Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (On)zorgvuldigheid
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
462574/646021
De uitspraak:
Waar gaat het over?
Klaagster verwijt het makelaarskantoor ernstige fouten bij de verkoop van een vastgoedportefeuille namens de erfgenamen van haar ouders, wat tot financiële schade leidde. Ze klaagt over een onjuiste taxatie, gebrek aan kennis van regelgeving, verkoop aan een onbetrouwbare partij, verkeerde metingen en dubbele verkoop. Ook werd zij onvoldoende geïnformeerd over juridische splitsingseisen, waardoor de overdracht vertraagde. Hoewel zij een schikking trof (geen courtage, €10.000 vergoeding), diende zij een klacht in wegens incompetentie en schending van de Erecode. De makelaar verdedigt zijn acties door te verwijzen naar de taxatie van de waarde van de panden, welke volgens hem correct was, ondanks een lagere vraagprijs door gewijzigde marktomstandigheden. De makelaar gaf aan dat hij alle biedingen heeft besproken met de klaagster, maar dat de koper [naam] zich uiteindelijk terugtrok. Verder verklaart de makelaar dat er misverstanden ontstonden door de verschillende biedingen van yyy en Xxx, en dat de situatie met de vierkante meters het gevolg was van onjuiste metingen, maar dat de schade niet significant was. Hij stelt ook dat hij volgens de wet- en regelgeving handelde met betrekking tot de gegevens van huurders en eigenaren.
Beklaagde, lid van de NVM, wordt bekritiseerd door klaagster vanwege verschillende zaken met betrekking tot zijn makelaarspraktijk. De klachten omvatten:
Verkeerde taxatie: Klaagster vindt dat beklaagde te weinig rekening heeft gehouden met fiscale veranderingen en de rente. De commissie oordeelt dat beklaagde voldoende heeft gemotiveerd waarom hij de vraagprijs zo heeft vastgesteld.
Onvoldoende kennis van wet- en regelgeving: Beklaagde zou klaagster onvoldoende hebben geïnformeerd over de mogelijkheid van woningplitsing, wat essentieel was voor de verkoopopbrengst. Hij had haar moeten adviseren om hierover nader advies in te winnen.
Verkoop aan onbetrouwbare partij: Beklaagde kan niet verweten worden dat een koper misbruik maakte van contractclausules, maar het is vastgesteld dat beklaagde in zijn communicatie met klaagster niet altijd duidelijk was.
Meting van het pand: Beklaagde erkende een meetfout, maar had klaagster vooraf moeten informeren over een ruimte die niet voldeed aan de NEN-norm. Er is geen bewijs dat persoonlijke gegevens van huurders zijn gedeeld.
De commissie oordeelt dat de klachten deels gegrond zijn, met name wat betreft de informatievoorziening en meting. Beklaagde krijgt onder meer een geldboete van €7.500 opgelegd.
Volledige uitspraak:
Behandeling van de klacht
Standpunt van de klaagster
Voor het standpunt van de klaagster verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit op het volgende neer.
Klaagster heeft, namens de erfgenamen van haar overleden ouders, het makelaarskantoor opdracht gegeven de vastgoedportefeuille van haar ouders te verkopen. Tijdens dit proces is er door beklaagde fout op fout gemaakt. Dit heeft de familie ernstige financiële schade berokkend. Uiteindelijk heeft klaagster geschikt: geen courtage betaald en een vergoeding van 10.000 euro gekregen. Dit laatste bedrag was zij al kwijt aan juridische bijstand. De stuitende houding van beklaagde, zijn incompetentie en gebrek aan professionaliteit hebben haar doen besluiten een klacht in te dienen. Gedurende het elf maanden durende verkoopproces is er onder andere sprake geweest van:
1. verkeerde taxatieberekening;
2. onvoldoende kennis van wet en regelgeving;
3.(voorlopige) verkoop aan een hoogst onbetrouwbare partij;
4. niet correct opgemeten van het aantal vierkante meters;
5. verkoop van de portefeuille aan twee partijen tegelijkertijd.
