Commissie: Makelaardij Consumentenmarkt
Categorie: Intrekking opdracht / Makelaardij / Onverschuldigde betaling
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: bindend advies
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
253693/365620
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De uitspraak betreft een geschil over een overeenkomst tot opdracht tussen consument en makelaar. Volgens de consument is er geen verkoop van de woning geweest en is er nooit een koopovereenkomst getekend. De dienstverlening is niet in lijn met de erecode van de branchevereniging. De consument eist dat hij een sterk gereduceerde courtage moet betalen. Volgens de makelaar is het hele verkoopproces doorlopen met een potentiële koper en heeft hij een conceptovereenkomst aan de consument voorgelegd. Deze heeft vervolgens besloten van verkoop afgezien en zelf in de woning te gaan wonen. Dit soort situaties heeft de makelaar in zijn algemene voorwaarden opgenomen, die van tevoren aan de consument ter hand zijn gesteld. Hierin staat dat dan 90 procent van de courtagekosten zijn verschuldigd. Dit is door de consument voldaan.
Wat is de beslissing?
De commissie kan uit de overlegde stukken niet opmaken dat de consument heeft gewild dat de makelaar akkoord is gegaan met het aanbod van de koper. Uit verschillende standpunten van de consument blijkt dat de onderhandeling met de koper nog gaande was. Hieruit volgt dat de bedragen door de consument onverschuldigd zijn betaald. De makelaar moet deze terugbetalen. De klacht is gegrond.
De uitspraak
Behandeling van het geschil
De zaak is behandeld op 28 juni 2024 te Utrecht. Partijen zijn fysiek op de zitting verschenen, de consument in persoon met mevrouw [naam], de makelaar vertegenwoordigd door de heer [naam].
Onderwerp van het geschil
Dit geschil vloeit voort uit de op 15 september 2020 gesloten overeenkomst van opdracht, waarbij de makelaar zich tegenover de consument heeft verbonden tot het verlenen van diensten bij de verkoop van de woning.
Deze zaak gaat over de ontvankelijkheid en toewijsbaarheid van een door de consument op grond van onverschuldigde betaling tegen de verkoopmakelaar ingestelde vordering tot terugbetaling van meer dan € 10.000,–.
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. Dat standpunt komt in de kern op het volgende neer.
Zoals sinds 9 januari 2024 bij de makelaar is gemeld, heeft de makelaar 90% courtage in rekening gebracht, terwijl er geen verkoop van de woning heeft plaatsgevonden. Er is geen (concept)koopovereenkomst getekend en ook geen definitieve wilsovereenstemming met de koper bereikt. De door de makelaar zelf opgestelde contractvoorwaarden zijn niet correct toegepast. De dienstverlening door de makelaar is niet in overeenstemming met de verwachtingen op grond van hun website en is niet volgens de NVM-erecode.
De consument eist dat hij slechts 10% courtage hoeft te betalen.
Standpunt van de makelaar
Voor het standpunt van de makelaar verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. Dit standpunt komt in de kern op het volgende neer.
Na op 4 september 2020 de voorgenomen verkoop te hebben besproken, hebben we een vraagprijs van € 2.499.000,– k.k. geadviseerd en onze opdracht tot dienstverlening verzonden, inclusief onze algemene voorwaarden. In het december gestarte verkooptraject hebben we 11 bezichtigingen gedaan en in december 2021 een onderhandeling gestart met een potentiële koper die zich liet bijstaan door een aankoopmakelaar. Nadat de consument ons op 8 december bevestigde bereid te zijn voor € 2.400.000,– k.k. te verkopen, heeft de koper die prijs onvoorwaardelijk aanvaard en op 14 december 2021 is de koopovereenkomst (na enkele aanpassingen voor roerende zaken) ter ondertekening aangeboden aan de consument.
Op 15 december 2021 heeft de consument tot onze verbazing echter aangegeven de samenwerking met ons als prettig te hebben ervaren, maar van de verkoop af te zien en de woning per direct uit verkoop te halen. De consument had besloten om zelf in de woning te gaan wonen. Omdat wij dit soort intrekkingen eerder hebben meegemaakt, hebben we hiervoor in onze algemene voorwaarden opgenomen dat wij een vergoeding van 90% van de overeengekomen courtage in rekening mogen brengen. Indien een opdrachtgever vervolgens de opdracht alsnog intrekt, berekenen wij tevens nog 10% van de overeengekomen courtage voor de intrekking. Dat is redelijk, omdat wij de overeengekomen prestatie hebben geleverd, maar door wispelturigheid van een opdrachtgever dan geen beloning ontvangen.
