Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (On)Zorgvuldig handelen
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
756637/999024
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De klacht gaat over een fout bij het meten van de woonoppervlakte van een woning die in 2022 is verkocht. De koper (klager) betaalde € 515.000 voor de woning, mede op basis van een meting die aangaf dat de woning 143 m² groot was. Later bleek uit nieuwe metingen dat de woning maar ongeveer 120 m² groot is. De fout kwam doordat de inpandige garage van 20 m² ten onrechte was meegerekend als woonruimte. De makelaar (beklaagde) had het meten uitbesteed aan een meetbureau, maar is volgens de commissie toch verantwoordelijk voor de fout. De makelaar had zelf al twijfels over de meting, maar heeft die niet verder onderzocht. Volgens de regels moeten makelaars betrouwbare informatie geven over belangrijke zaken zoals woonoppervlakte. De commissie vindt dat de makelaar niet zorgvuldig heeft gehandeld en verklaart de klacht gegrond. De makelaar krijgt een officiële berisping en moet het klachtengeld van € 100 aan de klager terugbetalen. De schadevergoeding die de klager wilde, wordt niet behandeld, omdat de commissie daar niet over mag beslissen.
De volledige uitspraak
Standpunt van de klager
Voor het standpunt van de klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Klager heeft in 2022 de woning gekocht. Het pand is in 2022 opgemeten door een door beklaagde ingeschakeld meetbureau dat uitkwam op een gebruiksoppervlakte wonen van 143,3 m². Het pand stond te koop voor € 485.000,–. Klager heeft een bod gedaan van € 515.000,–. Daarna is een taxatie uitgevoerd. In het taxatierapport werd een gebruiksoppervlakte wonen van 143 m² vermeld. Klager heeft de woning gekocht voor € 515.000,–. In september 2023 heeft klager, in verband met de aankoop van een andere woning, de woning opnieuw laten taxeren. In het toen opgestelde taxatierapport werd een gebruiksoppervlakte wonen van 122 m² vermeld en de waarde van de woning werd op € 490.000,– geschat. In februari 2024 heeft klager de woning bij beklaagde aangemeld voor de verkoop. Beklaagde heeft toen de woning op laten meten door hetzelfde meetbureau dat de woning in 2022 in opdracht van beklaagde had opgemeten, maar met een ander resultaat, namelijk een gebruiksoppervlakte wonen van 120,4 m2. Dat is vergelijkbaar met de gebruiksoppervlakte wonen dat vermeld werd in het taxatierapport uit 2023. Volgens klager is er in 2022 een meetfout gemaakt. In september 2024 heeft klager een andere makelaar ingeschakeld en is de woning opnieuw opgemeten, waarbij de metingen van februari 2024 en september 2023 werden bevestigd. Klager wil achterhalen wie verantwoordelijk is voor de in 2022 gemaakte meetfout en wil de door hem geleden schade verhalen.
Ter zitting heeft klager aangegeven bij de aankoop van de woning in 2022 geen aankoopmakelaar te hebben ingeschakeld. De bieding is gedaan door de financieel adviseur, die is afgegaan op het taxatierapport en de woning verder niet heeft gezien.
Standpunt van de beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Ten tijde van de verkoop in 2022 heeft beklaagde de meting van de woning, in opdracht van de verkoper, uitbesteed en uit laten voeren door een meetbureau. In het meetrapport is een gebruiksoppervlakte wonen van 143,3 m2 opgenomen. In beginsel vertrouwt beklaagde op de juistheid van de verrichte meting door het meetbureau. Beklaagde heeft deze meting getoetst aan de hand van onder andere de WOZ-beschikking waaruit een oppervlakte van 143 m2 blijkt. Tevens vermeldt het energielabel van de woning een woonoppervlakte van meer dan 140 m2. Ten slotte wordt in het taxatierapport uit 2022 een gebruiksoppervlakte wonen van 143 m2 vermeld. Deze oppervlakte is opgemeten door de taxateur in opdracht van klager. Naderhand is gebleken van een meetfout, waarschijnlijk omdat de inpandige garage/berging ten onrechte is meegenomen in de gebruiksoppervlakte wonen. Deze ruimte was overigens ten tijde van de verkoop in gebruik als fitnessruimte/berging.