Klaagster is van mening dat beklaagde de NVM Erecode/gedragscode bij voortduring heeft geschonden.
vraagprijs
In de opdracht tot bemiddeling bij de verkoop van een vijftal panden, deels in verhuurde staat en deels leeg op te leveren, in de Archipelbuurt te Den Haag van 13 oktober 2022 is een vraagprijs opgenomen van € 4.750.000,00. In de mail van 13 oktober 2022, waarin de definitieve vraagprijs door beklaagde wordt geadviseerd, is opgenomen “zoals we vanmorgen besproken. (…..) Dan gaan we een datum bespreken waarop we de woningen in kunnen. (…) om: alsnog de panden professioneel te laten inmeten”. Daarbij heeft beklaagde benadrukt dat het kantoor onderzoek doet naar de aspirant kopers, om te zien of ze ‘goed bekend staan’ en dat het geen partijen zijn die, of financieel niet sterk zijn, of voor onrust zorgen bij de huurders. In de mail van 25 november 2022, één maand na het ondertekenen van de opdrachtbevestiging, gaf beklaagde aan dat het hem nu duidelijk is geworden dat door gestegen rente en nadere veiligheidseisen, die de gemeente een nieuwe eigenaar kan opleggen, het animo een stuk lager was dan hij had verwacht en adviseerde hij de vraagprijs te verlagen tot € 4.000,000,00. Dit was een grote schok voor klaagster, want in een maand tijd zou het vastgoed opeens € 735.000,00 in waarde zijn gedaald, terwijl de marktomstandigheden in vergelijking met een maand ervoor niet wezenlijk waren veranderd, en er geen sprake was van onvoorziene omstandigheden.
De door beklaagde uitgevoerde taxatie en advisering over de vraagprijs is niet juist en is ondeskundig geweest door kennelijk niet acht te slaan op de in oktober 2022 reeds bekende fiscale wijzigingen in 2023, de in heel 2022 stijgende rente en sinds het tweede kwartaal 2022 dalen van de huizenprijzen en alle andere plannen van de overheid, die van invloed zijn op de huizenmarkt. Klaagster heeft geen verstand van de markt en de handel in vastgoed, dus moest vertrouwen op de deskundigheid van beklaagde.
Biedingen
Uiteindelijk waren er in november 2022 vier partijen die een bod deden. Op advies van beklaagde werd in zee gegaan met Z. De due dilligence, een voor klaagster onbekend begrip was zo omschreven dat kopers op ieder moment zonder reden van de koop af konden zien. Beklaagde heeft overleg gevoerd met Z over de voorwaarden en bij deze koopintentie niet gekeken naar de belangen van klaagster. Tijdens de wekenlang gerekte due dilligence periode probeerde deze koper zelf zonder resultaat de portefeuille met winst door te verkopen en heeft vervolgens de koopovereenkomst ontbonden. Na dit debacle met een uiterst onbetrouwbare partij moest eind januari 2023 weer gezocht worden naar een nieuwe koper. Eind januari 2023 kwam Xxx weer in beeld. Op vrijdag 3 februari 2023 was om 14.00 uur de bespreking met Xxx. In de onderhandeling kwam Xxx met een bod met een exclusiviteitsperiode tot 17.00 uur. Dit bod was te laag voor klaagster. Terwijl er werd onderhandeld met Xxx was een kantoorgenoot van beklaagde in contact getreden met Yyy, die ook geïnteresseerd was. Dit contact liep buiten klaagster om. Yyy heeft die dag, tijdens de exclusiviteitsperiode die met Xxx was overeengekomen, een bod uitgebracht van € 3.475.000,-. Dit bod was hoger dan dat van Xxx , maar de daaraan verbonden voorwaarden waren voor klaagster niet acceptabel. Om 15.28 uur heeft beklaagde het aangepaste bod van Xxx geaccepteerd en om 15.57 uur heeft Yyy in een e-mail aan beklaagde zich “akkoord” verklaard. Voor klaagster was onduidelijk wat nu precies de deal was en zij ging ervan uit dat er geen koopovereenkomst was gesloten met Yyy. Er is daarna een minder prettige situatie ontstaan, omdat Yyy nakoming eiste omdat hij meende de koper te zijn. Er werd gedreigd met het leggen van beslag. De situatie heeft kunnen ontstaan doordat beklaagde na het gesprek die dag met Xxx één en ander niet goed heeft afgehecht. Immers Xxx had een te laag bod gedaan, dat niet acceptabel was voor klaagster, maar beklaagde heeft het bod toen niet afgewezen, maar heeft het meegenomen bij de onderhandeling met Yyy. Het bod is door Xxx gestand gehouden tot 17.00 uur, waardoor de onderhandelingen met Xxx doorliepen en daarmee de afgesproken exclusiviteit.
