Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (On)Zorgvuldig handelen / Taxatierapport
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: Ongegrond
Referentiecode:
238651/253980
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Het geschil betreft een klacht over een taxatierapport, dat de beklaagde heeft opgesteld in opdracht van de Provincie. De provincie is voornemens om een deel van de grond van de klagers te onteigenen om een fietspad te realiseren. De beklaagde heeft daarom een taxatierapport opgesteld. De klagers zijn van mening dat de waarde van de grond te laag is en dat de beklaagde de taxatie onzorgvuldig heeft uitgevoerd en hebben hier verschillende klachten over. Zij stellen zich onder andere op het standpunt dat het uitgangspunt van de taxatie onjuist is, dat er sprake is van een verkeerde conclusie aangaande de waardevermindering van het resterende perceel en dat er ondeugdelijk onderzoek is gedaan naar ‘warme’ of ‘koude’ grond. De beklaagde betwist dat hij de taxatie onzorgvuldig heeft uitgevoerd. De commissie verklaart de klacht in alle onderdelen ongegrond.
De uitspraak
Onderwerp van de klacht
De klacht gaat over een taxatierapport, dat beklaagde heeft opgesteld in opdracht van de Provincie.
Standpunt van klagers
Voor het standpunt van klagers verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dat op het volgende neer.
De Provincie wil een fietspad realiseren, deels op grond van klagers. De Provincie is daarom voornemens de grond te onteigenen. De Onteigeningswet verlangde tot de wetswijziging per 2024 dat de Provincie eerst een poging onderneemt om de grond in onderlinge overeenstemming in bezit te krijgen (minnelijke verwerving). In dat kader heeft beklaagde een taxatierapport opgesteld op 11 maart 2021.
De getaxeerde waarde is tussen de € 4,– en € 7,50 per centiare. Klagers vinden die waarde veel te laag. Het kan daarom niet anders dan dat beklaagde de taxatie onzorgvuldig heeft uitgevoerd. In dat kader hebben klagers de volgende verwijten geformuleerd:
- Onterecht uitgangspunt voor de taxatie
- Ondeugdelijk onderzoek naar ‘warme’ of ‘koude’ grond
- Verkeerde selectiemethode referentietransacties
- Verkeerde conclusie aangaande waardevermindering resterende perceel
- De waardering is kennelijk te laag.
Standpunt van beklaagde
Beklaagde heeft betwist dat hij de taxatie heeft verricht in strijd met de vakbekwaamheid die hij als taxateur in acht moet nemen. Het is niet verwonderlijk dat andere taxateurs tot een andere waarde komen. Die hebben gewaardeerd op een heel andere waarderingsgrondslag.
Beoordeling van het geschil
Het toetsingskader
Klagers zijn het niet eens met de inhoud van het taxatierapport. Een tuchtprocedure is er niet voor bedoeld om de inhoud van de uitgevoerde werkzaamheden opnieuw en integraal te toetsen. Waar het om gaat is of de taxateur voldoende zorgvuldig heeft gehandeld bij de uitvoering van zijn werkzaamheden: heeft hij de zorgvuldigheid betracht die van een redelijk bekwaam, redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht.
Klachtonderdeel e. De getaxeerde waarde is kennelijk onjuist.
Klachtonderdeel c. Verkeerde selectiemethode referentietransacties
Met inachtneming van voorgaand toetsingskader is klachtonderdeel e ongegrond. Klagers hebben met een tweetal andere taxatierapporten gemotiveerd dat de taxatie van beklaagde ‘kennelijk onjuist’ is. Maar de enkele omstandigheid dat andere taxateurs tot een andere waardebepaling komen levert op zich geen grond op om te oordelen dat beklaagde in strijd heeft gehandeld met de zorgvuldigheid die hij in acht moet nemen. Een taxatie blijft nu eenmaal een beargumenteerde inschatting van de waarde en daarbij kunnen verschillende taxateurs de feiten en omstandigheden die aan de taxatie ten grondslag liggen anders wegen, zonder dat die weging fout is. Daarom kan ook het verwijt ten aanzien van de gehanteerde referentietransacties niet tot een gegronde klacht leiden.
