Consument niet eens met kosten voor dubbele courtage

De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Makelaardij    Categorie: Courtage    Jaartal: 2019
Soort uitspraak: bindend advies   Uitkomst: ten dele gegrond   Referentiecode: 1156/9252

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over

De consument klaagt over een courtagenota. De consument heeft de opdracht twee maanden nadat zij die aan de ondernemer gegeven had, mondeling ingetrokken. De verkoop heeft twee jaar stilgelegen en is vervolgens aan een andere makelaar in verkoop gegeven. Hiervan heeft de consument een courtagenota ontvangen, maar ook van de ondernemer. Volgens de consument is het onredelijk om een dubbele courtage te voldoen. De ondernemer geeft aan dat in de overeenkomst van opdracht is vastgelegd dat intrekking van de opdracht schriftelijk dient te gebeuren. Van een intrekking is geen sprake, de opdracht liep door en dus is er aanspraak op courtage nu het pand verkocht is. De commissie oordeelt dat bij het ontbreken van een schriftelijke intrekking geldt dat de overeenkomst van opdracht nog bestaat. Daarnaast is het recht op volledige courtage voor een belangrijk deel verwerkt door de combinatie van het tijdsverloop dat is opgetreden en de handelwijze van de ondernemer. De ondernemer heeft recht op een deel van de courtage. De klacht is ten dele gegrond.

Volledige uitspraak

Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft de vraag of de opdracht tot bemiddeling bij de verkoop van een woning is geëindigd voor de verkoop. De consument wenst intrekking van de courtagenota.

De commissie heeft een bedrag van € 5.590,20 onbetaald gelaten en bij de commissie in depot gestort.

Standpunt van de consument
Het standpunt van de consument is als volgt verwoord:

Ik heb de opdracht twee maanden nadat ik die gegeven had, mondeling ingetrokken in december 2016. De ondernemer had mij er op moeten wijzen dat ik dat schriftelijk had moeten doen. De verkoop heeft vervolgens twee jaar stil gelegen. Daarna is het pand aan een andere makelaar in verkoop gegeven en is het na een paar maanden verkocht waarna ik ook van de ondernemer in deze zaak een courtagenota ontving.
Ik heb voorgesteld wel wat van de kosten van de ondernemer te voldoen maar een dubbele courtage is onredelijk.

Standpunt van de ondernemer
Het standpunt van de ondernemer luidt in hoofdzaak als volgt.

De ondernemer heeft aangevoerd dat in de overeenkomst van opdracht is bedongen dat intrekking van de opdracht schriftelijk dient te gebeuren. Hij betwist dat is ingetrokken. Er is wel een verzoek geweest om de verkoopactiviteiten op te schorten omdat sprake was van gezondheidsproblemen bij de consument.
Daarna is nog wel af en toe telefonisch geïnformeerd naar de gezondheidstoestand maar de consument liet merken daar geen prijs op te stellen dus dat is daarna gestaakt. Van een intrekking is geen sprake, de opdracht liep door en dus is er aanspraak op courtage nu het pand verkocht is.

Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.

In de door de consument ondertekende opdracht tot dienstverlening is onder 4 opgenomen dat intrekking schriftelijk dient te geschieden. De consument heeft ter zitting weliswaar aangevoerd dat hij dit niet gezien heeft maar het beding, dat nu juist beoogt om een debat zoals dat hier gevoerd wordt te voorkomen, is daarmee nog steeds geldig. Bij het ontbreken van een schriftelijke intrekking geldt daarom als uitgangspunt dat de overeenkomst van opdracht nog bestaat. Niettemin is tegenbewijs tegen deze bewijsregel mogelijk. De consument mag aantonen dat opzegging op andere wijze heeft plaatsgevonden. Daarin is hij echter niet geslaagd. Doorslaggevend is daarbij voor de commissie dat hij op vragen van de voorzitter naar de bewoordingen die gebruikt zijn in het telefoontje waarin hij stelt de opdracht heeft ingetrokken, als antwoord heeft gegeven dat hij gezegd heeft dat het niet doorging “tot nader order of wat ook ”.
Daarmee is sprake van bewoordingen die zeker niet eenduidig dwingen tot de conclusie dat bedoeld werd de opdracht te laten eindigen, integendeel.
Van intrekking is daarom geen sprake.

Vervolgens is de vraag of, en tot welk bedrag, de ondernemer in deze situatie aanspraak heeft op courtage.
In dit verband is van belang dat de hier toepasselijke Algemene Consumentenvoorwaarden NVM in artikel 14.1 is vastgelegd dat courtage verschuldigd is indien tijdens de looptijd van de opdracht een overeenkomst met betrekking tot een onroerende zaak tot stand komt, ook wanneer de overeenkomst niet het gevolg is van door de makelaar verleende diensten.