Beklaagde heeft daarop juridische bijstand moeten inhuren en heeft niet meer naar Xxx en naar Yyy gereageerd. Uiteindelijk is de situatie opgelost met Yyy door te doen alsof één van de verkopers onbevoegd op diens bod akkoord had gegeven, hetgeen niet juist was en alleen was gezegd door beklaagde om de eigen huid te redden. Vervolgens hebben klaagster en Xxx zeer veel moeite moeten doen om de verkoop nog op maandagmorgen geregistreerd te krijgen bij de notaris/het kadaster, zodat beslaglegging door Yyy niet meer mogelijk was. Deze activiteiten gebeurden zonder enige hulp van beklaagde.
Meting
Met Xxx is vervolgens een koopovereenkomst gesloten. In de koopovereenkomst is opgenomen dat er geen verrekening zou plaatsvonden van over- en ondermaat, behoudens het geval dat er een grotere afwijking dan 20 vierkante meter zou worden geconstateerd. Klaagster heeft hiervoor getekend, omdat zij erop vertrouwde dat beklaagde conform de NVM meetinstructie had gemeten en het vervolgens nog door een professionele partij heeft laten inmeten, zoals hij in zijn mail van 13 oktober 2022 had aangegeven: zij vertrouwde er op dat er geen sprake zou zijn van een afwijking van meer dan 20m2. Op enig moment melde Xxx, die een professionele meting conform NEN norm 2580 had laten uitvoeren, dat er 42,6m2 te veel was verkocht, dus dat 22,6m2 verrekend diende te worden met de koopsom. Op dat moment bleek dat beklaagde verzuimd had een professionele meting uit te (laten) voeren. Beklaagde heeft een kamer die deels slechts 1,9 meter en deels 1,7 meter hoog was als volwaardige meters meegerekend en bij een appartement 98m2 vermeld, terwijl dit 77,7m2 had moeten zijn. De meetinstructie bepaalt dat inpandige ruimten hoger dan 2,0 meter tot gebruiksoppervlakte wonen behoren. De ene kamer van 15,4m2 had derhalve niet meegeteld mogen worden.
Indien beklaagde klaagster had medegedeeld, dat de opgegeven metrage niet conform de NEN norm was, dan was zij nooit akkoord gegaan met deze voorwaarde van Xxx (geen verrekening van over- en ondermaat behoudens bij een grotere afwijking dan 20 vierkante meter), omdat zij dan wist van een risico dat er een verschil zou kunnen zijn. Alsdan zou klaagster hebben gezegd dat Xxx de objecten zelf heeft kunnen bezichtigen en hetgeen hij heeft gezien als zodanig moest accepteren. Beklaagde, die wist dat de panden niet conform NEN norm 2580 waren ingemeten, had in de onderhandelingen, die geleid hebben tot de koopovereenkomst, in het belang van klaagster, moeten aangeven dat de voorwaarde die zat op de verrekening niet akkoord was. Beklaagde heeft haar belangen op dit punt niet correct behartigd en de gevolgen hiervan zijn direct toe te rekenen aan beklaagde. Het gevolg is dat Xxx een bedrag van € 61.917,81 van de koopsom heeft afgetrokken.
