Consument trekt na tien jaar opdracht tot verkoop woning in en moet intrekkingskosten betalen

Commissie: Makelaardij Categorie: Bemiddeling / Kosten Jaartal: 2020
Soort uitspraak: bindend advies Uitkomst: ten dele gegrond Referentiecode: 15923/23084

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over

De consument klaagt over de beëindiging van een opdracht tot bemiddeling bij verkoop van de woning. In 2009 heeft de consument de woning bij de makelaar in verkoop gegeven. Na 10 jaar is de opdracht nog steeds niet beëindigd, ook niet schriftelijk, er is alleen een mededeling geweest dat de opdracht moet worden teruggenomen tegen een vergoeding. De makelaar wil de intrekkingskosten en kosten voor het gebruik van verschillende websites betaald krijgen. De commissie oordeelt dat de consument het recht heeft om een opdracht in te trekken, maar daarbij zijn wel intrekkingskosten van € 500,– verschuldigd. Naast intrekkingskosten kan de makelaar ook aanspraak maken op vergoeding van de kosten van websites. De makelaar heeft in rekening gebracht drie jaren voor € 50,– per jaar per website. Echter, deze kosten zijn onvoldoende toegelicht en aangetoond. De commissie zal het door de ondernemer gevorderde bedrag voor de websites niet toewijzen, wel moeten de intrekkingskosten worden voldaan. De klacht is ten dele gegrond.

Volledige uitspraak

Onderwerp van het geschil
De consument heeft de klacht voorgelegd aan de makelaar.

Het geschil betreft de gevolgen van de beëindiging van een opdracht tot bemiddeling bij verkoop van de woning van de consument, nadat de woning omstreeks 10 jaren te koop had gestaan.

De heeft een bedrag van € 1.149,50 niet betaald en bij de commissie gedeponeerd.

Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken.

Standpunt van de makelaar
Voor het standpunt van de makelaar verwijst de commissie naar de overgelegde stukken.

Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.

De commissie heeft afgezien van het afzonderlijk weergeven van de standpunten van partijen. Uit hetgeen beide partijen hebben gesteld komt het volgende naar voren.

In 2009 heeft de consument de woning bij de makelaar in verkoop gegeven. Dat heeft niet tot resultaat geleid; gedurende omstreeks 10 jaren is de overeenkomst door blijven lopen.

In de zomer/het najaar van 2019 hebben contacten tussen partijen plaats gevonden met betrekking tot het aanpassen van advertenties en/of foto’s, en over het beëindigen van de relatie.

De consument heeft met betrekking tot de intrekking van de opdracht gesteld:

In het vragenformulier:
- Wij hebben de ondernemer verzocht de opdracht terug te geven
Bij email van 27 september 2019: idem
Bij dezelfde email:
- de consument heeft de opdracht niet ingetrokken
Bij email van 4 november 2019:
- 16-17 september is er door eigenaar een brief verstuurd aan [de makelaar] met het verzoek de opdracht terug te willen geven in verband met het gebrek aan vertrouwen in de aanpak van uw kantoor.
- Op de mail van verkoper om de opdracht terug te geven aan verkoper komt geen directe reactie van geen enkele makelaar.
- Er volgt wel een email bericht van uw secretaresse dat het dossier gesloten wordt. Daarna volgt er een factuur met een bedrag van € 1.149,50. Deze is onnavolgbaar opgehoogd aangezien de intrekkingskosten staan bepaald op € 500,–.
- De makelaar meent 10 jaar lang werkzaamheden te hebben verricht en wanneer opdrachtgever de opdracht wenst te beëindigen, zijn er intrekkingskosten aan de makelaar verschuldigd.
- Dit klopt inderdaad. De makelaar heeft inspanningen geleverd om te trachten het huis te verkopen. Over 10 jaar gezien zijn dit minimale inspanningen te noemen. Hier staan intrekkingskosten tegenover. Echter de hoogte van het bedrag van de factuur valt te betwisten gezien de overeengekomen opdrachtovereenkomst.
- De intrekkingskosten staan bepaald volgens de overeenkomst op € 500,–.
Bij email van 2 april 2020:
- Naar aanleiding van een citaat van de ondernemer, luidende:
  - Conclusie uit dit schrijven is: de opdracht is niet ingetrokken. Echter wordt er een voorstel gedaan om als partijen uit elkaar te gaan voor € 250,–.
- De conclusie: de opdracht is niet ingetrokken, is volledig voor rekening van de makelaar. Uit de gestuurde intrekkingsfactuur blijkt dat zij zelf ook uitgaan van een einde opdracht. De familie gaat inmiddels hier ook van uit.

