Echtscheidingssituatie: consument heeft, zonder open kaart te spelen tegenover de ex-partner, zelf op de eigen woning geboden via een andere makelaar.

  • Home >>
  • Makelaardij >>
De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Makelaardij    Categorie: Bemiddeling    Jaartal: 2015
Soort uitspraak: -   Uitkomst: -   Referentiecode: 85697

De uitspraak:

Onderwerp van het geschil

Het geschil betreft een opdracht tot bemiddeling bij verkoop

De consument heeft in juni 2013 de klacht voorgelegd aan de ondernemer.

Standpunt van de consument

Het standpunt van de consument luidt in hoofdzaak als volgt.

Mijn toenmalige echtgenoot en ik wilden onze woning verkopen en daartoe hebben wij in juni 2011 de woning bij de ondernemer in verkoop gegeven. De vraagprijs is aanvankelijk gezet op € 435.000,–. Mijn echtgenoot en ik zijn in november 2011 uit elkaar gegaan.
In de zomer van 2013 heb ik te kennen gegeven dat ik de woning zelf wel wilde overnemen. De ondernemer deed toen niets om mij daarin bij te staan. Daarom heb ik zelf in november 2013 een aankoopmakelaar in de arm genomen, wat tot verkoop en overdracht heeft geleid.

De communicatie door de ondernemer was slecht. Er werd niet met mij, maar eenzijdig met mijn ex echtgenoot gecommuniceerd. Daarbij komt dat ik de kostwinner was en de hypotheek betaalde; ik meen dat ik dan ook wel bepaalde belangen heb bij dat huis.
De ondernemer heeft getracht de verkoop van de woning aan derden erdoor te drukken door aan te dringen op een prijsverlaging. Met mijn ex echtgenoot had de ondernemer afgesproken dat een lager tegenbod zou worden gedaan, zonder daarover met mij te overleggen. Dit werd door de ondernemer ontkend.
Per email van 16 juli 2013 heb ik laten weten dat ik niet instemde met het voorstel van mijn ex echtgenoot om de vraagprijs te verlagen naar € 339.000,–.

Voorts werd zonder instemming van ons niet meegewerkt aan het verlengen van de termijn voor het inroepen van een ontbindende financieringsvoorwaarde, zulks terwijl het in mijn belang was dat deze wel werd verlengd; de verkoop moest immers door gaan. Ik heb hierover in januari 2014 met de ondernemer gecorrespondeerd.
Wij werden onvoldoende over relevante ontwikkelingen geïnformeerd. Er was onvoldoende inzet.
Uiteindelijk zond de ondernemer een nota op basis van verkoop, maar daarvan is geen sprake; er is een akte van verdeling opgemaakt waarbij de woning aan mij is toebedeeld.

Ik heb door de extra moeite en het moeten inschakelen van een andere makelaar schade geleden. Deze begroot ik op € 2.268,75, zijnde de voor mijn rekening komende helft van de makelaarscourtage groot € 4.537,50 zoals die op de notariële afrekening is vermeld.

Ter zitting heeft de consument verder nog – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd.

Toen wij de woning in verkoop gaven was echtscheiding nog niet aan de orde.
Inderdaad hebben wij in de zomer van 2013 overlegd over de toedeling aan mij of aan mijn ex-echtgenoot. Hij kon de woning echter niet financieren. Hij wilde niet meewerken aan toedeling aan mij. Hij zou zich daartegen tot het einde verzet hebben.

Vandaar dat ik mij genoodzaakt heb gezien om, inderdaad anoniem, een eigen aankoopmakelaar, R., in de arm te nemen. Pas nadat de koopovereenkomst was getekend – en toen mijn ex-echtgenoot er dus niet meer onder uit kon – heb ik bekend gemaakt dat ik de koper was.

Intrekken van de opdracht was ook geen optie, want daaraan wilde mijn man niet meewerken.
Overigens heeft de ondernemer zelf aangegeven de opdracht te willen terug geven.

Ter zitting is aan mij gevraagd wat ik nu eigenlijk aan de ondernemer verwijt.
Ik had verwacht dat de ondernemer mij en mijn ex echtgenoot – beter – zou hebben begeleid teneinde tot een uitkomst in de ontstane situatie te geraken. Ik heb van hem echter geen enkele bijstand ervaren. Meermalen heb ik de ondernemer gevraagd te bemiddelen. De voorzitter hield ons voor dat van de ondernemer in zo’n situatie enkel een inspanning en niet een resultaat kan worden verlangd. Dan nog vind ik dat de ondernemer daartoe te weinig heeft gedaan.
Destijds, in de zomer van 2013, bedroeg de WOZ-waarde € 329.000,–.

De scheiding is tot stand gebracht zonder bijstand van advocaten, met behulp van een mediator.

De consument verlangt schadevergoeding, gelijk aan de hoogte van het voor haar rekening komende deel van de courtage.

Standpunt van de ondernemer

Het standpunt van de ondernemer luidt in hoofdzaak als volgt.

Aanvankelijk hadden de opdrachtgevers ons helemaal niet gezegd dat er van een echtscheidingssituatie sprake was. Op een gegeven moment liep de communicatie tussen de echtelieden via ons.

