Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals / Zorgplicht
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
225389/244896
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De uitspraak gaat over een geschil tussen klager en beklaagde over een overeenkomst tot opdracht. Volgens de klager is de beklaagde bij de verkoop van zijn woning tekortgeschoten in zijn zorgplicht als makelaar. Zo was de klager niet op de hoogte dat de makelaar een assistent makelaar en geen register makelaar was. Door de beklaagde zijn wel degelijk taken van een register makelaar uitgevoerd. Hierdoor vindt klager dat zijn belangen niet goed zijn behartigd. De verkoopopbrengst lag aanzienlijk lager dan de verkoopprijs en de verkoop heeft ook gemiddeld langer geduurd. Hierdoor heeft de klager schade geleden, onder meer in de vorm van dubbele woonlasten. Volgens de beklaagde heeft hij tijdens de verkoop constant onder toezicht van een register makelaar gestaan. In dit geval mag hij de werkzaamheden dan zelfstandig uitvoeren. Verder meent de beklaagde genoeg ervaring te hebben, en heeft de klager de beklaagde persoonlijk gevraag de verkoop te begeleiden.
Wat is de beslissing?
In deze zaak kan de commissie volgens haar reglement geen uitspraak doen tot schadevergoeding. De klager is in deze niet-ontvankelijk. Ook is de commissie onbevoegd voor zover de klachten zien op de uitvoering van de overeenkomst. Wel mag zij oordelen over de zelfstandige uitvoering van de werkzaamheden door beklaagde. De commissie stelt zich op het standpunt dat de beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld. Beklaagde heeft handelingen zelfstandig uitgevoerd die enkel door een register makelaar mogen worden gedaan. De klacht is gegrond, nu de waardebepaling zonder de register makelaar is verricht.
De uitspraak
Onderwerp van het geschil
Klager verwijt beklaagde dat hij bij de verkoop van zijn woning is bijgestaan door een assistent makelaar, die taken heeft uitgevoerd die behoren tot de kerntaken van een register makelaar.
Standpunt van de klager
Voor het standpunt van de klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Klager stelt zich op het standpunt dat beklaagde bij de verkoop van zijn woning is tekortgeschoten in de zorgplicht. Het gehele verkooptraject is ondermaats geweest. Hiertoe voert hij onder meer het volgende aan. De makelaar die hem bijstond bleek achteraf een assistent makelaar te zijn en geen register makelaar. Hiervan was klager niet op de hoogte. De betreffende makelaar heeft als assistent makelaar taken uitgevoerd die behoren tot de kerntaken van een register makelaar, terwijl er geen register makelaar als eindverantwoordelijke in beeld is geweest. De klager noemt onder andere de totstandkoming van de waardebepaling, de uitvoering van de verkoopstrategie en de onderhandeling met een kandidaat-koper. Hierdoor zijn zijn belangen als verkopende partij niet goed behartigd. Dit heeft ertoe geleid dat de verkoopopbrengst (€ 600.000,–) substantieel lager is dan de voorgestelde verkoopprijs (€ 675.000,–) en dat de doorlooptijd van de verkoop langer was dan gemiddeld (147 dagen), met langere dubbele lasten als gevolg.
Klager wenst kwijtschelding van de factuur waarbij courtage in rekening is gebracht. Verder acht hij een gedeeltelijke compensatie van de lagere verkoopopbrengst, alsook de dubbele woonlasten, passend en redelijk.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Beklaagde erkent dat de betreffende makelaar ten tijde van de verkoop een assistent makelaar en geen register makelaar was. Beklaagde stelt voorop dat een assistent makelaar weliswaar onder eindverantwoordelijkheid van een gecertificeerd register makelaar werkt, maar dat werkzaamheden in overleg met een gecertificeerd makelaar zelfstandig mogen worden uitgevoerd. Dit volgt uit het Beroepscompetentieprofiel assistent makelaar wonen, vastgesteld door de branche (versie 1 november 2006). In de gegeven omstandigheden dat (i) geen bijzonder of complex woonobject te koop werd aangeboden, (ii) de assistent makelaar jarenlange werkervaring als assistent makelaar heeft, (iii) de assistent makelaar steeds heeft gehandeld in overleg met een register makelaar, zowel over de waardebepaling als de verkoopstrategie, en (iii) klager de assistent makelaar persoonlijk heeft gevraagd de verkoop van de woning te begeleiden, is de klacht dat een register makelaar niet of onvoldoende in beeld is geweest onterecht.
