Commissie: Makelaardij
Categorie: Kosten
Jaartal: 2019
Soort uitspraak: -
Uitkomst: -
Referentiecode:
122618
De uitspraak:
Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft aan de consument in rekening gebrachte en door deze betaalde bemiddelingskosten bij verhuur in verband met een op 19 februari 2009 gesloten huurovereenkomst.
Standpunt van de consument
Het standpunt van de consument luidt in hoofdzaak als volgt.
Ik heb op 19 februari 2009 een huurovereenkomst gesloten voor een woning in [woonplaats]. Deze woning had ik gevonden op de website van de ondernemer. De ondernemer heeft niets voor mij gedaan. In de huurovereenkomst is opgenomen dat de verhuurder € 900,– excl. btw aan bemiddelingskosten verschuldigd was, en de huurder – ik dus – € 450,– excl. btw. De ondernemer heeft bij mij factuur van 5 maart 2009 een bedrag van € 450,– excl. btw, dus € 535,50 incl. btw in rekening gebracht en die heb ik contant voldaan aan het woonadres, van de ondernemer. Dat is op de factuur ook aangetekend.
Op 4 februari 2014 heb ik de ondernemer een aangetekende brief gestuurd waarbij ik de onverschuldigdheid van de door mij verrichte betaling heb ingeroepen en de € 900,– heb terug gevorderd. Op 7 februari 2014 kreeg ik een antwoord waarin stond dat het aan de ondernemer niet bekend zou zijn geweest dat deze een dergelijk bedrag aan ons in rekening had gebracht, reden waarom hij om een kopie van de nota verzocht.
Op 7 december 2015 heb ik mij nogmaals tot de ondernemer gewend en verzocht om de € 450,– terug te betalen; ik heb hierbij verwezen naar de uitspraak van de Hoge Raad van 16 oktober 2015.
Ik heb daarop een ongedateerd antwoord ontvangen, in januari 2016. Ik heb vervolgens gereageerd op 11 en 26 januari 2016. Daarna heeft de zaak enige tijd stil gelegen, maar nadat ik eind 2018 de factuur weer gevonden had heb ik deze bij brief van 19 november 2018 aan de ondernemer gezonden. Deze reageerde bij brief van 27 november 2018 met de mededeling dat hem niet bekend was dat een dergelijk bedrag voor deze diensten door hem aan ons in rekening was gebracht en bovendien de nota (100321) niet in de administratie te hebben kunnen terugvinden; bovendien schreef de ondernemer dat op de rekening staat “kontant voldaan” terwijl de ondernemer altijd “contant” schrijft en geen “kontant”. In feite beticht de ondernemer mij daarmee ervan een valse factuur en een valse handtekening te hebben opgemaakt.
Omdat ik binnen vijf jaar na de betaling voor het eerst schriftelijk op terugbetaling aanspraak heb gemaakt is de vordering nog niet verjaard.
Voor wat betreft eventuele vragen over de ontvankelijkheid merk ik op dat de ondernemer betaling heeft gevorderd krachtens een overeenkomst welke volgens hem met mij was gesloten. Dat maakt dat uw commissie bevoegd is en mijn klacht ontvankelijk.
Ter zitting heeft de consument verder nog – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd.
In februari 2014 was de uitspraak van de Hoge Raad, naar u mij voorhoudt, nog niet gedaan. Wel was er in die tijd reeds aandacht voor deze kwestie. Op advies van mijn rechtsbijstand heb ik op 4 februari 2014 een brief geschreven om de verjaring te stuiten. Ik heb toen niet goed gekeken en aanvankelijk € 900,– terug gevorderd.
Eind 2018 vond ik bij het opruimen toevallig de oude factuur. Toen bleek dat het door mij betaalde bedrag lager was. Maar nu had ik een bewijsstuk, en toen heb ik opnieuw de ondernemer aangeschreven. Ik toon u de originele factuur. U kunt zien dat het om origineel briefpapier van de ondernemer gaat. De tekst “kontant voldaan” heb ik ter plaatse waar ik de betaling deed, onmiddellijk er zelf op gesteld. Bij het bedrag staat een krabbeltje, een paraaf of zoiets. Ik weet niet wie dat erop heeft gezet en wanneer dat is gebeurd.
De consument verlangt terugbetaling van de door hem betaalde bemiddelingskosten.
