Consument wil courtage niet betalen na intrekking opdracht makelaar

De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Makelaardij    Categorie: Courtage    Jaartal: 2021
Soort uitspraak: bindend advies   Uitkomst: Ongegrond   Referentiecode: 42349/54867

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over

De consument klaagt over courtage die hij moet betalen nadat hij de opdracht heeft ingetrokken. Aan het huwelijk van de consument en zijn ex-vrouw is een einde gekomen, zij hebben de makelaar daarom de opdracht gegeven hun woning te verkopen. De consument heeft met zijn ex-vrouw een uitkoopregeling getroffen en wil de overeenkomst bij de makelaar intrekken. Ondanks intrekking van de overeenkomst moet hij courtage betalen. De consument vindt dat hij geen courtage verschuldigd is, omdat hij de opdracht had ingetrokken, maar de commissie oordeelt dat de stellingen van de consument geen stand houden. Intrekking van een opdracht leidt er niet toe dat er geen courtage betaald hoeft te worden. Daarnaast ontstaat volgens de op de opdracht van toepassing zijnde voorwaarden het recht op courtage niet alleen bij verkoop aan een derde, maar ook bij toedeling aan een van de mede-eigenaren. De klacht is dus ongegrond.

Volledige uitspraak

Onderwerp van het geschil
De consument heeft de klacht voorgelegd aan de makelaar.

Het geschil betreft de vraag of courtage verschuldigd is na intrekking van een opdracht, na welke intrekking de woning in het kader van een echtscheiding is toebedeeld aan degene die de opdracht had ingetrokken.

De consument heeft een bedrag van € 2.312,49 niet betaald en bij de commissie gedeponeerd.

Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken.

Standpunt van de makelaar
Voor het standpunt van de makelaar verwijst de commissie naar de overgelegde stukken.

Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.

Uit de stellingen over en weer leidt de commissie het navolgende af.

De consument is gehuwd geweest met mevrouw S.T. Aan hun huwelijk is een einde gekomen door middel van een echtscheiding. In het kader daarvan hebben zij in mei 2016 een opdracht gegeven aan de makelaar om tot verkoop te komen van hun woning.
De consument stelt dat krachtens een vonnis van 3 oktober 2017 elk van de echtelieden een makelaar in de arm mocht nemen. De consument nam toen makelaar H. in de arm, en mevrouw S.T. makelaarskantoor F., de makelaar in de huidige procedure.
Aangezien deze situatie niet werkbaar was heeft de consument zijn opdracht aan makelaar H. ingetrokken; daarmee zijn verder geen kosten gepaard geweest. Zijn opdracht aan makelaar F. werd gehandhaafd om inzicht te houden in het verkoopproces.
Er is in juli 2018 een kort geding gevoerd tussen de consument en mevrouw S.T. Dit heeft erin geresulteerd dat mevrouw S.T. bij vonnis van 29 augustus 2018 werd gemachtigd om zonder medewerking van de consument de woning te verkopen en te leveren. Makelaarskantoor F., aan wie beide partijen opdracht hadden gegeven om te bemiddelen bij de verkoop, mocht in overleg met mevrouw S.T. de verkoopprijs bepalen.

Op 20 september 2018 om 10:42 mailt de consument de makelaar als volgt:

Aangezien het vonnis expliciet stelt dat de verkoop en levering van het huis uitsluitend in handen is van Mw. S.T., is er voor mij als partij geen rol meer weggelegd. Ergo: ik trek bij deze mijn opdracht aan Makelaardij F. in. Wil dit svp bevestigen.

Op diezelfde dag om 16:01 reageert de makelaar als volgt:
Ik werd gebeld door de advocaat van mevrouw S.T. en hoorde dat u tot een regeling bent gekomen over het uitkopen van uw ex.

Ik heb helaas, ivm ziekte op kantoor en cursussen en dergelijke, nog geen tijd gehad om even contact met u op te nemen hierover.

In antwoord op uw mail het volgende: Het staat u uiteraard vrij om de opdracht bij ons in te trekken. Dit verlost u echter, op grond van de ondertekende opdracht tot dienstverlening, niet van de verplichting tot het betalen van courtage.

Ik weet niet of bij het tot stand komen van de uitkoopregeling met uw ex afspraken zijn gemaakt door de advocaten over wie van u (en welk deel) van de courtagenota betaalt, maar zonder tegenbericht van uw zijde of uw ex haar zijde zullen wij u beiden een factuur sturen op basis van 50/50.”

In het dossier bevindt zich een depotovereenkomst, ongetekend en ongedateerd, waarbij wordt gerefereerd aan een voorgenomen levering op 1 februari 2019, van het aandeel van mevrouw S.T. aan de consument.