Verder stelt beklaagde zich op het standpunt dat er zorgvuldig is gehandeld in de verschillende onderdelen van het verkoopproces.
Tot slot voert beklaagde aan dat de commissie geen beslissing kan nemen over de schadevergoedingsvordering. Beklaagde verzoekt de commissie om klager op dat punt niet-ontvankelijk te verklaren.
Beoordeling van het geschil
De commissie overweegt het volgende.
Schadevergoeding
De commissie stelt voorop dat zij op grond van haar reglement in deze procedure geen uitspraak kan doen over een verzoek tot schadevergoeding. Aangezien klager heeft verzocht om een gedeeltelijke compensatie van de lagere verkoopopbrengst en van dubbele woonlasten, alsmede kwijting van de factuur waarbij courtage in rekening is gebracht, zal de commissie klager op dit punt niet-ontvankelijk verklaren.
De klacht en de bevoegdheid van de commissie
De commissie gaat voor de omvang van de klacht uit van de klachtpunten zoals deze in het klachtenformulier en vragenformulier zijn geformuleerd.
Een groot deel van de klacht ziet op de uitvoering door beklaagde van de met klager gesloten overeenkomst, waarin beklaagde volgens klager zou zijn tekortgeschoten. De meeste klachtonderdelen zien immers op de begeleiding gedurende het verkoopproces waarvan klager diverse voorbeelden heeft genoemd, zoals de intake, de verkoopstrategie en de onderhandelingen. De behandeling van dergelijke klachtonderdelen behoort tot de taak van de Geschillencommissie Makelaardij, waar klager eveneens een klacht heeft ingediend. De commissie is niet bevoegd om in deze procedure een oordeel te geven over de uitvoering van die overeenkomst. De taak van de commissie wordt weergegeven in en begrensd door artikel 3 van het Reglement tuchtcommissie vastgoedprofessionals (hierna: het reglement), dat luidt als volgt:
“De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van beklaagden ten tijde van de periode van de aansluiting (op welke wijze dan ook) bij één van de aangesloten organisaties, dat mogelijk in strijd is met:
– het bepaalde in de statuten van de aangesloten organisaties, reglementen, besluiten van zijn organisatie of relevante wet- en regelgeving en/of
– het vertrouwen in de stand van de sector, waarin beklaagde actief is of was, kan ondermijnen
– en/of in strijd is met de eer van die stand, respectievelijk de erecode dan wel gedragscode van zijn organisatie en/of
– in strijd is met bepalingen in de faciliteitenovereenkomst, voor zover van toepassing.”
Voor een groot deel van de klacht heeft de commissie niet kunnen vaststellen dat deze óók ziet op “een handelen en/of nalaten” zoals omschreven in artikel 3 van het reglement. Voor het grootste deel van de klacht acht de commissie zich dan ook onbevoegd om een oordeel te geven.
De commissie acht zich wél bevoegd om een oordeel te geven over de klacht ten aanzien van de vraag of de assistent makelaar de door haar verrichte werkzaamheden (zelfstandig) heeft mogen verrichten. Dat zal hieronder worden beoordeeld. Gelet op het voorgaande zal de commissie dus géén oordeel geven over de wijze waarop zij haar werkzaamheden vervolgens heeft uitgevoerd.
De klacht is gegrond
Beklaagde is lid van de branche. Als zodanig is op beklaagde (onder meer) de Erecode branche van toepassing en is zij onderworpen aan tuchtrecht(spraak).
