Commissie: Makelaardij
Categorie: Tekortkoming in de uitvoering opdracht
Jaartal: 2022
Soort uitspraak: bindend advies
Uitkomst: ten dele gegrond
Referentiecode:
135390/145733
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De consument klaagt erover dat de makelaar een bod niet voor de sluitingstijd heeft ingestuurd, omdat het bod naar een verkeerd e-mailadres is verstuurd. De consument meent dat haar belangen hierdoor zijn geschaad. Uit de overgelegde e-mails blijkt dat de makelaar wel denkt dat het bod is meegenomen in de bieding. In het licht van de omstandigheden van het geval kan niet worden uitgesloten dat het te laat indienen van het bod heeft bijgedragen aan het niet accepteren van het bod. De commissie ontbindt de overeenkomst. Er wordt geen schadevergoeding toegekend.
De uitspraak
Onderwerp van het geschil
De consument heeft de klacht voorgelegd aan de makelaar.
Het geschil betreft de bemiddeling bij de aankoop van een woning.
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De consument heeft een aankoopmakelaar in de arm genomen om de grootst mogelijke kans te creëren op de aankoop van de desbetreffende woning.
De makelaar heeft het bod van de consument niet vóór de sluitingsdatum donderdag 30 september vóór 12.00 uur naar het juiste emailadres gestuurd. Het juiste adres heeft de consument vooraf aangeleverd aan de makelaar.
De consument heeft onderzoek gedaan d.m.v. het versturen van verschillende e-mails naar het adres dat de makelaar had gebruikt toen hij het bod van de consument naar de verkopende makelaar zond. Dit onderzoek heeft uitgewezen dat e-mails niet worden bezorgd. Ook volgens experts konden berichten aan dit adres niet aankomen. In het gedeelte na de @ ontbrak een leesteken in de naam.
De consument is van mening dat haar belangen niet zijn behartigd door de makelaar, sterker nog haar belangen zijn door zijn onzorgvuldig en ondeskundig handelen geschaad. De bieding van de consument is zeer waarschijnlijk niet meegenomen in het biedingsproces. Daardoor maakte de consument geen kans op haar droomhuis.
De aankoopmakelaar heeft zeer privacygevoelige informatie verzonden naar een verkeerd emailadres. Dit zeer onzorgvuldige handelen is bovendien afgedekt door bewuste onwaarheden over ontvangen mails op aliasadressen.
De consument verlangt erkenning dat de aankoopmakelaar niet integer en onzorgvuldig heeft gehandeld en daarmee een ondeugdelijke dienst heeft geleverd die haar schade heeft berokkend, teruggave van het factuurbedrag, en schadeloosstelling.
Reactie op verweer:
Het bod van de consument is niet naar het juiste emailadres verzonden door de makelaar. Dat is geen “een foutje” maar een kardinale fout. Het is onzorgvuldig handelen als een zo cruciale actie als het insturen van een bieding, niet wordt gecontroleerd op een juist e-mailadres.
Dat er een beter bod lag en dat de consument daarom het huis niet heeft kunnen kopen klopt niet; de consument had € 481.000,– geboden zonder voorbehouden. Uit het kadaster blijkt dat het huis is verkocht voor € 481.000,–.
Standpunt van de makelaar
De makelaar heeft geen verweer gevoerd, maar een aantal emailberichten overgelegd waaruit, zo begrijpt de commissie, zou moeten blijken dat het bod van de consument hoe dan ook is meegenomen, doch niet is geaccepteerd.
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.
Bij deze zaak zijn vijf personen betrokken: de consument, de makelaar als aankoopmakelaar, de verkoper, hierna te noemen X, diens makelaar, Y, en de uiteindelijke koper, Z. De commissie ontkomt er niet aan ook hun positie in de beschouwingen te betrekken, maar hecht eraan op te merken dat nu X, Y en Z geen partij zijn bij deze procedure, eventuele oordelen en beslissingen van de commissie in de onderhavige zaak geen enkele rechtskracht hebben tegenover X, Y en Z.