Ter zitting heeft beklaagde verwezen naar artikel 27 van de koopovereenkomst. Klager heeft zich tijdens de verkoop laten bijstaan door een deskundige die hem heeft geadviseerd in het verkoopproces. Deze deskundige had moeten opmerken dat de garage als gebruiksoppervlakte wonen was aangemerkt.
Beoordeling van het geschil
De commissie overweegt op grond van de door partijen overgelegde stukken en hetgeen partijen tijdens de mondelinge behandeling naar voren hebben gebracht als volgt.
Beklaagde is lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM). Als zodanig is op beklaagde (onder meer) de Erecode NVM van toepassing en is hij onderworpen aan tuchtrecht(spraak). De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van een vastgoedprofessional dat mogelijk in strijd is met de regels van de organisatie waarbij de vastgoedprofessional is of was aangesloten, in dit geval de regels van de NVM. Het tuchtrecht heeft tot doel, kort gezegd, in het algemeen belang een goede wijze van beroepsuitoefening te bevorderen. Ter beoordeling staat of een beroepsbeoefenaar – in dit geval beklaagde – in overeenstemming heeft gehandeld met de voor de betreffende beroepsgroep geldende normen en gedragsregels.
De commissie kan – indien zij komt tot een gegrondverklaring van de klacht – een sanctie opleggen, zoals genoemd in artikel 13 lid 2 van haar reglement (versie 1 januari 2023). De commissie kan geen uitspraak doen over een verzoek tot schadevergoeding. De commissie zal klager in zoverre niet-ontvankelijk verklaren in zijn klacht.
Klager stelt dat beklaagde heeft gehandeld in strijd met de Meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen door ten onrechte een oppervlakte van ruim 20 m² van de garage aan te merken als gebruiksoppervlakte wonen.
De commissie overweegt dat een verkopend NVM-makelaar onrechtmatig handelt jegens een koper als hij een woning niet conform de Branche brede meetinstructie heeft ingemeten. De Meetinstructie bepaalt in belangrijke mate het vertrouwen dat kopers van woningen die worden aangeboden door NVM-Makelaars mogen ontlenen aan de in de verkoopinformatie genoemde woon- of gebruiksoppervlakte. Kopers mogen er in beginsel van uitgaan dat deze oppervlakten zijn vastgesteld op basis van de Meetinstructie. Dat kan anders zijn als een koper op basis van verklaringen of gedragingen van de verkopend makelaar, eventueel in samenhang met andere omstandigheden, moest begrijpen dat de oppervlakten niet conform de Meetinstructie zijn vastgesteld of als de koper op basis van andere omstandigheden moest twijfelen aan de juistheid van de vermelde oppervlakten. Naar het oordeel van de commissie doet deze situatie zich hier niet voor.
In de Meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen, versie juli 2019 wordt als gebruiksoppervlakte “overige inpandige ruimte” aangemerkt een ruimte die bouwkundig slechts geschikt is als bergruimte, zoals een kelder, fietsenstalling of een garage.
Door het meetbureau is in 2022 de oppervlakte van de inpandige garage van circa 20 m² aangemerkt als gebruiksoppervlakte wonen. Onweersproken staat vast dat de garage toegankelijk was voor een auto. Op een overgelegde foto van de garage, genomen voor de verkoop in 2022, is te zien dat de ruimte niet bewoond werd. Er hing een boksbal en verder was de ruimte in gebruik als berging en parkeerruimte voor één of meerdere fietsen. Verder had de garage een onafgewerkte betonvloer. De commissie is van oordeel dat het door beklaagde ingeschakelde meetbureau niet zorgvuldig heeft gehandeld bij het vaststellen van de gebruiksoppervlakte wonen in 2022. De garage had moeten worden aangemerkt als overig inpandige ruimte.
