Commissie: Tuchtcommissie VastgoedPRO en Keurmerk Vakkundig Gekeurd
Categorie: Zorgvuldigheid
Jaartal: 2018
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
111779
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De klager stelt dat beklaagde identiteitsfraude pleegde door een handelsnaam die heel veel lijkt op die van hem te gebruiken en dat bedrijf failliet te laten gaan. Veel mensen denken hierdoor dat het bedrijf van de klager failliet is. De beklaagde gebruikt dit in de concurrentie door bij klanten twijfel te zaaien over (de betrouwbaarheid van) klager. De klager leidt hierdoor financiële schade en imagoschade. Volgens de klager houdt de beklaagde zich niet aan de erecode en gedragsregels van VastgoedPRO. De klager wilde dat de beklaagde nooit meer makelaar mag zijn. Nu hij weet dat de beklaagde geen lid meer is van VastgoedPRO wil hij dat iedereen hoort dat de beklaagde zich niet aan de regels hield.
Over de identiteitsfraude kan de commissie geen uitspraak doen. Daar moet een strafrechter over beslissen.
De commissie vindt dat de beklaagde en zijn medewerkers zich niet aan de erecode en gedragsregels van VastgoedPRO heeft gehouden. De commissie berispt de beklaagde en beslist ook dat de uitspraak van de commissie openbaar wordt gemaakt via de branchevereniging.
Volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
De klacht betreft het handelen van beklaagde dat volgens klager in strijd is met artikel 4, 5, 9, 11 en 14 van de erecode en gedragsregels reglement VastgoedPRO.
Standpunt van de klager
Voor het standpunt van de klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt van de klager op het volgende neer.
Klager stelt dat beklaagde eerder onder andere B.V.’s handelde, waarvan de meeste inmiddels failliet zijn. Een van deze voorgaande B.V.’s,: [Z] B.V., heeft ten gunste van beklaagde identiteitsfraude gepleegd door een handelsnaam (vrijwel) gelijk aan de naam van klager in te schrijven en vervolgens de B.V. failliet te laten gaan. Voor de buitenwereld wordt hierdoor ten onrechte de indruk gewekt dat het bedrijf van klager failliet is.
Beklaagde gebruikt dit in de concurrentie door bij klanten twijfel te zaaien over (de betrouwbaarheid van) klager. Klager leidt hierdoor financiële schade en imagoschade.
Beklaagde is volgens klager een meester in stroman-constructies, waarbij de heer [A] de feitelijke leider is.
Klager verwijst naar een emailwisseling van 9 september 2017 tussen de heer [A] handelend voor beklaagde en een cliënt van klager, waaruit blijkt dat de heer [A] achter de rug van klager om contact heeft gezocht met diens cliënt en zich daarbij negatief uitlaat over klager: “Helaas heb ik de wetenschap van een onhebbelijkheid in zijn karakter. Hij laat zijn persoonlijk aangemeten prestige en eigen belang veelal prevaleren boven het belang van de cliënt. Ik heb u dan ook met de beste bedoeling gebeld omdat het verschil dermate klein is dat je dat door persoonlijke motieven van een tussenpersoon niet mag laten stuk lopen.”
Beklaagde handelt volgens klager in strijd met artikel 4, 5, 9, 11 en 14 van de erecode en gedragsregels reglement VastgoedPRO.
Klager heeft op 13 juli 2017 bij de politie aangifte gedaan van identiteitsfraude door [Z] B.V.
Ter zitting is door of namens de klager verder nog – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd.
In reactie op het verweer van beklaagde heeft klager gewezen op een emailbericht van 9 oktober 2017 waarin de heer [A] aangeeft in loondienst te zijn van beklaagde en als zodanig bevoegd te zijn het bedrijf te verbinden en verplichtingen aan te gaan.
Anders dan de beklaagde stelt, is klager niet in staat emailadressen te manipuleren en klager betwist dat hij dit gedaan heeft.
