Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (On)Zorgvuldig handelen
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Bevoegdverklaring
Uitkomst: aanhouding beslissing
Referentiecode:
558472/748848
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Een koper dient een klacht in tegen een makelaar die zijn eigen woning aan haar heeft verkocht. Volgens de koper heeft de makelaar zich tijdens het verkoopproces duidelijk gepresenteerd als VBO-makelaar, onder meer door gebruik van zakelijk e-mailadres en VBO-logo’s op documenten. De makelaar stelt dat hij handelde als privépersoon en dat de koper niet ontvankelijk is in haar klacht, omdat zij geen formele klacht heeft ingediend en al een civiele procedure is gestart. De tuchtcommissie oordeelt echter dat de makelaar zich wel degelijk als professional heeft gepresenteerd en dat de koper onder de omstandigheden redelijkerwijs geen verwijt treft voor het niet eerst indienen van een klacht bij de makelaar. Ook is vastgesteld dat de koper wél een klacht heeft ingediend bij het Klachtenloket. De commissie acht zich bevoegd en verklaart de koper ontvankelijk, waarna een inhoudelijke behandeling zal volgen.
Volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
Door middel van een vragenformulier heeft klaagster een geschil aanhangig gemaakt tegen beklaagde. Zij beklaagt zich over de gang van zaken bij de verkoop van de eigen woning door beklaagde aan haar. In het verweer heeft beklaagde zich op het standpunt gesteld dat klaagster niet-ontvankelijk is in haar klacht.
Standpunt van klaagster
Voor het standpunt van klaagster verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Beklaagde heeft als VBO-makelaar zijn eigen huis aan klaagster verkocht. De koopovereenkomst is uiteindelijk ontbonden.
Beklaagde heeft als VBO-makelaar niet juist gehandeld. Tijdens het verkoopproces heeft beklaagde niet voldaan aan zijn zorg- en informatieplicht. Bovendien heeft hij tijdens het tussen hen gerezen geschil geen oplossingen aangedragen.
Klaagster is van mening dat zij ontvankelijk is in haar klacht.
Klaagster heeft via Facebook gereageerd op de woning. Zij heeft direct bij het eerste contact aangegeven dat zij geen aankoopmakelaar had. De reactie daarop was dat dit geen probleem was, omdat beklaagde zelf makelaar is. Tijdens de bezichtiging werd ook duidelijk aangegeven dat beklaagde de rondleiding deed in zijn hoedanigheid als makelaar. Beklaagde heeft zich dus vanaf het eerste minuut bij klaagster geprofileerd als VBO-makelaar. De mailwisselingen met klaagster heeft hij gevoerd vanaf zijn werkmail zonder CC aan zijn privé-mail. Op diverse documenten die klaagster van beklaagde heeft ontvangen, staat het logo van VBO en/of van het kantoor van beklaagde. Er is ook nergens een document waarop beklaagde aangeeft de verkoop niet te doen in de hoedanigheid van VBO-makelaar.
In een e-mail van 27 mei 2024 heeft de echtgenote van beklaagde bovendien als PS vermeld: “ff voor de zekerheid: er zijn geen andere biedingen! Maar omdat [..] zelf makelaar is moet hij kunnen verantwoorden dat hij, zeker nu het zijn eigen huis betreft, zich netjes aan de regels heeft gehouden”.
Vanaf 11 juni 2024 heeft klaagster haar ongenoegen geuit over de gang van zaken. In reactie daarop is aangegeven dat beklaagde is aangesloten bij de VBO en de situatie gaat voorleggen aan een jurist. Als beklaagde de woning op persoonlijke titel heeft verkocht, kan hij geen gebruikmaken van de faciliteiten van de VBO.
Beklaagde heeft geen enkele constructieve oplossing aangedragen om de situatie naar tevredenheid op te lossen. Elke geboden ‘oplossing’ is gepaard gegaan met verwijten, chantage en dreigingen. Op geen van de voorstellen heeft klaagster een reactie gegeven, omdat een reactie geen bijdrage zou leveren aan een oplossing.