Splitsing
Bekend was dat de woningen wel bouwkundig waren gesplitst, maar niet juridisch en er geen vergunningen waren. Reeds in 2017 heeft de gemeente Den Haag haar beleid hieromtrent aangepast. Belangrijkste beleidsregel hierbij is dat “onvergund bouwkundig gesplitste woningen, waarvan niet kan worden bepaald wanneer de woningen precies gerealiseerd zijn en aangekocht voor 1 april 2007, worden geformaliseerd via een wijziging in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen. Indien er naast ontbreken van de vergunning niet wordt voldaan aan veiligheidsaspecten, wordt handhavend opgetreden tegen deze gebreken met betrekking tot de veiligheid”. Door verkopers niet adequaat ter zake te informeren, werden zij bij het sluiten van de koopovereenkomst met Xxx voor het eerst geconfronteerd met deze beleidsregel. Voor Xxx was het noodzakelijk de betreffende woningen voor de levering te splitsen. Deze beleidsregel heeft tot het probleem geleid dat er niet eerder geleverd kon worden dan nadat de bouwkundige splitsing was gelegaliseerd en voldaan was aan de veiligheidsaspecten. De levering kon pas plaatsvinden nadat aan alle voorwaarden van de gemeente was voldaan en de legalisering gereed was. Indien klaagster bij aanvang van het verkooptraject van het bestaan van deze beleidsregel door beklaagde op de hoogte was gesteld, had zij zelf aan de slag kunnen gaan met het verkrijgen van de legalisering en de daarvoor benodigde werkzaamheden kunnen laten uitvoeren.
Inmiddels heeft klaagster met de koper afgesproken dat voldaan zal worden aan de verrekening van de te weinig vierkante meters en hebben zij afspraken gemaakt over het gelegaliseerd krijgen van de panden voor overdracht.
Standpunt van de beklaagde
Voor het standpunt van de beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit op het volgende neer.
Ten tijde van de aanvang van de verkoop is er eerst een taxatie gemaakt door [taxateur] van Cirk & Verhoog en beklaagde. Alle woningen in deze 5 herenhuizen zijn opgenomen en daaruit heeft [taxateur] de waarde in verhuurde staat berekend. Hier kwam een waarde uit van € 3.660.000. Deze taxatie is gebruikt om voor de erfbelasting aan te tonen dat de WOZ waarden hoger waren dan de daadwerkelijke waarde in verhuurde staat. In overleg met [taxateur] is ook de leegwaarde van deze appartementen berekend. Wel was het lastig om de waarde voor de ongesplitste lege parterres vast te stellen. Maar ervan uitgaande dat de meeste beleggers die kopen toch overgaan tot splitsing en de parterres los verkopen, heeft beklaagde de twee parterres gewaardeerd op € 550.000 en € 525.000. Hier is de vraagprijs van € 4.750.000 op gebaseerd.
Met klaagster is besproken dat de verschillende verhuurde etages in de 5 panden niet gesplitst waren en dus niet los konden worden verkocht. De lege parterres waren niet verhuurd maar ook nog steeds ongesplitst en dus evenmin los te verkopen. Beklaagde heeft besproken dat splitsen van de woningen een aanzienlijk stijging van de waarde zou betekenen maar dat dit ook veel voeten in de aarde had, waarbij de gemeente Den Haag in de voorgaande jaren de regels rond het splitsten heeft aangepast om ook het veelvuldig splitsen van “huisjesmelkers” tegen te gaan. Beklaagde heeft wel overwogen om te adviseren de leegstaande parterres af te splitsen. Want als één van de panden zou worden gesplitst in alleen een parterre en een drielaagsbovenhuis, dan had dat nog wel betrekkelijk eenvoudig gedaan kunnen worden, zonder vergunning, maar voor de kopers was het juist van belang te splitsen in 4 afzonderlijke woningen per pand. Voor de aanvang van de verkoop werd overlegd en besloten dat de portefeuille ongesplitst zou worden verkocht aan beleggers. Beklaagde betreurt het dat niet duidelijk is geworden/besproken dat een vraagprijs niet automatisch uitmondt in een vergelijkbare verkoopprijs.
