Commissie: Makelaardij Consumentenmarkt
Categorie: Intrekking opdracht / Makelaardij
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: bindend advies
Uitkomst: ten dele gegrond
Referentiecode:
245078/246188
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Tussen consument en makelaar is er een geschil over de uitvoering van een overeenkomst tot opdracht tot bemiddeling van de verkoop van de woning. De overeenkomst zou na twee jaar van rechtswege eindigen, waarna de consument zonder nadere kosten verdere opties zou kunnen bekijken. Door de consument is de opdracht niet eerder ingetrokken, waardoor geen annuleringskosten verschuldigd zouden zijn. Mocht dit wel het geval zijn, moet de makelaar zijn werkelijke kosten inzichtelijk maken. Volgens de makelaar is de overeenkomst gesloten voor onbepaalde tijd en zou deze na twee jaar niet van rechtswege eindigen. Voor zijn werkzaamheden heeft de makelaar een vergoeding van 3500 EUR bedongen en de kosten van de Fundaplaatsing.
Wat is de beslissing?
De Fundakosten worden door de consument niet weersproken, voorts zullen deze toewijsbaar zijn. Wat betreft de intrekkosten van 3500 EUR bekijkt de commissie de contractuele bepaling. Deze moet niet alleen grammaticaal worden uitgelegd, maar ook naar wat partijen redelijkerwijs over en weer naar elkaar hebben bedoeld. Met deze uitleg in het hoofd blijkt uit het contract geen grondslag voor de intrekkingskosten. De commissie acht de klacht van de ondernemer dan ook ten dele gegrond.
De uitspraak
Behandeling van het geschil
Partijen zijn overeengekomen dit geschil bij bindend advies door de Geschillencommissie Makelaardij (verder te noemen: de commissie) te laten beslechten
De zaak is behandeld op 28 juni 2024 te Utrecht.
De consument en zijn gemachtigde mr. [naam] zijn via een live-videoverbinding op de zitting verschenen. De makelaar is niet op de zitting verschenen.
Onderwerp van het geschil
Dit geschil vloeit voort uit de op 23 augustus 2021 gesloten overeenkomst van opdracht, waarbij de makelaar zich tegenover de consument heeft verbonden tot bemiddeling bij de verkoop van de woning.
De consument heeft een onbetaald gelaten bedrag van € 3.699,65 bij de commissie gedeponeerd.
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. Dat standpunt komt in de kern op het volgende neer.
De aanpassingen op de modelovereenkomst zijn een uitvloeisel van een gesprek, waarin nadrukkelijk een bemiddelingsovereenkomst voor de bepaalde tijd van twee jaren gesloten. Na afloop van de overeenkomst zou de consument dan bij het uitblijven van resultaat, vanwege het eindigen van de opdracht zonder verschuldigde kosten andere opties kunnen exploreren.
Tijdens de looptijd van de overeenkomst heeft de makelaar twee jaar lang de kans gehad om maar liefst € 18.150,– inclusief BTW aan courtage in de wacht te slepen, maar spreekt de makelaar nu ineens over een “onmogelijke opdracht” door een veel te hoge vraagprijs. Dit heeft de makelaar op voorhand echter niet medegedeeld. Dit alles leidt tot de slotsom dat er een overeenkomst is gesloten waarbij twee jaar lang gepoogd zal worden de woning van de consument verkopen, doch als dit niet zou lukken dat de overeenkomst dan van rechtswege zou eindigen en de consument geen loon/courtage of kosten verschuldigd zou zijn. De consument heeft de opdracht niet ingetrokken, maar heeft de makelaar er alleen op gewezen dat de looptijd van de overeenkomst na twee jaren zou of was verlopen.
