Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: bejegening/ privacy schending / Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: ten dele gegrond
Referentiecode:
224688/231817
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Deze uitspraak gaat over een overeenkomst tussen klager en beklaagde. De beklaagde is opgetreden als verkoopmakelaar voor de klager en zijn ex-echtgenote. Volgens de klager is de beklaagde ernstig tekortgeschoten in zijn dienstverlening. Zo heeft hij zich voorgedaan als een gekwalificeerd makelaar terwijl hij geen makelaarsopleiding heeft genoten. Ook heeft hij vooral de belangen van de ex-echtgenote behartigt en die van klager geschaad. Ex-echtgenote en beklaagde hadden onder meer contact over de gewenste vraagprijs. Daarnaast heeft hij ook privacygevoelige informatie over klager verstrekt aan geïnteresseerde kopers. Klager heeft het vertrouwen in de opdracht voor beklaagde dan ook opgezegd. De beklaagde stelt zich op het standpunt dat hij zich mag presenteren als makelaar nu dit een vrij beroep is. Verder stelt de beklaagde dat hij nooit de belangen van klager heeft geschaad. Zo is alles in onderling overleg besloten, en heeft hij geen informatie verstrekt die hij niet zou mogen verstrekken.
Wat is de beslissing?
Wat betreft het bepalen van de vraagprijs acht de commissie het niet mogelijk om hier tuchtrechtelijke consequenties aan te verbieden. Verder hebben de verleende diensten van de beklaagde aan de ex-echtgenote geen invloed gehad op het verkoopproces. Wel is de commissie van mening dat de beklaagde volgens de beroepsregels de privacy van klager heeft geschonden. Door het verstrekken van het beroep van klager en het feit dat er sprake was van een echtscheiding aan potentiële kopers, heeft beklaagde het verkoopproces kunnen beïnvloeden. Hierom acht de commissie de klacht ten dele gegrond.
De uitspraak
Behandeling van het geschil
Klager heeft zich met een klacht gewend tot de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals (verder te noemen: de commissie). Beklaagde heeft hierop verweer gevoerd.
De commissie heeft kennisgenomen van de overgelegde stukken.
De behandeling heeft plaatsgevonden op 4 juni 2024 te Utrecht.
Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen ter zitting te verschijnen.
Partijen hebben ter zitting hun standpunt toegelicht.
Klager is digitaal ter zitting verschenen. Vanwege een niet-werkende link lukte het beklaagde niet om digitaal ter zitting te verschijnen, Hij heeft daarom telefonisch aan de zitting deelgenomen. Daarbij werd hij bijgestaan door de heer [naam] advocaat te Rotterdam.
Onderwerp van het geschil
Klager verwijt beklaagde in gebreke blijven, nalatigheid, schaden van zijn belangen en schending van zijn privacy.
Standpunt van klager
Voor het standpunt van de klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Beklaagde is opgetreden als verkoopmakelaar van de voormalige echtelijke woning van klager en zijn ex-echtgenote. Hij doet zich voor als beëdigd makelaar, maar heeft hij geen enkele makelaarsopleiding of makelaarsdiploma,
Beklaagde is op verschillende vlakken ernstig tekortgeschoten in de dienstverlening en heeft de beroeps- en gedragscode geschonden.
Gedurende het proces van verkoop heeft beklaagde de belangen van klager geschaad. Hij heeft zich volledig in dienst gesteld van de ex-echtgenote van klager, haar voorzien van advies over een advocaat, andere diensten aan haar verleend en buiten medeweten van klager vooraf besproken welke vraagprijs zij graag gewenst had.
Voorts heeft beklaagde vrienden als geïnteresseerde kopers laten komen. Ook heeft hij irrelevante privégegevens en schadelijke informatie aan geïnteresseerden verstrekt. Zo heeft hij vermeld wat het beroep van klager is en dat het een woning betrof van een koppel in echtscheiding. Aldus heeft hij de privacy van klager ernstig geschonden; Daarnaast heeft hij tijdens bezichtigingen onjuistheden over het pand verstrekt en heeft hij samen met een aankoopmakelaar geprobeerd een afgesloten kast te forceren en te openen.
Klager heeft de opdracht aan beklaagde ingetrokken. Door het optreden van beklaagde is het vertrouwen van klager in de makelaardij zo goed als verdwenen. Beklaagde heeft zich slechts terloops daarvoor verontschuldigd.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Beklaagde is als makelaar aangesloten bij een kantoor. In woord en geschrift presenteert hij zich als makelaar, niet als beëdigd makelaar. Hij mag zich makelaar noemen, omdat makelaar een vrij beroep is.
