Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals / Tuchtgerechtelijk verwijtbaar
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
251012/342097
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Deze uitspraak gat over een overeenkomst tot opdracht tussen klager en beklaagde. Volgens de klager heeft beklaagde onjuiste informatie verstrekt bij het verkopen van de woning over de woonoppervlakte en het aantal slaapkamers. De beklaagde heeft bij de advertentie op Funda en op de verkoopbrochure een woonoppervlakte van 124 vierkante meter en 4 slaapkamers vermeld. Na taxatie bleek dit echter onjuiste informatie. De klager is op deze informatie uitgegaan bij de koop van de woning en zit nu met een woning die minder waard is dan ze in eerste instantie hadden gedacht. Hierop heeft de klager contact gezocht met de beklaagde om tot een minnelijke regeling te komen. Hier is deze niet op ingegaan en heeft gedreigd met het verwijderen van spullen uit de woning, Volgens de beklaagde is er slechts sprake van een interpretatieverschil bij de meting, waardoor de zolderkamer niet meer als woonoppervlak en slaapkamer zou kwalificeren. Ook zou er al een minnelijke regeling zijn getroffen
Wat is de beslissing?
Volgens de commissie kan de klacht behandeld worden, nu de minnelijke regeling niet kan worden vastgesteld. Verder is de commissie van mening dat er niet sprake is van een interpretatieverschil, maar simpelweg van een meetfout van de beklaagde. Hierdoor heeft de beklaagde alsnog een verkeerd woonoppervlak en aantal slaapkamers bij de verkoop vermeld. Hierdoor is er verwijtbaar gehandeld en is de klacht van de klager gegrond. De commissie zal de beklaagde een waarschuwing opleggen.
De uitspraak
Onderwerp van de klacht
Het geschil ziet op de vraag of beklaagde bij de verkoop van de woning aan de klager onjuiste informatie heeft verschaft over de woonoppervlakte van de woning en het aantal slaapkamers.
Standpunt van de klager
Voor het standpunt van de klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit erop neer dat beklaagde bij de verkoop van de woning aan de klager onjuiste informatie heeft verstrekt. Hij voert hiertoe, voor zover relevant, het volgende aan.
In de advertentie op Funda en de verkoopbrochure van de woning heeft beklaagde onjuiste informatie vermeld over het aantal m2 woonoppervlakte en het aantal slaapkamers. Volgens de advertentie en de brochure heeft de woning 124 m2 woonoppervlakte en vier slaapkamers. Na de taxatie van de woning is echter gebleken dat de woning slechts 102 m2 woonoppervlakte heeft en drie slaapkamers. De klager is bij de koop van de woning van de (onjuiste) informatie uit de advertentie en de brochure uitgegaan. Als gevolg hiervan heeft de klager schade geleden, nu de woning aanzienlijk minder waard is dan op basis van de door beklaagde verstrekte gegevens werd aangenomen.
De klager heeft na ontdekking van deze fouten contact opgenomen met beklaagde om tot een minnelijke regeling te komen. Beklaagde weigerde echter met een redelijke oplossing te komen en dreigde met het verwijderen van spullen uit de woning. Deze dreiging creëerde een uiterst onprettige situatie voor de klager en zijn op dat moment zwangere vrouw.
De klager verzoekt de commissie om passende maatregelen te nemen en vast te stellen dat beklaagde verantwoordelijk is voor de door de klager geleden schade.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken.
Primair
Beklaagde verzoekt de commissie primair om de klager niet-ontvankelijk te verklaren in zijn klacht, nu de klager deze procedure is gestart om schadevergoeding te verkrijgen. Bovendien is er volgens beklaagde reeds een minnelijk regeling getroffen tussen partijen, waardoor de klager ex artikel 5.1 van het reglement van de commissie zijn klacht zonder enig belang heeft ingediend.
Subsidiair
Subsidiair stelt beklaagde zich op het standpunt dat zij geen onjuiste informatie heeft verstrekt bij de verkoop van de woning aan de klager en daarnaast een passende oplossing heeft geboden, zodat de klacht ongegrond dient te worden verklaard. Zij voert hiertoe, voor zover relevant, het volgende aan.