De consument beticht de makelaar van een toerekenbare tekortkoming, bestaande in het zenden van een bod naar een onjuist emailadres, als gevolg waarvan het bod van de consument op een door hem gewenste woning niet werd geaccepteerd. De consument eist in dat verband:
1. Erkenning dat de aankoopmakelaar niet integer en onzorgvuldig heeft gehandeld,
a. daarmee een ondeugdelijke dienst heeft geleverd
b. die hem schade heeft berokkend.
2. Teruggave van het factuurbedrag
3. Schadeloosstelling
De consument heeft onweersproken gesteld dat het aanbod op 30 september 2021 uiterlijk om 12:00 uur binnen moest zijn bij de verkopende makelaar Y.
Uit de overgelegde stukken blijkt dat de makelaar aanvankelijk – op 30 september 2021 om 11:13 uur – het bod naar een verkeerd emailadres had verzonden. Dat was een onmiskenbare fout; in het huidige tijdsgewricht moet een professioneel bedrijf, zoals een makelaar, zich ervan bewust zijn dat een emailadres foutloos moet worden gespeld, anders komt het bericht niet aan. Indien en voor zover hierdoor nadeel is ontstaan, kon zulks onder omstandigheden voor rekening van de makelaar komen.
Opgemerkt dient voorts te worden, dat de makelaar dit emailbericht in een zo laat stadium – drie kwartier voor het verlopen van de deadline – heeft verzonden, dat fouten in de adressering niet tijdig konden worden hersteld. Op zichzelf kon de makelaar er heel goede redenen voor hebben gehad om die mail zo laat in te zenden, maar fouten bij de verzending die niet meer tijdig konden worden hersteld kwamen dan wel voor zijn risico.
In het onderhavige geval heeft de provider daags erop, 1 oktober 2021, laten weten dat het bericht niet afgeleverd kon worden.
Diezelfde dag heeft de ondernemer alsnog een bericht naar twee adressen verzonden welke adressen allebei juist waren. Gemakshalve heeft hij het bericht zoals dat eerder door hem aan het foutieve mailadres was verstuurd, “doorgestuurd”. Strikt genomen was van “doorsturen” geen sprake, maar van het opnieuw insturen, ditmaal naar twee correcte adressen, met als bijlage het eerdere naar het verkeerde adres verzonden mailbericht.
Aldus heeft de makelaar zo snel mogelijk getracht zijn fout weer te herstellen, doch dat laat onverlet dat de deadline inmiddels was verstreken zodat – mogelijk – geconcludeerd zou moeten worden dat tijdig herstel niet meer mogelijk was.
De makelaar heeft een schermafdruk van een mailbericht overgelegd, volgens de makelaar verzonden op 17 november 2021 – de commissie heeft geen redenen om aan de juistheid van die datum te twijfelen – door Y aan de makelaar, waarin Y te kennen geeft:
• ten eerste dat het mailbericht van de makelaar van 1 oktober 2021 in goede orde was ontvangen,
• ten tweede dat het bod met de inschrijving was meegenomen,
• en ten derde dat dit bod niet was geaccepteerd.
Wat het tweede punt betreft: dit zou betekenen dat, ook al was de deadline verstreken, een te laat binnengekomen bod alsnog zou zijn meegenomen. Nu zal, reeds in verband met art. 7:2 BW, het enkele feit dat iemand een hoogste bod op een woning heeft gedaan nog niet leiden tot bindende verplichtingen van de verkoper (in dit geval X) jegens de hoogste bieder (in dit geval Z), maar als er na de sluitingstermijn een concurrerend bod binnenkomt en dat bod vervolgens ook wordt meegenomen, zal de verkopend makelaar, in dit geval Y, wel iets hebben uit te leggen aan de hoogste bieder tot dan toe (in dit geval Z).