Standpunt van de ondernemer
Het standpunt van de ondernemer luidt in hoofdzaak als volgt.
Ik verwijs naar de brieven welke eerder door mij aan de consument zijn gezonden. De factuur en de betaling zijn mij niet bekend en heb ik in de administratie niet terug kunnen vinden.
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.
In de op 19 februari 2009 gesloten huurovereenkomst waarbij de consument als huurder op trad is opgenomen dat de verhuurder € 900,–, en de huurder € 450,– aan bemiddelingskosten verschuldigd was. De omstandigheid in samenhang met het vaststaande gegeven dat de consument toen daadwerkelijk dat pand is gaan huren vormt weliswaar geen bewijs, maar wel een indicatie dat de consument het verschuldigde bedrag betaald zal hebben; het is niet goed voorstelbaar dat de ondernemer destijds wel de sleutel ter beschikking heeft gesteld maar van betaling zou hebben afgezien.
De ondernemer heeft het bedrag destijds ook aan de consument gefactureerd. Indien en voor zover de ondernemer zich op het standpunt zou stellen dat die factuur vals zou zijn heeft hij dat onvoldoende met concrete feiten en omstandigheden onderbouwd. Het feit dat er is gefactureerd levert op zichzelf evenmin bewijs van betaling op, maar de omstandigheid dat nergens uit blijkt dat later ooit de consument tot betaling is gesommeerd vormt een indicatie dat in de visie van de ondernemer er niets meer verschuldigd was, omdat er was betaald.
De aantekening “kontant voldaan” levert op zichzelf geen bewijs van betaling op, juist nu deze aantekening daarop door de consument is geplaatst. Het is overigens heel gebruikelijk dat iemand die enig bedrag verschuldigd is, daarop na betaling vermeldt dat de factuur betaald is, al was het maar ten behoeve van zijn eigen administratie. In samenhang met het gegeven dat de consument – die als getuige in zijn eigen zaak zou mogen optreden, ook al zou dat geen volledig bewijs opleveren; art. 164 Rv. – heeft verklaard betaald te hebben bij de ondernemer of een van diens werknemers thuis en toen ter plaatse die aantekening erop te hebben gezet, draagt bij tot het bewijs dat er betaald is.
In het dossier bevindt zich voorts een fotokopie van emailwisseling van 31 maart 2009. De consument schrijft: “Tijdens de bezichtiging gaf je aan dat het ook mogelijk is de bemiddelingskosten kontant te betalen, kan dat bij jullie op kantoor?” waarop de ondernemer antwoordt: "Ik ben er zelf niet maar je kunt morgen om 4 uur de bemiddelingskosten contant betalen aan de[adres ondernemer]. Een medewerker van mijn woont daar.” Deze emailcorrespondentie ondersteunt het relaas van de consument, zoals weergegeven in de vorige alinea.
De ondernemer heeft daar niets tegenover gesteld. Kennelijk heeft hij zijn administratie bewaard, want hij zegt deze te hebben doorgespit maar niets te hebben gevonden. Dat acht de commissie onvoldoende.
Gelet op het voorgaande is voldoende aangetoond dat de consument destijds € 535,50 aan bemiddelingskosten heeft betaald, inclusief btw.
Onder verwijzing naar de uitspraak van de Hoge Raad van oktober 2009 was het niet toegestaan om bemiddelingskosten aan de huurder in rekening te brengen. De Hoge Raad heeft dat niet beperkt tot gevallen voor de toekomst zodat dit ook lopende kwesties raakte. De consument heeft de verjaring tijdig gestuit, op 4 februari 2014. Nadien is de verjaring andermaal gestuit door het indienen van deze klacht.
Op grond van het voorgaande is de commissie van oordeel dat de klacht gegrond is.
Beslissing
De ondernemer betaalt aan de consument een bedrag van € 535,50. Betaling dient plaats te vinden binnen een maand na de verzenddatum van dit bindend advies.
Bovendien dient de ondernemer overeenkomstig het reglement van de commissie een bedrag van € 77,50 aan de consument te vergoeden ter zake van het klachtengeld.
Overeenkomstig het reglement van de commissie is de ondernemer aan de commissie een bijdrage in de behandelingskosten verschuldigd.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij, bestaande uit mr. J.M. Brandenburg, voorzitter, C.J. Borsboom en drs. P.C. Hoogeveen-de Klerk, leden, op 8 maart 2019.