Omdat wij destijds met de consument hebben afgesproken dat wij dan alleen de 90% courtage zullen berekenen en de 10% intrekkingskosten niet, hebben wij als 90% € 16.200,– inclusief BTW in rekening gebracht en deze vergoeding is ook zonder enig bezwaar direct voldaan. Tot onze verbazing ontvingen wij op 9 januari jl. een mail dat de consument het alsnog niet eens was met de betaalde vergoeding. Wij herkennen ons niet in de daartoe nu aangevoerde beschuldigingen en menen zorgvuldig en in redelijkheid te hebben gehandeld.
Beoordeling van het geschil
De commissie overweegt als volgt.
Blijkens hun stellingen en stukken is tussen partijen niet in geschil dat de consument € 16.200,– aan de makelaar heeft betaald als 90% van de in het kader van de overeenkomst door de consument verschuldigde courtage. Tot uitgangspunt dient dan ook dat de volledige courtage in beginsel
(€ 16.200,– x 100/90 =) € 18.000,– bedraagt. Dit betekent dat de consument in dit geding terugbetaling eist van 80% van de aan de makelaar in beginsel verschuldigde courtage, dus van
(€ 18.000,– x 80/100 =) € 14.400,–.
Het (ter zitting besproken) artikel 5 onder d van haar Reglement bepaalt:
“De commissie verklaart de consument in zijn klacht ambtshalve niet ontvankelijk:
(…)
d. indien het een geschil over aansprakelijkheid voor schade betreft met een financieel belang van meer dan € 10.000,-.”
De consument legt aan de eis tot terugbetaling van € 14.400,– ten grondslag -zakelijk weergegeven- dat hij die € 14.400,– onverschuldigd heeft betaald. De vordering uit onverschuldigde betaling strekt niet -zoals die uit bijvoorbeeld ongerechtvaardigde verrijking- tot schadevergoeding, maar tot ongedaanmaking van een prestatie en hierbij is de kwestie in hoeverre de ontvanger is verrijkt en de prestant is verarmd in beginsel zonder belang. Dit brengt mee dat de commissie de consument in de klacht kan ontvangen.
Wat de inhoudelijke beoordeling betreft, stelt de commissie verder voorop dat dit geen tuchtzaak is. De commissie behandelt dit geschil op de voet van artikel 3 van haar Reglement, dat bepaalt dat de commissie:
“tot taak [commissie: heeft] geschillen tussen consument en ondernemer te beslechten, voorzover deze betrekking hebben op de totstandkoming of de uitvoering van overeenkomsten met betrekking tot door de ondernemer te leveren of geleverde diensten. (…).”
Zoals hiervoor al is overwogen, legt de consument aan de eis tot terugbetaling van € 14.400,– ten grondslag dat hij die € 14.400,– onverschuldigd heeft betaald. Onverschuldigd wil zeggen: zonder rechtsgrond. Waar de consument meent die € 14.400,– zonder rechtsgrond te hebben betaald, acht de makelaar die rechtsgrond evenwel gelegen in de door de consument aanvaarde overeenkomst en meer in het bijzonder: in de door de consument aanvaarde algemene voorwaarden. Die algemene voorwaarden bestaan uit de NVM-voorwaarden en enkele toegevoegde aanvullende voorwaarden, waaronder het hier door de makelaar ingeroepen bijzondere beding:
“(…)
In aanvulling op de NVM-voorwaarden komen partijen overeen dat:
1. (…)
2. Indien opdrachtgever de opdracht intrekt, of opschort nadat met een koper een wilsovereenstemming is bereikt ten aanzien van tenminste de koopsom, de levertermijn en eventuele voorwaarden, doch voordat de inhoud van de wilsovereenstemming is vastgelegd in een door beide partijen getekende koopovereenkomst, is opdrachtgever een vergoeding verschuldigd van 90% van de overeengekomen courtage. Bij de bepaling van de hoogte van de vergoeding wordt de koopsom uit de wilsovereenstemming gehanteerd, waarbij opdrachtgever dit bedrag binnen 30 dagen na de factuurdatum dient te hebben voldaan. Onder wilsovereenstemming wordt in dit geval tenminste verstaan dat verkoper schriftelijk via gangbare communicatiemiddelen aan de makelaar heeft bevestigd akkoord te gaan met het bod van de beoogd koper en of indien er in overleg met verkoper een concept koopovereenkomst naar een koper is verzonden.