De opdracht tot dienstverlening bij de verkoop van het appartement is aangegaan met zowel klager als zijn ex-echtgenote. De verkoopprijs is in onderling overleg vastgesteld. Klager is daarmee akkoord gegaan. Beklaagde heeft niet buiten medeweten van klager met de ex-echtgenote van klager over de verkoopprijs gesproken. Na het sluiten van de overeenkomst heeft een keer telefonisch contact plaatsgevonden tussen klager en beklaagde. Klager wilde de vraagprijs verlagen, maar zijn ex-echtgenote was het daar niet mee eens.
Op verzoek van de ex-echtgenote van klager heeft beklaagde een aantal huur- en koopwoningen uit de portefeuille van zijn kantoor laten zien. Die bezichtigingen hebben het verkoopproces van het appartement of de belangen van klager op geen enkele manier geschaad.
Het is juist dat beklaagde aan de ex-echtgenote van klager de naam van een advocaat en hypotheekadviseur heeft doorgegeven. Met zowel de advocaat als de hypotheekadviseur bestaan geen banden, zodat op geen enkele manier sprake zou kunnen zijn van belangenverstrengeling. Het doorgeven van een naam voor juridisch en financieel advies staat volledig los van het verkoopproces.
Beklaagde ontkent niet dat hij heeft gezegd dat één van de verkopers piloot is en dat de bewoners de woning in de verkoop hadden staan vanwege een echtscheiding. Dit is echter geen informatie die beklaagde niet zou mogen delen in het kader van zijn opdracht. Er is geen sprake van schending van de privacy of de belangen van klager. Beklaagde heeft geen onjuistheden over de woning verteld. Mocht dat al zo zijn geweest, dan heeft dit niet geleid tot een schending van de belangen van klager of nalatigheid in het verkoopproces. Het is niet juist dat geprobeerd is een afgesloten kast te forceren. Het verwijt dat klager maakt over het laten komen van vrienden is eveneens onjuist. Een aantal geïnteresseerde kopers was inderdaad bekend bij beklaagde, maar deze personen waren daadwerkelijk geïnteresseerd in de woning.
Beklaagde heeft na opzegging van de opdracht telefonisch met klager gesproken over de gang van zaken en zijn excuses aangeboden voor de informatie die hij tijdens de bezichtiging met kijkers heeft gedeeld, welke excuses door klager zijn aanvaard.
Beklaagde verzoekt de commissie de klacht van klager op alle onderdelen ongegrond te verklaren.
Beoordeling van het geschil
De commissie overweegt op grond van de door partijen overgelegde stukken en hetgeen partijen tijdens de mondelinge behandeling naar voren hebben gebracht als volgt.
Algemeen
Het kantoor van beklaagde is lid van de Vereniging Bemiddelaars Onroerende Zaken (VBO). Als zodanig is op beklaagde, die is opgetreden als verkoopmakelaar, de VBO beroeps- en gedragscode van toepassing en is hij onderworpen aan tuchtrecht(spraak). De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van een vastgoedprofessional dat mogelijk in strijd is met de regels van de organisatie waarbij de vastgoedprofessional is of was aangesloten, in dit geval de regels van de VBO.
Het tuchtrecht heeft tot doel, kort gezegd, in het algemeen belang een goede wijze van beroepsuitoefening te bevorderen. Ter beoordeling staat of een beroepsbeoefenaar – in dit geval beklaagde – in overeenstemming heeft gehandeld met de voor de betreffende beroepsgroep geldende normen en gedragsregels. Indien dit niet het geval is kan de commissie op grond van haar reglement een maatregel opleggen.
De klacht
Klager is van mening dat beklaagde ernstig tekort is geschoten in de dienstverlening, de voor hem geldende gedragsregels heeft geschonden en de belangen van klager in het verkoopproces heeft geschaad. Hij verwijt beklaagde dat hij zich bij de vaststelling van de vraagprijs heeft laten leiden door het belang van de ex-echtgenote van klager en dat hij haar ook andere diensten heeft verleend. Voorts beklaagt hij zich erover dat beklaagde tijdens de bezichtigingen niet integer heeft gehandeld en zijn privacy heeft geschonden.
Overwegingen van de commissie
Ingevolge artikel 2 lid a en artikel 3 lid c van de VBO beroeps- en gedragscode diende beklaagde de belangen van klager te beschermen en te bevorderen en was hij gehouden aan de geldende privacywetgeving.
