Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: tekortschieten zorgplicht / Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals / Zorgplicht
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
242360/254394
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De uitspraak gaat over een overeenkomst tussen consument en ondernemer. Het geschil betreft de consument in hoedanigheid als klager, tegenover zijn makelaar, de beklaagde. Volgens de consument heeft de beklaagde onzorgvuldig gehandeld. In 2018 heeft de klager het appartement gekocht, waarna hij het in 2023 weer wilde verkopen. Op dat moment kwam hij erachter dat de beklaagde destijds een verkeerd aantal gebruiksoppervlakte had geadverteerd. Volgens de gehanteerde norm is er een meetverschil, waar de beklaagde niet op heeft gereageerd. De beklaagde weet zelf niet meer goed wie de meetopname heeft gedaan. Echter, zal hij als directeur van het makelaarskantoor altijd eindverantwoordelijke zijn. Hij stelt zich op het standpunt dat de klager geen schade heeft geleden, nu de koopsom wel in lijn is met vergelijkbare appartementen.
Wat is de beslissing?
De gehanteerde maatstaf is in dit geval of de beklaagde heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsbeoefenaar mag worden verwacht. Volgens de gehanteerde meetinstructie kan de meetuitkomst afwijken van de werkelijkheid door bijvoorbeeld afronding of interpretatie. Het meetverschil in deze zaak is echter niet aan één van deze zaken te wijten. Zoals ter zitting door de beklaagde is aangegeven, heeft hij de gehanteerde gebruiksoppervlakte overgenomen van een oude verkoopbrochure. Het niet controleren van deze oppervlakte duidt op een hoge mate van onzorgvuldigheid en tuchtrechtelijk verwijtbaar. Nu de beklaagde zijn zorgplicht heeft geschonden, zal de commissie de klacht gegrond verklaren.
De uitspraak
Onderwerp van de klacht
Het geschil betreft de vraag of de beklaagde onzorgvuldig heeft gehandeld jegens de klager.
Standpunt van de klager
Voor het standpunt van de klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit erop neer dat beklaagde onzorgvuldig heeft gehandeld jegens de klager. Hij voert hiertoe, voor zover relevant, het volgende aan.
De klager heeft in februari 2018 een appartement gekocht via het makelaarskantoor van beklaagde. In de verkoopbrochure van beklaagde stond vermeld dat het appartement 90m2 gebruiksoppervlakte heeft. Toen de klager in 2023 het appartement wilde verkopen kwam hij er echter achter dat de beklaagde een onjuist aantal m2 gebruiksoppervlakte in de verkoopbrochure heeft vermeld. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de klager betoogt dat uit het meetrapport dat de klager voor de verkoop van het appartement heeft laten opmaken immers volgt dat het appartement slechts 74,3 m2 aan gebruiksoppervlakte heeft volgens de NEN 2580 norm.
De klager heeft de beklaagde herhaaldelijk aangeschreven over het meetverschil, maar de beklaagde heeft hier tot op heden niet inhoudelijk op gereageerd.
Standpunt van beklaagde
Beklaagde heeft geen verweerschrift overgelegd, terwijl hij daar wel toe bij gelegenheid van de schriftelijke ronde in de gelegenheid is gesteld. Ter zitting heeft hij mondeling het volgende verweer gevoerd.
In het verkoopdossier van het appartement van de klager staat niet vermeld wie de meetopname heeft gedaan. Ten tijde van de verkoop van het appartement werkte beklaagde met drie makelaars. Hij weet daarom niet wie de meetopname van het appartement heeft gedaan. De beklaagde is echter als directeur van het makelaarskantoor altijd eindverantwoordelijke. Hij was zelf aanwezig bij de bezichtiging van het appartement met de klager, maar heeft het appartement toen niet nagemeten. De beklaagde vermoedt dat het aantal m2 gebruiksoppervlakte is overgenomen uit de oude verkoopbrochure van de bouw van het appartement. De beklaagde benadrukt echter dat de transactieprijzen van vergelijkbare appartementen wel in lijn zijn met de koopsom waarvoor de klager het appartement destijds heeft gekocht, waardoor hij geen schade heeft geleden door de meetfout.
Tot slot merkt de beklaagde op dat hij niet op de klacht van de klager heeft gereageerd, omdat hij in een negatieve spiraal terecht was gekomen toen zijn compagnon had aangegeven uit het makelaarskantoor te treden. De klacht van de klager is daarom erbij ingeschoten.
Beoordeling van het geschil
Inleiding
Op 27 februari 2018 heeft de klager een appartement gekocht via het makelaarskantoor van beklaagde. Beklaagde is de directeur van het makelaarskantoor. In geschil tussen partijen is of beklaagde bij de verkoop van het appartement aan de klager onzorgvuldig heeft gehandeld.