Door op dat moment een officiële klacht in te dienen, zou klaagster alle deuren sluiten. Het feit dat beklaagde een dubbele functie had – eigenaar van de woning en verkoopmakelaar -, maakte het voor klaagster als koper onmogelijk om op dat moment in het proces een klacht rechtstreeks in te dienen.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Beklaagde heeft in formele zin bij de verkoop van zijn woning niet gehandeld als (VBO-)makelaar, maar uitsluitend als eigenaar. De woning is niet te koop aangeboden via de reguliere kanalen zoals Funda, de website van VBO of de eigen website van beklaagde. Via een bericht van de echtgenote van beklaagde op Facebook is klaagster bekend geraakt met het voornemen van beklaagde (en zijn echtgenote) om de woning te gaan verkopen. De afspraak voor een bezichtiging is gemaakt door de echtgenote van beklaagde. In de koopovereenkomst is door beklaagde en zijn echtgenote als eigenaren opgenomen dat het een modelovereenkomst van VBO betreft en is de Beroeps- en Gedragscode van de VBO niet op de overeenkomst van toepassing verklaard. De overeenkomst is zonder vermelding van de functie van beklaagde ondertekend en er is geen sprake van een overeenkomst van opdracht tussen klaagster en beklaagde. Beklaagde heeft zich dus nergens geprofileerd als VBO-makelaar die een woning te koop aanbood maar, samen met zijn echtgenote, als eigenaar van de woning.
Indien de commissie van oordeel is dat beklaagde wel als makelaar heeft gehandeld, is beklaagde van mening dat klaagster toch niet-ontvankelijk moet worden verklaard in de klacht. Er is namelijk geen sprake van een door klaagster op schrift gestelde klacht aan beklaagde over zijn functioneren als makelaar; de gevoerde correspondentie (tussen de advocaten van partijen) kan niet als zodanig worden aangemerkt. Dat beklaagde niet zou hebben gereageerd, volgt uit het feit dat hij geen klacht heeft ontvangen.
Nu klaagster op 23 juli 2024 de koopovereenkomst heeft ontbonden en een civiele procedure is gestart, is het oordeel over de vraag of de ontbinding terecht is, wat er met de waarborgsom dient te gebeuren en of sprake is van het opleggen van een boete dan wel het veroordelen tot schadevergoeding aan de rechter en kan dit geen onderdeel zijn van de onderhavige procedure. Klaagster maakt misbruik van recht door te pogen het geschil via de commissie op te lossen.
Klaagster heeft ook geen klacht ingediend bij het Klachtenloket en heeft daarom geen toegang tot de commissie.
Beklaagde is van mening dat geen sprake is van omstandigheden op grond waarvan van klaagster niet kon worden verlangd om de klacht op de juiste wijze in te dienen of op grond waarvan haar ten aanzien van het niet naleven van de procedure geen verwijt treft.
Beklaagde verzoekt de commissie klaagster niet-ontvankelijk te verklaren in de klacht.
Beoordeling van het geschil
De commissie overweegt als volgt.
Voordat de commissie over kan gaan tot een eventuele inhoudelijke beoordeling van de klacht, dient eerst op het verweer van beklaagde dat de klacht niet in behandeling kan worden genomen, te worden gereageerd.
Klaagster heeft een klacht tegen beklaagde als makelaar ingediend. Volgens beklaagde heeft hij echter uitsluitend als privépersoon in de privésfeer gehandeld.
Op grond van artikel 3 lid 1 van het reglement is de commissie bevoegd kennis te nemen van een klacht wanneer deze het handelen of nalaten van een beklaagde betreft. Onder beklaagde valt (voor zover hier van belang) op grond van artikel 1 van het reglement ‘een onderneming die aangesloten is of was bij de NVM of de makelaar/taxateur die lid is of was bij de VBO’. De klacht dient gericht te zijn tegen een beklaagde in de zin van het reglement en dient te gaan over diens handelen en/of dat van de onderneming.
Klaagster heeft tegen het verweer van beklaagde ingebracht dat beklaagde zich steeds heeft geprofileerd als makelaar.
De commissie stelt vast dat beklaagde in de communicatie met klaagster, zoals klaagster terecht stelt, steeds gebruik heeft gemaakt van zijn zakelijke e-mailadres en dat op diverse documenten het logo van het kantoor van beklaagde dan wel van de VBO staat vermeld. Als beklaagde uitsluitend in de privésfeer had willen optreden, had hij niet op deze wijze moeten communiceren.
Reeds hierin ziet de commissie aanleiding om aan te nemen dat door beklaagde als onderneming/makelaar handelingen zijn verricht die als zakelijk met betrekking tot de woning kunnen worden aangemerkt. Beklaagde kan daarom als beklaagde in de zin van het reglement worden aangemerkt. Dit betekent dat de klacht, zoals die door klaagster is ingediend, binnen de taak van de commissie valt zoals omschreven in het reglement. De commissie acht zich dan ook bevoegd deze klacht te beoordelen.
Beklaagde doet voorts een beroep op niet-ontvankelijkheid. Hij stelt dat geen sprake is van een door klaagster op schrift gestelde klacht aan beklaagde over zijn functioneren als makelaar en dat klaagster ook geen klacht bij het Klachtenloket heeft ingediend. Volgens hem is bovendien sprake van misbruik van recht, omdat zij reeds een civiele procedure is gestart.
