Commissie: Bouw
Categorie: Keuring
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
982324/1139238
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De consument diende een klacht in over gebreken die na aankoop van haar woning aan het licht kwamen, maar niet waren vermeld in het bouwkundig rapport. Zij eiste restitutie van het keuringsbedrag en een schadevergoeding van € 5.000,–. De ondernemer voerde aan dat het ging om een globale, visuele inspectie zonder technische hulpmiddelen, conform de afgesproken voorwaarden. De Geschillencommissie Bouwkundige Keurders oordeelde dat de keuring naar behoren is uitgevoerd, dat de consument de gestelde schade onvoldoende heeft onderbouwd, en dat de keurder niet toerekenbaar tekort is geschoten. De klacht werd ongegrond verklaard en het verlangde afgewezen.
De volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
De consument heeft de klacht voorgelegd aan de ondernemer.
Het geschil vloeit voort uit een met de ondernemer tot stand gekomen overeenkomst. De ondernemer heeft zich daarbij verplicht tot het verrichten van een bouwkundige keuring.
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Op 25 juli 2025 heeft de ondernemer de woning gekeurd. Na aankoop en het gaan bewonen zijn er niet in het rapport vermelde gebreken ontdekt te weten:
– Pui (kitwerk en hang- en sluitwerk)
– Houten kozijnen
– Gasleidingen, Water & Electra systeem
– Verwarmingssysteem
– Afzuiging keuken en toilet
– Schimmel in het bad
Samengevat zijn niet alle gebreken geconstateerd, informatie leidt tot “schijnveiligheid” en de kostenraming was onvolledig. In het beantwoorden van vragen door de ondernemer merk ik dat deze onterechte relaties legt tussen rapport en later geconstateerde gebreken. In een schrijven van 21 januari 2024 heeft de consument haar klacht door middel van een gespecificeerd overzicht nader onderbouwd. De inhoud daarvan dient als hier herhaald en ingelast te worden beschouwd. Zij wenst restitutie van het door haar betaalde bedrag voor de keuring en een schadevergoeding wegens niet voorziene kosten ten bedrage van € 5.000,–.
Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijst de commissie naar de overgelegde stukken.
Bij schrijven van 9 juni 2025 heeft de ondernemer een verweerschrift ingediend waarbij deze uitgebreid is ingegaan op de klacht en de vordering. De inhoud van dit verweerschrift dient als hier herhaald en ingelast te worden beschouwd. De ondernemer concludeert dat er een beperkt Bouwkundig Onderzoek is uitgevoerd en dit naar beste weten en kennis is gedaan. De ondernemer betwist dat zij toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichting tot uitvoering van het Bouwkundig Onderzoek en het opstellen van het Bouwkundig Rapport. Voorts wordt betwist dat de consument schade heeft geleden als gevolg van het handelen van de ondernemer. De schade die de consument zegt te hebben of in de toekomst nog zal hebben, dient voor haar rekening te blijven. Verzocht wordt de klacht ongegrond te verklaren en het door de consument verlangde af te wijzen.
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.
Bij de beoordeling van de zaak gaat de commissie uit van hetgeen de consument in het vragenformulier en de eventuele toelichting heeft aangegeven. Nieuwe en tijdens de mondelinge behandeling naar voren gebrachte klachten vallen dan ook buiten de beoordeling van het geschil.
De taak van de bouwkundig keurder staat (ook) omschreven in artikel 3 lid 1 van de hier van toepassing zijnde Algemene Consumentenvoorwaarden Bouwkundige Keurders: 1. De bouwkundige keuring bestaat uit een globale, niet-destructieve, visuele inspectie, gerelateerd aan het bouwjaar van het Object. Het is een momentopname, waarbij uitsluitend gesignaleerde zichtbare gebreken of tekortkomingen worden gerapporteerd. De aard van het onderzoek brengt met zich mee dat er gebruik zal worden gemaakt van steekproeven, zodat niet kan worden gegarandeerd dat alle visueel waarneembare gebreken of tekortkomingen worden geconstateerd en in het rapport worden vermeld. 2. Onder de bouwkundige keuring valt in ieder geval niet (een): (….) vaststellen van gebreken die alleen visueel waarneembaar zijn na of met gebruik van technische hulpmiddelen; (….).
Indachtig deze hieraan te leggen maatstaf is de commissie het volgende van oordeel.
Voor een eventuele aansprakelijkheid van de ondernemer voor fouten/omissies gemaakt bij de keuring is vereist dat de gestelde schade op grond van artikel 6:98 van het Burgerlijk Wetboek in redelijkheid kan worden toegerekend aan die fout/omissie van de Bouwkundige Keurder. Volgens dat wetsartikel komt slechts die schade voor vergoeding in aanmerking die in zodanig verband staat met de gebeurtenis waarop de aansprakelijkheid van de schuldenaar berust, dat zij hem, mede gezien de aard van de aansprakelijkheid en van de schade, als een gevolg van deze gebeurtenis kan worden toegerekend.
Duidelijk is dat partijen een globale visuele inspectie op non destructieve wijze zijn overeengekomen. Dat houdt in dat de ondernemer in het rapport weergeeft wat hij heeft waargenomen en als sprake is van een gebrek of achterstallig onderhoud dat hij aangeeft wat er nog moet gebeuren. Naar het oordeel van de commissie is dat in voldoende mate gebeurd. Van de ondernemer kon en mocht in redelijkheid niet worden geëist dat hij meer onderzoek deed dan hij heeft gedaan. De commissie is van oordeel dat niet is komen vast te staan dat de bouwkundige keurder ten aanzien van de door de consument aangevoerde klachtpunten toerekenbaar is tekortgeschoten in een juiste nakoming van de keuringsafspraak. Daarbij mag niet uit het oog worden verloren dat de keuring een momentopname is.
Daar waar vervanging/herstel is vereist, houdt de waardering door de bouwkundige keurder van de herstel-/vervangingskosten niet meer in dan een handreiking. In het voorliggende rapport zijn die waarderingen op voldoende wijze gedaan. Voor het overige verdient overweging dat door de consument de feiten die door haar zijn gesteld op basis waarvan wanprestatie van de keurder zou kunnen worden aangenomen, de ondernemer deze gemotiveerd heeft weersproken in het verweerschrift. De consument heeft het door haar gestelde dan ook onvoldoende onderbouwd.
De hier aan de orde zijnde klachten van de consument overschatten dus de voorgeschreven taak van de bouwkundige keurder.
De slotsom moet dan ook zijn dat niet is komen vast te staan dat de ondernemer toerekenbaar is tekortgeschoten in een juiste/volledige uitvoering van diens keuringsopdracht. Dit maakt dat de klacht van de consument ongegrond is en het door de consument verlangde moet worden afgewezen.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie verklaart de klacht ongegrond en wijst het door de consument verlangde af.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Bouwkundige Keurders, bestaande uit de heer mr. N. Schaar, voorzitter, de heer T. Visser, mevrouw mr. E.J.P.J.M. Kneepkens, leden, op 5 augustus 2025.