Commissie: Makelaardij
Categorie: Courtage
Jaartal: 2020
Soort uitspraak: bindend advies
Uitkomst: Ongegrond
Referentiecode:
8289/18770
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over
De consument klaagt over de courtage die de makelaar in rekening heeft gebracht. De consument stelt dat de koopovereenkomst niet door de makelaar, maar buiten de makelaar om tot stand is gebracht, dat de koopovereenkomst uiteindelijk is ontbonden en dat de kwaliteit van de dienstverlening niet deugdelijk was waardoor het betalen van een courtage niet op zijn plaats is. De makelaar is in bezwaar gegaan tegen de stellingen van de consument. Volgens de makelaar is de opdracht door hem vervuld en daarom moet de consument hier een bedrag aan courtage voor betalen. De commissie geeft aan dat de koper in beeld is gebracht door de makelaar. Volgens de voorwaarden van de NVM wordt in het geval dat de makelaar de koper heeft aangedragen geacht dat de opdracht is vervuld, waardoor hij recht heeft op courtage. Daarnaast kan gegeven de complexe situatie, waarin juist de consument zelf moeilijk tot medewerking was te bewegen en de koper eerder niet tot een reactie was over te halen, niet worden gezegd dat de makelaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen of zich onvoldoende heeft ingespannen. De klacht is ongegrond.
Volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
In geschil is de courtage die de makelaar in rekening heeft gebracht.
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken.
Voor het overige ziet de commissie op deze plaats af van de weergave van het standpunt van de consument en verwijst daartoe naar de overwegingen hierna.
Standpunt van de makelaar
De makelaar heeft geen standpunt bekend gemaakt doch volstaan met het overleggen van een aantal stukken, genummerd 1 tot en met 21.
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.
De consument heeft gedurende enige tijd samengewoond met mevrouw Van der V. Zij hebben hun samenleving verbroken. De consument zal hierna worden aangeduid met “de man” en zijn gewezen partner met “de vrouw”. Als gevolg van het verbreken van de samenwoning diende de voormalige gezamenlijke woning te worden verkocht. De man dreef echter vanuit die woning een onderneming en wenste de woning aan zichzelf toebedeeld te krijgen. Dat ging moeizaam, of niet, en vervolgens heeft de vrouw een procedure in kort geding aangespannen tegen de man. Bij vonnis van 22 november 2018 werden de meeste vorderingen afgewezen, maar toegewezen werd de vordering dat de man diende mede te werken aan verkoop door opdracht aan een makelaar die de vraagprijs bindend zou vaststellen.
Er is een aantal biedingen gedaan, waaronder een bod van € 367.500,– en een bod van – aanvankelijk –€ 381.000 door de heer E.G. en diens partner mevrouw B.G., hierna gezamenlijk aan te duiden als “GW”. Volgens de man was het bod van € 367.500,– gedaan door “Sw. Vastgoedbeheer b.v.”, volgens de makelaar door “Spr. b.v.” In het dossier bevindt zich echter e-mailverkeer met de heer T. Sw. van Sw. Vastgoedbeheer. De commissie zal deze potentiële koper hierna aanduiden als “Sw”.