De commissie dient dit beroep te beoordelen aan de hand van de bepalingen van haar reglement. Van belang zijn de artikelen 4 en 5, waarin is bepaald als volgt:
“Artikel 4.
1. Voordat klager zich tot de commissie wendt, moet hij binnen een redelijke termijn vanaf het moment dat hij kennis heeft kunnen nemen van het handelen of nalaten zijn ongenoegen hierover schriftelijk aan de beklaagde mededelen.
2. De beklaagde stuurt uiterlijk binnen één maand na ontvangst van de klacht schriftelijk een reactie aan de klager.
3. Indien de beklaagde niet tijdig heeft gereageerd of indien de reactie niet tot een door de klager aanvaarde oplossing heeft geleid, dient de klager zijn klacht vervolgens, binnen drie maanden na het verstrijken van de termijn in lid 2 of na de tijdige reactie van de beklaagde, voor te leggen aan het Klachtenloket Vastgoedprofessionals. Leidt dit niet tot het door klager gewenste resultaat, dan kan klager de klacht uiterlijk binnen 3 maanden, nadat het Klachtenloket Vastgoedprofessionals de behandeling van de klacht heeft beëindigd, aan de commissie voorleggen.
Artikel 5.
1. De commissie kan de klager niet ontvankelijk verklaren indien naar het oordeel van de commissie sprake is van misbruik van recht. Daarvan is in elk geval sprake indien klager herhaaldelijk een klacht indient zonder daarbij enig belang te hebben.
2. De commissie verklaart op verzoek van de beklaagde – gedaan bij eerste gelegenheid – de klager niet ontvankelijk in zijn klacht indien niet is voldaan aan de eisen gesteld in artikel 4, eerste en derde lid, tenzij van klager in redelijkheid niet kan worden verlangd dat hij onder de gegeven omstandigheden een klacht bij de beklaagde en/of Klachtenloket Vastgoedprofessionals indient en/of klager terzake van het niet naleven van deze eisen naar het oordeel van de commissie redelijkerwijs geen verwijt treft”.
Uit de dossierstukken is genoegzaam gebleken dat tussen de advocaten van partijen uitvoerig inhoudelijk over de kwestie is gecorrespondeerd, maar dat dit niet tot een oplossing heeft geleid, Gezien de uit deze correspondentie blijkende onderlinge verhoudingen tussen partijen lijkt de kans dat – na indiening van een (tucht)klacht door klaagster bij beklaagde – alsnog een minnelijke regeling tussen partijen onderling zou zijn getroffen als bijzonder klein te kunnen worden ingeschat.
De commissie is van oordeel dat van klaagster in redelijkheid niet kon worden verlangd dat zij onder de gegeven omstandigheden een klacht bij beklaagde had ingediend, althans dat haar van het niet naleven van de eis om eerst een klacht bij beklaagde in te dienen redelijkerwijs geen verwijt treft.
De commissie stelt voorts vast dat klaagster – anders dan beklaagde stelt – wel degelijk een klacht bij het Klachtenloket heeft ingediend. Blijkens de e-mail van het Klachtenloket van 2 augustus 2024 heeft hierover telefonisch contact plaatsgevonden. Het Klachtenloket heeft klaagster verwezen naar de commissie. Klaagster heeft vervolgens op 12 augustus 2024 – derhalve ruim binnen de in artikel 4 lid 3 van het reglement genoemde termijn – een klacht bij de commissie ingediend.
Beklaagde stelt tot slot dat klaagster misbruik van recht maakt door de onderhavige procedure naast de lopende civiele procedure te willen voeren. De commissie overweegt dat beide procedures naast elkaar mogelijk zijn, daar het toetsingskader van deze procedures verschillend is en de commissie – anders dan de civiele rechter – tuchtmaatregelen kan opleggen.
De commissie is dan ook van oordeel dat geen sprake is van misbruik van recht.
Gelet op het voorgaande zal de commissie klaagster ontvankelijk verklaren in de klacht.
De commissie kan dan ook overgaan tot inhoudelijke behandeling van de klacht. Partijen zullen door het secretariaat van de commissie worden uitgenodigd voor een mondelinge behandeling door de commissie.
Derhalve wordt beslist als volgt.
Beslissing
De commissie:
– verklaart zich bevoegd het geschil te behandelen;
– verklaart klaagster ontvankelijk in de klacht;
– bepaalt dat het secretariaat een datum zal bepalen voor een mondelinge behandeling, waarvoor partijen zullen worden uitgenodigd.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. A.R.O. Mooy, voorzitter, de heer K. Bor en mevrouw mr. M.C. de Gier, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. drs. I.M. van Trier, secretaris, op 8 april 2025.