Omdat het splitsen steeds minder gemakkelijk door de gemeente werd toegestaan, werd ook het animo bij beleggers beduidend minder. Ten tijde van de verkoop kreeg beklaagde meerdere biedingen en die waren allemaal een stuk lager dan de vraagprijs. Daar was ook een bod van Xxx bij die twee bedragen bevatte: € 3000.000,- in de huidige ongesplitste situatie en € 3250.000,- indien de splitsing nog zou kunnen worden geeffectueerd voor de levering. Als de huidige eigenaar (verkoper) alsnog wilde gaan splitsen vóór de levering, kon gebruik gemaakt worden van “de beleidsregel bouwkundig splitsen” uit 2017 waardoor in bepaalde omstandigheden ontheffing voor het doorlopen van het vergunningstraject kon worden verkregen, als de woningen voldoen aan de brandveiligheidseisen. Omdat beklaagde geen ervaring had met het toepassen van deze beleidsregel heeft hij een bevriende notaris en een andere makelaar die veel verhuurd onroerend goed taxeert gevraagd of zij ervaring hadden met deze beleidsregel in de wetenschap dat de gemeente jaarlijks nieuwe regels treft om splitsen van woningen tegen te gaan. Ondertussen kwamen ook andere biedingen binnen, waaronder van Van Lochem, die € 3.500.000,- bood, waarin niet werd gevraagd of de verkopers zich nog wilden inspannen om te splitsen. En als laatste kwam er ook een bod (in de vorm van een koopvoorstel) binnen van Z Onroerend Goed BV. Dit bod was het hoogste bod, met twee voorwaarden: een bouwtechnische keuring binnen 20 dagen na tekenen koopakte en een voor koper conveniërende uitslag na het uitvoeren van een kopers onderzoek. Alle voorstellen zijn voorgelegd aan klaagster en die heeft gekozen voor het hoogste bod. Beklaagde heeft onderzocht wie deze partij was door navraag te doen bij collega’s en te zoeken op internet, waaronder op de site van “Comply now”. Wel bleek dat Z portefeuilles koopt en dan weer doorverkoopt, als het kan met winst. Hierbij vond beklaagde een artikel in de Quote waarin Z werd genoemd. Daaruit bleek dat hij wel erg veel winst wist te creëren, wellicht ten koste van de onwetendheid van zijn koper. Uit dit artikel bleek echter niet dat hij zijn afspraken niet nakomt of dat hij een gesloten koopovereenkomst niet afrondt. Ten tijde van de “20 dagen” bleek dat de portefeuille inderdaad hier en daar opnieuw werd aangeboden hetgeen ook de verkopers bereikte. Medewerkers van zijn bedrijf vroegen eind december nog aanvullende stukken aan klaagster en toen beklaagde op 27 december 2022 ervan uit was gegaan dat de 20 dagen voorbij waren, kreeg hij bericht van Z dat de 20 dagen pas voorbij zouden zijn gerekend vanaf de dag dat hij de laatste stukken van de verkoper had ontvangen. Beklaagde heeft hiertegen geprotesteerd en na meerdere telefoontjes over en weer heeft Z in januari 2023 de koopovereenkomst ontbonden. Als makelaar probeer je zo goed mogelijk in te schatten wat de kansen en intenties van een koper zijn, maar hij kan niet garanderen dat een partij zich niet terugtrekt.
Hierop heeft beklaagde de andere partijen weer gebeld. Gezien de gestegen overdrachtsbelasting waren de meesten niet geïnteresseerd om hun bod te herhalen. Xxx was nog wel geïnteresseerd en deed eind januari 2023 weer hun bod. Beklaagde heeft daarop € 3.500.000 tegen geboden. Xxx wilde daar niet schriftelijk op reageren maar nodigde beklaagde uit voor een gesprek op kantoor. Ondertussen had beklaagde nog contact met een andere gegadigde, Yyy. Hij was ook geïnteresseerd maar wilde dan wel dat er ook gebruik zou worden gemaakt van de beleidsregel bouwkundig splitsen. Beklaagde had hem op de hoogte gebracht dat hij in onderhandeling was met Xxx maar dat als Yyy een hoger bod zou uitbrengen hij daar zeker naar zou kijken. Beklaagde heeft op vrijdag 3 februari 2023 aan Xxx een eindvoorstel gedaan van € 3.400.000,-. Xxx gaf aan niet hoger te willen gaan dan € 3.350.000 en dit bod tot