Commissie: Makelaardij
Categorie: Taxatie
Jaartal: 2019
Soort uitspraak: bindend advies
Uitkomst: Ongegrond
Referentiecode:
298/6589
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over
De consument klaagt over de taxatie die de ondernemer voor zijn woning heeft gedaan, deze taxatie is te laag. De consument heeft de woning door iemand anders opnieuw laten taxeren, waarbij een hoger bedrag uitkwam. De ondernemer maakt daarom volgens de consument onterecht aanspraak op betaling van de factuur. De ondernemer geeft aan dat als in opdracht van dezelfde opdrachtgever een nieuwe taxatie wordt aangeboden, de eerste taxatie vanzelf vervalt. Dit betekent dus niet dat de eerste taxatie onjuist is uitgevoerd. Ook staat in de overeenkomst dat de nota betaald moet worden, ongeacht de uitkomst. De commissie oordeelt dat de woning is gelegen in een nieuwe woonwijk bij een jachthaven, op loopafstand van duinen en strand. Het waardeverschil mag hierdoor ruimer zijn dan bij seriematige woningen in een al langer bestaande wijk. Uit het verschil in waardering kan dus niet worden afgeleid dat er sprake is van een tekortkoming. De klacht is ongegrond.
Volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft een in december 2018 uitgevoerde taxatie.
De consument heeft een bedrag van € 617,10 niet betaald en bij de commissie gedeponeerd.
Standpunt van de consument
Het standpunt van de consument luidt in hoofdzaak als volgt.
Ik heb aan de ondernemer opdracht gegeven tot het uitbrengen van een door het NWWI gevalideerd rapport. Daaraan heeft hij niet voldaan. Wat is er gebeurd: de ondernemer heeft op 5 december 2018 een rapport uitgebracht waarin de waarde op € 640.000,– was gesteld. Het betreft een nieuwe woning in [plaatsnaam]. De casco waarde bedroeg al twee jaar eerder omstreeks het door de ondernemer genoemde bedrag. Inmiddels was de markt fors gestegen en was de woning afgebouwd. De waarde kan dan ook niet kloppen.
Ik heb een tweede taxatie laten uitbrengen, door [naam makelaarskantoor], die op 12 december 2018 een rapport uitbracht waarin een waarde was opgenomen van € 775.000,–. Dat was een reële waarde en daaruit blijkt dat het eerdere rapport niet kon deugen. In verband daarmee is de eerdere validatie door het NWWI van het rapport van de ondernemer ingetrokken. De ondernemer heeft dus niet aan zijn verplichting voldaan. De ondernemer maakt aanspraak op betaling van zijn factuur, maar ten onrechte.
Ter zitting heeft de consument verder nog – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd.
Het mag zo zijn dat er een bepaalde bandbreedte is, de waardering van de ondernemer viel daar ruimschoots buiten. Het relaas van de ondernemer laat onverlet dat er op dit moment maar één rapport overeind staat, en dat is dat van [makelaar van naam makelaarskantoor]., niet dat van de ondernemer.
De consument verlangt dat de commissie zal bepalen dat hij de factuur niet verschuldigd is.
Standpunt van de ondernemer
Het standpunt van de ondernemer luidt in hoofdzaak als volgt.
Wij betwisten dat ons taxatierapport geen realistische waarde zou hebben weergegeven. Een taxatie betreft altijd een oordeel aan de hand van bepaalde criteria, waarbij enige mate van interpretatie kan voorkomen. Daardoor kunnen verschillen in taxaties betreffende hetzelfde object optreden.
De consument heeft wel degelijk een gevalideerd rapport ontvangen, maar volgens de regelingen van het NWWI is het nu eenmaal zo dat als een tweede rapport wordt aangeboden met een afwijkende waardering, de eerste validatie wordt ingetrokken. Dat impliceert geen waardeoordeel over beide rapporten.
Ter zitting heeft de ondernemer verder nog – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd.
In de systematiek van het NWWI is het zo dat, als er met betrekking tot een en hetzelfde object in opdracht van dezelfde opdrachtgever een nieuwe taxatie wordt aangeboden, de eerdere taxatie vanzelf vervalt.