De makelaar heeft met betrekking tot het intrekken van de opdracht gesteld:

Op 16 september 2019 ontvangen wij een schrijven met het verzoek de opdracht terug te nemen. Wij hebben gemeend naar aanleiding van dit schrijven het dossier te sluiten en een intrekkingskostennota conform de verkoopopdracht te sturen. Dit bleek op een misverstand te berusten, de bedoeling van verkoper was dat wij de opdracht tegen nihil kosten terug zouden geven. Uit de brief van 27 september 2019 geschreven door een zaakwaarnemer is dit gebleken. Conclusie uit dit schrijven is: de opdracht is niet ingetrokken. Echter wordt er een voorstel gedaan om als partijen uit elkaar te gaan voor € 250,–.
Tot 20 november 2019 is er nimmer een bevestiging gekomen dat de opdracht wordt ingetrokken. De woning blijkt thans verkocht te zijn door [een collega makelaar] en hebben wij zelfs nog recht op courtage, omdat de opdracht nimmer schriftelijk is opgezegd.
Tot onze grote verbazing ontvingen wij op 16 september 2019 de brief dat het vertrouwen in ons kantoor wordt opgezegd en dat ze willen dat wij de opdracht teruggeven.
Op 20 november 2019 wordt de woning door een collega makelaar […] aangemeld op Funda. De opdracht is dan nog steeds niet beëindigd, zeker niet schriftelijk, slechts de mededeling dat wij de opdracht moeten terugnemen tegen € 250,– vergoeding.
In de brief van 4 oktober 2019 geven wij aan zeker de opdracht niet terug te geven voor een vergoeding van € 250,– excl. btw. In deze brief wordt wederom voorgesteld ons te laten weten of […] de opdracht wordt ingetrokken.
Wij eisen de nota betaald te krijgen, zo niet zullen wij zeker overgaan tot incasseren van courtage.

Uit dit relaas kan naar het oordeel van de commissie geen andere conclusie worden getrokken dan dat de opdracht op initiatief van de consument is geëindigd, ook al heeft hij gepoogd een actie van de makelaar uit te lokken om tot beëindiging te komen. De commissie merkt dit aan als een intrekking.

De verkooppogingen hebben onwenselijk lang geduurd. Het is niet uitgesloten dat bij die stand van zaken gezegd zou kunnen worden dat de makelaar zich onvoldoende heeft ingespannen, maar als dat zo zou zijn had de consument de makelaar een termijn dienen te stellen binnen welke deze zijn inspanningen diende te verbeteren. Daarvan is geen sprake. De toestand van verzuim is niet ingetreden. Dat betekent dat een ontbinding, door de consument, wegens een toerekenbare tekortkoming van de makelaar niet aan de orde is.

Dan resteert de intrekking van de opdracht waartoe de consument te allen tijde bevoegd was, ook buiten het geval van enig tekortschieten van de makelaar. In dat geval zijn wel de intrekkingskosten verschuldigd; deze zijn contractueel op € 500,– vast gesteld. Er is geen reden waarom de makelaar daarop geen aanspraak zou kunnen maken.

Blijkens de overeenkomst kan de makelaar daarnaast bij intrekking aanspraak maken op vergoeding van de kosten van, onder meer, websites. De makelaar heeft in rekening gebracht drie jaren à € 50,– per jaar per website, voor drie websites: Funda, de eigen website, en nog een derde website.

Naar het oordeel van de commissie zijn die kosten onvoldoende toegelicht of aangetoond. Onvoldoende toegelicht is ook waarom de makelaar aanspraak zou hebben op vergoeding gedurende drie jaren (en niet, bijvoorbeeld, één jaar of vijf jaren). Waarom de consument ook zou moeten betalen voor de eigen website van de makelaar is onduidelijk; het gaat niet om externe uitgaven maar om algemene bedrijfskosten van de makelaar waarvoor een vergoeding gebracht kan worden te zijn begrepen in courtage of in een intrekkingsvergoeding. Facturen van externe bedrijven of organisaties waaruit blijkt dat de makelaar aan derden heeft moeten betalen ontbreken.

Bij deze stand van zaken zal de commissie het voor de websites gevorderde bedrag niet toewijzen.

Wat de btw betreft: overal in de opdracht van de ondernemer noemt de ondernemer bedragen exclusief btw, alleen bij de intrekkingskosten doet zij dat niet. Deze moeten daarom geacht worden inclusief btw te luiden.

Mitsdien is € 500,– toewijsbaar en dient het meer of anders gevorderde te worden afgewezen.

Op grond van het voorgaande is de commissie van oordeel dat de klacht ten dele gegrond is.

Derhalve wordt als volgt beslist.

Beslissing
De consument is een bedrag van € 500,– aan de makelaar verschuldigd. Het overige door de makelaar gevorderde wordt afgewezen.

Bovendien dient de makelaar overeenkomstig het reglement van de commissie een deel van het klachtengeld aan de te vergoeden, namelijk een bedrag van € 38,75 (50% van € 77,50).

Met inachtneming van bovenstaande van het bovenstaande wordt het depotbedrag als volgt verrekend.

Van het depotbedrag groot € 1.149,50 wordt € 500,– uitbetaald aan de makelaar en het restant wordt terugbetaald aan de consument.

Overeenkomstig het reglement van de commissie is de makelaar aan de commissie behandelingskosten verschuldigd.

Deze behandelingskosten worden gematigd met 50%.

Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij, bestaande uit de heer mr. J.M. Brandenburg, voorzitter, de heer C.J. Borsboom, mevrouw mr. D.E. Valle Robles-Roomer, leden, op 26 mei 2020.