die middag 17:00 gestand te doen. Klaagster gaf duidelijk aan dat ze daar niet op in ging. Ondertussen had Yyy gemeld dat hij bereid was € 3.475.000 te bieden. Klaagster wilde hier wel op in gaan maar wel onder dezelfde voorwaarden als die uit onderhandeld waren met Xxx. Vervolgens belde de makelaar van Xxx of het eventueel mogelijk was elkaar toch te bereiken op € 3.375.000,-. Beklaagde heeft hem gezegd dat dat geen zin had omdat er ondertussen een ander en hoger bod van een andere partij lag. Hierop ontving beklaagde van Xxx een email dat Xxx alsnog het gedane bod van € 3.350.000 herzag en de benoemde koopsom van € 3.400.000,- accepteerde. Xxx beriep zich hierbij op de exclusiviteitsperiode die zou gelden tot 17:00 die dag omdat dat de tijdslimiet was van zijn laatste bod. Beklaagde was het daar niet meer eens omdat hij namens klaagster het eerste bod eerder volmondig had verworpen. Later die middag mailde Yyy dat hij akkoord ging met het aanbod en de voorwaarden zoals beklaagde dat eerder had gemaild. Er waren nu twee partijen die wilde kopen en in de ogen van beklaagde was de deal met Yyy beter en ook rechtsgeldig terwijl die van Xxx “te laat” was. De broer van klaagster wilde alleen overwegen om met Yyy in zee te gaan, als deze zelf in een mail zijn voorwaarden zou uiteenzetten. Het antwoord akkoord was voor de verkopers onvoldoende. Omdat Yyy niet direct reageerde heeft klaagster in overleg met de familie besloten toch met Xxx verder te gaan omdat ze die partij kende en vertrouwde. Beklaagde heeft daarop hemel en aarde moeten bewegen om de deal met Yyy te annuleren. Er was namelijk geen sprake van een exclusiviteitsperiode met Xxx. Beklaagde heeft de overeenkomst met Yyy kunnen ontbinden waarbij hij de kosten voor juridische bijstand van Yyy heeft moeten betalen.
Daarna meldde Xxx dat het bedrijf een asbest inventarisatie zou laten uitvoeren waarbij een limiet werd gesteld op € 40.000 voor de saneringskosten. Bij een overschrijding van dat bedrag zou dat in mindering worden gebracht op de koopsom. De oppervlaktes van de woningen zouden door hun eigen bedrijf worden nagemeten en als er een verschil was dat meer was dan 20m2 dan zou dat in de prijs worden verdisconteerd. Deze 20m2 is 1,61% van het totale oppervlak van het verkochte onroerend goed te weten 1.241m2. Beklaagde heeft verzuimd hierop te reageren: 1,61% is niet een foutmarge bij opnames waarbij meteen sprake is van wanprestatie. Maar daar de metingen door beklaagde en [taxateur] zelf waren gedaan, had hij het volste vertrouwen in deze cijfers. Nadat het bedrijf dat Xxx had ingeschakeld alle tekeningen had gemaakt stelde Xxx dat er een verschil was van 42,2 m2. Bij vergelijking van de m2 bleek het verschil grotendeels te zijn ontstaan op 2 locaties: Batjanstraat nr 22 en nr 26 . Bij nr 26 is door beklaagde een meetfout gemaakt en dat scheelde ongeveer 20m2. Bij nr 22 lag het anders. Deze woning heeft een uitbouw van twee etages. De slaapkamer op de eerste etage heeft een laag plafond. Bij de aanbieding van de panden had beklaagde bij de oppervlakte van de Batjanstraat 22 duidelijk een aanvulling gegeven dat de 2e etage van de uitbouw deels enkele centimeters te laag was volgens de NEN norm. Het gaat hier om een kamer met een verwarming, tapijt op de vloer, behang, gordijntjes en niet om een “overig inpandige ruimte”. Deze kamer komt maar een paar centimeter te kort en dan is het niet redelijk en billijk om deze kamer geheel af te schrijven. Als je de vloer iets verlaagd dan gelden deze meters als “gebruiksoppervlakte” en dat kan voor een paar duizend euro gedaan worden. Dus de schade is niet 15,4m2 x € 2.739,73 = € 42.191,84, maar meer de kosten om de vloer te verlagen; ongeveer € 5.000. Beklaagde vindt de verrekening die Xxx hanteert niet terecht en dan voelt het enorm onrechtvaardig is om daar de verkopers voor te laten boeten.
