Commissie: Makelaardij
Categorie: Bemiddeling
Jaartal: 2019
Soort uitspraak: bindend advies
Uitkomst: Ongegrond
Referentiecode:
4277/12085
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over
De consument klaagt over de bemiddeling van de makelaar bij de overeenkomst tot verkoop van haar woning. De zoon van de consument geeft aan dat toen het transport plaats zou vinden, zijn moeder de woning nog niet had ontruimd. De makelaar had haar er niet op gewezen dat zij op die dag de woning ontruimd moest hebben. De makelaar geeft aan dat niet uitdrukkelijk is gezegd dat de woning op die dag ontruimd moet zijn, maar dat dat vanzelfsprekend is. De commissie oordeelt dat kort voor de transportdatum sprake was van een verhindering aan de zijde van de koopster. Als de consument op dat moment aan de koopster had laten weten dat zij zelf de woning ook nog niet op die dag ontruimd kon hebben, dan was het een andere situatie geweest. Dat de makelaar de consument hier niet op heeft gewezen kan hem niet verweten worden. De klacht is ongegrond.
Volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
De consument heeft de klacht op 8 mei 2019 voorgelegd aan de makelaar.
Het geschil betreft een overeenkomst tot bemiddeling bij verkoop.
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De makelaar heeft:
1. niet gehandeld volgens protocol;
2. geen kundig advies gegeven;
3. niet aan de zorgplicht voldaan;
4. onvoldoende gehandeld in belang van de klant.
Toelichting: de makelaar heeft verzuimd koper tijdig in gebreke te stellen bij het niet tijdig afgeven van de gevraagde bankgarantie. De makelaar heeft klant niet over deze optie voorgelicht, noch hierin kundig geadviseerd of overleg gevoerd. De makelaar heeft de klant niet actief in kennis gesteld van de geldende voorwaarden rond de overdracht, waardoor deze niet tijdig haar huis leeg opleverde. De makelaar heeft niet kundig geadviseerd over de vordering van de koper als gevolg van deze verlate oplevering. Hij adviseerde directe betaling, terwijl een ingebrekestelling ontbrak.
Standpunt, zoals mede ter zitting verwoord door de zoon van de consument:
Mijn moeder is een oudere en laag opgeleide vrouw. Daarom hebben wij haar geadviseerd om zich bij te laten staan door een makelaar.
In mei 2018 is de opdracht aan de makelaar verstrekt, maar omdat pas in het voorjaar van 2019 de nieuwe woning van mijn moeder klaar zou zijn is er nog geen haast gemaakt met de verkoop. Deze is na de zomer opgestart, en in september 2018 bereikte mijn moeder overeenstemming met de koopster, mevrouw K. Deze had er geen bezwaar tegen dat zij wat langer op de woning moest wachten. In de koopovereenkomst was opgenomen dat het transport op 15 april 2019 zou plaats vinden en dat de waarborgsom uiterlijk op 1 november 2018 moest zijn betaald.
Kennelijk heeft de financiering bij mevrouw K. lang geduurd. In elk geval was de waarborgsom niet op tijd betaald en pas nadat wij daarop hadden aangedrongen heeft de makelaar op 4 februari 2019 een ingebrekestelling aan mevrouw K. gestuurd.
Begin april 2019 bleek dat zij de financiering nog steeds niet op orde had en niet op 15 april 2019 kon afnemen. Toen is een nadere datum van 23 april 2019 afgesproken en is de boete in het vooruitzicht gesteld als zij dan niet zou afnemen. Mijn moeder heeft verder aanspraak gemaakt op vergoeding van schade door het tijdsverloop, met rente, en die is ook betaald door mevrouw K.
Het klopt dat toen het transport op 23 april 2019 zou plaats vinden, mijn moeder de woning nog niet had ontruimd. Zij kon nog niet in haar nieuwe woning. De ondernemer had haar er ook niet op gewezen dat zij op die dag de woning ontruimd moest hebben.
Vervolgens is mevrouw K. aanspraak gaan maken op vergoeding van schade welke zij zou hebben geleden. Zij vroeg € 77,90 wegens reiskosten, € 84,83 wegens extra notariskosten, en een dagvergoeding van € 20,–, maal 20, in totaal € 562,73.
De makelaar adviseerde dat bedrag maar te betalen omdat mijn moeder eerder ook aanspraak had gemaakt op schadevergoeding. Dat advies was wat ons betreft onjuist, bovendien was er niet eens een ingebrekestelling.
Omdat er geen ingebrekestelling was gestuurd door de koopster, hebben wij dat bedrag ook niet betaald. Zij heeft het er tot nog toe verder bij laten zitten.
Standpunt van de makelaar
Voor het standpunt van de makelaar verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Wij hebben niet uitdrukkelijk gezegd dat de woning op 15 april 2019 ontruimd moest zijn, maar dat sprak nogal vanzelf. Het was immers op verzoek van de consument dat de datum van transport zo ver naar de toekomst was verschoven.
Bovendien maakte zij zelf aanspraak op vergoeding toen de koopster niet op 15 april 2019 kon transporteren, zonder daarbij aan te geven dat zijzelf dan de woning nog niet eens ontruimd zou hebben.
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.
De consument heeft niet gesteld welk nadeel zij heeft geleden door het feit dat de waarborgsom niet tijdig was gestort.
Dat de woning bij gelegenheid van het transport ontruimd moet zijn, is – in het algemeen – zo vanzelfsprekend, dat een uitdrukkelijke waarschuwing in die zin van de zijde van de makelaar meestal overbodig zal zijn. Een enkele keer is dat evenwel voor de verkoper mogelijk niet zo evident en het is dan de taak van de makelaar dat duidelijk te maken. Dat is niet gebeurd. In zoverre zou van een – betrekkelijk geringe – tekortkoming van de zijde van de makelaar gesproken kunnen worden. Het onderhavige geval wordt echter bovendien daardoor gekenmerkt dat zeer kort voor de voorgenomen transportdatum er juist sprake was van een – overigens beperkte – verhindering aan de zijde van de koopster. Had op dat moment de consument als verkoopster laten weten, dat zij zelf de woning ook nog niet per 15 april 2019 ontruimd kon hebben, dan was er een heel andere situatie ontstaan, maar de consument heeft daarover gezwegen. Bij die stand van zaken kan het niet aan de makelaar verweten dat hij toen niet eigener beweging de consument erop heeft gewezen dat zij zelf op 23 april 2019 de woning ontruimd moest hebben.
Wat er ook zij van de hoogte van de door mevrouw K. gevorderde schadevergoeding, dat zij in die suatie aanspraak maakte op enige vergoeding is begrijpelijk en tegen de hiervoor geschetste achtergrond is het advies van de ondernemer om die vergoeding te betalen niet onjuist. Dat er geen ingebrekestelling was uitgegaan betekent nog niet dat er geen tegenvordering bestond.
Bij dit alles komt dat, naar ter zitting is gebleken, de vergoeding niet eens is betaald. Er is dus geen schade.
Op grond van het voorgaande is de commissie van oordeel dat de klacht ongegrond is.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
Het door de verlangde wordt afgewezen.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij, bestaande uit de heer mr. J.M. Brandenburg, voorzitter, de heer E.J.M. Habets, mevrouw mr. D.E. Valle Robles – Roomer, leden, op 29 november 2019.