Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals / Zorgplicht
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: ten dele gegrond
Referentiecode:
214639/242908
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Het gaat om een overeenkomst tot opdracht van de verkoop van de woning van klaagster en de aankoop van haar nieuwe woning. De beklaagde zou hier als makelaar onzorgvuldig hebben gehandeld. Wat betreft de verkoop van haar eigen woning kwam klaagster erachter dat deze verkocht is aan de zus van iemand van het kantoor van beklaagde. Ook heeft beklaagde zonder toestemming contact gehad met de notaris over de financiering. Daarnaast heeft de beklaagde geen afspraken gemaakt over achtergebleven spullen in de woning. De aangekochte woning is verkeerd gepresenteerd aan de klaagster. Volgens de beklager was er sprake van een eigen parkeerplek. Deze plek was echter onderhevig aan toestemming van een VvE. Hierdoor lijdt klaagster schade omdat zij elders een parkeerplek moet huren. Volgens beklaagde had de verkoop van de woning aan een familielid van een kantoorgenoot geen invloed gehad op de verkoopprijs. Verder zouden de omstandigheden waarover wordt geklaagd duidelijk voor de klaagster op schrift staan.
Wat is de beslissing?
De commissie is van mening dat de beklaagde niet tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld, al had hij wel in sommige opzichten duidelijker kunnen handelen. Zo is er bij de verkoop van de woning geen nadeel geweest voor klaagster. Wat betreft de lijst met spullen heeft klaagster deze zelf foutief ingevuld. Ook bij de andere zaken heeft de beklaagde de gedragsregels gevolgd. Wel had hij de klaagster moeten inlichten over de status van de parkeerplaats. De klacht is ten dele gegrond, en de beklaagde wordt hiervoor een waarschuwing opgelegd.
De uitspraak
Behandeling van het geschil
De Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals (hierna: de commissie) is op grond van artikel 3 van het
reglement van de commissie bevoegd om de klacht te behandelen. Beklaagde is aangesloten bij de NVM
en de commissie heeft (onder meer) tot taak om klachten te behandelen over het handelen en/of nalaten
van beklaagde ten tijde van de periode van aansluiting bij de NVM dat mogelijk in strijd is met het bepaalde
in de statuten, reglementen of besluiten van de NVM of relevante wet- en regelgeving.
De commissie heeft kennisgenomen van de overgelegde stukken.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 1 juli 2024 te Utrecht. Ter zitting zijn verschenen:
– klaagster, voornoemd;
– de heer mr. [naam], gemachtigde van klaagster;
– de heer [naam], makelaar
Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft de handelwijze van beklaagde rondom de verkoop van de woning van klaagster, waarbij beklaagde als verkopend makelaar heeft opgetreden, en bij de aankoop van haar nieuwe woning.
Standpunt van klaagster
Voor het standpunt van de klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
In het proces rond de verkoop van de voormalige woning van klaagster is klaagster er gaandeweg het proces achter gekomen dat de woning is verkocht aan een familielid (zus) van een bij het kantoor van beklaagde werkzaam persoon. Voorts ging tijdens het proces het een en ander mis. Nadat met goedvinden van klaagster en haar ex-partner de bedenktijd van de koopovereenkomst wegens persoonlijke omstandigheden van verkopers was verlengd, heeft beklaagde zonder toestemming van klaagster vooraf de notaris bericht dat de ontbindende voorwaarde van financiering zou worden uitgesteld tot 31 maart 2023. Klaagster heeft dit terstond kunnen rechtzetten, maar het gaf geen pas om zonder haar instemming dergelijke berichtgeving naar de notaris te sturen. Verder heeft klaagster bij beklaagde aangegeven dat de kopers enkele zaken uit de woning konden overnemen voor een bedrag van € 5.000,-.
Beklaagde gaf klaagster toen aan dat de kopers daar geen interesse in hadden, maar bij de verkoop van de woning bleek dat beklaagde reeds had afgesproken met de kopers dat een aantal zaken achterbleef. Uiteindelijk heeft beklaagde voor een achterblijvend kastje coulance-halve € 300 in mindering gebracht op de courtage.
Verder is onder auspiciën van beklaagde een overeenkomst tot stand gekomen tot de aankoop van de nieuwe woning van klaagster. Deze woning is gelegen achter een perceel dat in eigendom is van een VvE en beschikt niet over een eigen parkeerplek. Beklaagde heeft de woning op de website gepresenteerd met een promotiefilmpje waarin kenbaar werd gemaakt dat de woning een eigen parkeerplek zou hebben.