Voorts heeft klager de structuur van zijn bedrijf uitgelegd: [B] Makelaardij B.V. is een B.V. met twee handelsnamen: [B] NVM Makelaars voor het werkgebied Maassluis en [C] NVM Makelaars voor het werkgebied Vlaardingen. Een neef van de vader van klager met de naam [B] heeft een bedrijf [B] Makelaar in Rotterdam.
De heer [B] heeft in 1992 het bedrijf van zijn vader [C] NVM Makelaars overgenomen en hij heeft dit bedrijf in 2012 geherstructureerd. Hierbij is door hem op 1 januari 2012 [B] B.V. opgericht met voornoemde twee handelsnamen.
De heer [B] heeft korte tijd, van mei 2010 tot januari 2011, met een zoon van de heer [A] samengewerkt. Daarbij is sprake geweest van een spiegelconstructie waarbij de zoon van de heer [A] gebruik mocht maken van een van de handelsnamen van het bedrijf van de heer [B]: [C]. Nadat de overeenkomst was opgezegd, is het gebruik van deze handelsnaam gestaakt. De naam [B] Makelaars Vlaardingen of een daarmee vergelijkbare naam is in het verleden nooit toegestaan en deze is ook niet gebruikt door de heer [A] of diens zoon. Was dat wel het geval geweest dan had klager hiertegen al veel eerder bezwaar gemaakt. Klager heeft er nog steeds last van dat de indruk wordt gewekt dat het bedrijf van klager failliet is en heeft in dit kader kosten moeten maken. De curator van [Z] B.V. heeft niet gereageerd op het verzoek van klager om ervoor te zorgen dat zaken recht worden gezet in het handelsregister. Beklaagde, aangesproken als opvolgende B.V., waarbij de heer [A] achter de schermen aan de touwtjes trekt, duikt weg en stelt dat zij niets van doen heeft met de heer [A], terwijl [A] zelf stelt als senior makelaar in loondienst te zijn bij beklaagde. Voorheen was de echtgenote van de heer[A] bestuurder van beklaagde, nu is dat een stichting, waarvan de heer [A] zelf enig bestuurder is.
Aanvankelijk vorderde klager dat beklaagde geroyeerd zou worden. Ter zitting heeft klager laten weten dat hij deze vordering intrekt nu beklaagde geen lid meer is van VastgoedPRO. Klager hecht er evenwel aan dat beklaagde (publiekelijk) berispt wordt voor het handelen in strijd met de erecode.
Standpunt van de beklaagde
Voor het standpunt van de beklaagde verwijst de commissie naar het verweerschrift van beklaagde van 1 september 2017. In de kern komt het standpunt van de beklaagde op het volgende neer.
Beklaagde is niet aangesloten bij een branchevereniging en de klacht heeft betrekking op een andere entiteit, namelijk [Z] B.V. en niet op beklaagde. De heer [A] wonende te Delft is niet in dienst van beklaagde.
Klager heeft veel stukken overgelegd die betrekking hebben op andere bedrijven en probeert verbanden te leggen die er niet zijn, met het doel niet-betrokken personen en bedrijven te beschadigen.
Beklaagde maakt in hoge mate bezwaar tegen de handelwijze van klager en stelt dat klager verbanden creëert, onder meer door het manipuleren van een emailadres, die er niet zijn en zo derden op het verkeerde been tracht te zetten en tracht de beklaagde in een kwaad daglicht te stellen. Beklaagde beschouwt dit als een vorm van ernstige oplichting.
Beklaagde is een gerespecteerd makelaarskantoor met 80 opdrachten, klager is een bij beklaagde bekend kantoor met 20 opdrachten die concurrentie onder de gordel blijkbaar niet schuwt. Klager maakt volgens beklaagde misbruik van recht.
De naam [B] is een veel voorkomende naam in de regio. Beklaagde wijst op een kantoor [B] makelaar in Rotterdam Overschie dat voor zover beklaagde bekend geen relatie is van klager.
Beklaagde verzoekt de commissie om klager te berispen, de klacht niet ontvankelijk te verklaren, de klacht af te wijzen en de klager te veroordelen in de kosten.