Als de makelaar in haar stelling gevolgd zou kunnen worden dat de opdracht door de consument zou zijn ingetrokken en/of de consument op enige wijze (intrekkings)kosten verschuldigd zou zijn (uitdrukkelijk quod non), dan heeft ex artikel 14 van de Algemene Consumentenvoorwaarden (hierna: ACV) nog altijd te gelden dat een makelaar bij een intrekking slechts recht heeft op een vergoeding van kosten voor zover die daadwerkelijk zijn gemaakt. Ook in artikel 3 onder e van de schriftelijke overeenkomst (hierna: Contract) staat dat de makelaar de gemaakte kosten wel daadwerkelijk moet maken en moet aantonen. Op de kosten van de Fundaplaatsing ad € 165,– na, heeft de makelaar niet inzichtelijk heeft gemaakt dat hij daadwerkelijk kosten heeft gemaakt en hoe hoog die kosten dan zijn. De lijst met werkzaamheden die de makelaar stelt te hebben uitgevoerd, maakt zulks niet anders en daarop staan bovendien werkzaamheden die helemaal niet zijn verricht, zoals het aanvragen van een energielabel en het aanleveren van de brochure- en advertentietekst. De door de makelaar verlangde vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten ad € 494,97 is niet verschuldigd, niet onderbouwd en daarvoor is geen rechtsgrond.
De consument eist – zakelijk weergegeven – dat de commissie de vordering van de makelaar zal afwijzen en de makelaar zal veroordelen in de proceskosten.
Niet geaccepteerd is het op 13 november 2023 door de (gemachtigde van de) consument gedane coulanceaanbod om € 1.200,– tegen finale kwijting te betalen.
Standpunt van de makelaar
Voor het standpunt van de makelaar verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. Dit standpunt komt in de kern op het volgende neer.
Partijen hebben een overeenkomst gesloten voor onbepaalde tijd, zoals uit artikel 3 onder a Contract blijkt. Het Contract dat door beide partijen is ondertekend, is voor onbepaalde tijd gesloten en kent wel de handgeschreven intentie van partijen dat deze na twee jaren zou eindigen, maar niet is overeengekomen dat dit van rechtswege zou zijn. Partijen zijn immers overeengekomen dat de beëindiging geschiedt overeenkomstig artikel 14 ACV.
Bij het aangaan van de overeenkomst heeft de makelaar aangegeven dat de geschatte verkoopopbrengst ca. € 1.000.000,– is en de door de consument gewenste prijs € 1.500.000,– een moeilijke klus zou worden, maar door de marktomstandigheden kon niets worden uitgesloten. Vanwege het risico dat het niet verkocht zou worden, zijn partijen voor dat geval toen al een vergoeding van € 3.500,– voor de makelaar overeengekomen. De makelaar is immers geen liefdadigheidsbedrijf die 2 jaren lang gratis werkzaamheden uitvoert, waarna de overeenkomst van rechtswege zou eindigen. Artikel 14 lid 3 ACV in combinatie met artikel 5 onder e Contract zijn de grondslag voor de verschuldigde intrekkingskosten.
Het op 4 augustus 2023 gedane verzoek om de woning uit de verkoop te halen, vormt de intrekking van de opdracht door de consument en de verschuldigdheid van de overeengekomen intrekkingskosten ad € 3.500,–. Hoewel de makelaar dat niet aannemelijk hoeft te maken, heeft zij aangetoond ook daadwerkelijk deze kosten te hebben gemaakt.
Door verzonden sommaties, pogingen om te schikken en de noodzaak om een advocaat in te schakelen heeft de makelaar ook recht op een vergoeding voor buitengerechtelijke kosten van € 494,97.
Beoordeling van het geschil
De commissie overweegt als volgt.
De makelaar eist betaling van (de gefactureerde maar onbetaald gelaten) € 3.699,64 aan hoofdsom, bestaande uit € 3.500,– aan intrekkingskosten en € 199,65 aan kosten tweede jaar Funda-plaatsing, allebei inclusief BTW. De makelaar leg hieraan ten grondslag -samengevat- dat de consument tekort is geschoten in de nakoming van de uit de overeenkomst voortvloeiende betaalverplichting door dit gefactureerde bedrag onbetaald te laten.
Wat betreft de door de makelaar verlangde € 199,65 aan kosten tweede jaar Funda-plaatsing weerspreekt de consument de verschuldigdheid hiervan niet, zodat dit bedrag in ieder geval toewijsbaar is.