In beginsel is er dus recht op de volledige courtage zoals overeengekomen en niet op een deel daarvan zoals voor andere bijzondere situaties in de NVM Voorwaarden is geregeld.
Dat recht op de volledige courtage is echter naar het oordeel van de commissie voor een belangrijk deel verwerkt door de combinatie van het tijdsverloop dat is opgetreden en de handelwijze van de ondernemer gedurende dat tijdsverloop, zoals volgt uit de hierna te bespreken gang van zaken.

Niet in geschil is dat binnen ongeveer twee maanden na het geven van de opdracht op 11 oktober 2016, al telefonisch contact is geweest waarin de consument in elk geval – ook in de visie van de ondernemer- te kennen gaf dat de activiteiten om tot verkoop te komen, op dat moment dienden te worden gestaakt vanwege ziekte aan de kant van de consument.
Vast staat verder, uit hetgeen de ondernemer in dit verband heeft aangevoerd bij de mondelinge behandeling, dat de ondernemer vervolgens verschillende keren contact heeft gezocht met de consument en dat de consument daarin deed blijken die initiatieven niet te waarderen zonder dat daarbij duidelijk werd waarom hij zich afhoudend opstelde. Ter zitting heeft de ondernemer desgevraagd gezegd dat hij uit zijn herinnering niet kan verklaren tot wanneer er door hem pogingen tot contact zijn gedaan maar dat in zijn dossier een laatste telefonisch contact is aangetekend in april 2017. De commissie houdt de ondernemer aan deze stellingname boven die in de brief van Achmea waarin gesteld is dat in 2017 en 2018 meermalen contact is geweest.
De commissie gaat er daarom van uit dat de ondernemer tot ongeveer 4 maanden na het door hem als opschorting uitgelegde bericht, initiatieven heeft genomen en het er daarna bij heeft gelaten, totdat hij eind april 2019 de consument confronteerde met zijn ontdekking dat er op 20 februari 2019 een opdracht was gegeven aan een andere makelaar.
Deze periode van ruwweg twee jaar inactiviteit van de kant van de ondernemer dient in het licht te worden gezien van de afhoudende reacties van de consument op de telefoontjes tot april 2017. Uit die telefoontjes had de ondernemer moeten concluderen dat bij de consument na verloop van tijd de indruk zou kunnen zijn ontstaan, dat hij niet langer gebonden was aan de opdracht uit december 2016.

Ten minste had dan van de ondernemer als professionele partij, verwacht mogen worden dat hij op enigerlei wijze het stilzwijgen van beide kanten eerder dan na verloop van twee jaar, had doorbroken om zo te voorkomen dat aan de kant van de consument de gerechtvaardigde verwachting zou ontstaan dat hij niet langer gebonden zou zijn aan de opdracht. Dat die indruk het gevolg was van de geschetste gang van zaken, leidt de commissie af uit het feit dat de consument opdracht heeft gegeven aan een volgende makelaar.

Van de kant van de ondernemer is nog wel gewezen op de verschillende versies van de brief van de consument van 3 mei 2019 waarin de overeenkomst wordt opgezegd maar daaruit kan naar het oordeel van de commissie niet worden afgeleid, dat de consument daarmee als het ware bewijs tegen zichzelf levert, als zou hij zich steeds bewust zijn geweest van het doorlopen van de opdracht. Veeleer is die passage te zien als een poging om achteraf alsnog te doen wat eerder verzuimd was, juist onder invloed van de gaandeweg opgekomen overtuiging dat er geen aanspraken van de ondernemer meer zouden komen.

Van een – als gevolg van deze rechtsverwerking – volledig teniet gaan van het recht om nakoming te verlangen, is naar het oordeel van de commissie geen sprake. In de omstandigheden van het geval ziet de commissie aanleiding om de ondernemer een aanspraak toe te kennen die gelijk is aan hetgeen hij zou kunnen verlangen wanneer de overeenkomst was opgezegd in december 2016, te weten een bedrag van € 950,–. Voor het overige heeft hij zijn recht om nakoming te verlangen verwerkt.

De klacht is derhalve deels gegrond.

Beslissing
De consument is aan de ondernemer niet meer verschuldigd dan een bedrag van € 950,–.

Het depotbedrag van € 5.590,20 wordt als volgt verrekend.
Een bedrag van € 950,– wordt overgemaakt aan de ondernemer
Een bedrag van € 4.640,20 wordt overgemaakt aan de consument.

De ondernemer dient de consument het door hem betaalde klachtengeld van € 77,50 te vergoeden.

Overeenkomstig het reglement van de commissie zal aan de ondernemer een bijdrage in de behandelingskosten van het geschil in rekening worden gebracht.

Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij, bestaande uit mr. C.J.G.M. van der Weide, voorzitter, mevrouw P. de Kleermaeker en mr. drs. M.J. Ziepzeerder, leden op 8 november 2019.