Beoordeling van de klacht
De commissie beslist met inachtneming van de statuten, reglementen, gedrags- en erecodes en besluiten van VastgoedPro.
De commissie heeft ingevolge haar reglement tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten ten tijde van het lidmaatschap van beklaagde, dat mogelijk in strijd is met het bepaalde in de verenigingsstatuten, reglementen of besluiten van zijn vereniging en/of het vertrouwen in de stand van de makelaars/taxateurs kan ondermijnen en/of in strijd is met de eer van die stand, respectievelijk de erecode van zijn vereniging. De commissie stelt vast dat [beklaagde] tot 1 september 2017 lid was van VastgoedPRO.
Klager heeft op 14 juli 2017 zijn klacht tegen beklaagde bij de commissie aanhangig gemaakt, nadat hij zich eerst conform artikel 4 lid 3 van het Reglement van de commissie tot VastgoedPRO had gewend. De commissie acht zich gelet op het voorgaande bevoegd het geschil te behandelen.
De commissie stelt, op basis van een uittreksel uit het handelsregister d.d. 6 juli 2017, en het overgelegde faillissementsverslag van de curator, vast dat de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [Z] B.V., gevestigd te Maassluis, op 30 november 2016 is ontbonden en op 4 juli 2017 in staat van faillissement is verklaard. Deze B.V. handelde – onder meer – tevens onder de naam [Y] en [B] Makelaar Vlaardingen. Bestuurder van [Z] B.V. was [X] B.V., gevestigd te Maassluis. Dit bedrijf is blijkens een uittreksel uit het handelsregister d.d. 6 juli 2017 op 15 februari 2017 ontbonden. Enig aandeelhouder en bestuurder van [X] B.V. was de heer [A].
De commissie stelt voorts vast op basis van uittreksels uit het handelsregister dat de besloten vennootschap [beklaagde] gevestigd te Maassluis tevens handelt onder de namen: [W], [V] en [U]. Enig aandeelhouder en bestuurder van dit bedrijf was tot 3 augustus 2017 mevrouw [D] en vanaf die datum Stichting [T]. De enige bestuurder van Stichting [T] is de heer [A].
Met betrekking tot de klachten van klager overweegt de commissie naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde het volgende.
Klager heeft gesteld dat identiteitsfraude is gepleegd. Identiteitsfraude is een strafbaar feit, waarvan door klager aangifte is gedaan. Het is aan de strafrechter om te bepalen of hier al dan niet sprake van is. De commissie kan zich niet het oordeel van de strafrechter aanmatigen en doet daarom op dit onderdeel geen uitspraak.
Ten aanzien van de overige klachten overweegt de commissie het volgende.
Het gebruik van de handelsnaam [B] Makelaars Vlaardingen is niet door beklaagde gedaan maar door [Z] B.V. Echter, er is sprake van een hechte relatie van beklaagde met [Z] B.V. De bestuurder van [Z] B.V. was destijds een B.V. waarvan de heer [A] enig aandeelhouder en bestuurder was, terwijl hij ook bestuurder is van de stichting die sinds 3 augustus 2017 enig aandeelhouder en bestuurder is van beklaagde.
Naast het feit dat daarmee beklaagde en de heer [A] feitelijk als één en dezelfde actor kunnen worden beschouwd, bepaalt artikel 14 van de erecode 2009 dat een lid erop toe moet zien dat degenen die aan zijn bedrijf verbonden zijn, de erecode en gedragsregels eveneens in acht nemen. Ingevolge artikel 14 van de erecode kan beklaagde dan ook worden aangesproken op het in strijd met de erecode en gedragsregels handelen van een aan hem verbonden persoon.
De commissie is van oordeel dat de heer [A] wist of moet hebben geweten dat sprake was van handelsnaaminbreuk, aangezien de door zijn bedrijf [Z] B.V. ingeschreven handelsnaam vrijwel gelijk was aan de naam van het bedrijf van klager welke eerder al was ingeschreven in het handelsregister en werd gebruikt. Hiermee heeft [A] welbewust verwarring gecreëerd.