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van een vastgoedprofessional dat mogelijk in strijd is met de regels van de organisatie waarbij de vastgoedprofessional is of was aangesloten, in dit geval de regels van de branche.
Het tuchtrecht heeft tot doel, kort gezegd, in het algemeen belang een goede wijze van beroepsuitoefening te bevorderen. Ter beoordeling staat of een beroepsbeoefenaar – in dit geval beklaagde – in overeenstemming heeft gehandeld met de voor de betreffende beroepsgroep geldende normen en gedragsregels. Indien dit niet het geval is kan de commissie op grond van haar reglement een maatregel opleggen.
De commissie is van oordeel dat beklaagde niet heeft gehandeld met de voor de beroepsgroep geldende normen en gedragsregels. Zij licht dat hieronder toe.
Klager heeft gesteld, en beklaagde heeft niet weersproken, dat hij het gehele verkooptraject nimmer contact heeft gehad met de register makelaars van het kantoor, totdat de leveringsakte bij de notaris werd ondertekend. Klager is gedurende het hele verkooptraject begeleid door een assistent makelaar. De betreffende assistent makelaar heeft taken verricht die zij niet zelfstandig mocht verrichten, namelijk de waardebepaling van de woning, omdat dit is voorbehouden aan een register makelaar. De commissie verwijst hiertoe naar het meest recente bevoegdhedenoverzicht makelaardij Wonen, zoals is vastgesteld door de branche. Het is de assistent makelaar geweest die de woning van klager zelfstandig heeft bezichtigd en beoordeeld in het kader van de waardebepaling. Weliswaar stelt de assistent makelaar dat zij in overleg met een register makelaar heeft gehandeld, maar daarvan is – op één e-mail van de register makelaar na waarin hij aangeeft voorafgaand aan de bezichtiging langs de woning van klager te zijn gereden – onvoldoende gebleken. Bovendien heeft de betreffende register makelaar de woning daarmee slechts van de buitenkant gezien. Zonder de woning aan de binnenkant te hebben gezien, kan niet gezegd worden dat de waardebepaling van de woning is verricht door de register makelaar of dat deze is verricht in (voldoende) samenwerking met de register makelaar.
De commissie zal de klacht dan ook gegrond verklaren. Omdat de klacht gegrond is, kan de commissie aan beklaagde een maatregel opleggen. Zij zal beklaagde onder verwijzing naar artikel 13 lid 2 sub a van haar reglement een waarschuwing opleggen.
Gelet op de uitkomst van de procedure dient beklaagde overeenkomstig het reglement van de commissie een bedrag van € 99,99 aan de klager te vergoeden ter zake van het klachtengeld. Overeenkomstig het reglement van de commissie is beklaagde aan de commissie tevens behandelingskosten verschuldigd.
Hetgeen partijen voorts nog naar voren hebben gebracht behoeft geen bespreking, nu dit niet tot een ander oordeel kan leiden.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
• verklaart klager niet-ontvankelijk met betrekking tot zijn verzoek om toekenning van schadevergoeding en kwijtschelding van de factuur waarbij courtage in rekening is gebracht;
• verklaart het klachtonderdeel ten aanzien van het zelfstandig verrichten van taken door de assistent makelaar gegrond en legt beklaagde in dat kader een waarschuwing op;
• verklaart zich onbevoegd om van de overige klachtonderdelen kennis te nemen;
• veroordeelt beklaagde tot vergoeding aan klager van het klachtengeld, ten bedrage van € 99,99. Betaling dient plaats te vinden binnen één maand na verzending van dit bindend advies;
• bepaalt dat beklaagde behandelingskosten aan de commissie moet voldoen;
• wijst het meer of anders verlangde af.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. P.A.M. Miltenburg, voorzitter, de heer J. Weide, de heer mr. F.W.W.M. Govers, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. N. Sewradj, secretaris, op 19 juli 2024.