Commissie: Makelaardij
Categorie: Courtage
Jaartal: 2009
Soort uitspraak: -
Uitkomst: -
Referentiecode:
MAK06-0068
De uitspraak:
Onderwerp van het geschil Het geschil betreft de vraag of en in hoeverre de consument courtage dan wel enige andere vergoeding verschuldigd is. De consument heeft een bedrag van € 6.652,10 niet betaald en bij de commissie gedeponeerd. De consument heeft in oktober 2006 de klacht voorgelegd aan de ondernemer. Standpunt van de consument Het standpunt van de consument luidt in hoofdzaak als volgt. Ik had aan de ondernemer een zoekopdracht gegeven voor een woning die aan bepaalde eisen voldeed, binnen het gebied Baarn-Huizen-Soest-Bilthoven-Den Dolder, voor € 430.000,–. Ik kwam echter op enig moment vrij toevallig een woning tegen buiten het desbetreffende gebied, in [plaatsnaam], waarvan wij meteen zeiden dat dit de woning was die wij wilden. Wij hebben de aankoop daarvan tot stand gebracht zonder medewerking van de ondernemer. Vervolgens meende zij ons 1,3% courtage in rekening te kunnen brengen. Als dat niet toewijsbaar was, dan wilde zij de gemaakte uren in rekening brengen, die 30,8 uur zouden bedragen. Het door haar verrichte werk rechtvaardigt echter hooguit een bedrag van € 600,–, wat wij ook hebben aangeboden. Ter zitting heeft de consument verder nog – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd. De ondernemer had ons eigenlijk helemaal niet mogen zeggen dat het mogelijk was voor het bedrag dat wij beschikbaar hadden, in het Gooi een woning te vinden die aan onze verlangens voldeed. Met de kennis van nu weten wij dat dit bij voorbaat onhaalbaar was, maar destijds wisten wij dat niet. De ondernemer kwam met allerlei adressen aan zetten die helemaal niet voldeden. Daardoor was ons vertrouwen in haar vrijwel tot nul gedaald. Ik kan u niet zeggen waarom wij de opdracht niet formeel hebben ingetrokken. Eigenlijk waren wij helemaal niet buiten Het Gooi aan het zoeken, maar we kwamen op vakantie toevallig een woning tegen. De consument verlangt dat de commissie zal bepalen dat hij niet meer dan € 600,– verschuldigd is. Standpunt van de ondernemer Het standpunt van de ondernemer luidt in hoofdzaak als volgt. Ik maak primair aanspraak op de courtage die is overeengekomen, subsidiair op een urenvergoeding. Voor het recht op courtage verwijs ik naar de artt. 12 en 13 van de algemene voorwaarden en naar de overeenkomst. Ter zitting heeft de ondernemer verder nog – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd. Het was weliswaar geen gemakkelijke, maar ook geen onmogelijke opdracht. De consument belde mij binnen de drie dagen termijn betreffende de aankoop in [plaatsnaam]. Ik had hem daarin best bij kunnen en willen staan, ook al ben ik daar wat minder bekend, maar hij had daaraan geen behoefte. De 30,8 uur die ik heb geschreven zijn slechts ongeveer de helft van de daadwerkelijk bestede tijd. Ik heb een specificatie opgesteld van de huizen die ik heb geselecteerd en een specificatie van de verrichte werkzaamheden opgesteld. In mijn visie ziet art. 4 van de overeenkomst ook op handelingen buiten het zoekgebied. Ik heb de mededeling van de consument dat hij een woning had gekocht niet opgevat als beëindiging van de zoekopdracht. Beoordeling van het geschil De commissie heeft het volgende overwogen. Artikel 4 van de overeenkomst is zeer algemeen en zeer ruim omschreven, zelfs zo ruim en algemeen, dat daar naar de letter alle te sluiten overeenkomsten, ook die welke geen betrekking hebben op onroerende zaken, onder zouden vallen. Dat is kennelijk niet de bedoeling; kennelijk gaat het om contracten die de aankoop van roerende zaken betreffen. Voorts brengt een redelijke uitleg van de overeenkomst met zich mede, dat de overeenkomst in elk geval beperkt is tot Nederland; daar waren partijen het wel over eens. Naar het oordeel van de commissie brengt echter een redelijke uitleg van de overeenkomst, die in zijn geheel moet worden bezien, mede dat art. 4 ziet op de aankoop van overeenkomsten in het zoekgebied. Het is de ondernemer geweest die de overeenkomst heeft opgesteld, zodat op haar de verplichting rustte om art. 4 zo te redigeren dat dienaangaande geen verschil van mening kon ontstaan. Hierbij speelt een rol, dat indien – zoals in dit geval – de consument een woning buiten het zoekgebied vindt, de ondernemer ook niet van elke vergoeding verstoken blijft; een aankoop elders leidt immers, behoudens uitdrukkelijke andersluidende mededeling, impliciet tot een beëindiging van de zoekopdracht en mitsdien tot een urenvergoeding zoals in de overeenkomst overeengekomen. Bij dit alles zij opgemerkt dat de consument onvoldoende concrete omstandigheden heeft aangevoerd die zouden moeten leiden tot de conclusie dat de ondernemer dusdanig tekort is geschoten, dat dit zou kunnen leiden tot ontbinding van de overeenkomst en algeheel verval van de betalingsverplichtingen. De primaire vordering wordt dus afgewezen. In beginsel is de subsidiaire vordering toewijsbaar, met inachtneming van het navolgende. Bij een overeenkomst als de onderhavige dient, als het gaat om werkzaamheden op basis van declaratie achteraf, niet alleen nagegaan te worden of het aantal gedeclareerde uren feitelijk is gemaakt, maar ook of de ondernemer bij een behoorlijke uitvoering van de opdracht in redelijkheid een dergelijk aantal uren aan de zaak had kunnen en mogen besteden. De aard van de opdracht en het financiële belang spelen daarbij een rol. De commissie constateert ten eerste, dat blijkens de specificatie van doorgegeven woningen enerzijds en bestede uren anderzijds, de ondernemer op 2, 3 en 7 augustus in totaal twaalf woningen heeft doorgegeven en daaraan 11 uur en 35 minuten heeft besteed. Nadien, tot en met 14 oktober 2006 heeft de ondernemer in totaal zes woningen doorgegeven en daaraan 19 uur en 45 minuten besteed. Naar het oordeel van de commissie is daarin een wanverhouding gelegen. Daarbij komt, dat een groot aantal van de woningen kenbaar niet voldeden aan de criteria van de consument. Al deze omstandigheden tegen elkaar afgewogen is de commissie van oordeel, dat aan de ondernemer naar redelijkheid en billijkheid een vergoeding voor 15 uren toekomt. Dit komt neer op € 1.874,25 inclusief BTW. Op grond van het voorgaande is de commissie van oordeel dat de klacht ten dele gegrond is. Beslissing De consument is een vergoeding van € 1.874,25 inclusief BTW verschuldigd. De commissie wijst het meer of anders verlangde af. Bovendien dient de ondernemer overeenkomstig het reglement van de commissie een bedrag van € 75,– aan de consument te vergoeden ter zake van het klachtengeld. Met in achtneming van het bovenstaande wordt het depotbedrag van € 6.652,10 als volgt verrekend. Aan de consument wordt terugbetaald € 6.652,10, verminderd met € 1.874,25, vermeerderd met € 75,–. Een bedrag van € 1.874,25 verminderd met € 75,– wordt uitbetaald aan de ondernemer. Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij op 5 maart 2007.