Wat betreft de door de makelaar verlangde € 3.500,– aan intrekkingskosten, overweegt de commissie het navolgende.
De makelaar baseert de gevorderde € 3.500,– aan intrekkingskosten in het bijzonder op de artikelen 3 en 5 Contract jo. artikel 14 ACV. De consument voert hiertegen evenwel het verweer -samengevat- niets verschuldigd te zijn omdat de overeenkomst na twee jaren van rechtswege is geëindigd en dus geen (rechts)grond voor deze betaling meer kan zijn.
Dat de consument het geschil buiten rechte met een coulanceaanbod tot een praktische oplossing heeft willen brengen, doet aan dit door de consument gevoerde verweer geen afbreuk. Dat coulanceaanbod mag nog niet worden opgevat als een erkenning van enig standpunt van de makelaar of als een afstand van recht door de consument. Hiertoe vereiste bijkomende omstandigheden zijn niet gesteld of aannemelijk geworden.
In het licht van het door de consument gevoerde verweer spitst dit geding zich toe op de uitleg van de tussen partijen gesloten overeenkomst.
In dit geval twisten partijen over met name de uitleg van de artikelen 3 en 5 Contract jo. artikel 14 ACV in het licht van een onder artikel 5 onder e Contract handgeschreven toevoeging. Zo vermeldt het op 23 augustus 2021 gedateerde en ondertekende Contract:
“(…)
3. De Opdracht
a. De Opdracht loopt voor onbepaalde tijd. Beëindiging geschiedt overeenkomstig artikel 14 van de Algemene Consumentenvoorwaarden.
(…)
e. Indien de Opdrachtgever de Opdracht beëindigt voordat de Opdracht is vervuld, of indien de Makelaar de opdracht teruggeeft, worden kosten in rekening gebracht, zoals bij punt 5-e “aanvullende bepalingen” omschreven. De gemaakte kosten moeten door de Makelaar, op verzoek van de Opdrachtgever, worden aangetoond.
(…)
5. Overigens bepalingen
(…)
e. Indien de Opdrachtgever de Opdracht beëindigt of indien de Makelaar de opdracht teruggeeft, worden onderstaande kosten in rekening gebracht:
• Intrekkingskosten € 3500,- incl. BTW
• Eerste jaar Basisplaatsing op Funda.nl, en eventueel overige internetplaatsingen. (…)
[commissie: handgeschreven toegevoegd en door partijen geparafeerd:]
In principe eindigt de opdracht na 2 jaar.
(…)”
De makelaar benadrukt de bewoordingen van deze artikelen 3 en 5 Contract in relatie tot artikel 14 ACV, welke laatstgenoemde artikel bepaalt:
“Artikel 14 – Kunt u de opdracht intrekken?
1. U mag de opdracht altijd intrekken, bij voorkeur schriftelijk. Hierbij geldt geen opzegtermijn.
(…)
2. De makelaar heeft bij intrekking recht op vergoeding van de afgesproken kosten, voor zover die zijn gemaakt. De makelaar heeft geen recht op een deel van het loon, tenzij in de opdracht iets anders is afgesproken of dat voortvloeit uit artikel 19.
(…).”
Voor de uitleg komt hier bijzonder gewicht toe aan wat partijen tegenover elkaar hebben verklaard en over en weer uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid en redelijkerwijs hebben mogen afleiden, toen zij akkoord gingen met de handgeschreven toevoeging onder artikel 5 onder e van het
-overigens eenzijdig door de makelaar als professionele partij- opgestelde Contract. De consument licht toe dat daarbij toen is aangegeven dat de overeenkomst na twee jaren automatisch zou eindigen, tenzij partijen dan nader zullen afspreken om deze te verlengen en dat daarom “in principe” in de handgeschreven toevoeging is opgenomen. In dit licht bezien heeft de consument mogen begrijpen dat de overeenkomst na twee jaren in beginsel van rechtswege zou eindigen en heeft de makelaar diens melding dat de looptijd (bijna) was verstreken, niet mogen opvatten als een intrekking van de opdracht.
