Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Communicatie
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
859497/965792
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Deze zaak gaat over een klacht van een koper tegen een verkoopmakelaar, omdat de woonoppervlakte van de gekochte woning verkeerd was vermeld. De woning werd aangeboden met een oppervlakte van 241 m², maar bij een latere verkoop bleek het echte woonoppervlak slechts 205 m² te zijn. De koper voelde zich misleid en had de woning niet gekocht voor die prijs als hij de juiste informatie had gehad. Hij probeerde meerdere keren contact op te nemen met de makelaar, maar kreeg geen reactie. De makelaar zegt dat hij de informatie uit een meetrapport heeft gehaald en dat hij tijdens de bezichtiging heeft uitgelegd dat een kelderruimte was meegerekend. De commissie vindt dat de makelaar niet duidelijk genoeg heeft gecommuniceerd over de meetfout en dat hij de klacht van de koper niet serieus heeft genomen. Daarom is de klacht gegrond. De makelaar krijgt een berisping en moet het klachtengeld van €99,99 terugbetalen aan de koper. Ook moet hij bijdragen aan de kosten van de behandeling van de klacht. De commissie mag niet oordelen over schadevergoeding, dus dat verzoek is niet behandeld.
De volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
De klager heeft de klacht voorgelegd aan beklaagde.
De klacht betreft de verkeerde vermelding van de woonoppervlakte van de door klager in 2022 aangekochte woning.
Standpunt van de klager
Voor het standpunt van de klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Klager heeft in 2022 samen met zijn partner een woning gekocht, waarvan beklaagde de verkopend makelaar was. Beklaagde heeft de woning te koop aangeboden met een woonoppervlakte van 241 m2. Toen klager de woning in augustus 2024 weer wilde verkopen, bleek dat in de stukken die klager in 2022 van beklaagde had ontvangen een onjuiste woonoppervlakte was opgenomen. In plaats van 241 m2 bleek het feitelijk woonoppervlak 205 m2. Door de onjuiste voorstelling van zaken is klager op het verkeerde been gezet en heeft hij een overeenkomst gesloten die hij niet gesloten zou hebben als hem voorafgaand aan de aankoop van de woning de juiste woonoppervlakte was meegedeeld, dan wel niet had gesloten voor de indertijd overeengekomen prijs.
Klager heeft met hulp van zijn aankopend makelaar beklaagde op de hoogte gesteld van het foutief vermelde woonoppervlak en beklaagde hierop aangesproken. Klager heeft eind september 2024 beklaagde aansprakelijk gesteld en hem een schikkingsvoorstel gedaan. Verder heeft klager meermaals getracht met beklaagde in contact te komen, heeft hem nogmaals medio november 2024 een aangetekend schrijven gestuurd, helaas dit alles zonder resultaat. Beklaagde heeft niet gereageerd op de brieven en contactpogingen van klager. Klager was graag met beklaagde tot een vergelijk gekomen, echter vanwege het uitblijven van enige reactie heeft klager zich genoodzaakt gevoeld zich tot de commissie te wenden.
Beklaagde heeft op grond van het voorgaande in strijd met de regels 2, 3 en 9 van de NVM erecode gehandeld. Beklaagde heeft niet eerlijk en niet transparant gehandeld naar klager toe. Beklaagde heeft bovendien niet gereageerd op de door klager geuite klachten en heeft daarmee de klachten van klager niet serieus genomen.
Ter zitting heeft klager in reactie op het verweerschrift van beklaagde stellig ontkent dat klager tijdens de bezichtigingen, dan wel op enig ander moment, door de beklaagde erop is gewezen dat de archiefruimte meegenomen is in het aantal m2 woonoppervlak. Beklaagde is in augustus 2024 juist door klager en zijn aankopend makelaar op de meetfout gewezen, waarop beklaagde op 30 augustus 2024 als volgt naar zijn makelaar heeft gereageerd:
‘Hallo…,
Bijgaand het rapport waarover ik sprak. Het lijkt erop dat de onder verdieping voor een deel is meegenomen.