De onderhandelingen liepen daardoor stroef.
Op 21 mei 2013 liet de consument weten dat zij de woning en hypotheek wel wilde overnemen. Op 10 juni 2013 is er op ons kantoor overleg geweest. Op 19 juli 2013 bleek dat er toch geen overeenstemming kon worden bereikt.

Eind augustus, begin september 2013 kreeg ik toch toestemming om de vraagprijs te verlagen.
Op 25 oktober 2013 meldde zich een makelaar uit T. die een serieuze gegadigde zei te hebben. Deze makelaar, R., gaf op 6 november 2013 een nieuw bod door van € 290.000,–.
De onderhandelingen verliepen stroef. De koper hoefde de woning niet te zien wat wij heel vreemd vonden. Pas vlak voor de overdracht bleek dat de consument zelf de koopster was. De woning is verkocht voor € 300.000,–.

Ter zitting heeft de ondernemer verder nog – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd.

Van voornemens om de opdracht in te trekken is ons niet bekend.
In de zomer van 2013 is de vraagprijs gezakt tot € 389.000,–. Ik meen dat er toen een bod lag van de consument van € 287.000,–. Als zij toen voor de woning een bedrag had geboden gelijk aan wat zij er uiteindelijk voor heeft betaald, zouden partijen eruit zijn gekomen. Wij hebben getracht de communicatie tussen partijen in goede banen te leiden.

Beoordeling van het geschil

De commissie heeft het volgende overwogen.

De consument en haar toenmalige echtgenoot hebben de ondernemer in de arm genomen om de woning te verkopen. Het behoort primair niet tot de taak van een makelaar om in echtscheidingssituaties te bemiddelen tussen de echtgenoten. Dat neemt niet weg dat elke makelaar bekend moet zijn met het gegeven dat veelvuldig in echtscheidingssituaties woningen moeten worden verkocht, meestal via een makelaar, en die echtscheidingssituatie vormt dan voor de makelaar een gegeven waarmee hij heeft te werken.
De echtelieden hebben daarbij echter een eigen verantwoordelijkheid en als de communicatie stroef verloopt, zijn zij in de eerste plaats daarvoor zelf verantwoordelijk.

Op enig moment is de situatie ontstaan dat de consument, zonder open kaart te spelen, zelf op de woning is gaan bieden via een andere makelaar. Zij schaakte aldus op twee borden. Dat blijkt bijvoorbeeld uit de omstandigheid dat zij als verkoopster zich er hard voor heeft gemaakt dat de aspirant koper extra tijd zou krijgen om de financiering rond te krijgen, hetgeen in het belang van de verkopers zou zijn, terwijl zij in feite daarmee ook haar eigen belang als koper aan het behartigen was, dit alles zonder dat de makelaar of haar ex echtgenoot ervan op de hoogte waren dat zij de koper was.

Zij stelt dat zij daartoe wel genoodzaakt was door de opstelling van haar ex echtgenoot, maar die stelling vindt geen steun in de omstandigheid dat er eerder wel over toedeling aan de een of aan de ander was gesproken.
Doch zelfs als dit wel het geval was, en zij dus geen andere mogelijkheid had dan te handelen op de wijze waarop zij heeft gedaan, dan nog valt niet in te zien in welk opzicht de makelaar tekort is geschoten.

Daarbij komt, dat van schade niet is gebleken. Immers, ook in een situatie waarin zij geen tegenwerking van haar ex echtgenoot had te duchten zou het wenselijk zijn geweest dat zij een aankoopmakelaar had aangezocht, juist om belangenverstrengeling te voorkomen. Ook dan had zij dus deze dubbele kosten gehad.

Bij dit alles kan niet onvermeld blijven dat zij erin is geslaagd te woning toegedeeld te krijgen voor een zeer aantrekkelijke prijs, immers voor € 300.000,– waar de woning eerder voor € 435.000,– te koop had gestaan en in 2013 voor de WOZ nog was gewaardeerd op € 329.000,–.

De consument heeft voorts aangevoerd dat voor zover er courtage verschuldigd zou zijn, deze niet berekend dient te worden over de totale verkoopsom, doch over de helft daarvan, nu zij immers reeds mede-eigenares was van de onverdeelde helft van de woning en er niet meer is gebeurd dan dat de andere helft aan haar is toegedeeld.

Dit zou juist geweest kunnen zijn indien van de aanvang af aan duidelijk was dat dàt het onderwerp van de onderhandelingen – en daarmee van de bemiddelingsopdracht aan de ondernemer – zou zijn geweest. Daarvan blijkt echter niet. Bovendien bepaalt art. 13 van de Algemene Voorwaarden dat de courtage verschuldigd is als er “een” overeenkomst met betrekking tot de onroerende zaak tot stand komt. Daaronder wordt tevens verstaan het door de consument meewerken aan een handeling als gevolg waarvan die onroerende zaak geheel of gedeeltelijk wordt toebedeeld aan de consument en in verband daarmee de uitvoering van de opdracht geen verdere voortgang vindt.

Op grond van het voorgaande is de commissie van oordeel dat de klacht ongegrond is.

Beslissing

Het door de consument verlangde wordt afgewezen.

Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij op 19 september 2014.