Geen onjuiste informatie
Beklaagde heeft de woning gemeten volgens de Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen van de branche (hierna: de meetinstructie). Er is slechts sprake van een interpretatieverschil tussen de meting van beklaagde en de meting van de taxateur. De taxateur is van mening dat het dakraam van de zolder een oppervlakte heeft van 0,44 m2. Nu dit kleiner is dan 0,5 m2, kan de zolderkamer niet kwalificeren als woonoppervlakte volgens de meetinstructie. Beklaagde heeft echter uitgelegd dat zij bij de meting van het dakraam ook het hout van het dakraam heeft meegerekend, waardoor deze wel groter is dan 0,5 m2. Daarbij komt dat de zolderkamer reeds in gebruik was als slaapkamer, er een CV-radiator en wasbak aanwezig is, het oppervlak groot genoeg is en de nok voldoende hoog is. Op basis van deze gegevens heeft beklaagde de zolder met recht gekwalificeerd als slaapkamer en het oppervlak terecht gerekend als woonruimte. Beklaagde wijst de commissie op voornoemde meetinstructie waarin staat vermeld dat bij twijfel een ruimte wordt gerekend als gebruiksoppervlakte wonen. Van tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen van beklaagde kan dan ook geen sprake zijn.
Minnelijke regeling
Voor zover wel sprake zou zijn van tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen, dan geldt dat de tuchtrechtelijke verwijtbaarheid is weggenomen met de oplossing die partijen hebben bereikt. Partijen hebben immers afgesproken dat beklaagde een vergoeding van € 1.020,– zal betalen voor het vergroten van het dakraam zodat ieder interpretatieverschil is weggenomen en de klager de woning in de toekomst kan verkopen op basis van een woonoppervlakte van 124 m2 en vier slaapkamers. Afgesproken is dat beklaagde de vergoeding zal betalen zodra het grotere dakraam geplaatst is.
Beoordeling van de klacht
Op 24 december 2021 heeft de klager een woning, gekocht. Beklaagde was als verkoopmakelaar bij deze transactie betrokken. In geschil tussen partijen is of beklaagde onjuiste informatie over de woning aan de klager heeft verstrekt. Dat er sprake zou zijn van een overeenstemming met een minnelijke regeling, zoals betoogt door de beklaagde is weersproken door de klager en uit hetgeen partijen hebben aangevoerd en ingebracht onvoldoende komen vast te staan. Op grond van artikel 3 van het reglement van de commissie kan de klager dan ook worden ontvangen in zijn klacht.
Meting woonoppervlakte
Volgens de klager heeft beklaagde in de verkoopbrochure en de advertentie op Funda een onjuist aantal m2 woonoppervlakte vermeld. Niet in geschil is dat beklaagde de meting van woningen volgens de meetinstructie dient uit te voeren, nu zij is aangesloten bij de branche. In geschil is of beklaagde de meting van de woning conform de meetinstructie heeft uitgevoerd.
De commissie stelt vast dat in de meetinstructie is bepaald dat een oppervlakte tot de overige inpandige ruimte wordt gerekend indien:
“er […] sprake [is] van een bergzolder, dat wil zeggen een voor mensen toegankelijke zolder die alleen geschikt is voor incidenteel gebruik. Dit is bijvoorbeeld het geval als de zolder niet met een vaste trap bereikbaar is en/of sprake is van een zolder met onvoldoende daglichttoetreding (raamoppervlakte kleiner dan 0,5 m²).”
