De ondernemer heeft voor de keuring een hulppersoon ingeschakeld. Daarmee is de ondernemer aansprakelijk voor de gedragingen van de hulppersoon op gelijke wijze als voor zijn eigen gedragingen.

  • Home >>
  • Makelaardij >>
De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Makelaardij    Categorie: Conformiteit    Jaartal: 2013
Soort uitspraak: -   Uitkomst: -   Referentiecode: MAK07-0079

De uitspraak:

Onderwerp van het geschil

Het geschil betreft de gebreken aan de woning die met bemiddeling van de ondernemer door de consument is gekocht.
 
Standpunt van de consument

Het standpunt van de consument luidt in hoofdzaak als volgt.

Direct nadat wij de gekochte woning begonnen leeg te halen ontdekten wij vocht- en schimmelplekken in de muur bij de tuindeur. Gebleken is dat er gebreken zijn aan het metselwerk en voegwerk waardoor het vocht door de muur naar binnen treedt.
De ondernemer heeft een bouwtechnisch keuringsbureau uitgezocht dat voor ons bij de aankoop de woning heeft gekeurd. In dat rapport wordt geen melding gemaakt van deze gebreken.
In een herkeuringsrapport van hetzelfde bureau worden de gebreken bevestigd en wordt melding gemaakt van een lekkende dakgoot als medeoorzaak naast het gebrekkige metsel- en voegwerk.
Het keuringsbureau wijst aansprakelijkheid af. Wij achten de ondernemer ook aansprakelijk naast het bureau.
De ondernemer heeft € 350,– aangeboden maar dat is te weinig.
 
Standpunt van de ondernemer

Het standpunt van de ondernemer luidt in hoofdzaak als volgt.

De ondernemer heeft gesteld niet aansprakelijk te zijn. De gestelde gebreken waren door de langdurige droogteperiode niet zichtbaar tijdens de bezichtiging. Bovendien was het vocht door een hok en lamellen aan het zicht onttrokken.
In het bouwtechnisch rapport staat ten onrechte dat het metselwerk “goed” is en dat op korte termijn geen vervanging van de goten aan de orde is. Dat is strijdig met de bevindingen in het herkeuringsrapport waaruit blijkt dat het metselwerk ter plaatse onmiddellijk herstel behoeft, evenals de goten.
 
Beoordeling van het geschil

De commissie stelt vast dat het bouwtechnisch rapport ondeugdelijk is.
Waar vast staat dat het metselwerk gebreken vertoonde en de goten lekkages hadden die ertoe hebben geleid dat vocht door de muren drong waardoor schimmelvorming optrad, zijn de bevindingen in het rapport, waarin gesproken wordt van metselwerk als nieuw en geen noodzaak op korte termijn dakgoten te vernieuwen, evident onjuist. De commissie oordeelt dat de steller van het rapport zich ook niet kan verweren door aan te voeren dat de gebreken niet zichtbaar waren. In dat geval immers had het rapport zich van een oordeel dienen te onthouden. 
De vraag die zich vervolgens aandient is of de ondernemer aansprakelijk is voor de tekortkoming in de rapportage.
In dat verband is het volgende van belang.
De commissie stelt allereerst vast dat de ondernemer met de consument is overeengekomen diensten te verlenen in het kader van de aankoop van de woning door de consument waarbij onderdeel van de dienstverlening was, het doen verzorgen van een bouwtechnische keuring door een daarin gespecialiseerd bureau. De kosten van die keuring zijn aan de consument niet in rekening gebracht door het bouwtechnisch bureau maar – niet nader gespecificeerd -door de ondernemer, als onderdeel van de door de ondernemer bedongen vergoeding. Het rapport van het bureau vermeldt als aanvrager van de keuring de ondernemer. De consument wordt niet in het rapport genoemd.
De commissie stelt op grond van die informatie vast dat de rechtsverhouding tussen ondernemer en consument hier op de voet van art. 6:76 BW beschouwd dient te worden. De ondernemer heeft zich immers ten opzichte van de consument verbonden terzake van de keuring en heeft daartoe het bouwtechnisch bureau, als hulppersoon in de zin van genoemde bepaling, ingeschakeld. Daarmee is de ondernemer aansprakelijk voor de gedragingen van het bureau op gelijke wijze als voor eigen gedragingen.
Geen aansprakelijkheid voor een tekortkoming kan volgens de wet worden aangenomen indien de tekortkoming niet toerekenbaar is.
Niet-toerekenbaarheid kan worden aangenomen op grond van verkeersopvattingen en gelet op de aard van de verhouding tussen makelaar en opdrachtgever is daarvan sprake indien de ondernemer zich voldoende heeft ingespannen ten behoeve van de consument.
Concreet oordeelt de commissie dat de ondernemer gehouden is om met deugdelijke juridische bijstand – waartoe inschakeling van een advocaat in de rede ligt – voor eigen rekening het keuringsbureau ten behoeve van de consument buiten rechte aansprakelijk te stellen. Desgewenst kan de consument in rechte, doch dan voor eigen rekening, processueel bijstand verleend krijgen in een onverhoopt noodzakelijke procedure tegen het keuringsbureau, in die zin dat zonodig de ondernemer naast de consument als mede-eiser in een rechtsgeding aan de zijde van de consument tot dagvaarding overgaat om de consument bij te staan in een schadevergoedingsactie jegens het bouwtechnisch bureau. Die plicht rust op de ondernemer om daarmee zeker te stellen dat het bureau er geen belang bij heeft zich in rechte jegens de consument te beroepen op het ontbreken van een contractuele band. Slecht na voldoening aan die bijstandplicht vloeit uit de bijzondere rechtsverhouding en de te dien aanzien bestaande verkeersopvattingen, dat de ondernemer gekweten is jegens de consument.
Nu niet op voorhand reeds verwacht wordt dat de ondernemer, na kennisneming van dit oordeel van de commissie, weigerachtig zal zijn tot het nemen van de omschreven actie is hij thans niet aansprakelijk.
Ingeval de ondernemer in die plicht tekort zou schieten staat het de consument vrij de zaak opnieuw aan de commissie voor te leggen.
De klacht zal gegrond worden verklaard nu de ondernemer de van hem te verlangen actie jegens het bouwtechnisch bureau thans nog niet heeft genomen.
Tenslotte geeft de commissie partijen in overweging zich gezamenlijk tot een – tot aan een onverhoopt noodzakelijke dagvaarding door de ondernemer te betalen – advocaat te wenden om aldus goed over de juridische implicaties van de te nemen acties geïnformeerd te worden.
 
Beslissing

De commissie verklaart de klacht gegrond.

Bepaalt dat de ondernemer dient te handelen als in deze beslissing omschreven en bepaalt dat de consument zich opnieuw tot de commissie kan wenden indien de ondernemer tekort mocht schieten in de nakoming van die verplichting.

Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij op 11 januari 2008.