Vervolgens is eerst getracht tot overeenstemming te geraken met GW. Dat verliep moeizaam, mede doordat blijkbaar de man nog steeds kansen zag om de woning aan zichzelf toegedeeld te krijgen en anders wenste hij een deel van de te verkopen woning te kunnen huren (van GW). GW, beducht voor complicaties, verlaagde zijn bod tot € 371.000,–. De makelaar heeft herhaaldelijk GW gevraagd om een reactie, maar deze kreeg, zo begrijpt de commissie, de financiering niet rond en zag daarom vooralsnog van de aankoop af, althans is het in dat stadium niet tot een overeenkomst gekomen, reden waarom de makelaar met instemming van de vrouw, maar vooralsnog niet met instemming van de man, in zee is gegaan met Sw. Vervolgens is mondelinge wilsovereenstemming bereikt tussen Sw. en de vrouw. De makelaar is vervolgens de man en de vrouw erop gaan wijzen dat nu Sw. geen consument was, het schriftelijkheidsvereiste van art. 7:2 Burgerlijk Wetboek niet gold en dat deze aanspraak zou kunnen gaan maken op een boete en/of nakoming. De advocaat van de man heeft vervolgens bij brief van 21 mei 2019 de makelaar erop gewezen, ten eerste, dat ook de man eigenaar was van de onroerende zaak en dat zonder zijn instemming er geen overeenkomst tot stand was gekomen, en voorts dat als er al een overeenkomst is gesloten, dat geen schriftelijke overeenkomst is en dat er dus geen boete is overeengekomen. Dit standpunt lijkt te impliceren dat een boete altijd schriftelijk zou moeten worden overeengekomen en als dat is wat de advocaat bedoelde, is dat in zijn algemeenheid onjuist. Wel is juist dat een boete overeengekomen dient te worden en dat als Sw. aanspraak zou maken op enige boete, deze had moeten bewijzen dat zulks was overeengekomen.
De man heeft nog gewag gemaakt van een nader kort geding, door de vrouw tegen hem – de man – aanhangig gemaakt waarbij gevorderd zou zijn dat de door de vrouw opgestelde overeenkomst met Sw. uitgevoerd zou moeten worden, welke eis door de kort geding rechter zou zijn afgewezen.
De commissie beschikt niet over enig daarop betrekking hebbend vonnis noch op andere stukken, betrekking hebbende op die overeenkomst met Sw. Hoe dit ook zij, na deze verwikkelingen is Sw., zo begrijpt de commissie, niet meer in deze zaak opgetreden en kennelijk speelt Sw. dan ook geen rol meer.
Intussen had de man, buiten de makelaar en de vrouw om, weer contact opgenomen met GW. Deze was – alsnog of nog steeds – bereid het pand te kopen. Zonder bemiddeling van de makelaar is een overeenkomst tot stand gekomen. Volgens de man is dit geschied in of kort na mei 2019. De makelaar heeft overgelegd een overeenkomst, door GW getekend op 8 juni 2019 en door de vrouw op 26 juni 2019. De man heeft deze overeenkomst niet getekend. De overeenkomst bevat een boetebeding in art. 11 lid 3 en een bepaling dat een waarborgsom wordt gestort in art. 5. In art. 15.2 is een ontbindende voorwaarde opgenomen voor het geval de man en de vrouw krachtens een uitspraak van de rechter aan een derde (lees: aan Sw.) zou moeten leveren, maar een financieringsvoorbehoud is niet opgenomen.
Begin juli 2019 is nog tussen de (advocaat van de) man en de vrouw gecorrespondeerd over de inhoud van de met GW gesloten overeenkomst, maar beide partijen gingen ervan uit dat er een overeenkomst met GW tot stand was gekomen. Ook uit de hierna te noemen ontbindingsovereenkomst blijkt dat (ook) de man ervan uitging dat er een wederzijds bindende overeenkomst met GW tot stand was gekomen.
GW heeft niet kunnen of willen afnemen. Vervolgens is op 17 oktober 2019 tussen GW en de verkopers, de man en de vrouw, een overeenkomst opgemaakt waarbij de eerdere koopovereenkomst werd ontbonden en waarbij werd afgesproken dat de waarborgsom groot € 37.100,– bij wijze van boete aan de man en de vrouw zou worden gelaten.
Aldus is ook geschied. De notaris heeft een eindafrekening opgesteld van 2 september 2019 waarbij als ontvangsten ten gunste van de man en de vrouw een bedrag groot € 37.100,– is geboekt en als uitgave de courtagenota van de makelaar groot € 5.194,–; daarnaast nog te verwaarlozen kosten groot € 27,23.
Aldus is de courtage groot € 5.194,– voor de helft ten laste van de vrouw, en voor de helft ten laste van de man gebracht.
