Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (On)Zorgvuldig handelen / Schadevergoeding
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
434853/745846
De uitspraak:
Waar gaat het over?
De klacht tegen een verkoopmakelaar over een foutieve erfpachtclausule in een koopovereenkomst wordt door de Tuchtcommissie ongegrond verklaard. Hoewel de makelaar onzorgvuldig heeft gehandeld door de erfpacht verkeerd te noteren, vindt de commissie dit niet ernstig genoeg voor een tuchtrechtelijk verwijt. De commissie verklaart zich bovendien onbevoegd om te oordelen over de gevraagde schadevergoeding.
Volledige uitspraak:
Onderwerp van de klacht
Klaagster stelt dat beklaagde bij de aankoop van een woning door klaagster een onjuiste erfpachtclausule heeft opgenomen in de koopovereenkomst.
Standpunt van klaagster
Voor het standpunt van klaagster verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Bij de aankoop van haar woning in 2021 heeft beklaagde opgetreden als verkopend makelaar. In 2023 heeft klaagster besloten het huis te verkopen en op de markt te zetten. Twee potentiële kopers zagen af van aankoop van de woning, omdat de banken weigerden een financiering te geven vanwege de erfpacht. Bij analyse van het verkoopcontract ontdekte klaagster dat beklaagde een verkeerde verklaring in het verkoopcontract had opgenomen, waarin stond dat de erfpacht voortdurend is, terwijl sprake is van een tijdelijke erfpacht tot 2032. Klaagster is hierover in gesprek gegaan met beklaagde. Gestelde vragen bleven onbeantwoord. Een notaris met wie klaagster contact heeft opgenomen heeft aangegeven dat de erfpacht wordt geïnterpreteerd als tijdelijk en dat de verklaring in het verkoopcontract niet geldig is. Ook de gemeente heeft bevestigd dat de erfpacht tijdelijk is.
Klaagster stelt schade te hebben geleden omdat twee kopers zijn afgehaakt en omdat zij niet meer in Nederland woont, waardoor de prijs van het huis en de maandelijkse termijnen een enorme uitgave zijn. Klaagster is van mening dat beklaagde haar heeft misleid bij het kopen van een huis, aangezien de erfpachtclausule onjuist is.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Beklaagde erkent dat de doorhaling van de woorden ‘eeuwigdurend’ en ‘tijdelijk’ in de aanmelding en in de koopovereenkomst, waardoor nu staat aangegeven ‘voortdurend’, niet juist is. Tijdens de controle en ondertekening van de akte is dit niet geconstateerd, hetgeen beklaagde betreurt. In de koopovereenkomst zijn echter wel de termijnen opgenomen, inhoudende dat het recht van erfpacht afloopt op
31 januari 2032 en wordt herzien op 1 februari 2032
Ook uit de andere stukken die klaagster heeft ontvangen, te weten de algemene erfpachtvoorwaarden 1927, de kadastrale legger en het eigendomsbewijs/leveringsakte van verkoper, blijkt duidelijk de tijdelijkheid van de erfpacht. In opdracht van koper is een taxatie uitgevoerd door een makelaar, die bovengenoemde stukken ook heeft ontvangen. Op basis van deze taxatie heeft klaagster blijkbaar een financiering verkregen en waren de huidige erfpachtdata blijkbaar geen probleem voor de geldverstrekker.
Klaagster heeft bij de levering bij de notaris samen met een tolk de leveringsakte doorgenomen waarin de tijdelijkheid als genoemd in artikel 11 van deze akte is besproken. Klaagster heeft daarop niet geageerd. Klaagster heeft inmiddels van de gemeente Zaanstad een schriftelijke bevestiging ontvangen dat zij na afloop van het tijdvak de erfpacht zullen gaan voortzetten onder nieuwe voorwaarden Hieruit blijkt een voortdurende erfpachtsituatie.
Het had klaagster duidelijk moeten zijn dat er na 31 januari 2032 iets zou gaan veranderen Klaagster heeft hier in het hele kooptraject op geen enkel moment iets over gevraagd ter verduidelijking. Dat gemeente Zaanstad het discutabele standpunt innam nog geen financiële indicaties te willen afgeven voor na 2032 is gemeente Zaanstad aan te rekenen en niet beklaagde. Evenmin is het beklaagde aan te rekenen dat financiers thans geen financiering willen verstrekken voor de woning. Als het woord “tijdelijk” in de koopovereenkomst met klaagster wel was opgenomen in plaats van de het woord “voortdurend”, zou het verkooptraject van klaagster met dezelfde aangehouden vraagprijzen niet anders zijn geweest.