Partijen verschillen van mening over de gang van zaken bij de vaststelling van de vraagprijs. Gelet op de verschillende lezingen van partijen kan de commissie de feitelijke gang van zaken achteraf niet vaststellen. De commissie stelt wel vast dat klager op 4 oktober 2022 de opdracht tot dienstverlening heeft getekend, waarin onder meer is opgenomen dat de vraagprijs is bepaald op € 1.225.000,–. De commissie gaat er dan ook vanuit dat klager het met de hoogte van de vastgestelde vraagprijs eens was. Echter, gelet op de omstandigheid dat beklaagde bij e-mail van 1 december 2022 – derhalve reeds binnen twee maanden – heeft geadviseerd de vraagprijs te verlagen naar € 1.150.000,-/ €1.175.000,–, is de commissie met klager van oordeel dat beklaagde de oorspronkelijke vraagprijs niet geheel zorgvuldig heeft bepaald. De commissie acht dit echter onvoldoende om hier tuchtrechtelijke consequenties aan te verbinden.
Hetzelfde geldt voor de diensten die beklaagde volgens klager aan zijn ex-echtgenote heeft verleend. Voor de beantwoording van de vraag of sprake is van tuchtrechtelijk handelen zijn deze naar het oordeel van de commissie niet van belang. Immers, zoals beklaagde terecht stelt, de verleende diensten hebben het verkoopproces niet beïnvloed.
Beklaagde heeft erkend dat hij aan kijkers heeft gemeld dat beklaagde piloot is en dat sprake was van een echtscheidingssituatie. De commissie is van oordeel dat beklaagde door het doen van deze mededelingen wel degelijk de privacy van klager heeft geschonden. Anders dan beklaagde is de commissie voorts van oordeel dat de melding van de echtscheiding niet in het belang van beklaagde is geweest, omdat dit informatie betreft die het verkoopproces negatief zou kunnen beïnvloeden. Beklaagde heeft aldus in strijd gehandeld met artikel 2 lid a en artikel 3 lid c van de VBO beroeps- en gedragscode. Dit had voor beklaagde naar het oordeel van de commissie evident moeten zijn. De aard en ernst van deze tuchtrechtelijk verwijtbare gedraging van beklaagde rechtvaardigen naar het oordeel van de commissie, onder verwijzing naar artikel 13 lid 2, sub b van haar reglement, het opleggen van de sanctie van berisping.
Klager verwijt beklaagde nog dat hij bevriende kijkers heeft laten komen, tijdens bezichtigingen onjuiste informatie heeft verstrekt en een kast heeft geforceerd, De commissie treft in de overgelegde stukken en in hetgeen bij de mondelinge behandeling naar voren is gebracht, geen gronden of aanwijzingen aan voor deze door beklaagde gemotiveerd weersproken verwijten. De verwijten van klager vinden geen steun in de overgelegde stukken en ook op de zitting is niet gebleken van nadere feiten die de verwijten van klager ondersteunen.
Het geheel overziende komt de commissie tot de conclusie dat de klacht van klager gedeeltelijk gegrond is.
Nu de klacht gedeeltelijk gegrond wordt verklaard, zal de commissie, onder verwijzing naar artikel 14 van het reglement, beklaagde veroordelen tot vergoeding aan klager van het door hem betaalde klachtengeld, zijnde een bedrag van € 99,99.
Bovendien is beklaagde op grond van artikel 15 lid 1 van het reglement een bijdrage in de behandelingskosten van het geschil verschuldigd.
Hetgeen partijen ieder voor zich verder nog naar voren hebben gebracht, behoeft geen verdere bespreking, nu dat niet tot een ander oordeel kan leiden.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht gegrond en legt beklaagde een berisping op;
– veroordeelt beklaagde tot vergoeding aan klager van het klachtengeld van € 99,99. Betaling dient binnen één maand na verzending van deze uitspraak plaats te vinden;
– bepaalt dat beklaagde overeenkomstig het reglement van de commissie behandelingskosten aan de commissie is verschuldigd;
– wijst het meer of anders verzochte af;
– wijst partijen erop dat zij ingevolge artikel 21 lid 1 van het reglement de klacht binnen twee maanden na verzending van deze uitspraak nogmaals in volle omvang ter beoordeling aan de commissie kunnen voorleggen, onder vermelding van de beroepsgronden.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. N. Schaar, voorzitter, de heer J.P.E. Geerdink en de heer H.W. Zuur, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. drs. I.M. van Trier, secretaris, op 4 juni 2024.