Fout makelaar bij opmeten oppervlakte woning. Niet vast staat dat de makelaar heeft geadviseerd om de koper daarom tegemoet te komen.

  • Home >>
  • Makelaardij >>
De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Makelaardij    Categorie: Informatie    Jaartal: 2014
Soort uitspraak: -   Uitkomst: -   Referentiecode: 82888

De uitspraak:

Onderwerp van het geschil

Het geschil betreft de uitvoering van een opdracht tot bemiddeling bij verkoop.

De consument heeft een bedrag van € 4.287,94 niet betaald en bij de commissie gedeponeerd.

De consument heeft in november 2013 de klacht voorgelegd aan de ondernemer.

Standpunt van de consument

Het standpunt van de consument luidt in hoofdzaak als volgt.

Ik heb in oktober 2011 mijn woning bij de ondernemer in verkoop gegeven. Aanvankelijk gingen wij uit van € 415.000,– maar al snel werd dat € 399.000,–. Ik moest dan al verlies nemen.

Uiteindelijk heb ik in 2013 de woning verkocht voor € 365.000,–, dus met fors verlies. Maar daar is het niet bij gebleven.

Een half jaar nadat de woning te koop kwam te staan bleek mij dat een andere identieke woning te koop stond waarbij een 10 m² kleinere oppervlakte stond vermeld. Ik heb toen de ondernemer gemaild om te vragen of dat in orde was. Een duidelijk antwoord kreeg ik niet maar de advertentie is niet aangepast.

De navolgende passage is letterlijk overgenomen uit het emailbericht van de consument aan de ondernemer van 13 december 2013.

“De gesprekken van 20 november.
Het initiatief voor vermindering van de koopsom van EURO 3.500 kwam van T. [medewerker ondernemer; commissie]. (…) T. heeft niet aangegeven dat de vergoeding op generlei wijze nodig was of dat ik juridisch tot niets gehouden was. In tegendeel, T. had me hierover moeten informeren, en moeten adviseren de koopprijs niet te verlagen. Als ik geweten had dat mijn juridische positie anders was had ik deze keuze nooit gemaakt.
T. heeft in het eerste gesprek die dag aangegeven dat er een probleem was, en mijn keuzes zijn gemaakt vanuit de door hem geschetste indruk dat de koop kon afketsen vanwege het substantiële m² verschil. Vanwege dit risico heeft T. heeft meteen na ons eerste telefoongesprek, het telefoongesprek met de kopers gevoerd en per mail de notaris geïnformeerd over de verlaging van de koopprijs ter finale kwijting. Vervolgens heeft hij mij in een tweede telefoongesprek die dag gerust gesteld, de mail was er uit, de kopers akkoord en de notaris geïnformeerd, er kon dus niets meer gebeuren. Tussen ons eerste telefoongesprek en het tweede telefoongesprek (binnen welk tijdsbestek dus ook de kopers en de mail naar de notaris zijn verstuurd) zat nog geen drie kwartier. Deze snelle actie was nodig omdat de koop op losse schroeven stond. Uiteindelijk kwam ik er volgens T. nog goed van af. Het verschil in m² was immers zo een 10 % en door maar 1 % te vergoeden was de koop veilig gesteld”.