Klachtonderdeel a. Onjuist uitgangspunt taxatie.
Beklaagde heeft in zijn taxatierapport als waarderingsgrondslag de ‘werkelijke waarde’ in de zin van artikel 40b, tweede lid, van de Onteigeningswet gebruikt. Volgens klagers is dat een onjuiste waarderingsgrondslag. Hij had op basis van de ‘marktwaarde’ moeten taxeren, omdat de Provincie verplicht was te proberen de grond minnelijk te verwerven (dus op basis van overeenstemming tussen twee marktpartijen). Bij die waarderingsgrondslag hoeft de taxateur geen rekening te houden met de normen uit de Onteigeningswet, zo stellen klagers.
Klagers verliezen hierbij uit het oog dat beklaagde opdrachtnemer is van de Provincie. De Provincie heeft als opdrachtgever aan beklaagde gevraagd de grond te waarderen op basis van de werkelijke waarde.
Beklaagde heeft zijn opdracht aan de Provincie als volgt bevestigd:
Opdrachtomschrijving
De taxatieopdracht heeft betrekking op het project Fietsroute plus met als tracé [woonplaats klager] – [andere plaats]. Het projectgebied ligt geheel binnen de publieke grenzen van de gemeente.
Voor de realisatie van het project dient de provincie nog een aantal onroerende zaken te verwerven alvorens tot uitvoering over te kunnen gaan. Het laatste deel van het fietspad moet nog worden aangelegd.
De opdrachtgever wenst een taxatierapport te verkrijgen, waarin de volledige schadeloosstelling conform het onteigeningsrecht inzichtelijk wordt gemaakt voor de nog in eigendom te verwerven onroerende zaken. Dit taxatierapport mag enkel en alleen gebruikt worden ten behoeve van het hiervoor omschreven doel.
Beklaagde heeft dus een juist uitgangspunt gebruikt voor de uitgevoerde taxatie en deze ook opgenomen en toegelicht in het taxatierapport. Het klachtonderdeel is ongegrond.
Klachtonderdeel b. Ondeugdelijk onderzoek naar ‘warme’ grond of ‘koude’ grond.
Warme grond is landbouwgrond waarvan het waarschijnlijk is dat deze in de nabije toekomst ontwikkeld wordt, bijvoorbeeld tot bouwgrond. Die toekomstplannen verhogen de waarde van de grond. Bij koude grond is het juist onwaarschijnlijk dat er plannen worden ontwikkeld. Koude grond is dus minder waard.
Beklaagde is bij zijn taxatie uitgegaan van koude grond. Uit contact met de gemeente is hem namelijk niet gebleken dat er ontwikkelplannen bestaan met betrekking tot de percelen grond die hij moest taxeren. Hij rapporteert:
Taxateur heeft onderzoek gedaan naar deze mogelijkheden met oog op de uitwerking van onderhavig taxatierapport. Taxateur heeft een gesprek gehad met en bij de gemeente, de planologische situatie is ook in een ruimer gebied dan alleen het getaxeerde bestudeerd, de Omgevingsvisie van [woonplaats klager] is bestudeerd en er is gekeken naar eventuele privaatrechtelijke belemmeringen / beperkingen. Na het overleg van de taxateur met de gemeente is nadien een schrijven ontvangen waarin is aangegeven dat er geen woningbouwplannen zijn voor dat gebied, ook ontwikkelingen zoals zonneparken zijn daar niet gewenst. Ook de gemeente is in het verleden benaderd door ontwikkelaars over het gebied waarin het getaxeerde is gelegen, waarbij de gemeente steeds heeft aangegeven daar geen ontwikkelingsmogelijkheden te zien.
Taxateur heeft vervolgens de omgevingsvisie van de gemeente bestudeerd met als tijdhorizon 2030. Daaruit heeft taxateur een drietal schetsen opgenomen in Bijlage VI: van dit rapport. Uit deze schetsen concludeert taxateur dat er in het gehele gebied ten oosten van de [straatnaam] geen commerciële ontwikkelingen worden voorzien.
