Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Beroep
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Uitspraak in beroep
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
1275835/1275835
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De volledige uitspraak
Onderwerp van het beroep
Het beroep richt zich tegen het besluit van verweerster van 14 juli 2025 om aan appellante een boete op te leggen van in totaal € 2.000, – wegens overtreding van het Reglement Lidmaatschap en Aansluiting (RLA) en de Erecode van de NVM.
Standpunt van de appellante
Voor het standpunt van de appellante verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dat op het volgende neer.
De appellante wist dat zij tijdelijk niet voldeed aan de bezettingseis van de NVM. (Zoon) was bezig met zijn certificering en dit is sinds 2021 afgestemd met de NVM. Dat de appellante niet voldeed aan de door de NVM gestelde vereisten is te wijten aan de NVM. (Vader) was als beëdigd makelaar tot 2021 ingeschreven bij VastgoedCert. Hij heeft de regio secretaresse Noord van de NVM gevraagd of een inschrijving VastgoedCert noodzakelijk was om NVM lid te kunnen blijven. Zij heeft schriftelijk aan de appellante gemeld dat als (vader) ingeschreven zou blijven bij het NVRT dit voldoende zou zijn. (Vader) heeft zich na voornoemd bericht laten uitschrijven bij VastgoedCert. Hij is ingeschreven in de Kamers wonen, BOG en Landelijkvastgoed. Bij een kantoorbezoek van de heer (naam) van de NVM werd de appellante echter medegedeeld dat hetgeen de regio secretaresse Noord had gezegd niet juist is. De appellante kon dit repareren door (zoon) in te schrijven bij VastgoedCert.
(Zoon) volgde daarom een opleiding tot Kandidaat Register Makelaar Taxateur (KRMT), waarna hij zich kon inschrijven bij VastgoedCert. Het valt echter niet mee – als je in (woonplaats) woont – om alles binnen de gestelde kaders op tijd af te ronden, als je ook een jong gezin hebt en een drukke baan. De appellante was in de veronderstelling dat zij hierover in goed overleg was met de NVM, gelet op het bezoek van de NVM in 2024 aan het kantoor van de appellante.
De opgelegde boetes zijn voor de appellante onverteerbaar en getuigen niet van een coöperatief handelen vanuit een verenigingsstructuur. Verweerster heeft de boetes te voorbarig opgelegd. Immers, de appellante heeft geen waarschuwing ontvangen ter voorkoming van enige boete.
De appellante is er niet op geattendeerd dat (vader) op LinkedIn verkeerd staat omschreven. Bij de uitschrijving van (vader) bij VastgoedCert heeft de secretaresse van de appellante de opdracht gekregen alle VastgoedCert logo’s te verwijderen. De appellante dacht daarom ook dat dit was gebeurd. Ook is de appellante er niet op geattendeerd dat in de bedrijfsfilm één zin niet klopt. Als verweerster dit aan de appellante had laten weten dan had zij dit gelijk aangepast.
(Vader) is al bijna dertig jaar lid van de NVM, maar meent dat hij door het besluit van verweerster in een onjuist daglicht is geplaatst. De appellante verzoekt de commissie de opgelegde boetes te seponeren.
Standpunt van verweerster
Voor het standpunt van verweerster verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt erop neer dat zij in redelijkheid tot oplegging van de boetes aan de appellante heeft kunnen komen. Verweerster voert daartoe, voor zover relevant, het volgende aan.
(Vader) had zich over zijn uitschrijving bij VastgoedCert moeten wenden tot het (landelijke) verenigingsbureau in plaats van de (regionale) afdeling. Na die uitschrijving voldeed de appellante immers niet meer aan de bezettingseis van de NVM en mocht zij niet langer makelen in woningen. Aan (zoon) was ontheffing verleend voor de periode van 2 juni 2021 tot 2 december 2023. Los van de problemen rondom de Segment specifieke eisen heeft (zoon) vanaf 2 december 2023 onbevoegd werkzaamheden verricht tot 25 augustus 2025. Verweerster betwist dat de appellante hierover in goed overleg was met de NVM. Het was verweerster immers niet bekend dat (vader) zich had laten uitschrijven uit het register van VastgoedCert en dat (zoon) zonder papieren aan het makelen was.
Verweerster kan niet aan de andere leden van de NVM uitleggen dat niet wordt opgetreden tegen een NVM-lid:
– dat (jarenlang) niet voldoet aan de Segmentspecifieke eisen;
– dat onbevoegd werkzaamheden laat verrichten door medewerkers zonder de juiste papieren;
– waarvan de medewerkers op onjuiste wijze gebruik maken van de titel NVM (Register) Makelaar.
De hoogte van de opgelegde boete is proportioneel. Verweerster wijst de commissie op haar Maatregelen en boetebeleid.