De man maakt daartegen bezwaar. Hij stelt daartoe:
– Ten eerste, dat de overeenkomst niet door de makelaar, maar buiten de makelaar om tot stand is gebracht;
– Ten tweede, dat de koopovereenkomst is ontbonden;
– Ten derde, dat de dienstverlening van de makelaar te wensen overliet en niet de courtage ad 1,4 % rechtvaardigt.
De commissie verwijst naar art. 9 van de Algemene Consumentenvoorwaarden Makelaardij van de NVM, zoals deze met ingang van 1 september 2018 luiden. Genoemd artikel luidt als volgt:
Wanneer heeft de makelaar de opdracht vervuld?
- Tenzij u iets anders heeft afgesproken geldt het volgende:
o De makelaar heeft zijn opdracht vervuld, zodra de afgesproken prestatie is geleverd.
o Bij een opdracht tot bemiddeling is de opdracht vervuld als de koop- of huurovereenkomst door beide partijen is ondertekend. De makelaar moet u dan nog wel bij de afwikkeling begeleiden.
o Een opdracht tot bemiddeling is ook vervuld als tijdens de looptijd van de opdracht een koop- of huurovereenkomst tot stand komt die niet het gevolg is van door de makelaar verleende diensten. Als u als koper of als huurder opdracht heeft gegeven en u iets koopt of huurt buiten het gebied waarop de opdracht betrekking heeft, dan is de opdracht niet vervuld. - Bij koop- of huurovereenkomsten waarin opschortende of ontbindende voorwaarden staan (de wettelijke bedenktijd daaronder begrepen), is de opdracht pas vervuld als de opschortende voorwaarden zijn vervuld en partijen geen beroep meer kunnen doen op een ontbindende voorwaarde.
Het eerste bezwaar van de man stuit af op art. 9 lid 1. De man stelt dat de koopovereenkomst buiten de makelaar om tot stand is gebracht, maar ten eerste miskent dit dat de overeenkomst is gesloten met een koper welke oorspronkelijk dankzij de bemoeienissen van de makelaar in beeld is gekomen. En ten tweede dat, als al gezegd zou moeten worden dat de koopovereenkomst niet het gevolg zou zijn geweest van de dienstverlening door de makelaar, deze blijkens onderdeel 3 ook in dat geval geacht moet worden de opdracht te hebben vervuld zodat hij krachtens art. 12 recht heeft op courtage.
Het tweede bezwaar stuit af op art. 9 lid 1 onder 2 in samenhang met lid 2. Als de kopers een geslaagd beroep doen op een ontbindende voorwaarde wordt de opdracht geacht niet te zijn vervuld en heeft de makelaar geen recht op courtage, maar als daar geen beroep meer op kan worden gedaan heeft de makelaar daar wel recht op. Dat vervolgens de verkopers en de kopers de koopovereenkomst ontbinden zonder dat sprake is van een terecht ingeroepen ontbindende voorwaarde kan aan de terechte aanspraken van de makelaar geen afbreuk doen.
Het derde bezwaar is ongegrond. Gegeven de complexe situatie, waarin juist de man zelf moeilijk tot medewerking was te bewegen en ook GW aanvankelijk niet tot een reactie was over te halen, kan niet worden gezegd dat de makelaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen of zich onvoldoende heeft ingespannen
De commissie wil niet onvermeld laten dat het ook niet onredelijk is dat de consument zijn helft van de courtage betaalt. Per slot van rekening heeft hij wel (zijn helft van) de boete van de kopers ontvangen.
Gelet op het vorenoverwogene is de klacht ongegrond en wordt als volgt beslist.
Beslissing
Het door de consument verlangde wordt afgewezen.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij, bestaande uit de heer mr. J.M. Brandenburg, voorzitter, de heer J.B. Boerman, mevrouw mr. D.E. Valle Robles-Roomer, leden, op 22 april 2020.