Klagers vinden dat beklaagde ten onrechte is uitgegaan van koude grond. Zij zijn namelijk meerdere keren benaderd door projectontwikkelaars, bijvoorbeeld voor een zonnepark. Die projectontwikkelaars boden klagers een beduidend hogere prijs dan de getaxeerde prijs. Bovendien heeft de gemeente haar omgevingsvisie herijkt in december 2021. In die herijkte visie bestaat volgens de gemeente ook op de percelen grond van de klager ruimte voor ontwikkelingen.
De commissie is van oordeel dat klagers beklaagde een onterecht verwijt maken. Klagers hebben niet met stukken onderbouwd dat beklaagde had moeten of kunnen weten van toekomstige ontwikkelingen met betrekking tot de percelen grond. Het mag zo zijn dat projectontwikkelaars klagers hebben benaderd vanwege interesse in hun percelen grond, maar uit de processtukken blijkt niet dat die projectontwikkelaars verder concrete stappen hebben ondernomen om die projectontwikkeling van de grond te krijgen.
Beklaagde kon – hij was er immers niet van op de hoogte – en hoefde ook geen rekening te houden met deze interesse bij projectontwikkelaars die geen verdere gestalte heeft gekregen. De herijkte omgevingsvisie dateert van ruim na de taxatie en kon beklaagde dus ook niet betrekken bij de uitvoering van de taxatie.
Het klachtonderdeel is daarom ongegrond.
Klachtonderdeel d. Verkeerde conclusie aangaande waardevermindering resterende perceel.
Het kan zijn dat de overblijvende percelen grond, na minnelijke verwerving, minder bruikbaar zijn voor agrarische doeleinden. In dat geval heeft een grondtransactie een waarde verminderend effect op het resterende perceel.
Beklaagde heeft van een van de percelen grond aangenomen dat het restant minder bruikbaar is (nr. 563). Klagers vinden het niet terecht dat beklaagde het daarbij heeft gelaten, maar maken naar het oordeel van de commissie niet duidelijk waarom er meer percelen grond na verwerving van dat deel dat de Provincie nodig heeft voor de aanleg van het fietspad, minder bruikbaar zouden zijn. In zoverre is de klacht ongegrond.
Beklaagde heeft het volgende opgenomen in het taxatierapport:
Waardedaling van het overblijvende kan onder meer ontstaan als gevolg van het verbreken van de eenheid die bestond voor de onteigening. Het overblijvende zal mogelijk zelfstandig minder waard blijken dan als deel van het (verbroken) geheel. Niet alle eigendommen kunnen tot het ‘overblijvende’ worden gerekend
Enkel de eigendommen welke met het onteigende één eenheid vormden.
Naar het oordeel van beklaagde kan de overblijvende eigendom niet tot het ‘overblijvende’ worden gerekend, omdat het aangrenzend erf met woning niet dezelfde eigenaar kent als de agrarische cultuurgrond. Die redenering vinden klagers onnavolgbaar, want zij lijden als grondeigenaar wel schade als gevolg van het minder bruikbaar zijn van zijn perceel. Beklaagde heeft evenwel met waardevermindering van perceel nr. 563 wel degelijk rekening gehouden (een bedrag van € 5.082,–). De klacht is dan ook ongegrond.
Op grond van het voorgaande is de commissie van oordeel dat de klacht in al zijn onderdelen ongegrond is.
Ter zitting heeft beklaagde meegedeeld dat hij nog aanvullende stukken naar de commissie had gestuurd in de week voorafgaand aan de zitting. De commissie had daarvan nog geen kennis kunnen nemen, omdat deze stukken nog niet waren ontvangen door het secretariaat. De commissie laat de stukken verder buiten beschouwing, aangezien de klager er niet op heeft kunnen reageren. Omdat de klacht ongegrond is verklaard, ondervindt de beklaagde daarvan ook geen nadeel.
Daarom wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie verklaart de klacht in alle onderdelen ongegrond.
Overeenkomstig het reglement van de commissie is beklaagde aan de commissie behandelingskosten verschuldigd.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mr. A.D.R.M. Boumans, voorzitter, P.C.A. van Ingen, mr. E.J.P.J.M. Kneepkens, leden, in aanwezigheid van mr. C.J.H. Terwal, secretaris, op 18 september 2024.