
Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Erecode NVM / Makelaardij
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: Deels gegrond
Referentiecode:
256699/415353
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Het geschil betreft een aantal klachten over het handelen van de beklaagde bij de verkoop van de woning van de klager. De klager stelt zich op het standpunt dat de beklaagde heeft gehandeld in strijd met de NVM Erecode. Zij is van mening dat er sprake is van belangenverstrengeling, omdat de aankoopmakelaar van de kandidaat-kopers een collega is van de beklaagde. De kandidaat-kopers zijn uiteindelijk afgehaakt en de beklaagde heeft vervolgens contact opgenomen met de één na hoogste bieder. Deze bieder zou een motivatiebrief hebben gestuurd, maar de klager heeft deze brief nooit ontvangen en denkt dat de beklaagde deze brief met opzet heeft achtergehouden. Daarnaast stelt zij zich op het standpunt dat is afgesproken dat de beklaagde de één na hoogste bieder zou vragen een hoger bod te doen, wat de beklaagde niet heeft gedaan. De beklaagde stelt zich op het standpunt dat zij volgens de regels heeft gehandeld en dat er geen sprake is van belangenverstrengeling, omdat zij aan de klager heeft gemeld dat de aankoopmakelaar een collega van haar was. Volgens haar was er geen afspraak dat zij de bieder zou vragen een hoger bod te doen en zij ontkent de motivatiebrief opzettelijk te hebben achtergehouden. De commissie verklaart de klacht ten aanzien van belangenverstrengeling gegrond en stelt dat de klager niet heeft ingestemd met het feit dat de aankoopmakelaar een collega was van de beklaagde en deze instemming wel vereist is. De overige klachten verklaart de commissie ongegrond.
De uitspraak
Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft het handelen van de beklaagde als verkoopmakelaar bij de verkoop van de woning van de klager.
Standpunt van de klager
Voor het standpunt van de klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit erop neer dat de beklaagde niet is opgekomen voor de belangen van de klager maar voor haar eigen belang, waardoor de klager schade heeft geleden. Hij voert hiertoe, voor zover relevant, het volgende aan.
Belangenverstrengeling
De beklaagde heeft in strijd met artikel 3 van de NVM Erecode gehandeld. De eerste kandidaat-kopers werden bijgestaan door een aankoopmakelaar van een andere vestiging van de makelaarsgroep. De beklaagde heeft niet aan de klager gevraagd of hij hier bezwaar tegen heeft en de klager heeft hier dus ook nooit mee ingestemd. Deze partij heeft vier minuten voor de deadline het hoogste bod op de woning van de klager uitgebracht. Dit gaf de klager een naar gevoel. Er is namelijk sprake van belangenverstrengeling als de verkoopmakelaar en de aankoopmakelaar collega’s van elkaar zijn.
Deze kandidaat-kopers zijn uiteindelijk afgehaakt.
De motivatiebrief van andere kandidaat-kopers niet ontvangen
Na het afhaken van deze kandidaat-kopers heeft de beklaagde de één na hoogste bieders gebeld. Zij wilden alsnog de woning van de klager kopen voor het bod dat ze al uitgebracht hadden. De woning is daarom aan hen verkocht. Naderhand werd duidelijk dat zij een motivatiebrief hadden gestuurd, maar dat de klager deze brief nooit van de beklaagde heeft ontvangen. De motivatiebrief was echter essentiële informatie voor de klager. Deze brief had het verkoopproces kunnen beïnvloeden. De klager gunde de woning namelijk aan deze partij. De klager heeft het gevoel dat de beklaagde de motivatiebrief met opzet heeft achtergehouden.
Niet gevraagd om meer te bieden
De beklaagde heeft de één na hoogste bieders niet gevraagd om meer te bieden, terwijl de klager aan het begin van het verkoopproces duidelijk had gemaakt dat hij dit wilde. De klager wilde de woning namelijk tegen de hoogst mogelijke prijs verkopen. Als dit wel gevraagd was dan had de klager wellicht een hoger bod gekregen voor zijn woning.
Toonzetting reactie op de klacht
De toonzetting van de reactie van de directeur, namens de beklaagde, op de klacht van de klager heeft niet geleid tot een duurzame oplossing van het geschil. Er is niet gestreefd om de situatie te de-escaleren, maar er is juist meer olie op het vuur gegooid. Dit is in strijd met artikel 8 van de NVM Erecode.
De klager verzoekt de commissie om te bepalen dat:
1) de beklaagde en de directeur van de makelaarsgroep niet meer namens de NVM en als makelaar mogen optreden;
2) de directeur van de makelaarsgroep geen voorzitter van de NVM Utrecht mag zijn.
Standpunt van de beklaagde
Voor het standpunt van de beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit erop neer dat de beklaagde in het belang van de klager heeft gehandeld bij de verkoop van zijn woning.
Zij voert hiertoe, voor zover relevant, het volgende aan.
