Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals / Zorgplicht
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: Ongegrond
Referentiecode:
236758/250505
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Deze uitspraak betreft een overeenkomst tot opdracht tussen klager en beklaagde. De klager is van mening dat de beklaagde als verkoopmakelaar onzorgvuldig heeft gehandeld. De klager en zijn vrouw hebben aan hun dochter een geldlening verstrekt zodat zij na haar echtscheiding de woning kon behouden. In de geldleningsovereenkomst is opgenomen dat indien de woning wordt verkocht, de lening terug moet worden betaald aan klager. De dochter heeft via de beklaagde de woning verkocht, waarna de dochter de lening niet heeft terugbetaald. Hiermee heeft de beklaagde zijn onderzoeksplicht geschonden, nu hij na had moeten gaan of op de woning een lening rustte. Hier heeft hij niet naar gevraagd bij de dochter, of relevante documentatie hiervoor bekeken. De beklaagde kan zich in dit alles niet vinden. Nu hij geen contractuele relatie of een kopersrelatie had met klager, rustte er jegens hem geen zorgplicht. Anders dan de klager suggereert hoeft er ok geen onderzoek naar onderhandse leningen worden gedaan.
Wat is de beslissing?
De commissie is van mening dat de beklaagde als zorgvuldig en redelijke bekwaam makelaar heeft gehandeld. Hij heeft voldoende onderzoek gedaan naar de rechtstoestand van de woning. De dochter van de klager heeft hiervoor een vragenformulier ingevuld en de beklaagde heeft het Kadaster onderzocht. Door geen onderzoek naar een eventuele onderhandse lening door een derde of haar belastingaangifte te doen, heeft de beklaagde zijn zorgplicht niet geschonden. De commissie acht de klacht dan ook ongegrond.
De uitspraak
Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft de vraag of de beklaagde als verkoopmakelaar onzorgvuldig heeft gehandeld jegens de klager en zijn vrouw.
Feiten
Op 13 september 2021 hebben de klager en zijn vrouw een onderhandse lening van € 200.000,00 verstrekt aan hun dochter, zodat zij haar woning (hierna: de woning) kon behouden na haar echtscheiding. In de geldleningsovereenkomst is, voor zover relevant, het volgende vermeld:
“8. Opeisbaarheid: Alle uit hoofde van de lening verschuldigde bedragen kunnen met onmiddellijke ingang worden opgeëist, en de lening geldt bij opeising als opgezegd indien:
(…)
– De lener haar woning verkoopt en levert.”
Op 5 november 2021 is de woning door een derde getaxeerd op een waarde van
€ 375.000,00.
De dochter heeft de woning in de periode van maart 2022 tot juli 2022 te koop aangeboden via de een derde voor € 400.000,00.
In juli 2022 heeft de dochter de woning te koop aangeboden via beklaagde voor € 345.000,00. Op
17 augustus 2022 heeft beklaagde op verzoek van de dochter de verkoopprijs van de woning verlaagd naar
€ 330.000,00.
Op 26 augustus 2022 is de woning verkocht voor € 330.000,00. Op dezelfde dag heeft de dochter per
e-mail aan haar moeder (de vrouw van de klager) het volgende laten weten:
“(…) De makelaar heb ik gevraagd de woning van Funda en de website af te halen. Hij staat dus niet meer in de verkoop. (…)”
Op 10 oktober 2022 is de woning overgedragen aan de koper.
De dochter heeft daarna het contact met haar ouders (de klager en zijn vrouw) verbroken. Tot op heden heeft de dochter de lening niet terugbetaald.
Bij brief van 5 oktober 2023 hebben de klager en zijn vrouw de beklaagde aansprakelijk gesteld voor de schade die zij hebben geleden door de verkoop van de woning zonder hun medeweten en toestemming. Bij brief van 9 oktober 2023 heeft de beklaagde aan de klager laten weten de aansprakelijkheidsstelling af te wijzen.
Standpunt van de klager
Voor het standpunt van de klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit erop neer dat de beklaagde als verkoopmakelaar zijn zorgplicht heeft geschonden, doordat de woning zonder medeweten en toestemming van de klager en zijn vrouw is verkocht. Hij voert hiertoe, voor zover relevant, het volgende aan.
Onderzoeksplicht
De beklaagde had als verkoopmakelaar dienen te onderzoeken of de woning is belast met een lening. In een gesprek met klager op 18 oktober 2022 heeft de beklaagde toegegeven dat hij niet aan de dochter heeft gevraagd of er een hypotheek of lening op de woning rust. Ook heeft hij niet naar de belastingaangifte van de dochter gekeken, terwijl daaruit volgt dat de dochter een schuld heeft.