Het valt hem – en via artikel 14 van de erecode ook beklaagde – naar het oordeel van de commissie aan te rekenen dat hij, ondanks het feit dat hij door klager is gewezen op de handelsnaaminbreuk en de negatieve gevolgen daarvan voor klager, de situatie heeft laten voortduren en hier niet terstond een einde aan heeft gemaakt. Beklaagde heeft naar het oordeel van de commissie in zijn verweerschrift van 1 september 2017 ook niets naar voren gebracht dat tot een ander oordeel kan leiden.
De commissie acht het nog kwalijker dat beklaagde in zijn, overigens niet met een naam ondertekend, verweerschrift stelt dat de heer [A] niet in dienst is van beklaagde en dat er geen sprake is van verbanden, terwijl deze er overduidelijk wel zijn.
[A] is immers, zoals hiervoor geconcludeerd, aan te merken als de feitelijk bestuurder van beide rechtspersonen, beklaagde en [Z] B.V.
In het dossier bevindt zich bovendien een aan klager gericht e-mailbericht van de heer [A] van 10 oktober 2017 waarin hij zelf stelt in loondienst te zijn van de beklaagde.
Voorts blijkt uit de door klager overgelegde stukken dat de heer [A] zich niet loyaal en collegiaal heeft opgesteld tegenover zijn beroepsgenoot klager, zoals van Vastgoed PRO-leden wordt verwacht op grond van artikel 9 van de erecode en dat hij in strijd met artikel 10 en 11 van die erecode kritiek heeft geuit op het werk van klager en zich schuldig heeft gemaakt aan ongeoorloofde werving en concurrentie. In het dossier bevindt zich een bericht van 9 september 2017 van de heer [A] (handelend voor beklaagde als senior makelaar) aan een cliënt van klager, dat inhoudt dat de heer [A], als verkopend makelaar, deze cliënt die door klager werd bijgestaan als aankopend makelaar, buiten klager om heeft benaderd. Hiermee heeft de heer [A] – en via artikel 14 van de erecode tevens beklaagde – schending door deze cliënt van de relatie met haar makelaar uitgelokt. Tevens heeft de heer [A] zich in voornoemd bericht tegenover deze cliënt laatdunkend en denigrerend uitgelaten over klager.
Gelet op het voorgaande heeft beklaagde gehandeld in strijd met de artikelen 9,10 en 11 van de erecode.
Van schending van artikel 4 en 5 van de erecode zoals door klager gesteld is naar het oordeel van de commissie op basis van de aan haar voorgelegde stukken niet gebleken.
Nu de klacht van klager grotendeels gegrond wordt bevonden zal de commissie bepalen dat beklaagde het door klager betaalde klachtengeld aan klager dient te vergoeden.
De commissie acht, gelet op de ernst van de gedragingen, een berisping van beklaagde op zijn plaats. Tevens zal de commissie, gelet op het uiterst laakbare handelen van de heer [A] dat valt toe te rekenen aan beklaagde, bepalen dat de inhoud van deze uitspraak openbaar gemaakt dient te worden door Vastgoed PRO.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie verklaart de klacht van klager gegrond en berispt beklaagde voor handelen in strijd met de erecode en gedragsregels reglement VastgoedPRO.
De commissie bepaalt dat de inhoud van deze uitspraak binnen een maand na de datum van verzending openbaar gemaakt dient te worden door VastgoedPRO.
Het door beklaagde gevorderde wordt afgewezen.
Beklaagde dient conform het reglement van de commissie een bedrag van € 121,– aan klager te betalen terzake klachtengeld.
Bovendien is beklaagde conform het reglement van de commissie een bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht aan de commissie verschuldigd.
Aldus beslist op 12 april 2018 door de Tuchtcommissie Makelaardij, bestaande uit
mr. C.J.G.M. van der Weide, voorzitter,
mevrouw mr. drs. S. Euwema en mevrouw S.J.P.M.M. Kempkes-van Hees, leden,
waarbij mevrouw mr. C.E. Segeren-Weber als secretaris fungeerde.