Met vriendelijke groet,’
De archiefruimte/kelderruimte waarover het hier gaat betreft een ruimte die enkel bukkend is te bereiken via een luik in de vloer met een trap naar de kelder. Klager had zelf niet kunnen bedenken dat deze ruimte onderdeel zou kunnen vormen van het woonoppervlak. Ook in de verkoopbrochure wordt enkel over de begane grond, de eerste en de tweede etage gesproken, nergens wordt de kelderruimte benoemd.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Beklaagde stelt dat hij de woning heeft aangeboden als een woning met een woonoppervlakte van 241 m2, conform het meetrapport van d.d. datum 19 mei 2022.
Bij de verkoop van de woning in 2022 is vanaf het eerste bezoek met kandidaten aan het huis duidelijk gemaakt dat het inmeetbureau de onder het pand gelegen ruimte (die door de verkopers gebruik werd als archiefruimte voor de tekeningen van hun architecten bureau) meegenomen heeft in de m2. Ook aan klager en zijn aankopend makelaar is tijdens de bezichtiging van de woning toegelicht dat de onder het pand gelegen ruimte is meegenomen in het aantal m2. Daarnaast ontvingen zij het volledige dossier, inclusief het inmeetrapport. Ook bij de door alle partijen getekende koopovereenkomst zijn alle stukken meegeleverd en vermeld in het koopcontract onder artikel 19. Klager is dan ook niet onjuist en onzorgvuldig geïnformeerd. Sterker nog, klager en zijn aankoopmakelaar zijn nadrukkelijk gewezen op hoe een en ander in elkaar zat.
Beklaagde ontkent in zijn verweerschrift de ontvangst van de aangetekende brieven van klager. Wel heeft hij een e-mail ontvangen waarin door klager verzocht wordt om schadevergoeding te betalen. Beklaagde heeft ter zitting desgevraagd toegelicht dit bericht te hebben gelezen en vervolgens te hebben doorgestuurd naar de beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar. Beklaagde heeft vervolgens niet gereageerd naar klager toe, ook niet door verzending van een ontvangstbevestiging.
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.
Beklaagde is lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM). Als zodanig is op beklaagde (onder meer) de Erecode NVM van toepassing en is zij onderworpen aan tuchtrecht(spraak).
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van een vastgoedprofessional dat mogelijk in strijd is met de regels van de organisatie waarbij de vastgoedprofessional is of was aangesloten, in dit geval de regels van de NVM. Het tuchtrecht heeft tot doel, kort gezegd, in het algemeen belang een goede wijze van beroepsuitoefening te bevorderen. Ter beoordeling staat of een beroepsbeoefenaar ‒ in dit geval beklaagde ‒ in overeenstemming heeft gehandeld met de voor de desbetreffende beroepsgroep geldende normen en gedragsregels. Indien de beroepsbeoefenaar niet in overeenstemming met de NVM-gedragsregels heeft gehandeld, kan de commissie in haar uitspraak tot een gegrondverklaring van de klacht komen en een sanctie opleggen, zoals genoemd in artikel 13 lid 2 van het reglement.
Op grond van haar reglement is de commissie niet bevoegd in deze procedure uitspraak te doen over een vordering tot schadevergoeding. Zij beoordeelt uitsluitend de tuchtrechtelijke verwijten die aan de beklaagde zijn gemaakt.
Met betrekking tot de klacht van klager overweegt de commissie naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde het volgende.
De commissie dient de vraag te beantwoorden of beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld jegens klager in het proces rond de aankoop van de woning door klager, waarbij beklaagde als verkopend makelaar heeft opgetreden. De maatstaf die in de rechtspraak wordt aangehouden voor de beoordeling van deze vraag is of de beroepsbeoefenaar heeft gehandeld met de zorgvuldigheid die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsbeoefenaar mag worden verwacht.
