Commissie: Makelaardij
Categorie: Conformiteit
Jaartal: 2013
Soort uitspraak: -
Uitkomst: -
Referentiecode:
MAK07-0107
De uitspraak:
Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft de wijze waarop de makelaar zich tijdens de verkooponderhandelingen heeft gedragen.
Standpunt van de consument
Het standpunt van de consument luidt in hoofdzaak als volgt.
De ondernemer heeft mij in de periode dat mijn huis te koop stond steeds verzekerd dat mijn vraagprijs goed was.
Toen na 9 maanden € 18.500,– onder de vraagprijs werd geboden kreeg ik het advies de zaak rond te maken.
Ik heb de makelaar € 263.000,– als mijn uiterste prijs genoemd.
Van de uiteindelijke koper hoorde ik achteraf dat de makelaar dit bedrag ook heeft genoemd maar erbij heeft gezegd dat hij het voor € 261.500,– ook zou hebben.
De koper heeft nog gevraagd, is dit wat de verkoper zegt, maar daar kreeg hij geen duidelijk antwoord op.
De makelaar moest nu wel bij mij doordrukken tegen deze prijs aangezien hij die genoemd had.
Ik ben hierdoor gedupeerd. De makelaar is niet voor mijn belangen opgekomen.
De makelaar heeft mij een korting van € 500,– op de courtage geboden maar ik wil dat de courtage wordt teruggebracht van 1,5% naar 1%.
Hierdoor gaat de € 1.500,– van de rekening af die ik ben misgelopen.
Standpunt van de ondernemer
Het standpunt van de ondernemer luidt in hoofdzaak als volgt.De ondernemer heeft een blad met handgeschreven aantekeningen overgelegd waarop diverse bedragen staan genoteerd.
De ondernemer heeft gesteld: Voor wat betreft de uiteindelijke opbrengst van € 261.500,– of € 262.000,– betwisten wij dit niet, vandaar dat wij € 500,– korting hebben gegeven op de courtage nota.
De prijs van € 263.000,– komt in de biedingfase in een eerder stadium voor, zie het overzicht van het prijsverloop.
Wanneer de verkoper er vanuit is gegaan een opbrengst van € 263.000,– te krijgen was het verstandig geweest dit te melden na overhandiging van de koopakte.
Ter zitting heeft de ondernemer aanvullend gesteld dat hij mogelijk in de onderhandelingen de uiteindelijke koper heeft uitgenodigd een bod te doen van € 261.500,– maar niet dat de consument dit zou accepteren.
Beoordeling van het geschil
Het aan de ondernemer gemaakte verwijt, in de onderhandelingen zonder vooroverleg met de consument, een bedrag van € 1.500,– als het ware te hebben weggegeven door aan het aanbod tegen € 263.000,– direct toe te voegen dat de koper het voor € 261.500,– ook zou hebben, is niet komen vast te staan. De consument beroept zich wel op een mededeling van die strekking door de koper maar die stelling is niet onderbouwd.
Nu de ondernemer deze gang van zaken heeft weersproken staat die niet vast.
Wel staat vast dat de ondernemer de consument tijdens het verloop van de onderhandelingen gebrekkig heeft geïnformeerd.
In dit verband is van belang dat de ondernemer eerst ter zitting inzichtelijk heeft gemaakt hoe het verloop van de onderhandelingen – in zijn lezing – is geweest. Zo staat vast dat het uiterste bod van de consument van € 263.000,– is gevolgd oor een tegenbod van de kant van de uiteindelijke koper van € 260.750,– dat door de ondernemer aan de consument is meegedeeld waarop de consument heeft gevraagd: ”Wat is dat voor een gek bod? ”, althans woorden van die strekking. Eerst nu, ter zitting, heeft de ondernemer bevestigd dat dit bod zou kunnen zijn ingegeven door het verloop van de biedingen daarvóór.
De commissie oordeelt dat op een zorgvuldig handelend makelaar de plicht rust zijn opdrachtgever namens wie hij onderhandelingen voert, direct zo volledig mogelijk in te lichten over het verloop van die onderhandelingen. Onder die informatieplicht valt zeker ook de plicht de opdrachtgever mededelingen te doen van hetgeen met de wederpartij besproken wordt.
Het is naar het oordeel van de commissie de vrijheid, en onder omstandigheden zelfs de plicht, van de makelaar de wederpartij in onderhandelingen uit te nodigen tegenbiedingen te doen doch daarover dient de opdrachtgever geïnformeerd te worden opdat die zijn instructies voor de verdere onderhandelingen daarop kan afstemmen.
In dit geval heeft de ondernemer die plicht geschonden door de consument geen mededeling te doen van het feit dat de wederpartij was uitgenodigd “een tegenbod van bijvoorbeeld € 261.500,– “ te doen.
Daarnaast rustte op de ondernemer de plicht de consument de voor de hand liggende, plausibele verklaring voor het daarop gedane bod – tussenliggende – van € 260.500,– te geven.
Door deze informatie aan de consument te onthouden heeft hij deze de mogelijkheid ontnomen zijn positie met inachtneming van alle relevante informatie te bepalen waarmee hij de consument in zijn onderhandelingspositie heeft geschaad.
Voor die tekortkoming is de ondernemer aansprakelijk.
Tot welk bedrag de consument door deze tekortkoming schade heeft geleden is niet vast te stellen. Niettemin oordeelt de commissie het redelijk aan de consument een vergoeding ten laste van de ondernemer toe te kennen. De commissie stelt de schadeomvang in redelijkheid en billijkheid op een bedrag van € 1.500,–.
Een bedrag van € 500,– is reeds als korting op de nota aan de consument ten goede gekomen zodat beslist wordt tot een schadevergoeding van € 1.000,–.
Daarnaast dient de ondernemer het klachtengeld te vergoeden.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie verklaart de klacht gegrond.
De commissie bepaalt dat de consument niets verschuldigd is aan de ondernemer.
De ondernemer is een aanvullend bedrag van € 1.000,– aan de consument verschuldigd welk bedrag voldaan dient te zijn binnen veertien dagen na verzending van dit bindend advies.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij op 11 januari 2008