Consument hoeft makelaar geen intrekkingskosten te betalen bij onzorgvuldig handelen

De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Makelaardij    Categorie: (On)Zorgvuldig handelen / Kosten    Jaartal: 2019
Soort uitspraak: bindend advies   Uitkomst: gegrond   Referentiecode: 2080/7737

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over

De consument klaagt over intrekkingskosten die zij aan de ondernemer moet voldoen. Door de te hoge vraagprijs is het huis onverkoopbaar geworden. De communicatie met de ondernemer was slecht en afspraken zijn niet nagekomen. De consument heeft de opdracht hierdoor ingetrokken en wil daarom geen intrekkingskosten betalen. De ondernemer geeft aan dat intrekkingskosten rechtvaardig en op zijn plaats zijn. De commissie oordeelt dat van een makelaar mag worden verwacht, dat hij bij het vaststellen van een te verwachten opbrengst de zorgvuldigheid in acht neemt die van een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar mag worden verwacht. Er is sprake geweest van een fout aan de kant van de ondernemer bij de verkoop van het pand. Deze fout heeft de ondernemer er kennelijk toe gebracht een te hoge prijs vast te stellen. De consument heeft hierop de mail met de intrekking verzonden. Hiermee werd de ontbinding van de overeenkomst bedoeld. De nota hoeft daarom niet betaald te worden. De klacht is gegrond.

Volledige uitspraak

Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft de nota van de ondernemer na beëindiging van de opdracht tot bemiddeling bij de verkoop van een woning.
De consument wenst intrekking van de nota.

De consument heeft een bedrag van € 699,15 onbetaald gelaten en bij de commissie in depot gestort.

Standpunt van de consument
Het standpunt van de consument luidt in hoofdzaak als volgt:

Door de te hoge vraagprijs is het huis onverkoopbaar geworden. Het huis komt uit een nalatenschap en staat leeg. De kosten tijdens de leegstand bedragen circa € 1.000,– per maand. Het huis stond 17 maanden te koop, er waren 10 bezichtigingen maar er was geen enkel resultaat. Er is door geen enkele partij een bod uitgebracht. De communicatie door de ondernemer was slecht en afspraken zijn niet nagekomen. Na deze wanprestatie is de opdracht ingetrokken. De relatie is onherstelbaar beschadigd. Ik wil daarom geen intrekkingskosten betalen.

Standpunt van de ondernemer
Het standpunt van de ondernemer luidt in hoofdzaak als volgt.

De ondernemer heeft geen schriftelijk verweer gevoerd. Wel is ter zitting mondeling een standpunt ingenomen.
De ondernemer heeft daar desgevraagd aangevoerd dat er geen schriftelijk verweer is gevoerd omdat er irritatie was over het verloop van de relatie met de consument. Hij wilde er geen tijd meer aan besteden, had er geen zin meer in en was er klaar mee, aldus de woorden van de vertegenwoordiger ter zitting.
Inhoudelijk heeft hij naar voren gebracht dat bij de aanvaarding van de opdracht aan de consument is gezegd dat een vraagprijs van € 300.000,– reëel was en dat een opbrengst van € 275.000,– verwacht mocht worden. Nu sprake is van intrekking stelt de ondernemer ook recht te hebben op de voor die situatie bedongen kosten zoals die in rekening zijn gebracht.
In de praktijk viel het tegen. Dat kan gebeuren, de werkelijke waarde in de markt blijkt nu eenmaal pas wanneer een pand daadwerkelijk verkocht is, maar de in de opdracht genoemde bedragen waren wel gebaseerd op een reële inschatting. Er is inderdaad door geen van de geïnteresseerden een bod gedaan. Op 23 mei 2018 heeft overleg plaatsgevonden en is een strijdplan beloofd op korte termijn. Door ziekte heeft dat helaas te lang op zich laten wachten.

Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.