Beoordeling van de klacht
De commissie heeft het volgende overwogen.
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van beklaagden ten tijde van de periode van de aansluiting (op welke wijze dan ook) bij één van de aangesloten organisaties, dat mogelijk in strijd is met:
• het bepaalde in de statuten van de aangesloten organisaties, reglementen, besluiten van zijn organisatie of relevante wet- en regelgeving en/of
• het vertrouwen in de stand van de sector, waarin beklaagde actief is of was, kan ondermijnen en/of
• in strijd is met de eer van die stand, respectievelijk de erecode dan wel gedragscode van zijn organisatie en/of
• in strijd is met bepalingen in de faciliteitenovereenkomst, voor zover van toepassing.
De commissie kan indien zij komt tot een gegrondverklaring van de klacht een sanctie opleggen, zoals genoemd in artikel 13 lid 2 van het reglement. Op grond van het reglement is het niet mogelijk in deze procedure uitspraak te doen over de door klaagster verzochte schadevergoeding. De commissie zal zich ten aanzien van het verzoek om schadevergoeding van klaagster dan ook niet bevoegd verklaren.
De commissie dient de vraag te beantwoorden of beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld jegens klaagster in het proces rondom de aankoop van de woning van klaagster, waarbij beklaagde als verkopend makelaar heeft opgetreden. De maatstaf die in de rechtspraak wordt aangehouden voor de beoordeling van deze vraag is of de beroepsbeoefenaar heeft gehandeld met de zorgvuldigheid die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsbeoefenaar mag worden verwacht.
Vaststaat dat in artikel 1.3 van de koopovereenkomst, die is getekend op 23 december 2020, is aangegeven dat het recht van erfpacht voortdurend is, terwijl sprake is van een tijdelijk recht van erfpacht. Beklaagde heeft erkend dat hier een fout is gemaakt. Wel stelt beklaagde dat duidelijk blijkt uit het vervolg van dit artikel en de overige stukken en informatie waarover klaagster beschikking had, dat sprake is van een tijdelijk recht van erfpacht. In artikel 1.3 staat aangegeven dat het recht van erfpacht loopt tot en met 31 januari 2032 en voor het eerst kan worden herzien per 1 februari 2032.
Klaagster heeft ter zitting aangegeven gedurende het aankoopproces geadviseerd te zijn door een aankoopmakelaar en dat zij toen geen specifieke vragen heeft gesteld over de erfpacht. Ook is de woning getaxeerd door een door klaagster ingeschakelde makelaar, welke eveneens de beschikking had over de koopovereenkomst en de overige relevante stukken. Hoewel de commissie niet de beschikking heeft over de leveringsakte kan ervan worden uitgegaan dat in de leveringsakte eveneens melding wordt gemaakt van de tijdelijkheid van het recht van erfpacht. Dit is door beklaagde aangegeven en door klaagster niet weersproken.
Gelet op de omschrijving van artikel 1.3 van de koopovereenkomst, waarin staat aangegeven dat sprake is van een recht van erfpacht dat loopt tot en met 31 januari 2032, de overige relevante stukken, het gegeven dat klaagster zelf door een adviseur werd bijgestaan, er sprake is geweest van een derde makelaar die de woning heeft getaxeerd en het opnemen van het tijdelijke recht van erfpacht in de leveringsakte, had het klaagster duidelijk kunnen en moeten zijn bij de aankoop van de woning dat sprake is van een tijdelijk recht van erfpacht.
De commissie is gelet op het bovenstaande van oordeel dat het abusievelijk doorhalen van het woord ‘tijdelijk’ in de koopovereenkomst een onzorgvuldigheid is die beklaagde is aan te rekenen, maar dat dit niet zodanig ernstig is dat beklaagde hiervan een tuchtrechtelijk verwijt valt te maken.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart zich onbevoegd met betrekking tot het verzoek om schadevergoeding;
– verklaart de klacht voor het overige ongegrond.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. J.M. van Hall, voorzitter, de heer J. Verdoold, de heer H.W. Zuur, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. M. Gardenier, secretaris, op 24 januari 2025.