Buiten de makelaar om onderhandeld. Courtage verschuldigd.

De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Makelaardij    Categorie: Courtage    Jaartal: 2009
Soort uitspraak: -   Uitkomst: -   Referentiecode: MAK06-0045

De uitspraak:

Onderwerp van het geschil   Het geschil betreft het verwijt van de consument aan de ondernemer dat deze na intrekking van de opdracht tot bemiddeling bij verkoop, courtage in rekening brengt. Door de consument is een bedrag van € 7.601,13 niet betaald en in depot gestort bij de commissie.   Standpunt van de consument   Het standpunt van de consument luidt in hoofdzaak als volgt.   Na het sluiten van een opdracht tot dienstverlening bij verkoop, getekend op 17 februari 2006 zijn zeven maanden verstreken zonder potentiële kopers waarna de buurjongen informeerde of hij kon kopen maar zonder makelaar. Daarmee had hij in het verleden slechte ervaringen gehad. Op 26 september 2006 is de opdracht aan de ondernemer schriftelijk ingetrokken en daarna is de woning aan de buurjongen verkocht. Daarna maakt de ondernemer aanspraak op € 7.601,13 courtage maar volgens de overeenkomst (opdracht tot dienstverlening) in art. 5 heeft hij hooguit recht op € 705,–. Er zijn geen algemene voorwaarden ter hand gesteld bij het sluiten van de overeenkomst.   Standpunt van de ondernemer   Het standpunt van de ondernemer luidt in hoofdzaak als volgt.   Bij het sluiten van de overeenkomst zijn de voorwaarden NVM 2006 ter hand gesteld. Op grond van art. 12 en 13 daarvan is de consument de volledige courtage verschuldigd. In strijd met art. 12 is hij in onderhandeling getreden met de buurjongen zodat hij op grond van art. 13 wegens overtreding van art. 12 de volledige courtage verschuldigd is. Ook op grond van de tekst van de overeenkomst zelf is de volledige courtage verschuldigd.   Beoordeling van het geschil   In de overeenkomst welke door de consument op 17 februari 2006 is ondertekend worden de voorwaarden NVM 2000 van toepassing verklaard en verklaart de consument dat de tekst daarvan aan hem ter hand is gesteld. De ondernemer beroept zich echter op de voorwaarden NVM 2006. Toepasselijkheid daarvan is echter niet bedongen in de overeenkomst terwijl niet gebleken is dat van die voorwaarden de tekst ter hand is gesteld zodat, zouden ze al van toepassing zijn – hetgeen niet het geval is- het impliciete beroep op vernietigbaarheid gegrond is. De vraag is dan welke verplichting op de consument rust ingevolge de tekst van de overeenkomst zelf. De consument betoogt dat dit blijkt uit art. 5 luidende: Mocht de opdrachtgever dan wel het NVM-lid de opdracht intrekken of opschorten dan is de opdrachtgever de gemaakte kosten aan het NVM-lid verschuldigd. Onder gemaakte kosten wordt verstaan; het maken van de brochure, plaatsen op “naam website”, samenstellen advertentie(s), plaatsen bord, aanschrijven zoekerbestand. Deze kosten worden bepaald op 1,5 0/00 van de in deze overeenkomst gestelde vraagprijs. Dit betekent inclusief NTW 1,785 0/00 zijnde € 705,–. Dit bedrag wordt vermeerderd met de werkelijk gemaakte advertentiekosten.   Volgens de ondernemer volgt de verschuldigdheid van de volledige courtage uit het slot van de overeenkomst waarin is vermeld: De opdrachtgever onthoudt zich lopende de opdracht van activiteiten die het NVM-lid bij het vervullen van zijn opdracht kunnen belemmeren of diens activiteiten kunnen doorkruisen. Hij maakt geen gebruik van diensten van anderen dan het NVM-lid. Buiten het NVM-lid om brengt hij geen overeenkomst tot stand en voert daartoe ook geen onderhandelingen. Indien in strijd met het hier bepaalde een overeenkomst tot stand komt, heeft het NVM-lid recht op courtage. Vast staat dat de consument reeds ten tijde van het intrekken van de opdracht in onderhandelingen was met de buurjongen. Hij heeft ook ter zitting bevestigd tot intrekking te zijn overgegaan omdat de buurjongen bij de koop geen bemoeienis van een makelaar wenste. Volgens de laatste twee hiervoor geciteerde zinnen uit de overeenkomst is naar de letter van de tekst reeds courtage verschuldigd, zowel bij verkoop als bij onderhandeling (leidend tot verkoop) waarmee niet gedoeld kan zijn op het bepaalde in art. 5 van de opdracht tot dienstverlening. Die bepaling gaat immers niet over courtage maar over de verschuldigde kosten bij intrekking. De courtage wordt in de overeenkomst in de aanhef bepaald. Bovendien zou het slot van de overeenkomst volkomen zinledig worden indien het bepaalde in art. 5 daarboven (steeds) zou prevaleren. Tenslotte brengt een redelijke uitleg mee dat de ondernemer in een geval als hier aan de orde courtage ontvangt. Elke andere uitleg zou het mogelijk maken in het zicht van het sluiten van een overeenkomst de bemiddelingsopdracht in te trekken waarmee de courtage niet verschuldigd zou zijn.   Derhalve wordt als volgt beslist.   Beslissing   Het door de consument verlangde wordt afgewezen.   Het door de consument in depot gestorte bedrag van € 7.601,13 wordt als volgt verrekend. Het depotbedrag wordt aan de ondernemer overgemaakt.   Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij op 7 maart 2007.