In het boetebeleid is bepaald dat voor onterecht titelgebruik, in strijd met artikel 5.6 van het RLA, in beginsel een boete staat van € 500,- per medewerker. (Vader) maakte onterecht gebruik van de titel NVM (Register) Makelaar, terwijl (zoon) zich op de website presenteerde als makelaar en de titel gebruikte van vastgoedadviseur i.o. Verweerster heeft volstaan met het opleggen van één boete van € 500,-.
Voor het handelen in strijd met het bepaalde van artikel 6 van het RLA en de Segmentspecifieke eisen kan op grond van het boetebeleid een boete opgelegd worden van € 1.500, – tot € 5.000, -. Verweerster heeft op grond van dit artikel een boete op moeten leggen, omdat het kantoor jarenlang niet beschikte over een Register Makelaar. Verweerster heeft het laagste bedrag als boete opgelegd.
Voor handelen in strijd met het bepaalde van artikel 8 van het RLA – het niet (tijdig) inlichten van NVM over voor het lidmaatschap noodzakelijke informatie – kan verweerster op grond van het boetebeleid een boete opleggen van € 1.500, – tot € 5.000, -. Verweerster heeft echter geen boete opgelegd voor het niet doorgeven van bedoelde uitschrijving door (vader) en ook niet voor het niet tijdig doorgeven dat (zoon) op 2 december 2023 de opleiding niet had afgerond.
Verweerster verzoekt de commissie het beroep af te wijzen en de appellante te veroordelen in de kosten van de procedure.
Beoordeling van het beroep
Marginale toetsing
De commissie stelt voorop dat zij het beroep zal beoordelen conform de in artikel 24, lid 1 RLA neergelegde maatstaf. Op grond van deze maatstaf kan de commissie het beroep slechts marginaal toetsen. Dit betekent dat moet worden nagegaan of verweerster op basis van de ten tijde van de bestreden beslissing bekende feiten en omstandigheden in redelijkheid tot haar besluit heeft kunnen komen en of de sanctie passend was voor de overtreding(en).
Beroepsgronden
De appellante is in beroep gegaan tegen de beslissing van verweerster om twee boetes op te leggen ter hoogte van € 1.500, – en € 500, -, in totaal € 2.000, -. Het beroep richt zich niet tegen de beslissing van verweerster om de maatregel drooglegging (artikel 22.2 RLA) op te leggen aan appellante.
De commissie zal daarom uitsluitend het besluit van verweerster ten aanzien van de twee opgelegde boetes marginaal toetsen.
I. Bezettingseis en het onbevoegd verrichten van werkzaamheden (boete € 1.500, -)
De commissie stelt vast dat verweerster op grond van artikel 6.5 RLA en artikel 1.1 van de Segment specifieke eisen voor het Segment Wonen een boete van € 1.500, – aan de appellante heeft opgelegd wegens het niet voldoen aan de bezettingseis en het onbevoegd verrichten van werkzaamheden.
In artikel 6.5 RLA is het volgende bepaald.
“Een NVM-lid zorgt ervoor dat ten minste één NVM Register Makelaar dan wel NVM Register Taxateur werkzaam is voor zijn Onderneming tenzij de Segmentspecifieke eisen anders bepalen.”
In artikel 1.1 van de Segment specifieke eisen voor het Segment Wonen is het volgende bepaald.
“1.1 Indien een NVM-lid makelaardijactiviteiten verricht in het Segment Wonen, zorgt het NVM-lid ervoor dat:
a) – ten minste één NVM Register Makelaar ingeschreven in de kamer Wonen van de Stichting VastgoedCert werkzaam is voor – en geregistreerd bij een Vestiging van het NVM-lid; of
– ten minste één NVM Register Taxateur en een NVM Makelaar werkzaam zijn voor– en geregistreerd bij een Vestiging van het NVM-lid.”
Als onbetwist is komen vast te staan dat de appellante vanaf de uitschrijving van (vader) bij VastgoedCert in 2021, niet voldeed aan voornoemde bezettingseis. Er was immers bij de appellante vanaf de uitschrijving bij Vastgoedcert geen NVM Register Makelaar werkzaam. Daarnaast is als onbetwist komen vast te staan dat (vader) onbevoegd (makelaars)werkzaamheden heeft verricht na zijn uitschrijving bij VastgoedCert. Verweerster heeft gemotiveerd betwist dat dit te wijten is aan de NVM. Zij heeft ter zitting verklaard dat de inhoud van het bericht van de regio secretaresse Noord van de NVM aan (vader) klopte; na de uitschrijving bij Vastgoedcert bleef (vader) immers nog wel lid van de NVM, maar hij mocht niet meer makelen naast zijn taxatiewerkzaamheden. Appellante heeft hier niets tegenin gebracht. Daarbij komt dat naar het oordeel van de commissie (vader) bij vragen over de eisen van de NVM zich diende te wenden tot het verenigingsbureau en niet enkel mocht afgaan op een mededeling van een secretaresse van de regionale afdeling.