Voor wat betreft het delen van de gegevens van de verkopers en de huurders met derden, verwijst beklaagde naar het protocol en de WWFT wetgeving. Vanuit de AVG mag niet zonder reden data worden verspreid. Volgens de WWFT moet een makelaar de identiteit van contractspartijen nagaan en controleren. Beklaagde heeft volgens deze regelgeving gehandeld. Bij de invoering van de AVG regels is er niets veranderd aan de openbaarheid van de data van eigenaren van onroerend goed, die is openbaar gebleven. De gegevens van huurcontracten zijn niet gedeeld in openbare informatiekanalen, maar wel met gegadigden die zich eerst bij de makelaar bekend maken.
Ten aanzien van de meetfout heeft beklaagde met klaagster een schikking getroffen. Naast een schadevergoeding van € 10.000,- heeft beklaagde de courtage ingetrokken.
Beoordeling van de klacht
Algemeen
Beklaagde is lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM). Als zodanig is op beklaagde (onder meer) de Erecode NVM van toepassing en is hij onderworpen aan tuchtrecht(spraak). De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van een vastgoedprofessional dat mogelijk in strijd is met de regels van de organisatie waarbij de vastgoedprofessional is of was aangesloten, in dit geval de regels van de NVM.
Het tuchtrecht heeft tot doel, kort gezegd, in het algemeen belang een goede wijze van beroepsuitoefening te bevorderen. Ter beoordeling staat of een beroepsbeoefenaar – in dit geval beklaagde – in overeenstemming heeft gehandeld met de voor de betreffende beroepsgroep geldende normen en gedragsregels. Indien dit niet het geval is kan de commissie op grond van haar reglement een maatregel opleggen.
Op grond van artikel 5 van de Algemene Consumentenvoorwaarden NVM (AC) is de makelaar verplicht de opdracht zorgvuldig en deskundig uit te voeren en dient hij de opdrachtgever regelmatig op de hoogte te houden van de vorderingen.
Klacht 1. Verkeerde taxatieberekening/ klacht 2. Onvoldoende kennis wet- en regelgeving.
Klaagster heeft in de eerste plaats gesteld dat beklaagde, bij het vaststellen van de vraagprijs van de onroerend goed portefeuille, te weinig rekening heeft gehouden met de reeds bekende fiscale wijzigingen in 2023 alsmede met de stijgende rente. De commissie is van oordeel dat beklaagde gemotiveerd heeft aangegeven hoe hij tot de hoogte van de vraagprijs is gekomen. Dat er minder animo in de markt was voor deze portefeuille kan aan beklaagde niet worden tegengeworpen.
Klaagster heeft beklaagde verweten dat hij niet op de hoogte was van de wet en regelgeving ter zake van het splitsen van woningen.
Wat daar van zij, beklaagde heeft, naar het oordeel van de commissie, klaagster onvoldoende ingelicht over de mogelijkheid die de erfgenamen als verkopers in tegenstelling tot kopers hadden om tot splitsing van de panden over te gaan en wat splitsing zou betekenen voor de opbrengst van de woningen. Weliswaar heeft beklaagde ter zitting verklaard met klaagster over splitsing van de panden te hebben gesproken – volgens beklaagde heeft hij klaagster medegedeeld dat de gemeente Den Haag in deze een terughoudend beleid toepast dat regelmatig wordt aangepast en erop gewezen dat aan splitsing aanzienlijke kosten zijn verbonden – maar de commissie is niet gebleken dat beklaagde klaagster meer dan wat algemene informatie heeft verstrekt. Als beklaagde niet over meer informatie beschikte had hij klaagster daarvan op de hoogte moeten stellen en haar moeten adviseren haar licht over een en ander bij een ander op te steken. Immers, voor de verkoopopbrengst van de panden was splitsing van de panden essentieel.
Beklaagde had klaagster dan ook niet op basis van deze zeer summiere informatie mogen adviseren de portefeuille ongesplitst te verkopen. Door dit te doen heeft beklaagde de belangen van klaagster niet behartigd en daarmee in strijd gehandeld met de regels van de NVM.
Klacht 3. Verkoop aan onbetrouwbare partij/ Klacht 5 gelijktijdige verkoop aan twee partijen.
