Bij keuring huis zwam aangetroffen; verkeerd advies aankoopmakelaar aan aspirant kopers

De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Makelaardij    Categorie: Informatieverstrekking    Jaartal: 2020
Soort uitspraak: bindend advies   Uitkomst: gegrond   Referentiecode: 24704/29658

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over

Bij de bouwtechnische keuring werd zwam in de kruipruimte aangetroffen. In het keuringsrapport werd geadviseerd om daar een uitgebreid en nader onderzoek naar te laten uitvoeren. De aankoopmakelaar heeft de consument aangegeven dat de zwam op een later moment wel door een aannemer kon worden bekeken. De consument is daarna tot de aankoop overgegaan zonder aanvullend onderzoek. De kosten voor de bestrijding van de zwam bleken uiteindelijk ruim € 22.000,– te bedragen. De consument meent dat de makelaar hem onjuist heeft geadviseerd en onvoldoende heeft geïnformeerd. De commissie volgt de consument. Dit was een onjuist advies en een ontoereikend antwoord. Iedereen die enigszins in deze materie is ingevoerd – en dat geldt zeker voor een voor zijn taak berekende makelaar – weet hoe catastrofaal huiszwam kan uitpakken terwijl dat juist bij consumenten, als zij daar toevallig niet eerder mee van doen hebben gehad, grotendeels onbekend terrein is. Deze reactie had volgens de commissie nooit op deze manier gegeven mogen worden. Het behoort immers tot de taak van een aankoopmakelaar om, voor zoveel redelijkerwijs mogelijk, zijn cliënten voor zeer ondoordachte aankoopbeslissingen te behoeden. Mede daarom wordt hij ingeschakeld en daarvoor wordt hij ook betaald. Hij heeft de consumenten echter niet op indringende wijze gewaarschuwd. De makelaar is derhalve tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen jegens de consumenten.

Volledige uitspraak

Onderwerp van het geschil
De heeft de klacht voorgelegd aan de makelaar.

Het geschil betreft de advisering door de makelaar in het kader van een opdracht tot dienstverlening bij aankoop van een woning.

Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

Op 20 december 2018 hebben wij aan de makelaar opgedragen ons bij te staan als aankoopmakelaar. Voor ons beiden is deze woning onze eerste koopwoning. Ook waren wij onbekend met Rotterdam als woonplaats en de lokale huizenmarkt. Mijn partner is Brits en heeft beperkte kennis van de Nederlandse taal. Gezien bovenstaande achtten we het verstandig te investeren in de bijstand van een Rotterdamse aankoopmakelaar om te voorkomen dat we een miskoop zouden doen of anderszins verkeerde beslissingen zouden nemen. Na wat onderzoek en een kennismaking op hun kantoor, waren wij van mening dat de makelaar als een vakkundige makelaar overkwam.

In de opdracht tot dienstverlening staat dat de voorwaarden NVM 2018 van toepassing zijn. Deze zijn onderling besproken en de werkwijze van de makelaar wordt ook uiteengezet in de ‘aankoopinformatiemap’. Hierin staat expliciet vermeld dat hun dienstverlening ook advisering van bouwtechnische aard omhelst.

Wij werden bijgestaan door [naam]., in dienst bij de makelaar; als hij fouten heeft gemaakt is de makelaar daarvoor als werkgever verantwoordelijk.

Op 22 januari 2019 hebben wij een koopovereenkomst gesloten onder de ontbindende voorwaarde dat uiterlijk op 29 januari 2019 uit het rapport van een bouwtechnische keuring blijkt dat kosten van direct noodzakelijk herstel van gebreken en achterstallig onderhoud een bedrag van € 4.000,– te boven gaan of als aanvullend specialistisch onderzoek wordt aanbevolen.
[Naam bouwinspecteur] heeft haar rapport van 24 januari 2019 naar aanleiding van een bouwtechnisch onderzoek zowel aan de makelaar en aan ons toegestuurd.