Voor zover de makelaar een andere uitleg voorstaat op basis van met name de bewoordingen van de hiervoor geciteerde bepalingen, miskent de makelaar dat uitleg van de tussen partijen bestaande overeenkomst niet alleen moet worden vastgesteld door een grammaticale uitleg van gemaakte afspraken. Dat hangt met name af van wat (de personen die optraden voor) partijen daarover vóór of ten tijde van het sluiten van de overeenkomst tegenover elkaar hebben verklaard en over en weer uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid en redelijkerwijs hebben mogen afleiden. Hierbij zijn alle omstandigheden van het concrete geval van betekenis, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen.
De door de makelaar voorgestane uitleg op basis van de bewoordingen van de hiervoor geciteerde bepalingen leidt bovendien tot de partijtwist over de uitleg van die bepalingen in hun onderling verband beschouwd, zodat onduidelijkheden in het eenzijdig door de makelaar als professionele partij opgestelde Contract ten gunste van de consument behoren te worden uitgelegd.
Het voorgaande leidt ertoe dat bij gebreke van een grondslag voor de door de makelaar gevorderde
€ 3.500,– aan intrekkingskosten, dit bedrag niet toewijsbaar is.
De commissie concludeert dat de consument € 199,65 65 aan kosten 2e jaar Funda-plaatsing dient te betalen, maar dat de vordering van de makelaar voor de intrekkingskosten behoort te worden afgewezen. De makelaar heeft recht op vergoeding van redelijke kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte, die ingevolge het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten en gelet op de toewijsbare hoofdsom van € 199,65 65 vast te stellen is op € 29,95. De commissie zal daarom bepalen dat de consument aan de makelaar (€ 199,65 65 + € 29,95 =) € 229,60 moet betalen. Alles afwegend oordeelt de commissie dit ter beëindiging van dit geschil ook redelijk en billijk.
Alles bij elkaar komt de commissie tot de slotsom dat de klacht slechts ten dele gegrond is. De commissie zal bepalen dat het door de consument te betalen bedrag van € 229,60 vanuit het depot rechtstreeks aan de makelaar wordt uitbetaald, zodat daarmee dat door de consument aan de makelaar te betalen bedrag zal worden voldaan. Het overigens in depot gestorte bedrag dient aan de consument te worden terugbetaald. Wat partijen verder nog aanvoeren, bevat geen feiten die de commissie anders doen beslissen.
Artikel 21 (leden 3 en 4) van haar Reglement schrijft de commissie voor dat de consument in dit door de makelaar aanhangig gemaakt geschil het door de makelaar betaalde klachtengeld moet vergoeden en dat de makelaar behandelingskosten aan de commissie moet betalen. De commissie zal die hier allebei evenwel matigen tot de helft. Voor de consument betekent dit dat hij naast de voornoemde
€ 229,60 zelf nog (€ 77,50 : 2 =) € 38,75 aan door de makelaar betaald klachtengeld moet vergoeden.
Artikel 22 van haar Reglement geeft voor de behandeling door de commissie als uitgangspunt dat partijen ieder hun eigen kosten moeten dragen. Bij gebreke van bijzondere omstandigheden om daar in dit geval van af te wijken, beslist de commissie nu als volgt.
Beslissing
De commissie bepaalt dat de consument aan de makelaar € 229,60 moet betalen, welk bedrag door de navolgende depotbeslissing zal worden voldaan, zodat de consument aanvullend alleen nog de hierna te noemen € 38,75 hoeft te betalen.
De commissie bepaalt dat de consument zelf nog aan de makelaar € 38,75 voor betaald klachtengeld moet vergoeden.
De commissie bepaalt dat de makelaar aan de commissie behandelingskosten verschuldigd is, die de commissie hier matigt tot de helft.
De commissie bepaalt dat een bedrag van € 229,60 vanuit het depot aan de makelaar wordt uitbetaald en dat het restant depotbedrag van € 3.470,05 aan de consument wordt terugbetaald.
De commissie wijst het meer of anders door partijen verlangde af.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij, bestaande uit mr. M.G.W.M. Stienissen, voorzitter, mr. J.J. Hendrikse en mr. drs. M.J. Ziepzeerder, leden, op 28 juni 2024.