Ten overvloede merkt de commissie op dat in januari 2023 een lijst met veel gestelde vragen over de Meetinstructie is opgemaakt waarin een nadere toelichting is gegeven wanneer een omgebouwde garage, die vanuit de woning binnendoor bereikbaar is, tot de gebruiksoppervlakte wonen kan worden gerekend. Eén van de eisen is dat de garage niet meer toegankelijk is voor een auto. Gelet op de aanwezigheid van een garagedeur waardoor een auto naar binnen kan rijden, bestond er voor de taxateur in 2023/2024 geen enkele twijfel om deze ruimte niet als gebruiksoppervlakte wonen aan te merken. Dat de gemeente een andere woonoppervlakte hanteert voor de WOZ-waarde maakt dit niet anders. Bij het vaststellen van de WOZ-waarde wordt er immers geen onderscheid gemaakt tussen gebruiksoppervlakte wonen en gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimtes.
De commissie is van oordeel dat beklaagde ook niet op de juistheid van de meting die in 2022 is verricht mocht afgaan op basis van het energielabel van de woning en het taxatierapport uit 2022, temeer omdat verdachte ter zitting heeft aangegeven dat hij, toen hij de woning in 2022 zelf heeft bekeken, betwijfelde of de garage wel als gebruiksoppervlakte wonen kon worden aangemerkt.
Op een verkopende makelaar rust de verplichting aan potentiële kopers juiste informatie te verstrekken die essentieel is voor het nemen van een weloverwogen aankoopbeslissing. De woonoppervlakte is voor een koper essentiële informatie. Mede op basis daarvan wordt de waarde van de woning bepaald. Beklaagde is als opdrachtgever van het meetbureau verantwoordelijk voor de juistheid van de meting die in 2022 door het meetbureau is verricht.
Ter zitting heeft beklaagde gewezen op het bepaalde in artikel 27 van de koopovereenkomst. Klager zou zich tijdens het verkoopproces door een deskundige hebben laten bijstaan. Afgezien van het feit dat klager werd bijgestaan door een financieel adviseur en niet door een aankoopmakelaar, overweegt de commissie dat in zijn algemeenheid de aanwezigheid van een aankoopmakelaar voor beklaagde geen vrijbrief is om zich te verschuilen achter voormelde bepaling, zeker niet waar het gaat om informatie die voor een koper van essentieel belang is en waarover beklaagde zelf zijn twijfels had.
De commissie is van oordeel dat de beklaagde niet zorgvuldig heeft gehandeld door de oppervlakte van de inpandige garage in 2022 aan te merken als gebruiksoppervlakte wonen waardoor de totale gebruiksoppervlakte wonen ruim 20 m² groter is dan de werkelijke gebruiksoppervlakte wonen. Zij zal de klacht gegrond verklaren.
Sanctie
De commissie is van oordeel dat de klacht van klager gegrond is. De aard en de ernst van de tuchtrechtelijk verwijtbare gedraging van beklaagde rechtvaardigen naar het oordeel van de commissie, onder verwijzing naar artikel 13 lid 2, sub b van haar reglement, het opleggen van een berisping.
Klachtengeld en behandelingskosten
Nu de klacht gegrond wordt verklaard, zal de commissie, onder verwijzing naar artikel 14 van het reglement, beklaagde veroordelen tot vergoeding aan klager van het door hem betaalde klachtengeld, zijnde een bedrag van € 100,–. Bovendien is beklaagde op grond van artikel 15 lid 1 van het reglement een bijdrage in de behandelingskosten van het geschil verschuldigd.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart klager niet-ontvankelijk in zijn klacht voor zover deze ziet op het verhalen van schade;
– verklaart de klacht van klager voor het overige gegrond;
– legt beklaagde de sanctie van een berisping op;
– bepaalt dat beklaagde aan klager dient te betalen het klachtengeld van € 100,- dat hij aan de commissie heeft voldaan voor de behandeling van dit geschil;
– bepaalt dat beklaagde als bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht het door de Stichting Geschillencommissies voor Beroep en Bedrijf voor 2024 vastgesteld bedrag aan de commissie dient te betalen;
– bepaalt dat beklaagde de hiervoor genoemde betalingsverplichtingen dient na te komen binnen veertien dagen na verzending van deze uitspraak.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. P.A.M. Miltenburg, voorzitter, de heer J. Palland, mevrouw mr. L. Schots – Smit, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. W. Hartong van Ark, secretaris, op 15 augustus 2025.