Naar aanleiding van de door [bouwinspecteur] vastgestelde noodzakelijke kosten aan onderhoud heeft de makelaar ons voorgesteld dat met aftrek van het in de koopovereenkomst genoemde bedrag van € 4.000,–, een bedrag ad € 2.986,90 op de koopsom in mindering gebracht zou moeten worden. Over de aangetroffen zwam in de kruipruimte deed de makelaar lichtzinnig en gaf aan dat dit op een later moment wel door een aannemer kon worden bekeken.
Wij hebben zijn advies gevolgd, waarna is onderhandeld over een korting; de koopsom is aangepast en de woning is geleverd op 29 maart 2019.

Voor levering werd ons echter al duidelijk dat er zich onder de begane grondvloer in de kruipruimte van de woning ernstige problemen bevonden. De kosten gemoeid met het oplossen van deze problemen werden begroot op een bedrag ad € 22.725,56 incl. btw.

Wij hadden op grond van de ontbindende voorwaarde van de koop kunnen afzien of nader onderzoek kunnen laten uitvoeren, maar omdat wij dit hebben nagelaten, heeft de verkoper aansprakelijkheid afgewezen. Dat wij van de koop hadden moeten afzien of tot nader onderzoek moeten overgaan, hebben wij ons niet gerealiseerd.

De makelaar heeft ons op dit onjuist geadviseerd en heeft ons onvoldoende geïnformeerd over onze mogelijkheden om op grond van artikel 18 lid 1 sub c van de koopovereenkomst de koop te ontbinden of tenminste de koop afhankelijk te maken van de uitkomst van nader onderzoek.
Op grond van de adviezen op pagina 30 en 31 van het rapport van [bouwinspecteur] hadden bij de makelaar alle alarmbellen af moeten gaan en had ons moeten adviseren de koop te ontbinden dan wel tenminste direct nader onderzoek te doen.
Als aangegeven heeft de makelaar dit nagelaten. Sterker, hij heeft met verkoper onderhandeld over een – zeer beperkte – verlaging van de aankoopsom, waarna de overeenkomst definitief is geworden.

Aldus is hij tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst van opdracht, zoals die tussen partijen was aangegaan. De makelaar is aansprakelijk voor door ons ten gevolge van de tekortkoming geleden dan wel nog te lijden schade.
Onze schade bedraagt ad € 15.150,37, namelijk twee/derde deel – in verband met hun aandeel in de VvE – van de herstelkosten € 22.725,56 incl. btw. Wij beperken in verband met de bevoegdheid van uw commissie onze aanspraken tot een bedrag groot € 10.000,– en doen afstand van het meerdere.

Wij hebben telefonisch met de makelaar het bouwtechnisch rapport besproken. De twee vragen die hierbij centraal stonden, waren: hoe dit rapport te interpreteren, en daarmee welke vervolgstappen hij adviseert om te nemen. [Naam makelaar] zei: € 7.000,– aan directe kosten, daar schrik ik niet zo van. Dit is een gangbaar bedrag voor een oud huis als deze”. Op mijn vraag ‘en de zwam?’ kwam het antwoord: “daar kun je later nog een aannemer naar laten kijken”. Op geen enkel moment is ons geadviseerd of duidelijk gemaakt, dat wij direct van de koop zouden moeten afzien, of zo snel mogelijk een aanvullend onderzoek zouden moeten laten uitvoeren.

In het verweer staat dat wij dit huis ‘dolgraag’ wilden kopen. Dit suggereert dat wij uit enthousiasme irrationaal of op zijn minst onverstandig zouden hebben gehandeld. Ook dit is niet het geval. Wij woonden in een huurwoning zonder einddatum. We hadden bovendien nog een bezichtiging gepland voor een ander huis, welke wij niet hadden afgezegd omdat we onze zinnen alleen op dit huis hadden gezet. En al hadden wij de indruk gegeven het huis ‘dolgraag’ te willen, dan was het de taak van de makelaar ons te behoeden voor verkeerde beslissingen vanuit hun objectiviteit en professionele positie. Ook dit staat vermeld in de aankoopinformatiemap en is onderdeel van de opdracht tot dienstverlening. Op geen enkel moment is ons verteld dat wij onvoldoende objectief handelden en/of op het punt stonden verkeerde beslissingen te nemen.