De klacht zoals voorgelegd aan de commissie is tweeledig. Beklaagde heeft in 2022 een woning aan klager verkocht met een opgegeven woonoppervlakte die achteraf kleiner blijkt te zijn dan is overeengekomen. Daarnaast bestaat de klacht uit het niet reageren op correspondentie van klager en het daarmee niet serieus nemen van zijn klacht. Niet in geschil is dat beklaagde de woning in 2022 te koop heeft aangeboden als een woning met een woonoppervlakte van 241 m2. Beklaagde heeft naar voren gebracht dat het aantal m2 van de archiefruimte als woonruimte is meegenomen in het meetrapport en dat klager daar uitdrukkelijk op is gewezen tijdens de bezichtigingen. Bovendien had klager, dan wel zijn aankopend makelaar, dat ook zelf uit de stukken bij het koopcontract moeten kunnen opmaken. De commissie is gelet op de overgelegde stukken en het verhandelde ter zitting van oordeel dat beklaagde niet aannemelijk heeft weten te maken dat hij klager bij de verkoop er expliciet op heeft gewezen dat de archiefruimte onderdeel van de woonoppervlakte/gebruiksoppervlakte vormde. Klager ontkent ten stelligste dat een dergelijke mededeling door beklaagde is gedaan en wordt daarin gesteund door zijn eigen makelaar. Deze makelaar heeft bij het voor klager verkoop gereed maken van de woning in 2024 ontdekt dat het feitelijk woonoppervlak niet overeenstemde met de documenten, die in 2022 onderdeel vormden van de koopovereenkomst. Blijkens het mailcontact tussen de makelaar van klager en beklaagde van 30 augustus 2024 over het afwijkende aantal m2, reageert beklaagde enkel met de constatering dat het erop lijkt dat de onder verdieping voor een deel is meegenomen. Een dergelijke uitlating ondersteunt het verweer van beklaagde niet. Het standpunt van klager dat hij op geen enkele wijze door beklaagde verwittigd is van de foutieve gebruiksoppervlaktevermelding oordeelt de commissie hier dan ook aannemelijk. Daarbij constateert de commissie dat het meetrapport van 19 mei 2022 een meetfout bevat. De OI (overige inpandige ruimte) van 36,60 meter bruto vloeroppervlak is abusievelijk in de kolom GO (gebruiksoppervlak wonen) ‘kelder’ vermeld en om die reden verkeerd opgeteld, oftewel abusievelijk meegeteld als gebruiksoppervlak wonen in plaats van meegeteld in de kolom overige inpandige ruimte. De conclusie luidt dan ook dat aan klager in 2022 een woning is verkocht met een opgegeven woonoppervlakte die achteraf kleiner blijkt te zijn dan is overeengekomen. Nu beklaagde niet aannemelijk heeft kunnen maken dat hij klager vóór de verkoop hier uitdrukkelijk op heeft gewezen, is dit klachtonderdeel gegrond en levert strijd op met regel 3 van de NVM erecode 2024.
Voor wat betreft het tweede klachtonderdeel, de klachtafhandeling door beklaagde, kan de commissie kort zijn. Op grond van de stukken en hetgeen ter zitting is besproken, is niet gebleken dat beklaagde op berichten van klager heeft gereageerd; beklaagde ontkent dat ook niet. Ook het verzoek van klager om tot een vergelijk te komen, heeft beklaagde rechtstreeks doorgestuurd naar zijn beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar zonder klager daarvan op de hoogte te stellen. De klacht van klager is daarmee niet serieus genomen, wat strijd met regel 9 van de NVM erecode 2024 oplevert.
Op grond van het voorgaande oordeelt de commissie de klacht gegrond. Voor het schenden van de gedragsregels zal de commissie – onder verwijzing naar artikel 13 lid 2, sub a, van het reglement – beklaagde een berisping opleggen als sanctie.
De commissie is met verwijzing naar artikel 14 van het reglement van oordeel dat het door klager betaalde klachtengeld voor rekening van beklaagde dient te komen, nu de klacht van de klager gegrond wordt verklaard.
De commissie bepaalt op grond van artikel 15 van het reglement dat beklaagde een door de stichting vastgesteld bedrag aan behandelingskosten verschuldigd is aan de commissie.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie
– verklaart de klacht gegrond;
– legt aan beklaagde de maatregel van berisping op;
– bepaalt dat beklaagde het klachtengeld van € 99,99 aan klager dient te vergoeden;
– bepaalt dat beklaagde ingevolge artikel 15 van het Reglement Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals de behandelingskosten dient te betalen.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. E.A. Messer, voorzitter, de heer drs. M.J. Faasse, mevrouw mr. M.T. Buiting, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. J.M. Bouter – Bijsterveld, secretaris, op 6 juni 2025.