Het blijkt echter dat het gebruik van deze parkeerplek berustte op toestemming van de VvE. Net nadat klaagster de woning heeft gekocht wordt deze toestemming ingetrokken. Klaagster lijdt hierdoor schade omdat zij elders een parkeerplek zal moeten aanschaffen of huren. Klaagster stelt dat beklaagde zijn zorgplicht heeft geschonden en hiermee in strijd heeft gehandeld met de NVM erecode. Als makelaar had beklaagde jegens klaagster in het gehele traject een zorgplicht te betrachten. Het is evident dat deze zorgplicht is geschonden.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Beklaagde heeft voorafgaand aan de zitting geen schriftelijk verweerschrift ingediend. Ter zitting heeft beklaagde aangevoerd dat hij er niet van op de hoogte was dat de koper van de woning van klaagster familie was van een collega van beklaagde. Hij is hier pas later van op de hoogte gesteld. Beklaagde stelt dat dit geen invloed heeft gehad op de verkoop en de woning niet voor een te lage prijs is verkocht. Voor wat betreft de spullen die in de woning zouden achterblijven heeft klaagster zelf een lijst roerende zaken ingevuld waarin dit staat aangegeven. Aangaande de klacht met betrekking tot de parkeerplek bij de nieuwe woning geeft beklaagde aan dat in de koopovereenkomst staat vermeld dat het gaat om een persoonlijk recht.
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.
Algemeen
Beklaagde is lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM). Als zodanig is op beklaagde (onder meer) de Erecode NVM van toepassing en is hij onderworpen aan tuchtrecht(spraak). De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van een vastgoedprofessional dat mogelijk in strijd is met de regels van de organisatie waarbij de vastgoedprofessional is of was aangesloten, in dit geval de regels van de NVM.
Het tuchtrecht heeft tot doel, kort gezegd, in het algemeen belang een goede wijze van beroepsuitoefening te bevorderen. Ter beoordeling staat of een beroepsbeoefenaar – in dit geval beklaagde – in overeenstemming heeft gehandeld met de voor de betreffende beroepsgroep geldende normen en gedragsregels. Indien dit niet het geval is kan de commissie op grond van haar reglement een maatregel opleggen.
Ten aanzien van de gang van zaken rond de verkoop van de woning van klaagster is de commissie van oordeel dat niet is komen vast te staan dat beklaagde in strijd heeft gehandeld met geldende normen en gedragsregels. Dat sprake was van verkoop met voorkennis, zoals door klaagster gesteld, is niet aangetoond. Door beklaagde is gesteld dat hij er niet van op de hoogte was dat de zus van een collega één van de kopers was. Beklaagde had contact met de echtgenoot en niet met de zus. Bovendien is de woning verkocht voor een prijs waarmee klaagster en haar ex-partner hebben ingestemd en welke niet lager was dan partijen voorafgaand aan de verkoop als minimale prijs voor de woning hadden aangegeven. Zij hebben hiervan dus geen nadeel ondervonden.
De commissie is wel van oordeel dat beklaagde op het moment dat hij bekend werd met het feit dat het familie van een collega betrof, hij dit volledigheidshalve alsnog aan klaagster en haar ex-partner had moeten laten weten.
Voor wat betreft het achterblijven van spullen in de woning heeft klaagster op 10 februari 2023 een lijst van zaken ingevuld waarop wordt aangegeven welke spullen achterblijven, meegaan of kunnen worden overgenomen. Bij geen van de spullen is aangekruist dat deze kunnen worden overgenomen.
Klaagster heeft ter zitting aangevoerd dat zij de lijst niet juist heeft ingevuld en hierover contact heeft gezocht met beklaagde met de vraag de lijst niet aan de kopers door te sturen. Dat was toen al wel gebeurd, zodat de lijst niet meer aangepast kon worden. De commissie is van oordeel dat beklaagde hierin niet aantoonbaar onjuist heeft gehandeld. Wel is ter zitting door beklaagde aangegeven dat hij op de lijst zelf het woord ‘shutters’ heeft bijgeschreven. De commissie acht het niet juist dat een makelaar zelf een lijst met zaken aanvult. Dit had hij niet zonder overleg met klaagster mogen doen.