Standpunt van de makelaar
Voor het standpunt van de makelaar verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

De koopovereenkomst en (de gevolgen van) het bouwtechnisch rapport van [bouwinspecteur] zijn door verzekerde met de consumenten besproken. Door de inhoud van de overeenkomst en het bouwtechnisch rapport waren de consumenten zich weldegelijk bewust van de mogelijkheden die zij hadden. Zij hebben vervolgens zelf besloten om een korting op de koopsom aan de verkoper voor te stellen en derhalve niet te kiezen voor een nader onderzoek en de mogelijkheid de koopovereenkomst te ontbinden. Gezien de niets aan duidelijkheid te wensen overlatende inhoud van de koopovereenkomst en het bouwtechnisch rapport is het niet aannemelijk dat de consumenten zich niet bewust waren van deze mogelijkheden en zich ook niet bewust hadden moeten zijn van de mogelijkheden. Zij wilden deze woning dolgraag kopen en hebben een keuze gemaakt, de gevolgen daarvan kunnen zij niet afschuiven op de makelaar.

De opmerking van de consumenten, dat de (medewerker van de) makelaar lichtzinnig zou hebben gedaan over de door de keurder aangetroffen zwam in de kruipruimte, volgen wij niet. Van enige lichtzinnigheid was geen sprake en daarvoor bood de duidelijke en dringende aanbeveling in het bouwtechnisch rapport ook geen ruimte.

Ten tijd van het ondertekenen van de koopovereenkomst zijn alle bepalingen uit deze overeenkomst, alsmede de eventueel voortvloeiende gevolgen van deze bepalingen, met de consument doorgenomen, dat is onze standaard werkwijze. Tevens is de inhoud van het door consument laten uitvoeren bouwkundig rapport met hen doorgenomen, hierin werd gesproken over zwam in de begane grondvloer en werd het advies gegeven aanvullend onderzoek te doen.

De consumenten waren op de hoogte van de inhoud van beiden documenten. Zij hebben aan de hand daarvan besloten toch door te willen gaan met de aankoop van het bovenhuis op voorwaarde dat er een korting kwam op de koopsom voor het meerdere boven de € 4.000,– aan gebreken uit het bouwkundig rapport. De zwam in de begane grondvloer van de benedenwoning zou men later in samenspraak met de benedenbuurman c.q. VvE verder oppakken/onderzoeken.

Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.

Een tussen de consument en een verkoper gesloten koopovereenkomst van 21-22 januari 2019 houdt onder meer het navolgende in:

Artikel 18 Ontbindende voorwaarden

18.1. Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:

c. op 29 januari 2019 uit het rapport van een bouwtechnische keuring uitgevoerd door nader te bepalen blijkt dat de kosten van direct noodzakelijk herstel van gebreken en achterstallig onderhoud een bedrag van € 4.000,-, te boven gaan of als aanvullend specialistisch onderzoek wordt aanbevolen. Als de keurder bij onderdelen in het rapport een bandbreedte in de herstelkosten aanhoudt, wordt uitgegaan van het hoogste bedrag.

Een Bouwkundig Rapport van [bouwinspecteur] d.d. 24 januari 2019 houdt, op pagina 28 van 42, onder meer het navolgende in:

14. Kruipruimte en kelder

Locatie vloerluik(en)

De inspectie van de vloer(en) en kruipruimte(s), zoals deze hierna in het rapportage is verwerkt, is uitgevoerd vanaf de hierna genoemde vloerluik(en) / locatie(s): achter de voordeur.
!!! Alle visuele beoordelingen welke betrekking hebben op de kruipruimte en vloeren gelden uiteraard alleen voor het zichtbare gedeelte vanaf luik of opening.

Kruipruimte

Er is een luik aanwezig dat kan worden geopend. De beoordeling van alle in deze ruimte zichtbare elementen, zijn gebaseerd op een visuele inspectie vanaf het luik.