Geen belangenverstrengeling
De aspirant-kopers hebben rechtstreeks, zonder tussenkomst van hun aankoopmakelaar de afspraak met de beklaagde gemaakt. De beklaagde heeft aan de klager mondeling doorgegeven dat de aspirant-kopers cliënten waren van haar collega van de makelaar. Op dat moment heeft de klager daar geen bezwaar tegen geuit.
Deze aspirant-kopers hebben uiteindelijk een bod gedaan, zonder voorbehoud van financiering, dat € 27.000,– hoger was dan de vraagprijs van de woning, en € 5.000,– hoger dan de één na hoogste bieder. Als hier sprake was van opzettelijke belangenverstrengeling dan had de aankoopmakelaar wel met een kleiner verschil dan € 5.000,– voor haar cliënt geboden en was zonder voorbehoud van financiering bieden wellicht ook overbodig geweest.
Geen afspraak
Gelet op het aantal geïnteresseerden is er in overleg met de klager besloten om de verkoop door middel van een inschrijving plaats te laten vinden. Er is geen afspraak gemaakt met de klager dat de beklaagde de één na hoogste bieder zou bellen met de vraag om een hoger bod te doen. Deze afspraak is ook niet vastgelegd of in de correspondentie tussen partijen terug te vinden. De beklaagde zou ook nooit instemmen met dit voorstel, nu het beleid binnen de makelaarsgroep is dat een inschrijving bedoeld is om een geïnteresseerde direct zijn of haar beste bod uit te laten brengen. Het is niet de bedoeling om meerdere geïnteresseerden met de hoogste bieding in het achterhoofd uit te lokken om na de sluiting van de inschrijving een nog hoger bod te doen. Dat is niet de strekking van het verkopen bij inschrijving.
Na het afhaken van de hoogste bieder heeft de beklaagde de één na hoogste bieder gebeld om te trachten de transactie voor de door hem geboden prijs rond te maken. De klager heeft op dat moment ook niet aangegeven de uitdrukkelijke wens te hebben om de op één na hoogste bieder tot een hoger bod uit te lokken, maar ging akkoord met het bod dat zij bij inschrijving hadden gedaan. Hij was ook gebaat bij een snelle afhandeling van de verkoop in verband met de op handen zijnde levering van de door hem aangekochte nieuwe woning.
Motivatiebrief
De beklaagde was vergeten de motivatiebrief van de één na hoogste bieder te verstrekken aan de klager. Dit is niet opzettelijk gedaan.
Toonzetting reactie op de klacht
De beklaagde betwist artikel 8 van de NVM Erecode te hebben overtreden. De beklaagde heeft de directeur eigenaar van de makelaarsgroep gevraagd om in overleg met haar te reageren op het schrijven van de klager. Op 30 januari 2024 heeft de directeur in een e-mail inhoudelijk gereageerd op de klacht. De directeur heeft daarnaast herhaaldelijk voorgesteld om persoonlijk kennis te maken en in het bijzijn van de beklaagde de gebeurtenissen te inventariseren en daarna een nadere inhoudelijke reactie te geven.
Beoordeling van het geschil
Inleiding
Op 4 januari 2024 hebben de klager en zijn echtgenote met de beklaagde een opdracht tot dienstverlening gesloten voor de verkoop van hun woning. De vraagprijs van de woning is door partijen vastgesteld op € 598.000,– kosten koper. De woning is uiteindelijk voor € 620.000,– kosten koper verkocht.
De beklaagde, zijnde een NVM-lid en NVM-Makelaar, dient zich te houden aan de Erecode en overige regelgeving/kwaliteitseisen van de NVM.
- Belangenverstrengeling
In de eerste plaats is in geschil of er sprake is van belangenverstrengeling en/of de beklaagde in dat kader in strijd met de NVM Erecode heeft gehandeld. De klager stelt dat de beklaagde niet aan hem gevraagd heeft of hij bezwaar heeft tegen het feit dat de aankoopmakelaar van de kandidaat-kopers een collega van beklaagde is die werkzaam is bij een andere locatie van de makelaarsgroep en dat hij hier ook niet mee heeft ingestemd. De beklaagde betwist dit. Zij heeft ter zitting aangevoerd dat zij de klager hiervan mondeling op de hoogte heeft gesteld en dat de klager hier geen bezwaar tegen heeft geuit.
De commissie constateert dat de klager refereert naar artikel 3 van de NVM Erecode uit 2018. In dit artikel
is het volgende bepaald:
“In geval het verlenen van een dienst aan de ene opdrachtgever in strijd is met het belang van een andere opdrachtgever, treedt een NVM-lid slechts in het belang van één van die opdrachtgevers op. Vorenstaande neemt niet weg dat twee NVM-Makelaars/Taxateurs die werkzaam zijn voor verschillende vestigingen van een lid mogen optreden voor opdrachtgevers met tegenstrijdige belangen, mits zij vooraf uitdrukkelijke toestemming hebben verkregen van de opdrachtgevers en de belangen van die opdrachtgevers hierbij niet geschaad worden”
In de nieuwe Erecode uit 2024 heeft artikel 2 een soortgelijke strekking. In dit artikel is bepaald:
“Duidelijkheid en transparantie staan bij ons voorop. We houden ons aan de afspraken en zijn helder over onze rol en positie.”