De consument stelt in de door hem opgestelde “tijdslijn” ergens tussen 20 september 2018 en 30 januari 2019:

De Advocaat wederpartij meldt Makelaardij F. dat er een overeenkomst is v.w.b. het pand tussen beide partijen [alweer zonder zijn medeweten]. {De consument} stelt dat er geen sprake is van enigerlei overeenkomst zoals door de advocaat van wederpartij onterecht is gesuggereerd aan Makelaardij F.
Eerst op 30 januari 2019 wordt er een overeenkomst getekend waarbij de consument mevrouw S.T. ontslaat van haar hoofdelijke verantwoordelijkheid m.b.t. de hypothecaire schuld.

In zijn verweer stelt de makelaar onder meer:

Begin januari 2019 zijn wij in kennis gesteld door de advocate van Mw. S.T. dat er een basisafspraak gemaakt is tussen partijen en dat de consument mevrouw S.T. haar aandeel in de woning overneemt.

In zijn reactie op het verweer van de makelaar stelt de consument:

Op de beëindiging van de opdracht [op 20-9-2018] door mij wegens ‘overmacht’ … werd direct gereageerd na contact met de advocaat van de wederpartij … Kortom, de advocaat van de wederpartij had dus al contact opgenomen op 20 september 2018. Niet pas in januari. Er was in september [nog] geen overeenstemming tussen partijen, laat staan een overeenkomst. Deze kwam pas tot stand eind januari 2019.

De makelaar maakt aanspraak op courtage, bij helfte te betalen door elk van de echtelieden, op basis van de helft van de waarde van de woning.

De consument meent in het geheel geen courtage verschuldigd te zijn daar hij de opdracht had ingetrokken.

De commissie overweegt als volgt.

De stelling van de consument dat er eind september 2018 nog helemaal geen sprake van was dat hijzelf de woning zou overnemen overtuigt niet. De stelling van de makelaar in diens antwoordmail van 20 september 2018 is destijds niet betwist. Het is ook onwaarschijnlijk dat de makelaar zoiets zou verzinnen, als daarvan helemaal geen sprake was. Dat dergelijke afspraken er lagen vindt voorts zijn bevestiging in de afspraken welke eind januari/begin februari 2019 zijn gemaakt.

Dit alles sluit in het geheel niet uit dat de afspraken welke eind september 2018 tussen de consument en mevrouw S.T, waren gemaakt nog weinig waren geconcretiseerd, maar voor zover de consument bij de commissie de indruk wenst te wekken dat zulks toen nog geheel niet aan de orde was gaat de commissie daaraan voorbij.

Daarbij komt het navolgende.

De regelingen welke in de NVM-voorwaarden zijn opgenomen voor het geval de opdracht wordt ingetrokken vloeien voort uit art. 7:408 BW en de daarmede samenhangende bepalingen zoals art. 7:411 BW. Anders dan waar de consument van uit gaat leidt een intrekking van een opdracht er niet toe dat hij zichzelf daarmee eenzijdig van al zijn verplichtingen heeft bevrijd en ook niet dat de makelaar niets meer hoefde te doen. “De” opdracht liep door, de makelaar bleef aanspraak kunnen maken op courtage als de in de overeenkomst of NVM-voorwaarden voorziene situatie zich voordeed. In die voorwaarden ontstaat het recht op courtage niet alleen bij verkoop aan een derde, maar ook bij toedeling aan een van de mede-eigenaren.

De consument bleef niet alleen als “verkoper”, maar juist ook als “verkrijger” ten nauwste bij het reilen en zeilen met betrekking tot deze woning betrokken. Voorts kan op basis van de e-mailberichten van 20 september 2018 niet worden uitgesloten dat de consument juist omdat hij weet had van de voorgenomen toedeling aan hemzelf gemeend heeft de opdracht zonder verdere consequenties te kunnen intrekken.

Gelet op het vorenoverwogene is de klacht ongegrond. De makelaar maakt met recht aanspraak op courtage en heeft deze met juistheid berekend over de helft van de waarde van de woning.

Derhalve wordt als volgt beslist.

Beslissing
Het door de consument verlangde wordt afgewezen.

Met inachtneming van het bovenstaande wordt het depotbedrag als volgt verrekend.

Het depotbedrag wordt uitbetaald aan de makelaar.

Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij, bestaande uit de heer mr. J.M. Brandenburg, voorzitter, de heer J.B. Boerman, de heer mr. drs. M.J. Ziepzeerder, leden, op 29 januari 2021.