Kruipruimte: zwam

In verband met de aanwezigheid van zwam adviseren we u een uitgebreid en nader onderzoek te laten uitvoeren. Hierbij kunnen dan het zandbed, de fundering en overige niet of moeilijk zichtbare locaties worden geïnspecteerd. Op basis van deze beperkte non-destructieve inspectie durven wij hier op dit moment geen harde uitspraken over te doen. Indien u zekerheid wenst is een vervolgonderzoek dus dringend noodzakelijk en bij dezen per direct geadviseerd.
!!! In de kruipruimte is een zwam aanwezig. Zwammen kunnen enorme (gevolg)schade veroorzaken, veel aantasting is niet zichtbaar.
Info: Voor het uitvoeren van het nader uit te voeren onderzoek, zijn geen kosten opgenomen. Dergelijke onderzoeken worden door de uitvoerende bedrijven in veel gevallen kostenloos uitgevoerd en/of verrekend met de eventueel uit te voeren (herstel) werkzaamheden.

Een rapport en offerte van [bedrijf dat gebouwen restaureert] van 8 mei 2019 houdt onder meer het navolgende in:

Tijdens onze inspectie constateerden wij het volgende:
• kelderzwam op een gedeelte van het funderingmetselwerk
• aantasting door zwam/bruinrot-veroorzakende schimmels in diverse balken en vloergedeelten, waardoor het houtwerk verzwakt is.
• aantasting door de gewone houtwormkever verspreid voorkomend in balken en vloerdelen.
• de bodemafsluiting van de kruipruimte is vochtig.
• de kruipruimtebodem is vervuild met bouw- en sloopafval

De navolgende feiten staan vast.

• De consument wilde zich laten bijstaan door een makelaar; de makelaar heeft kenbaar gemaakt om ook te kunnen adviseren als het om bouwtechnische kwesties gaat.
• Er is een bouwkundig rapport opgemaakt. Op zichzelf was het een verstandige keuze om dat te doen.
• In het rapport wordt gewag gemaakt van zwam en wordt indringend gewaarschuwd voor de gevolgen daarvan en een nader onderzoek aangeraden.
• Het bouwkundig rapport is vervolgens door (een van) de consumenten met de makelaar besproken. Volgens de consumenten is dit telefonisch gebeurd en dat is door de makelaar niet betwist.

Daarna lopen de lezingen enigszins uiteen.

De consument schreef:

Over de aangetroffen zwam in de kruipruimte deed de makelaar lichtzinnig en gaf aan dat dit op een later moment wel door een aannemer kon worden bekeken.
en later:
Op mijn vraag ‘en de zwam?’ kwam het antwoord: “daar kun je later nog een aannemer naar laten kijken”.

De makelaar schrijft:

De opmerking van de consumenten, dat de (medewerker van de) makelaar lichtzinnig zou hebben gedaan over de door de keurder aangetroffen zwam in de kruipruimte, volgen wij niet. Van enige lichtzinnigheid was geen sprake en daarvoor bood de duidelijke en dringende aanbeveling in het bouwtechnisch rapport ook geen ruimte. [rechtsbijstandsverzekeraar]
en later:
Ten tijd van het ondertekenen van de koopovereenkomst zijn alle bepalingen uit deze overeenkomst, alsmede de eventueel voortvloeiende gevolgen van deze bepalingen, met de consument doorgenomen … Tevens is de inhoud van het door consument laten uitvoeren bouwkundig rapport met hen doorgenomen, hierin werd gesproken over zwam in de begane grondvloer en werd het advies gegeven aanvullend onderzoek te doen.
De consumenten waren op de hoogte van de inhoud van beiden documenten [commissie: waaronder het rapport van [bouwinspecteur]]. Zij hebben aan de hand daarvan besloten toch door te willen gaan met de aankoop van het bovenhuis … De zwam in de begane grondvloer van de benedenwoning zou men later in samenspraak met de benedenbuurman c.q. VvE verder oppakken/onderzoeken. [makelaar zelf]

De commissie laat de kwalificatie “lichtzinnig” voor rekening van de consument. In de reactie van de rechtsbijstandsverzekeraar van de ondernemer valt deze over dat woord “lichtzinnig”, maar wordt de gestelde reactie van de makelaar, inhoudende “dat dit op een later moment wel door een aannemer kon worden bekeken” niet betwist.