In januari 2018 is tussen partijen de opdracht tot dienstverlening gesloten waarbij een vraagprijs van € 300.000,– en een verwachte opbrengst van € 275.000,– zijn opgenomen.
Na enige tijd is de vraagprijs op advies van de ondernemer bijgesteld naar € 269.000,–.
Na een klachtbrief van de consument heeft in april een gesprek plaatsgevonden waarin de ondernemer beloofde met een strijdplan te komen. Ongeveer 4 weken later, op 20 mei 2019, is door de ondernemer een bericht gestuurd aan de consument met daarin onder meer een voorstel tot het wijzigen van de vraagprijs naar een “bieden vanaf” prijs van € 250.000,– k.k. Tevens zijn daarin suggesties gedaan voor een aantal promotieactiviteiten.
Op 29 mei 2019 is de opdracht door de consument ingetrokken. De consument heeft in het daarop betrekking hebbende bericht gesteld dat, omdat de intrekking het gevolg is van laakbaar handelen, gerekend wordt op coulance en dat wanneer wel een bedrag in rekening wordt gebracht, het recht wordt voorbehouden de zaak voor te leggen aan de geschillencommissie.
Op 3 juni 2019 heeft de ondernemer een bedrag van € 699,15 in rekening gebracht als intrekkingskosten en open deuren dagen.
Tenslotte stelt de commissie vast dat de woning inmiddels is verkocht voor een bedrag van € 237.000,–.

Tijdens de mondelinge behandeling heeft de ondernemer een aantal vragen van het lid van de commissie, mevrouw [naam commissielid], beantwoord. De verkoopprijs van het appartement [straatnaam] 80 te [plaatsnaam] is door hem mede gebaseerd op de verkoop van het buurpand [straatnaam] 82 te [plaatsnaam] dat deel uitmaakt van hetzelfde complex. Ook dit appartement is door de ondernemer verkocht. De vraagprijs bedroeg € 325.000,– K.K. en het is verkocht voor € 330.000,–. Het commissielid merkte hierbij op dat de woonoppervlakte van dit appartement echter aanzienlijk groter is; 103 m2 ten opzichte van 73 m2 van nummer 80. De vertegenwoordiger van de ondernemer reageerde hierop met de opmerking: dat klopt ook wel, want als je rekening houdt met een m² prijs van circa € 3.000,– dan is het vraagprijsverschil van € 55.000,– goed te verklaren waarop het commissielid hem heeft voorgehouden dat 30 m²2 x 3000 een bedrag oplevert van € 90.000,– hetgeen toch aanzienlijk meer is.

De commissie oordeelt als volgt.
Aan de ondernemer moet worden toegegeven dat de waardering van een woning altijd met de nodige reserve dient te worden beoordeeld omdat de werkelijke waarde inderdaad eerst zal blijken bij de daadwerkelijk totstandkoming van een transactie; pas dan blijkt die werkelijke waarde. Niettemin mag van een makelaar worden verwacht, dat hij bij het vaststellen van een te verwachten opbrengt de zorgvuldigheid in acht neemt die van een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar mag worden verwacht. Met name op grond van de hiervoor weergegeven, ter zitting door de ondernemer gegeven uiteenzetting ten aanzien van de onderbouwing van de vraagprijs, blijkt naar het oordeel van de commissie dat sprake is geweest van een misslag van de kant van de ondernemer bij het afzetten van het in verkoop genomen pand tegen het besproken referentiepand. Die misslag heeft de ondernemer er kennelijk toe gebracht een te hoge prijs vast te stellen.
De klacht is daarom gegrond.
Weliswaar gebruikte de consument de term intrekking in zijn mail waarin hij de relatie beëindigde maar evident is dat hier bedoeld werd de ontbinding van de overeenkomst wegens toerekenbare tekortkoming. De nota van de ondernemer behoeft daarom niet betaald te worden.
Voor vergoeding van gevolgschade is geen aanleiding omdat van een schade als gevolg van het handelen, geen sprake is geweest. De gestelde fiscale gevolgen voor een van de erfgenamen waren immers geen gevolg van de vertraagde verkoop maar van het erven van een aandeel in de woning.

Derhalve wordt als volgt beslist.

Beslissing
De consument is de bij nota van 3 juni 2019 in rekening gebrachte kosten niet verschuldigd.

Het depotbedrag van € 699,15 wordt overgemaakt aan de consument.

De ondernemer dient de consument het door hem betaalde klachtengeld van € 77,50 te vergoeden.

Overeenkomstig het reglement van de commissie zal aan de ondernemer een bijdrage in de behandelingskosten van het geschil in rekening worden gebracht.

Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij, bestaande uit mr. C.J.G.M. van der Weide, voorzitter, mevrouw P. de Kleermaeker en mr. drs. M.J. Ziepzeerder, leden op 8 november 2019.