Beklaagde heeft aangevoerd dat zij bij het meten van het dakraam van de zolder van de woning het hout heeft meegerekend. De commissie is van oordeel dat het niet de bedoeling is om in de meting van het raamoppervlakte het houten kozijn mee te nemen. Aan de hand van deze meting wordt immers getoetst of de zolder voldoende daglichttoetreding heeft, zodat het kozijn logischerwijs buiten beschouwing dient te worden gelaten in de meting. Beklaagde heeft de meting van het dakraam dus verkeerd uitgevoerd. Niet in geschil is dat als het dakraam wordt gemeten zonder het hout dat het raamoppervlakte kleiner is dan 0,5 m2, namelijk 0,44 m2. Dit betekent dat de zolder van de woning volgens de meetinstructie tot de overige inpandige ruimte dient te worden gerekend, nu er onvoldoende daglichttoetreding is. De commissie gaat dan ook voorbij aan het betoog van beklaagde dat er sprake is van een interpretatieverschil of twijfelgeval. Dat het raamoppervlakte slechts 0,06 m2 tekort komt volgens de criteria van de meetinstructie en dat de zolder wel aan de overige criteria voldoet maakt dit niet anders. Beklaagde heeft de zolder onterecht als woonoppervlakte gerekend. Zij heeft daardoor het woonoppervlakte van de woning onjuist vermeld in de verkoopdocumenten.
Aantal slaapkamers
Nu de zolder volgens de meetinstructie niet als woonoppervlakte kwalificeert betekent dit dat de zolder ook niet als slaapkamer kan worden aangemerkt. Naar het oordeel van de commissie heeft beklaagde dit dus eveneens onjuist vermeld in de verkoopdocumenten.
De conclusie uit het voorgaande is dat beklaagde bij de verkoop van de woning aan de klager onjuiste informatie heeft verstrekt over het woonoppervlakte en aantal slaapkamers van de woning. De commissie is van oordeel dat deze fout van beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar is. Dat partijen volgens beklaagde een minnelijke regeling hebben bereikt maakt dit niet anders.
Communicatie tussen partijen
De klager heeft ter zitting nog betoogd dat hij en zijn vrouw in de communicatie met beklaagde over het geschil zich bedreigd voelde. Gelet op de gemotiveerde betwisting van beklaagde en het gebrek aan onderbouwing van deze stelling met stukken is dit verwijt van de klager naar het oordeel van de commissie niet komen vast te staan.
De conclusie
De commissie verklaart de klacht gegrond, nu de conclusie uit het voorgaande is dat beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld door onjuiste informatie aan de klager te geven over de woning. De commissie zal beklaagde een waarschuwing opleggen als sanctie.
De commissie acht een waarschuwing passend voor de gemaakte meetfout, nu dit de eerste keer is dat beklaagde tuchtrechtelijk een verwijt wordt gemaakt en zij met het aanbod om een groter dakraam te vergoeden aan de klager een passende oplossing heeft geboden om het meetverschil weg te nemen.
Daarnaast zal de commissie de klager niet-ontvankelijk verklaren in zijn verzoek om vast te stellen dat beklaagde verantwoordelijk is voor de door de klager geleden schade, nu op grond van artikel 13 lid 2 van het reglement van de commissie een dergelijke verzoek niet aan het oordeel van de commissie is onderworpen.
Klachtengeld
De commissie is van oordeel dat het door de klager betaalde klachtengeld voor rekening van beklaagde dient te komen, nu de klacht van de klager gegrond wordt verklaard.
Behandelingskosten
De commissie bepaalt op grond van artikel 15 van het reglement dat beklaagde een door de stichting vastgesteld bedrag aan behandelingskosten verschuldigd is aan de commissie.
Beroep
In het kader van het reglement Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals bestaat voor partijen de mogelijkheid in beroep te gaan tegen de uitspraak van de commissie conform artikel 21 lid 1.
Partijen dienen binnen twee maanden na verzendingsdatum van de uitspraak het beroepsschrift, met vermelding van de gronden, ter beoordeling van de Beroepscommissie in te dienen.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht gegrond;
– legt beklaagde een waarschuwing op als sanctie;
– verklaart de klager niet-ontvankelijk in zijn verzoek om vast te stellen dat beklaagde verantwoordelijk is voor de door de klager geleden schade;
– bepaalt dat beklaagde aan de klager het door de klager betaalde klachtengeld van € 99,99 vergoedt;
– bepaalt dat beklaagde een door de stichting vastgesteld bedrag aan behandelingskosten verschuldigd is aan de commissie.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. N. Schaar, voorzitter, de heer G.W.J.M. van den Putten, mevrouw mr. L. Schots-Smit, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. R.H.W. Theuns-van Waasdijk, secretaris, op 20 augustus 2024.