Een makelaar dient zo goed mogelijk in te schatten wat de kansen en intenties van een koper zijn door het raadplegen van alle voor hem beschikbare informatiebronnen. Voldoende is komen vast te staan dat de biedingen van diverse gegadigden met klaagster zijn besproken en dat klaagster heeft gekozen voor het hoogste bod. Beklaagde kon niet op voorhand bevroeden dat Z misbruik zou maken van de clausule die hij in het koopcontract had laten opnemen met betrekking tot het leveren van de stukken door de verkoper, en het bod later zou intrekken. Dat klaagster in eerste instantie met deze, zoals later bleek, onbetrouwbare, koper in zee is gegaan kan aan beklaagde niet worden tegengeworpen.
Klaagster heeft aangegeven dat beklaagde niet professioneel heeft gehandeld door met twee kopers een overeenkomst aan te gaan. Op basis van de verklaringen van beide partijen kan de commissie niet vaststellen hoe de bieding is verlopen en op basis waarvan een rechtsgeldige koopovereenkomst is gesloten door beide partijen. De commissie kan ten aanzien van deze klacht niet oordelen dat beklaagde verwijtbaar heeft gehandeld. Wel heeft de commissie vastgesteld dat de beklaagde in zijn communicatie met klaagster gedurende het gehele verkooptraject niet altijd duidelijk is geweest.
Klacht 4. Meting
Beklaagde heeft erkend dat er sprake is geweest van een meetfout waardoor circa 20m² te veel is opgenomen in de beschrijving. Of er ook sprake is van een meetfout met betrekking tot de ruimte die lager was dan de NEN norm van 2 meter kan de commissie niet vaststellen, nu uit de overgelegde stukken met betrekking tot de meting duidelijk staat vermeld dat de ruimte lager is dan 2 meter (bijlage 1). Wel is de commissie van oordeel dat beklaagde vooraf klaagster had moeten informeren dat een deel van de parterre niet conform de NEN norm was ingemeten en klaagster moeten attenderen op de implicaties van de clausule in de koopovereenkomst met betrekking tot de verrekening van over- en ondermaat.
De commissie heeft op basis van de stukken niet kunnen vaststellen dat beklaagde de persoonlijke gegevens van de huurders in de verkoopbrochure heeft gedeeld met de gegadigden.
Alles overziend is de commissie van oordeel dat beklaagde met betrekking tot de informatievoorziening aan klaagster en het opmeten van de panden niet heeft gehandeld volgens de regels van de NVM.
Maatregel
De commissie is van oordeel dat de klacht van klaagster gegrond is voor wat betreft de informatie voorziening en de oppervlakteberekening. De aard en de ernst van deze tuchtrechtelijk verwijtbare gedragingen van beklaagde rechtvaardigen naar het oordeel van de commissie, onder verwijzing naar artikel 1 lid 2, sub c, van haar reglement, het opleggen van de sanctie van een geldboete van € 7.500,- te voldoen aan de NVM. Bij het vaststellen van de hoogte van de boete heeft de commissie rekening gehouden met het feit dat beklaagde aan klaagster een bedrag van € 10.000,- heeft betaald en geen courtage in rekening heeft gebracht.
Klachtengeld en behandelingskosten
Nu de klacht gedeeltelijk gegrond wordt verklaard, zal de commissie, onder verwijzing naar artikel 21 van het reglement, beklaagde veroordelen tot vergoeding aan klaagster van het door haar betaalde klachtengeld, zijnde een bedrag van € 100,-.
Bovendien is beklaagde op grond van artikel 15 lid 1 van het reglement een bijdrage in de behandelingskosten van het geschil verschuldigd.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klachten van klaagster voor zover deze zien op informatievoorziening en oppervlakte meting gegrond;
– verklaart de overige klachten ongegrond;
– legt beklaagde een geldboete op van € 7.500,-, die beklaagde aan de NVM dient te voldoen;
– bepaalt dat beklaagde binnen veertien dagen na verzending van deze uitspraak aan klager het klachtengeld van € 100,- dient te betalen;
– bepaalt dat beklaagde als bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht het door de Stichting Geschillencommissie voor Beroep en Bedrijf voor 2024 vastgestelde bedrag aan de commissie dient te betalen.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. A.D.R.M. Boumans, voorzitter, de heer J. Palland , mevrouw mr. E.J.P.J.M. Kneepkens , leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. W. Hartong van Ark, secretaris, op 13 januari 2025.