In de toelichting van de NVM op dit artikel is, voor zover relevant, het volgende aangegeven:
“Omdat een NVM-lid ook de schijn van belangenverstrengeling moet voorkomen, zal bij dienstverlening aan meer dan één opdrachtgever in elk geval duidelijk moeten zijn dat alle opdrachtgevers zich hiervan bewust zijn en daarmee hebben ingestemd.”
Hieruit volgt dat de klager moet hebben ingestemd met het feit dat de aankoopmakelaar van de kandidaat-kopers een collega van beklaagde is om schijn van belangenverstrengeling te voorkomen. Vaststaat dat er geen instemming is gegeven. Dat er geen bezwaar is gemaakt door de klager is onvoldoende. De beklaagde heeft hierdoor in strijd met artikel 2 van de (nieuwe) NVM Erecode gehandeld, waardoor er schijn van belangenverstrengeling is ontstaan. Dit klachtonderdeel zal dan ook gegrond worden verklaard.
- Motivatiebrief
De beklaagde heeft erkend dat zij de motivatiebrief niet heeft doorgestuurd naar de klager. Volgens de beklaagde was zij dit vergeten. De commissie acht dit niet tuchtrechtelijk verwijtbaar, nu wegens een gebrek aan concrete aanknopingspunten niet gebleken is dat de beklaagde met opzet de motivatiebrief niet heeft doorgestuurd aan de klager. Dit klachtonderdeel zal dan ook ongegrond worden verklaard.
- Geen afspraak
Gelet op de betwisting van de beklaagde, is ook niet komen vast te staan dat partijen zijn overeengekomen dat de beklaagde de één na hoogste bieder zou vragen om een hoger bod te doen. De klager heeft niet aan de hand van stukken kunnen aantonen dat deze afspraak is gemaakt. Daarnaast past deze werkwijze niet bij een inschrijvingsprocedure voor de verkoop van een woning. Dit klachtonderdeel zal dan ook ongegrond worden verklaard.
- Reactie op de klacht
De commissie is van oordeel dat de door de directeur geschreven reactie op de klacht niet in strijd is met de NVM Erecode. De klager doet een beroep op artikel 8 van de oude NVM Erecode. In dit artikel is, voor zover relevant, het volgende bepaald.
“Het NVM-lid en de NVM-Makelaar/Taxateur trachten te voorkomen dat verschillen van mening over hun optreden escaleren.(…)”
In (het soortgelijke) artikel 9 van de nieuwe NVM Erecode is, voor zover relevant, het volgende bepaald.
“Klachten nemen wij serieus en we zoeken samen naar een oplossing.”
Vaststaat dat de directeur in zijn reactie inhoudelijk is ingegaan op de klacht en daarnaast de klager heeft uitgenodigd om op gesprek te komen om de klacht verder te bespreken. Naar het oordeel van de commissie heeft de beklaagde hiermee voldoende getracht om de klacht op te lossen en te voorkomen dat het geschil escaleert. Niet gebleken is dat de directeur met zijn reactie “olie op het vuur gooide”, zoals de klager stelt. Dat de klager liever een schikkingsvoorstel had ontvangen betekent niet dat de beklaagde in strijd met artikel 8 van de oude NVM Erecode of artikel 9 van de nieuwe NVM Erecode heeft gehandeld door dat niet aan te bieden. Dit klachtonderdeel zal dan ook ongegrond worden verklaard.
Conclusie
De conclusie uit het voorgaande is dat de beklaagde in strijd met artikel 2 van de (nieuwe) NVM Erecode
heeft gehandeld, waardoor er schijn van belangenverstrengeling is ontstaan. De commissie zal de beklaagde hiervoor een waarschuwing opleggen als sanctie.
Klachtengeld
De commissie is van oordeel dat het door de klager betaalde klachtengeld voor rekening van de beklaagde dient te komen, nu de klacht van de klager deels gegrond wordt verklaard.
Behandelingskosten
De commissie bepaalt op grond van artikel 15 van het reglement dat de beklaagde, als bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht, een door de stichting vastgesteld bedrag aan de commissie betaalt.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart klachtonderdelen 2, 3 en 4 ongegrond;
– verklaart klachtonderdeel 1 gegrond;
– geeft aan de beklaagde een waarschuwing als sanctie;
– bepaalt dat de beklaagde aan de klager het door de klager betaalde klachtengeld van € 99,99 vergoedt;
– bepaalt dat de beklaagde behandelingskosten aan de commissie dient te betalen.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. E.A. Messer, voorzitter, de heer drs. M.J. Faasse, mevrouw mr. E.J.P.J.M. Kneepkens, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. R.H.W. Theuns-van Waasdijk, secretaris, op 4 oktober 2024.