(…)”
Voor zover de makelaar onder verwijzing naar een e-mail van 8 december 2021 stelt dat de consument haar daarin (in termen van dat bijzondere beding) “heeft bevestigd akkoord te gaan met het bod van de beoogd koper”, kan de commissie dat uit die e-mail niet opmaken. In die e-mail heeft de consument immers slechts -kort samengevat- aan de makelaar aangegeven dat:
de koper zegt niet te willen onderhandelen tot Kerst, maar wel vraagt om een laagste (vraag)prijs te geven;
dit misschien wel een slimme onderhandelingsstap van de koper is, maar de koper daarmee het speelveld unfair verandert;
de consument op een fair speelveld € 2.400.000,– bereid zal zijn te accepteren.
Daaruit volgt veeleer dat de echte onderhandelingen toen nog moesten beginnen en de koper zelfs nog geen bod had gedaan.
Voor zover de makelaar meent dat “met een koper een wilsovereenstemming is bereikt ten aanzien van tenminste de koopsom, de levertermijn en eventuele voorwaarden”, kan de commissie de makelaar ook niet volgen. Zo tussen de consument en de koper al over een prijs van € 2.400.000,– en/of levertermijn beginselovereenstemming zou zijn bereikt, blijkt reeds uit de stukken dat de koper en de consument over en weer nog eisen aan elkaar kenbaar maakten over verschillende roerende zaken en de verwerking daarvan in de uiteindelijk te sluiten koopovereenkomst. Ter zitting herhaalt de consument in dit verband ook dat hij nog nadere afspraken met de koper had willen maken over de overnamekosten van roerende zaken, waaronder bijvoorbeeld alleen al de voor zo’n € 5.000,– nog aanwezige (op maat gemaakte) jalouzieën. Reeds hieruit volgt dat niet voldoende aannemelijk geworden is dat de koopovereenkomst al genoegzaam was uitonderhandeld.
Bij dit alles komt nog dat de consument het bijzondere beding onduidelijk acht en partijen bijvoorbeeld nadrukkelijk twisten over de uitleg van het daarin gebezigde begrip “wilsovereenstemming”, wat het voor de hand doet liggen om het eenzijdig door de makelaar opgestelde beding in ieder geval niet ten nadele van de consument uit te leggen.
Alles bij elkaar zal de commissie bepalen dat de makelaar aan de consument € 14.400,– moet (terug)betalen. De commissie oordeelt dat ter beëindiging van dit geschil ook redelijk en billijk.
De commissie concludeert dat de klacht gegrond is. Artikel 21 van haar Reglement schrijft de commissie voor dat de makelaar dan (ook) het door de consument betaalde klachtengeld moet vergoeden en behandelingskosten aan de commissie moet betalen. Wat de makelaar verder nog aanvoert, bevat geen feiten die de commissie anders doen beslissen. De commissie beslist nu als volgt.
Beslissing
De commissie bepaalt dat de makelaar aan de consument € 14.400,– moet (terug)betalen
en wel binnen een maand na de verzenddatum van dit advies. Als de makelaar dit niet binnen die maand heeft gedaan, moet de makelaar ook de wettelijke rente daarover betalen vanaf een maand na de verzenddatum van dit bindend advies tot de dag van volledige betaling.
De commissie bepaalt dat de makelaar aan de consument ook € 77,50 voor betaald klachtengeld moet vergoeden.
De commissie bepaalt dat de makelaar aan de commissie behandelingskosten verschuldigd is.
De commissie wijst het meer of anders door de consument verlangde af.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij, bestaande uit mr. M.G.W.M. Stienissen, voorzitter, J.B. Boerman en mr. drs. M.J. Ziepzeerder, leden, op 28 juni 2024.