Tegen deze achtergrond, in samenhang met de niet bestreden stelling van de consument dat Z precies dezelfde prijs had geboden als de consument, kan zeker niet worden uitgesloten dat de onjuiste adressering van de door de makelaar verstuurde eerste email in belangrijke mate heeft bijgedragen aan de omstandigheid dat de consument dit pand niet heeft kunnen kopen.
Bij deze stand van zaken moet gezegd worden dat de makelaar toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming en dat zijn werkzaamheden ook niet tot enig resultaat zoals door de consument beoogd hebben geleid. De commissie ontbindt daarom de overeenkomst hetgeen betekent dat de betaalde € 225,– dient te worden terugbetaald. Vordering sub 2. is toewijsbaar
In het voorgaande ligt besloten dat weliswaar niet bewezen is dat door de fout van de makelaar de gewenste woning aan de consument voorbij is gegaan, maar dat dit evenmin valt uit te sluiten.
Voor de vraag of er sprake is van schade dient aansluiting gezocht te worden bij de artt. 6:95 en 6:96 Burgerlijk Wetboek. Voor vergoeding komt in aanmerking vermogensschade, en ander nadeel voor zover de wet recht geeft op vergoeding daarvan (art. 6:95). Volgens art. 6:96 omvat vermogensschade zowel geleden verlies als gederfde winst.
Niet is gebleken dat de consument enige op geld waardeerbare (vermogens-)schade heeft geleden.
Hij had op dat moment een kennelijk reële prijs voor ogen (want Z heeft, naar de consument onweersproken heeft gesteld, een zelfde bedrag geboden en betaald). Van verlies was geen sprake en van gederfde winst evenmin. In de vermogenspositie van de consument veranderde niets.
Voor andere soorten schade bepaalt art. 6:101 BW in welke gevallen de benadeelde aanspraak zou kunnen maken op vergoeding van schade. Geen van deze gevallen is aan de orde. Er is niet meer aan de hand dan dat de consument teleurgesteld is. Dat geeft geen recht op schadevergoeding.
Vordering sub 3. is dus niet toewijsbaar en dat geldt ook voor vordering sub 1 onder b.
Dan resteert vordering sub 1 aanhef en onder a.
In het vorenoverwogene ligt reeds besloten dat de makelaar toerekenbaar tekort is geschoten. Een afzonderlijke uitspraak in die zin is verder niet nodig.
Dat de makelaar niet integer zou hebben gehandeld blijkt echter nergens uit; dat verwijt dient te worden verworpen.
De consument verwijt de makelaar dat deze “zeer privacygevoelige informatie” naar een verkeerd emailadres zou hebben gezonden. Nog daargelaten in hoeverre die informatie aangemerkt zou kunnen worden als “zeer privacy gevoelig”, die informatie is nu juist nergens aangekomen. Dat is immers de kern van het probleem. Dit verwijt wordt verworpen. De consument verwijt de makelaar dat deze zijn zeer onzorgvuldige handelen heeft afgedekt door bewuste onwaarheden over ontvangen mails op aliasadressen, maar daarvan blijkt niet.
Gelet op het vorenoverwogene is de klacht grotendeels gegrond en dient te worden beslist als volgt.
Beslissing
De makelaar dient binnen drie weken na verzending van dit advies het door de consument betaalde bedrag groot € 225,– terug te betalen.
Bovendien dient de makelaar overeenkomstig het reglement van de commissie een bedrag van € 77,50 aan de consument te vergoeden ter zake van het klachtengeld.
Overeenkomstig het reglement van de commissie is de makelaar aan de commissie behandelingskosten verschuldigd.
Het meer of anders gevorderde wordt afgewezen.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij, bestaande uit de heer mr. J.M. Brandenburg, voorzitter, de heer M. Kok, mevrouw mr. B.J. van Gent, leden, op 11 maart 2022.