Het eerste citaat uit het verweer van de makelaar zelf kan niet juist zijn, althans niet op de wijze waarop dit is genoteerd. De eerste volzin van deze alinea verwijst naar “ten tijde van het ondertekenen van de koopovereenkomst”, dat moet dus op 22 januari 2019 zijn geweest. De tweede volzin vangt aan met “Tevens” en in de context van deze alinea kan dit niet anders worden begrepen dan dat de steller bedoelt te stellen dat bij diezelfde gelegenheid, dus op 22 januari 2019, het bouwkundig rapport zou zijn doorgenomen. Dat rapport is echter pas op 24 januari 2019 opgesteld en kon dus op 22 januari 2019 nog niet ter tafel hebben gelegen.

De commissie gaat ervan uit dat in deze passage bij de makelaar sprake is van een vergissing. Maar deze maakt wel dat, nog steeds, onweersproken is dat de makelaar bij gelegenheid van het telefonische overleg naar aanleiding van het bouwkundig rapport, gevraagd naar de zwam, heeft geantwoord dat daar te zijner tijd door de aannemer naar gekeken kon worden.

Dit was een onjuist advies en een ontoereikend antwoord. Iedereen die enigszins in deze materie is ingevoerd – en dat geldt zeker voor een voor zijn taak berekende makelaar – weet hoe catastrofaal huiszwam kan uitpakken terwijl dat juist bij consumenten, als zij daar toevallig niet eerder mee van doen hebben gehad, grotendeels onbekend terrein is. Deze reactie had nooit op deze manier gegeven mogen worden.

Zelfs al zou juist zijn het verweer dat de consumenten het huis “dolgraag” wilden kopen en aan de hand van het bouwkundig rapport hadden besloten de koop toch door te laten gaan, dan nog behoorde het tot de taak van de makelaar om hen zulks op indringende wijze af te raden en om hen duidelijk te maken met welke schade zij potentieel te maken zouden kunnen krijgen, althans hen te adviseren een nader onderzoek te doen uitvoeren en daartoe uitstel te verlangen. Het behoort immers tot de taak van een aankoopmakelaar om, voor zoveel redelijkerwijs mogelijk, zijn cliënten voor zeer ondoordachte aankoopbeslissingen te behoeden. Mede daarom wordt hij ingeschakeld en daarvoor wordt hij ook betaald. Hij heeft de consumenten echter niet op indringende wijze gewaarschuwd in de hiervoor omschreven zin.

De makelaar is derhalve tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen jegens de consumenten.

Dat aan de consumenten zelf ook enig verwijt valt te maken doet daaraan niet af; dat is niet iets waar de makelaar zich op kan beroepen. Overigens blijft ruim een-derde deel van de schade hoe dan ook voor hun eigen rekening nu die schade ruim € 15.000,– bedraagt en zij slechts € 10.000,– vergoed krijgen.

Op grond van het voorgaande is de commissie van oordeel dat de klacht gegrond is.

Derhalve wordt als volgt beslist.

Beslissing
De makelaar dient een vergoeding van € 10.000,– te betalen aan de consument, binnen vier weken na verzending van dit advies.

Bovendien dient de makelaar overeenkomstig het reglement van de commissie een bedrag van € 77,50 aan de consument te vergoeden ter zake van het klachtengeld.

Overeenkomstig het reglement van de commissie is de makelaar aan de commissie behandelingskosten verschuldigd.

Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij, bestaande uit de heer mr. J.M. Brandenburg, voorzitter, de heer C.J. Borsboom, mevrouw mr. D.E. Valle Robles-Roomer, leden, op 1 oktober 2020.