De beklaagde had moeten weten dat de dochter nooit zonder een lening een woning op haar naam kon hebben staan, nu zij net gescheiden was, geen inkomen had en, om de woning te behouden, haar ex-man heeft moeten uitkopen. De beklaagde was op hoogte van de financiële situatie van de dochter en de verslechterde verstandhouding die zij had met haar ouders. De beklaagde had zich dan ook moeten afvragen waarom de dochter zoveel haast had met de verkoop van de woning, door de vraagprijs van de woning in vier maanden tijd met € 70.000,00 te verlagen. In tegenstelling tot de beklaagde wilde de makelaar waar de woning aanvankelijk bij in de verkoop stond, niet meewerken aan de gestelde voorwaarden van de dochter omdat deze makelaar haar motieven niet vertrouwde.
Onjuiste informatie Funda
De dochter heeft na de verkoop van de woning aan de beklaagde gevraagd om op Funda te vermelden dat de woning uit de verkoop is gehaald en om de woning van de website te verwijderen. De beklaagde heeft hieraan meegewerkt. De klager is hierdoor ten onrechte in de veronderstelling geweest dat zijn dochter de woning uit de verkoop had gehaald, zoals zij aan haar ouders had bericht op 26 augustus 2022.
Schade
De klager en zijn vrouw hebben door voornoemd handelen en nalaten van de beklaagde schade geleden. Uit artikel 8 van de geldleningsovereenkomst volgt dat de dochter bij verkoop en levering van de woning de restschuld die zij bij haar ouders heeft moet terugbetalen. Dat heeft zij niet gedaan.
Standpunt van de beklaagde
Voor het standpunt van de beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit erop neer dat de klager primair niet-ontvankelijk dient te worden verklaard in zijn klacht en subsidiair dat de klacht ongegrond dient te worden verklaard, omdat de beklaagde zorgvuldig heeft gehandeld bij de verkoop van de woning. Hij voert hiertoe, voor zover relevant, het volgende aan.
Primair: klager niet-ontvankelijk
In artikel 13 lid 2 van het reglement van de commissie is een limitatieve opsomming gegeven van de sancties die de commissie kan opleggen aan de beklaagde. De commissie is niet bevoegd om een verzoek tot schadevergoeding toe te wijzen. De klager dient dan ook niet-ontvankelijk te worden verklaard in zijn klacht, omdat uit het door hem ingediende klachtenformulier volgt dat hij genoegdoening in de vorm van een schadevergoeding wenst.
Subsidiair: klacht ongegrond
De beklaagde stelt voorop dat hij geen contractuele verhouding heeft met klager. Weliswaar heeft de beklaagde een zorgplicht jegens derden, zoals kopers, maar de klager is geen koper. De commissie dient hiermee rekening te houden. De beklaagde betwist daarnaast dat hij zijn zorgplicht als verkoopmakelaar heeft geschonden.
Onderzoeksplicht
De beklaagde heeft wel degelijk onderzoek gedaan naar de vraag of de woning belast is met een lening. Op 6 juli 2022 heeft de beklaagde de registers geraadpleegd teneinde de rechtstoestand van de woning te onderzoeken. Daaruit bleek dat de dochter de eigenaar van de woning was. Uit het Kadaster volgde dat er geen hypotheek op de woning rustte. Daarnaast heeft de beklaagde de dochter gevraagd om een vragenformulier in te vullen (overgelegd als productie 1a). Anders dan de klager suggereert heeft de beklaagde geen verplichting om te vragen naar onderhandse leningen die een opdrachtgever met derden heeft gesloten of om de belastingaangifte van een opdrachtgever op te vragen en te controleren.
Of, en zo ja, waarom een derde niet wilde meewerken aan voorwaarden die de dochter stelde voor de verkoop van de woning, is de beklaagde niet bekend. De beklaagde weet niet beter dan dat de dochter niet tevreden was over de derde, omdat de woning na vier maanden nog niet verkocht was. De beklaagde was ook niet bekend met de problemen tussen de dochter en haar ouders en de onderhandse lening.
Geen onjuiste informatie
De beklaagde betwist dat hij heeft meegewerkt aan een verzoek van de dochter om te vermelden dat de woning uit de verkoop was gehaald. De dochter heeft verzocht om de woning van de websites te verwijderen. Een dergelijk verzoek wordt wel vaker gedaan door een opdrachtgever. De beklaagde heeft dit verzoek daarom ook opgevolgd. De e-mail van 26 augustus 2022 van de dochter aan haar moeder was niet bekend bij de beklaagde.
