Dat de consument het bod heeft aanvaard onder druk van de bank, kan de makelaar niet worden verweten.

  • Home >>
  • Makelaardij >>
De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Makelaardij    Categorie: Conformiteit    Jaartal: 2015
Soort uitspraak: -   Uitkomst: -   Referentiecode: 88263

De uitspraak:

Onderwerp van het geschil

Het geschil betreft de vraag of de ondernemer tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen.

De consument heeft een bedrag van € 9.952,25 onbetaald gelaten en bij de commissie in depot gestort.

De consument heeft op 10 juli 2014 de klacht voorgelegd aan de ondernemer.

Standpunt van de consument

Het standpunt van de consument luidt in hoofdzaak als volgt.

Ondanks opdracht daartoe van de consument is de ondernemer niet gestopt met het voeren van onderhandelingen met een gegadigde koper. Ook heeft de ondernemer zonder overleg met en niet in het belang van de consument gecommuniceerd met de bank over die onderhandelingen. De ondernemer heeft daarbij, weer zonder overleg, een veel te lage marktwaarde van de woning berekend. Hierdoor is de woning verkocht voor € 470.000,–, terwijl uit een onafhankelijke taxatie een waarde van € 500.000,– naar voren is gekomen. Bij een dergelijke taxatie zou de vraagprijs zijn blijven staan op € 520.000,– en zou de consument hebben gewacht op een koper die bereid zou zijn geweest die taxatiewaarde te betalen. De ondernemer heeft volledige medewerking verleend aan de bank en daardoor ervan blijk heeft gegeven niet in dienst van de consument te hebben gehandeld. Door de gang van zaken zijn de ondernemer en de bank er beter van geworden. De consument heeft echter aan de zijlijn gestaan en moeten aanzien dat zijn woning met teveel verlies is verkocht. Verder heeft de ondernemer een mail met onderlinge communicatie naar het werkadres van de echtgenote van de consument gestuurd, waar het nu op een server staat en beschikbaar voor haar collega’s. Dit acht de consument onacceptabel, indiscreet en onprofessioneel.

Gelet op de handelwijze van de ondernemer verlangt de consument intrekking van de courtagenota, een schadevergoeding van € 10.000,– in verband met het geleden verlies bij verkoop van de woning en een rectificatie van de ondernemer naar de bank om toekomstige vervolggesprekken betreffende de openstaande restschuld te faciliteren.

Standpunt van de ondernemer

Het standpunt van de ondernemer luidt in hoofdzaak als volgt.

De consument heeft de ondernemer ingeschakeld omdat de bank eiste dat de woning werd verkocht
Aanvankelijk is de woning in de verkoop gezet voor € 575.000,–. Dit op uitdrukkelijk verzoek van de consument. In augustus 2013 is in overleg de prijs verlaagd tot € 520.000,–. Vervolgens heeft zich een gegadigde gemeld. Deze heeft diverse malen de woning bekeken. Ondertussen heeft de bank de ondernemer medegedeeld dat de woning snel verkocht moest worden. Ook wilde bank weten wat een reële waarde van de woning was bij een snelle verkoop binnen zes maanden. Door de ondernemer is toen een waarde van € 415.000,– genoemd, gebaseerd op recent verkochte referentiewoningen.
Het klopt niet dat de consument de opdracht zou hebben gegeven om de onderhandelingen te stoppen. Ook heeft de ondernemer niet op eigen initiatief onderhandeld. Het door de makelaar van de gegadigde gedane bod van € 455.000,– is aan de consument doorgestuurd. De bank heeft aan de ondernemer gevraagd om te proberen tot een hoger bod te komen. Vervolgens is op 12 mei 2014 een bod gedaan van € 470.000,–. Hiervan is de consument op de hoogte gesteld. De ondernemer heeft de consument verzocht zelf in contact te treden met de bank. Dat de consument een deadline zou hebben gekregen van de bank was de ondernemer niet bekend. De bank heeft bij de ondernemer de juistheid van het bod geverifieerd. Omdat de ondernemer meende dat er mogelijk meer in zat, heeft hij dit gepolst bij de aankopend makelaar. Hem is toen medegedeeld dat de consument zelf met de koper heeft onderhandeld en akkoord is gegaan met € 470.000,–. De consument heeft dit desgevraagd bevestigd. Voor genoemd bedrag is de woning dan ook verkocht. Vervolgens is de woning getaxeerd en die taxatie is kennelijk uitgekomen op € 500.000,–. Desondanks heeft de bank geen gebruik gemaakt van de in het koopcontract opgenomen clausule dat zij bij een hogere taxatiewaarde de overeenkomst mag ontbinden. Dit is niet aan de ondernemer tegen te werpen.
De consument heeft overigens pas na tekening van de koopakte het door de ondernemer betwiste standpunt ingenomen dat de ondernemer onjuiste gegevens zou hebben verstrekt aan de bank. De ondernemer is op geen enkele wijze tekort geschoten. Als dat al anders zou zijn dan heeft te gelden dat de consument de ondernemer niet in gebreke heeft gesteld. Verder is de door de consument gestelde schade niet onderbouwd. Wat de consument bedoelt met de verlangde rectificatie is de ondernemer niet duidelijk.

