Bepaling in bemiddelingsovereenkomst onaanvaardbaar.

De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Makelaardij    Categorie: Bemiddeling    Jaartal: 2010
Soort uitspraak: -   Uitkomst: -   Referentiecode: MAK09-0127

De uitspraak:

Onderwerp van het geschil   Het geschil betreft de kwaliteit van de dienstverlening door de ondernemer aan de consument in het kader van de overeenkomst tot bemiddeling bij verkoop van een woning. De consument vraagt te beslissen dat hij enkel intrekkingskosten verschuldigd is.   Standpunt van de consument   Het standpunt van de consument luidt in hoofdzaak als volgt.   De consument klaagt over het feit dat de ondernemer zich begeven heeft in een situatie waarin sprake was van belangenverstrengeling en uiteindelijk niet zijn belangen, maar die van de koper diende. De klachten zien met name op de wijze waarop de ondernemer in het onderhandelingstraject tussen de consument als verkoper en de uiteindelijke koper, verzuimde de gemaakte afspraken vast te leggen en tegemoet kwam aan steeds weer nieuwe wensen en eisen van deze koper.   Standpunt van de ondernemer   Het standpunt van de ondernemer luidt in hoofdzaak als volgt.   De ondernemer stelt dat hij de belangen van de consument goed heeft behartigd. In het onderhandelingsproces wenste de consument de door hemzelf voorgestelde suggesties per omgaande af te dwingen zonder dat de wederpartij daar al toezeggingen in kon doen.   Het is juist dat er en overeenkomst met beide partijen bestond. Met de consument liep de bemiddelingsovereenkomst bij verkoop van diens woning en met de uiteindelijke koper bestond ook een bemiddelingsovereenkomst met betrekking tot de door die koper nog te verkopen woning. In de schriftelijke overeenkomst met de consument is daarin ook voorzien door artikel 10 dat in de standaardovereenkomst is opgenomen nadat daartoe geadviseerd was uit kringen van de NVM, aldus de ondernemer. Het is niet ongebruikelijk dat via de ene opdracht, een tweede opdracht wordt verkregen van een derde en daarin voorziet die bepaling.   Beoordeling van het geschil   De commissie heeft het volgende overwogen.   Artikel 10 van de bemiddelingsovereenkomst luidt als volgt: Opdrachtgever geeft toestemming aan [naam ondernemer] om diensten te verlenen aan derden welke interesse tonen in de bij deze opdracht betrokken roerende zaak en welke belangenverstrengeling in de hand kunnen werken. De commissie oordeelt een dergelijke bepaling onaanvaardbaar. In wezen bedingt de ondernemer hier de vrijheid om – in strijd met het uitdrukkelijk bepaalde in artikel 8 lid 1 van de NVM-voorwaarden – de belangen van zijn opdrachtgever niet naar beste kunnen te behartigen maar die ondergeschikt te maken aan de belangen van een andere opdrachtgever. Het hanteren van een dergelijke bepaling in een standaardovereenkomst is daarnaast in strijd met de Erecode NVM, meer in het bijzonder met de artikelen 1 (de onafhankelijkheidsgarantie), 2 ( naar beste vermogen tegemoet komen aan de reële verwachtingen van de opdrachtgever), 3 ( bij strijdigheid van de belangen van meerdere opdrachtgevers slechts voor één van hen optreden) en 6 (het voorkomen van verstrengeling van belangen). Aan artikel 10 komt daarom geen ten nadele van de consument uit te leggen betekenis toe. De commissie weegt het gebrek aan inzicht in het ongeoorloofde karakter van deze bepaling wel in het nadeel van de ondernemer mee.   Anderzijds geeft het dossier zoals dat aan de commissie ter beoordeling is voorgelegd geen steun aan de stelling dat daadwerkelijk ten nadele van de consument zou zijn onderhandeld door de ondernemer. De consument mag niet buiten beschouwing laten dat van een perfecte, bindende overeenkomst tussen koper en verkoper eerst sprake is na ommekomst van de na ondertekening ingegane bedenktijd en dat tot dat moment in wezen voor beide partijen alle vrijheid bestaat in het onderhandelingsproces. De commissie kan geen onjuiste opstelling van de ondernemer in de periode voorafgaande aan die zekerheid, ontwaren.   In het feit dat de klacht gegrond is ziet de commissie aanleiding te beslissen dat de consument niet meer dan 50% van de overeengekomen courtage verschuldigd is. Nu gebleken is dat die courtage tot een bedrag van € 5.325,– in depot is gestort bij de notaris en in de depotakte is bepaald dat de notaris zal handelen overeenkomstig de uitspraak zal de commissie beslissen dat de kosten van het depot, ten laste komen van het aandeel dat de ondernemer toekomt zodat de consument netto € 2.662,50 zal ontvangen. Derhalve wordt als volgt beslist.   Beslissing   De commissie verklaart de klacht deels gegrond.   De commissie verstaat dat de notaris uit het onder hem berustende depot een bedrag van € 2.662,50 aan de consument zal voldoen en het restant, na aftrek van kosten, aan de ondernemer.   De ondernemer dient overeenkomstig het reglement van de commissie een bedrag van € 75,– aan de consument te vergoeden ter zake van het klachtengeld.   Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij op 21 oktober 2009.