Volgens de beklaagde is er dan ook geen sprake van tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen, zodat de klacht ongegrond dient te worden verklaard.
Beoordeling van het geschil
Ontvankelijkheid
De klacht van de klager ziet op het handelen van de beklaagde als verkoopmakelaar. Tussen partijen is in geschil of de beklaagde zijn zorgplicht heeft geschonden jegens de klager. Naar het oordeel van de commissie kan de klager dan ook op grond van artikel 3 van het reglement in zijn klacht worden ontvangen.
De commissie is het met de beklaagde eens dat zij bij (gedeeltelijke) gegrondverklaring van de klacht enkel de sancties kan opleggen zoals opgenomen in artikel 13 lid 2 van het reglement en dat zij dus geen schadevergoeding aan de klager kan toewijzen. De klager heeft echter aangegeven dat hij dit ook niet vraagt van de commissie. Dit punt behoeft dan ook geen nadere bespreking.
Zorgplicht
De maatstaf die in de rechtspraak wordt aangehouden voor de beoordeling van de vraag of de makelaar zijn zorgplicht heeft geschonden is of de beroepsbeoefenaar heeft gehandeld met de zorgvuldigheid die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsbeoefenaar mag worden verwacht.
De onderhandse lening
De commissie is van oordeel dat de beklaagde voldoende onderzoek heeft gedaan naar de rechtstoestand van de woning door in de registers te controleren of de dochter (enig) eigenaar was van de woning en bij het Kadaster na te gaan of er een hypotheek op de woning rustte. Ook heeft hij de dochter een vragenlijst laten invullen. Naar het oordeel van de commissie reikt de zorgplicht van de beklaagde niet zo ver dat hij daarnaast bij de dochter had moeten informeren naar de wijze waarop de woning is gefinancierd en/of haar belastingaangifte had moeten opvragen, temeer omdat niet gebleken is dat er aanleiding bestond voor nader onderzoek. Dat de dochter gescheiden was en haar ex-man recentelijk had uitgekocht maakt dit niet anders. Niet is gebleken dat de beklaagde op de hoogte was van de problemen tussen de dochter en haar ouders, noch van wat zich tussen haar en de derde had afgespeeld. De beklaagde heeft dat betwist en de klager heeft deze stellingen niet onderbouwd. Dat de dochter haast had met de verkoop van de woning en daarom (wederom) de verkoopprijs verlaagde, rechtvaardigt ook niet de conclusie dat de beklaagde meer onderzoek had moeten doen. De situatie dat een opdrachtgever met spoed een woning wil verkopen is immers niet ongebruikelijk. De beklaagde heeft in dit opzicht dan ook zorgvuldig gehandeld. Daar komt bij dat zelfs al zou de beklaagde hebben geweten van de geldleningsovereenkomst, dit een overeenkomst betreft tussen de klager en zijn vrouw enerzijds en hun dochter anderzijds waarbij de beklaagde geen partij is. Het is niet aan de beklaagde om ervoor te zorgen dat de dochter haar verplichtingen tegenover haar ouders nakomt.
Informatie op Funda
De klager stelt dat de beklaagde op Funda heeft laten vermelden dat de woning uit de verkoop is gehaald, terwijl de woning al was verkocht. De beklaagde heeft dit gemotiveerd betwist door aan te voeren dat het niet mogelijk is om een dergelijke mededeling op Funda te doen en dat hij slechts op verzoek van de dochter de advertentie van de woning heeft laten verwijderen van de website. De klager heeft hier naar het oordeel van de commissie onvoldoende tegenin gebracht. De stelling dat de beklaagde de klager, door onjuiste informatie op Funda te vermelden, op het verkeerde been heeft gezet, is dan ook niet komen vast te staan.
Conclusie
De conclusie uit het voorgaande is dat de beklaagde niet tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld, nu niet gebleken is dat de beklaagde zijn zorgplicht heeft geschonden. De klacht wordt dan ook ongegrond verklaard.
Klachtengeld
Nu de klacht van de klager ongegrond wordt verklaard, dient het klachtengeld overeenkomstig het reglement van de commissie voor rekening van de klager te komen. De klager heeft het klachtengeld reeds aan de commissie voldaan, zodat daarover niet meer behoeft te worden beslist.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht ongegrond.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw
mr. P.A.M. Miltenburg, voorzitter, de heer mr. A.P. Hoogendoorn, de heer mr. P.C. de Klerk, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. R.H.W. Theuns-van Waasdijk, secretaris, op 9 augustus 2024.