De ondernemer handhaaft zijn aanspraak op betaling van de courtagenota.

Beoordeling van het geschil

De commissie heeft het volgende overwogen.

In de kern gaat het geschil om de vraag of het aan de handelwijze van de ondernemer is te wijten dat de consument de woning uiteindelijk heeft verkocht voor een bedrag van € 470.000,– , terwijl hij een hogere koopsom had kunnen realiseren. Om met dit laatste te beginnen. De consument baseert deze stelling op een taxatierapport en op zijn gevoel. Het één noch het ander levert, ook niet in samenhang bezien, daarvan echter enige onderbouwing op. Nu de consument voor het overige niets heeft aangevoerd, gaat de commissie aan dit deel van zijn betoog voorbij.

In verband met het betoog dat de ondernemer tekort is geschoten heeft de consument een aantal klachtpunten naar voren gebracht. Zo stelt hij dat de ondernemer op eigen initiatief onderhandelingen met de koper heeft voortgezet en informatie daarover heeft verstrekt aan de bank. Beide stellingen zijn door de ondernemer uitgebreid en gemotiveerd weersproken. Mede in het licht daarvan komt de commissie tot het oordeel dat de consument ondanks zijn nadere toelichting op de zitting niet erin is geslaagd om de juistheid van zijn stellingen in enige mate te concretiseren.

Voor zover de consument de ondernemer een verwijt maakt over de gerealiseerde koopprijs, kan hem dat evenmin baten. Door de ondernemer is namelijk onweersproken aangevoerd dat is getracht een hogere opbrengst te realiseren, maar dat toen in dat verband contact was opgenomen met de aankopend makelaar deze heeft medegedeeld dat de consument tegenover de koper al zijn akkoord had gegeven voor
€ 470.000,–. Hoewel de consument dit laatste heeft ontkend, staat wel vast dat hij de ondernemer heeft bevestigd het bod van genoemd bedrag te accepteren. Dat hij dit, zoals op zitting aangegeven, heeft gedaan onder druk van de bank, acht de commissie voorstelbaar. Niet valt echter in te zien dat en in hoeverre een en ander aan de ondernemer kan worden tegengeworpen.

Op grond van het voorgaande komt de commissie tot de slotsom dat op geen enkele wijze kan worden vastgesteld dat de ondernemer niet heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar mag worden verwacht. De klacht van de consument zal dan ook ongegrond worden verklaard.

Beslissing

Het door de consument verlangde wordt afgewezen.

Met inachtneming van het voorgaande wordt het depotbedrag van € 9.952,25 uitgekeerd aan de ondernemer.

Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij, op 7 november 2014.