Voor wat betreft de mededeling aan de notaris door beklaagde dat de ontbindende voorwaarde van financiering zou worden uitgesteld tot 31 maart 2023 heeft klaagster gesteld dat beklaagde eerst van de verkopers van haar nieuwe woning zekerheid had moeten hebben dat deze zouden instemmen met uitstel, alvorens deze mededeling aan de notaris te doen. Het is de commissie niet duidelijk geworden wat hierin precies de volgorde is geweest en wie eerst toestemming heeft gegeven. Vast staat dat alle partijen hebben ingestemd met verlenging en dit geen problemen heeft opgeleverd. De commissie ziet hierin geen schending van de erecode of gedragsregels door beklaagde.
Concluderend is de commissie van oordeel dat beklaagde rond de verkoop van de woning van klaagster op onderdelen duidelijker had kunnen communiceren met klaagster, maar dit is niet zodanig zwaarwichtig dat het een tuchtrechtelijk verwijt oplevert.
Ten aanzien van de aankoop van de nieuwe woning van klaagster overweegt de commissie dat op een verkopende makelaar de verplichting rust om aan potentiële kopers de informatie te verstrekken die essentieel is voor het nemen van een weloverwogen aankoopbeslissing. Dit volgt uit de verplichting voor de makelaar zijn functie naar eer en geweten uit te voeren en in zijn communicatie te waken voor onjuiste beeldvorming over personen, zaken en rechten (regel 1 van de Erecode NVM).
Klaagster stelt dat in een promotiefilmpje dat beklaagde op zijn website had gezet, werd aangegeven dat de woning over een eigen parkeerplaats beschikt. De commissie heeft geen kennisgenomen van dit filmpje en kan dus niet achterhalen of het juist is wat klaagster hierover aangeeft. In de brochure over de woning wordt geen melding gemaakt van een parkeerplaats. In de koopovereenkomst staat aangegeven dat verkoper aan koper heeft medegedeeld dat de in gebruik zijnde parkeerplaats een persoonlijk recht is.
Ter zitting heeft klaagster gezegd dat aan haar is meegedeeld door beklaagde dat de parkeerplaats al heel lang gebuikt werd door de vorige eigenaar en dat dat in de toekomst wel zo zou blijven en klaagster zich hierover geen zorgen hoefde te maken. Dit is door de vertegenwoordiger van beklaagde ter zitting niet ontkend. De desbetreffende makelaar die als verkopend makelaar namens beklaagde heeft optreden was niet ter zitting aanwezig. Evenmin is schriftelijk verweer gevoerd. Nu door beklaagde niet is weerlegd hetgeen klaagster hierover heeft gesteld, houdt de commissie de stelling van klaagster voor waar.
De commissie is van oordeel dat beklaagde zorgvuldiger had moeten handelen door te benadrukken dat er geen rechten ontleend konden worden aan het gebruik van de parkeerplaats. Hoewel in de verkoopovereenkomst staat aangegeven dat het gaat om een persoonlijk recht, heeft de informatie die door beklaagde is gegeven kennelijk tot een verkeerde voorstelling van zaken geleid. Het is klaagster onvoldoende duidelijk gemaakt dat zij aan persoonlijk recht van een ander zelf geen rechten kan ontlenen.
Gelet op het voorgaande komt de commissie tot de conclusie dat beklaagde onvoldoende invulling heeft gegeven aan zijn taak om als makelaar ervoor te waken dat onjuiste informatie wordt verstrekt. Dat klaagster ook een eigen onderzoeksplicht had, kan niet tot een andere conclusie leiden. Immers, de informatieplicht van beklaagde als professionele partij weegt in dit geval zwaarder dan de onderzoeksplicht van klaagster.
De commissie zal dit klachtonderdeel dan ook gegrond verklaren. Omdat de klacht gegrond is, kan de commissie aan beklaagde een maatregel opleggen. Zij zal beklaagde onder verwijzing naar artikel 13 lid 2 sub a van haar reglement een waarschuwing opleggen.
Gelet op de uitkomst van de procedure moet beklaagde het klachtengeld van € 100,00 aan klaagster vergoeden. Ook moet hij gelet op artikel 15 lid 1 van het reglement de behandelingskosten aan de commissie betalen.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht gedeeltelijk gegrond;
– legt beklaagde de sanctie van waarschuwing op;
– bepaalt dat beklaagde binnen veertien dagen na verzending van deze uitspraak aan klaagster het klachtengeld van € 100,- dient te betalen;
– bepaalt dat beklaagde als bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht het door de Stichting Geschillencommissie voor Beroep en Bedrijf voor 2024 vastgestelde bedrag aan de commissie dient te betalen.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. E.A. Messer, voorzitter, de heer drs. M.J. Faasse, mevrouw mr. E.J.P.J.M. Kneepkens, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. M. Gardenier, secretaris, op 1 juli 2024.