Het rapport van [makelaar] van [naam makelaarskantoor] is overigens niet het tweede, maar het derde rapport. Tussendoor is er een rapport ingediend door [naam taxateur]. Dat is de reden dat (de validatie van) het eerste rapport automatisch verviel. Zowel ons rapport als dat van [naam taxateur] leende zich voor validatie maar het NWWI heeft daartussen geen keuze willen maken. Toen vervolgens het derde rapport, van [makelaar van naam makelaarskantoor], werd aangeboden, werd dat gevalideerd.
Het gebeurt vaker dat een opdrachtgever het niet eens is met de uitkomst van de taxatie. Daarom staat in de overeenkomst dat de nota betaald moet worden, ongeacht de uitkomst.
Het ging om een nieuw pand in een nieuwe wijk. Er waren nog helemaal geen referentiepanden. Daarom moest worden gekeken naar referentiepanden in bestaande wijken. Dat geeft een veel grotere bandbreedte.
Overigens is er inmiddels één pand in de buurt verkocht. Dat betreft een woning in de [straatnaam] met een woonoppervlakte van 195 m2, dat op 19 augustus 2019 voor € 700.000,– is verkocht. Rekening houdende met indexering wijkt dit niet substantieel af van de door ons getaxeerde waarde.
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.
De ondernemer heeft zich beroepen op de bepaling dat ontevredenheid over de uitkomst van de taxatie de opdrachtgever niet ontslaat van de betalingsverplichting. Dat laat echter onverlet dat indien uit het rapport of de uitkomst daarvan zou blijken dat de taxateur ondeugdelijk heeft gepresteerd, omtrent die betalingsverplichting anders zou kunnen worden geoordeeld.
Indien twee taxatierapporten met betrekking tot hetzelfde object, met slechts een week tussentijd, substantieel van elkaar afwijken – het latere rapport wijkt 21% af van het eerdere – zal als regel gesteld kunnen worden, dat een van beide rapporten onmogelijk juist kan zijn, ook als rekening wordt gehouden met bandbreedtes en verschillende waarderingen van bepaalde criteria. Maar dat zegt nog niets over de vraag welke van die twee rapporten dan de werkelijke waarde het beste benadert. Bijvoorbeeld: het eerste rapport kan 10% te laag zitten en het tweede 10% te hoog; het tweede rapport kan 20% te hoog zitten, of het eerste 20% te laag.
In het onderhavige geval trad een extra complicatie op, daarin gelegen dat het om een geheel nieuwe wijk ging, gelegen in de buurt van de [naam omgeving buurt] in [plaatsnaam]. Dat betekent dat referentieobjecten schaars zijn. De woning is gelegen bij een jachthaven, op loopafstand van duinen en strand. Dit maakt dat de bandbreedte aanmerkelijk ruimer mag zijn dan bij seriematige woningen in een reeds lang bestaande wijk.
Uit het verschil in waardering kan dus niet worden afgeleid dat sprake is van een tekortkoming.
Wat de validatie betreft: de ondernemer heeft de systematiek van de NWWI validatie uitgelegd. Deze brengt met zich dat intrekking van validatie niets zegt over de juistheid van een rapport. Uit een email van het NWWI van 3 september 2019 blijkt dat aan het NWWI twee rapporten aangeboden waren, dat rekening houdende met de validatienormen beide rapporten gevalideerd zouden kunnen worden, maar dat door het grote verschil beide rapporten alsnog niet gevalideerd zouden worden.
Hieruit volgt dat het door de ondernemer opgestelde rapport op zichzelf voor validatie in aanmerking had kunnen komen, maar dat door omstandigheden buiten de invloedsfeer van de ondernemer – kennelijk een op instigatie van de opdrachtgever door een andere taxateur opgemaakt rapport – die validatie alsnog niet is verleend, zulks terwijl die eerder wel was verleend.
Bij die stand van zaken kan niet gezegd worden dat de ondernemer niet aan haar verplichting heeft voldaan door geen gevalideerd rapport in te leveren en voor zover dat anders zou zijn kan dat haar niet worden aangerekend.
Op grond van het voorgaande is de commissie van oordeel dat de klacht ongegrond is.
Beslissing
Het door de consument verlangde wordt afgewezen.
Met in achtneming van het bovenstaande wordt het depotbedrag als volgt verrekend.
Het depotbedrag van € 617,10 wordt uitbetaald aan de ondernemer.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij, bestaande uit mr. J.M. Brandenburg, voorzitter, mr. D. Jongsma en J.B. Boerman, leden, op 20 september 2019.