Verder staat vast dat in de periode van 2 december 2023 tot 25 augustus 2025 (zoon) onbevoegd werkzaamheden heeft verricht. De aan (zoon) verleende ontheffingstermijn is namelijk op 2 december 2023 verlopen en hij heeft zijn opleiding tot KRMT pas op 28 juli 2025 afgerond. De commissie is van oordeel dat gelet hierop verweerster in redelijkheid tot haar besluit heeft kunnen komen om een boete op te leggen aan de appellante. De commissie neemt hierbij in overweging dat de appellante met de ontheffingstermijn van (zoon) van 2 juni 2021 tot 2 december 2023 voldoende tijd heeft gekregen om de situatie recht te zetten. Zij heeft dat in deze periode echter niet gedaan. Op 2 december 2023 had (zoon) immers nog niet zijn opleiding tot KRMT afgerond en zich niet ingeschreven bij VastgoedCert. Ook heeft de appellante hiervan geen melding gemaakt bij de NVM en is zij niet in overleg getreden met de NVM, terwijl zij wist dat de ontheffingstermijn was verstreken en zij niet aan de eisen van de NVM voldeed. Dat verweerster daarna in 2025 is overgegaan tot handhaving door (onder andere) het opleggen van een boete acht de commissie een gepaste reactie.
De hoogte van de boete (€ 1.500, -) is naar het oordeel van de commissie niet disproportioneel, gelet op de (jarenlange) periode dat de appellante in strijd heeft gehandeld met artikel 6.5 RLA en artikel 1.1 van de Segmentspecifieke eisen. Daarbij komt dat verweerster op grond van haar Maatregelen en boetebeleid de laagst mogelijke boete heeft opgelegd voor het handelen in strijd met voornoemde artikelen.
II. Naamsvermelding (boete € 500, -)
De commissie stelt vast dat verweerster op grond van regel 2 van de Erecode NVM en artikel 5.6 RLA een boete van € 500, – aan de appellante heeft opgelegd wegens onjuist gebruik van functietitels.
In regel 2 van de Erecode is het volgende bepaald:
“Duidelijkheid en transparantie staan bij ons voorop. We houden ons aan de afspraken en zijn helder over onze rol en positie.”
In artikel 5.6 RLA is het volgende bepaald:
“Een aansluiting geeft het recht op het voeren van de titel NVM Vastgoeddeskundige, NVM Makelaar, NVM Register Makelaar en/of NVM Register Taxateur en/of NVM Vastgoedconsultant.”
Als onbetwist staat vast dat in strijd met voornoemde artikel en regel:
– (vader) op de website van de appellante gebruik maakte van de titel NVM (Register) Makelaar en op LinkedIn stond vermeld als Register Makelaar Taxateur (RMT), ingeschreven in het register van VastgoedCert;
– (zoon) zich op de website van de appellante presenteerde als makelaar en de titel vastgoedadviseur i.o. gebruikte op LinkedIn.
De commissie is van oordeel dat gelet op deze feiten en omstandigheden verweerster in redelijkheid tot haar besluit heeft kunnen komen om een boete op te leggen aan de appellante. De appellante had er immers op moeten toezien dat op haar website de juiste functietitels voor haar medewerkers werden gebruikt. Dat geldt ook voor de LinkedIn-pagina’s van medewerkers, nu dit soort social media kanalen steeds belangrijker zijn geworden voor de presentatie van bedrijven aan klanten. Het verwijderen van (slechts) de logo’s van VastgoedCert op de website is onvoldoende.
De hoogte van de boete (€ 500, -) is naar het oordeel van de commissie ook niet disproportioneel. Verweerster heeft maar één boete van € 500, – opgelegd, terwijl zij op grond van haar Maatregelen en boetebeleid € 500, – per medewerker kon opleggen, en dus in dit geval € 1.000, – boete. Zij heeft dat echter coulance halve niet gedaan. Daarbij komt dat de boete aan het kantoor is opgelegd en niet aan (vader en/of zoon) persoonlijk.
Slotsom
De conclusie uit het voorgaande is dat de commissie de uitspraak van verweerster (met referentie: D195163) zal bekrachtigen, nu zij van oordeel is dat verweerster in redelijkheid heeft kunnen komen tot haar besluit om de boetes op te leggen.
Klachtengeld
Nu het beroep van de appellante niet slaagt, dient het klachtengeld overeenkomstig het reglement van de commissie voor rekening van de appellante te komen. De appellante heeft het klachtengeld reeds aan de commissie voldaan, zodat daarover niet meer behoeft te worden beslist.
Behandelkosten
De commissie bepaalt op grond van artikel 23 lid 3 van het reglement van de commissie dat appellante een door de stichting vastgesteld bedrag aan behandelingskosten verschuldigd is aan de commissie.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– bekrachtigt de uitspraak van verweerster (met referentie: D195163);
– bepaalt dat appellante een door de stichting vastgesteld bedrag aan behandelingskosten verschuldigd is aan de commissie.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. J.M. van Jaarsveld, voorzitter, de heer E. Getreuer, de heer mr. A.C.G. Reezigt, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. R.H.W. Theuns-van Waasdijk, secretaris, op 9 december 2025.