Commissie: Makelaardij
Categorie: Algemene voorwaarden / Courtage / Tekortkoming
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: bindend advies
Uitkomst: Ongegrond
Referentiecode:
241807/253533
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De uitspraak gaat over een overeenkomst tussen een consument en makelaar betreffende de bemiddeling bij de verhuur van een woning. Door de bemiddeling is een huurovereenkomst tot stand gekomen. De makelaar heeft daarom courtage in rekening gebracht, zoals afgesproken in de opdracht. De consument voert aan dat dit bedrag lager moet zijn, omdat de huurder al na twee dagen heeft opgezegd. Daarnaast heeft de makelaar zonder sommatie een deurwaarder ingeschakeld, wat volgens de consument in strijd is met artikel 13 van de algemene NVM-voorwaarden. De makelaar stelt zich op het standpunt dat de huurder mocht opzeggen, omdat hij niet tevreden was over de staat van de woning. De consument had toezeggingen gedaan om de woning op een paar punten te verbeteren, maar heeft dit nagelaten. Ook heeft de consument privégegevens van de huurder gedeeld in de WhatsApp-groep van de VvE. Gezien de hoge huurprijs had de huurder meer kwaliteit mogen verwachten. Wat betreft de sommatie wijst de ondernemer erop dat in artikel 22 van de algemene voorwaarden staat dat schriftelijk mag worden afgeweken van artikel 13. Dit is gebeurd, omdat de vorige samenwerking ook moeizaam verliep.
De commissie beslist als volgt:
Door bemiddeling is een huurovereenkomst tot stand gekomen. Dit betekent dat courtage verschuldigd is, tenzij er sprake is van een tekortkoming van de makelaar. Daarvan is in deze situatie geen sprake. Er is ook geen rechtsgrond voor het matigen van de courtage. Tot slot oordeelt de commissie dat er inderdaad op grond van artikel 22 van de algemene voorwaarden schriftelijk kan worden afgeweken van artikel 13. De klacht is ongegrond.
De volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft de opdracht tot bemiddeling die tussen partijen op 22 september 2023 tot stand is gekomen. Daarin heeft de consument aan de makelaar opdracht gegeven te bemiddelen bij de verhuur van zijn woning. Daarna is een huurovereenkomst tot stand gekomen en heeft de makelaar aan de consument courtage in rekening gebracht; € 2.325,60, gelijk aan een maand huur inclusief de btw, zoals afgesproken in de opdracht. Dat bedrag heeft de consument niet betaald, maar in depot bij de commissie gestort.
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer. De consument voert aan dat de huurder de huurovereenkomst twee dagen nadat zij haar intrek in de woning had genomen reeds heeft opgezegd. De ontvangen huur is dus lager dan de courtagenota. Verder klaagt de consument erover dat de makelaar zonder sommatie de deurwaarder heeft ingeschakeld om de courtagenota te incasseren. Dat is in strijd met artikel 13 van de algemene NVM-voorwaarden die op de opdracht van toepassing zijn waarin staat dat aan de consument veertien dagen de gelegenheid moet worden geboden tot betaling. De consument wil dat de makelaar de courtagenota crediteert.
Standpunt van de makelaar
Voor het standpunt van de makelaar verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer. De makelaar voert aan dat de afgesloten huurovereenkomst door de huurder mocht worden opgezegd. De aanleiding was dat de huurder niet tevreden was met de staat van de woning. Bij de bezichtiging namelijk werd door de consument toegezegd dat zeven opleverpunten, die de makelaar na de bezichtiging op schrift had gesteld en aan de consument had toegezonden, zouden worden verholpen maar dat was niet gedaan.
Ook was de huurder gepikeerd omdat de consument haar privé-gegevens zonder van tevoren daarover overleg met haar te voeren in de whatsappgroep van de VvE had gedeeld. Gelet hierop kon de makelaar zich wel indenken dat de huurder, die overigens door de makelaar was gescreend en betrouwbaar bleek, de huurovereenkomst opzegde. Temeer omdat de huurprijs € 2.250,– per maand bedroeg en zij daarvoor wel kwaliteit mocht verwachten. Zij had de maandhuur en de waarborgsom van € 3.700,– ook keurig vooraf betaald. Kortom, enkel en alleen door de eigen gedragingen van de consument heeft de huurder opgezegd. Dat betekent dat de consument gehouden is om de overeengekomen courtage te betalen; er is immers een huurovereenkomst tot stand gekomen.
Wat betreft de sommatie door de deurwaarder wijst de ondernemer erop dat in artikel 22 van de algemene voorwaarden is vermeld dat schriftelijk mag worden afgeweken van artikel 13. Dat is gebeurd in de opdracht waarin is vermeld dat de courtage is verschuldigd direct na ontvangst van de eerste maandhuur en de waarborgsom. Dat is zo afgesproken, omdat bij een eerdere samenwerking tussen partijen betaling van de courtage ook heel moeizaam verliep.
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen. Duidelijk is dat door de bemiddeling van de makelaar een huurovereenkomst tot stand is gekomen. Dat betekent dat de courtage verschuldigd is, tenzij de consument zich rechtsgeldig beroept op een tekortkoming van de makelaar. Van een dergelijke tekortkoming is niet gebleken. De huurder heeft rechtsgeldig opgezegd zodat dit geen tekortkoming van de makelaar oplevert nu gesteld noch gebleken is dat hij daar iets aan kon doen. Het was immers aan de consument om ervoor te zorgen dat de huurder tevreden was over de woning, temeer nu de huurovereenkomst met een termijn van een maand opzegbaar was en hij dat natuurlijk wist. Anders dan de consument nog aanvoert is het niet zo dat de makelaar gehouden is om de courtagenota te matigen, omdat hij dat in het verleden ook een keer heeft gedaan. Daarvoor ontbreekt een rechtsgrond.
Wat betreft de sommatie door de deurwaarder overweegt de commissie dat artikel 22 van de algemene voorwaarden het inderdaad mogelijk maakt dat schriftelijk wordt afgeweken van de voorwaarden en dat is rechtsgeldig gebeurd in de opdracht. Zelfs al zou niet rechtsgeldig zijn afgeweken van artikel 13 van de algemene voorwaarden kan dat nog niet leiden tot de conclusie dat de courtagenota zou moeten worden gecrediteerd. Vast staat immers dat de makelaar de opdracht tot bemiddeling succesvol heeft uitgevoerd. De klacht is dus ongegrond. Daarom wordt als volgt beslist.
Beslissing
Het door de consument verlangde wordt afgewezen. Het in depot gestorte bedrag van € 2.325,60 moet aan de makelaar worden uitbetaald. Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij, bestaande uit de heer mr. A.J.J. van Rijen, voorzitter, mevrouw J.P.J. de Kleermaeker, de heer mr. drs. M.J. Ziepzeerder, leden, op 5 april 2024.