Zorgplicht
De maatstaf die in de rechtspraak wordt aangehouden voor de beoordeling van deze vraag is of de beroepsbeoefenaar heeft gehandeld met de zorgvuldigheid die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsbeoefenaar mag worden verwacht.
De commissie stelt in de eerste plaats vast dat in artikel 26 van de koopovereenkomst van het appartement het volgende is bepaald.
“Toelichtingsclausule NEN2580
De Meetinstructie is gebaseerd op de NEN2580. De Meetinstructie is bedoeld om een meer eenduidige manier van meten toe te passen voor het geven van een indicatie van de gebruiksoppervlakte. De Meetinstructie sluit verschillen in meetuitkomsten niet volledig uit, door bijvoorbeeld interpretatieverschillen, afrondingen of beperkingen bij het uitvoeren van de meting.“
De commissie is van oordeel dat de klager gelet op voornoemd artikel van beklaagde mocht verwachten dat het aantal m2 gebruiksoppervlakte van het door de klager gekochte appartement aan de hand van deze meetinstructie is opgemeten en vervolgens juist is vermeld in de verkoopbrochure. Niet in geschil is dat beklaagde in de verkoopbrochure van het appartement een onjuist aantal m2 gebruiksoppervlakte heeft vermeld, namelijk 90 m2 in plaats van 74,3 m2. Niet gebleken is dat dit komt door een interpretatieverschil, afronding of beperking bij het uitvoeren van de meting. Beklaagde heeft immers ter zitting erkend dat het aantal m2 dat stond opgenomen in de oude verkoopbrochure van de bouw van het appartement waarschijnlijk is overgenomen in de eigen verkoopbrochure en dat hij de meting van het appartement niet heeft gecontroleerd toen hij het appartement bezichtigde met de klager. De commissie acht dit handelen/nalaten van de beklaagde hoogst onzorgvuldig en daarmee tuchtrechtelijk verwijtbaar. Dit geldt te meer nu het verschil tussen het verkochte aantal m2 en het werkelijk aantal m2 aanzienlijk groot is. Daarbij komt dat de commissie het zeer onprofessioneel acht dat beklaagde niet inhoudelijk heeft gereageerd op de e-mails van de klager over het meetverschil.
De conclusie
De conclusie uit het voorgaande is dat beklaagde zijn zorgplicht heeft geschonden jegens de klager. De commissie zal de klacht dan ook gegrond verklaren. Voor het schenden van de zorgplicht zal de commissie beklaagde een berisping opleggen als sanctie, alsmede een boete van € 2.500,– voorwaardelijk met een proeftijd van twee jaar indien beklaagde zich binnen twee jaar nadat deze uitspraak onherroepelijk is geworden opnieuw schuldig maakt aan het schenden van zijn zorgplicht. De commissie acht deze sanctie passend gelet op de grootte van het meetverschil en het feit dat de beklaagde onderhavige tuchtprocedure heeft moeten starten om een inhoudelijke reactie van beklaagde te krijgen op zijn klacht.
Klachtengeld
De commissie is van oordeel dat het door de klager betaalde klachtengeld voor rekening van beklaagde dient te komen, nu de klacht van de klager gegrond wordt verklaard.
Behandelingskosten
De commissie bepaalt op grond van artikel 15 van het reglement dat beklaagde een door de stichting vastgesteld bedrag aan behandelingskosten verschuldigd is aan de commissie.
Beroep
In het kader van het reglement Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals bestaat voor partijen de mogelijkheid in beroep te gaan tegen de uitspraak van de commissie conform artikel 21 lid 1.
Partijen dienen binnen twee maanden na verzendingsdatum van de uitspraak het beroepsschrift, met vermelding van de gronden, ter beoordeling van de Beroepscommissie in te dienen.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht gegrond,
– legt beklaagde een berisping op als sanctie, alsmede een boete van € 2.500,– voorwaardelijk met een proeftijd van twee jaar indien beklaagde zich binnen twee jaar nadat deze uitspraak onherroepelijk is geworden opnieuw schuldig maakt aan het schenden van zijn zorgplicht,
– bepaalt dat beklaagde aan de klager het door de klager betaalde klachtengeld van € 99,99 vergoedt;
– bepaalt dat beklaagde een door de stichting vastgesteld bedrag aan behandelingskosten verschuldigd is aan de commissie.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. N. Schaar, voorzitter, de heer G.W.J.M. van den Putten, mevrouw mr. L. Schots-Smit, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. R.H.W. Theuns-van Waasdijk, secretaris, op 20 augustus 2024.