Als de ondernemer nu stelt dat ik dit geheel op eigen initiatief zou hebben gedaan bestrijd ik dat ten stelligste! Ik had al fors verlies geleden op die woning en ik had geen enkele reden om zomaar € 3.500,– toe te geven. Bovendien heb ik later van de ondernemer begrepen – en begreep ik ook uit hetgeen ter zitting van uw commissie is besproken – dat, omdat de koper maar een financiering van ruim € 200.000,– nodig had, er helemaal geen reëel gevaar bestond dat de koop in gevaar zou komen, maar toen, op 20 november 2013, vertelde hij dat helemaal niet.
Overigens: al had ik dit aanbod op eigen initiatief gedaan, dan nog had de ondernemer mij ervoor moeten waarschuwen dat de koper daarop helemaal geen recht had.
In de maanden daarna is de ondernemer blijven draaien en ontkennen dat er met de opmeting iets fout was gegaan en zei hij telkens dat de woning toch voor een goede prijs was verkocht; pas toen hij er niet onder uit kwam gaf hij toe dat er meetfouten waren gemaakt.
Ik heb door de handelwijze van de ondernemer € 3.500,– schade geleden. Op enig moment heb ik nog voorgesteld de schade te delen, maar daar wilde de ondernemer niet aan. Later kwam hij zelf alsnog met dat voorstel, maar toen hoefde het van mij niet meer. Later begreep ik dat de ondernemer in verband met een dreigende tuchtrechtelijke klacht zelf € 1.500,– aan de koper heeft betaald. Ik vind het vreemd dat dit geheel buiten ons om is gegaan. Uit de gang van zaken ter zitting begrijp ik dat die kwestie mij niet raakt, maar dat die door de ondernemer gemaakte kosten dan ook niet aan mij als verweer kunnen worden tegengeworpen.
Mocht overigens de schadevergoeding niet worden toegewezen, dan ben ik in elk geval van mening dat de courtage berekend dient te worden op basis van de uiteindelijke verkoopprijs.

De consument verlangt € 3.500,– schadevergoeding.

Standpunt van de ondernemer

Het standpunt van de ondernemer luidt in hoofdzaak als volgt.

Het is niet juist dat wij aan de consument hebben geadviseerd een korting van € 3.500,– toe te staan. Dat heeft de consument geheel op eigen initiatief gedaan. Zij was daartoe helemaal niet verplicht.

De navolgende passage is letterlijk overgenomen uit een emailbericht van de ondernemer van 12 december 2013.

“T. heeft mij aangegeven dat hij met jou gesproken heeft op 20 november en dat hierbij het volgende is besproken: de kopers hadden gevraagd om een vergoeding van € 3.500,–, dat hij heeft aangegeven dat wij zelf € 1.500,– gingen vergoeden en hij niet verder wilde gaan, dat de kopers de koopsom verder in stand wilde houden omdat anders de aanvraag van de hypotheek deels opnieuw moest en bovendien de verhouding eigen en vreemd vermogen zouden wijzigen wat weer invloed had op de rente, dat juridisch gezien jullie zeker tot niets zijn gehouden en dat hij niet het idee heeft dat dit verder gevolgen kon hebben.”

Beoordeling van het geschil

De commissie heeft het volgende overwogen. Daarbij merkt de commissie op, dat zij er niet aan ontkomt uitspraken te doen welke de positie van de koper die géén partij is in deze procedure betreffen; het in dit advies overwogene raakt die positie op geen enkele wijze en geldt niet in de verhouding tussen de consument als verkoper en de kopers.

De ondernemer heeft – ten langen leste – toegegeven dat er van zijn zijde een fout is gemaakt bij het opmeten. De ondernemer heeft gesteld dat de koper zijn onderzoeksplicht heeft verzaakt, doch in zijn algemeenheid gaat een beroep op het verzaken door de koper van diens onderzoeksplicht niet op indien de verkoper in zijn mededelingsplicht tekort is geschoten.

Dat gezegd zijnde: anders dan bij bedrijfsruimte, waarbij de vloeroppervlakte vaak van cruciaal belang is voor de koper en dus een grote invloed heeft op de verkoopprijs, geldt voor de verkoop van woonruimte dat de oppervlakte slechts één van de facetten is, en vaak niet eens de belangrijkste. Veelal vormt de vermelding van de vloeroppervlakte in de brochure of advertentie niet meer dan een eerste selectiecriterium mede op basis waarvan de beslissing om een woning te gaan bezichtigen wordt genomen. Vervolgens wordt de woning bezichtigd, en in de praktijk van alledag verdwijnt de vloeroppervlakte dan als regel geheel naar de achtergrond en gaat de aandacht uit naar de ligging, de staat van de woning, de uitvoering, het aantal kamers, en allerhande andere zaken. Daarop zijn uitzonderingen mogelijk maar nergens is uit gebleken dat die zich in dit geval voor deden. Indien in zulk een situatie de koper op enig moment de koopovereenkomst zou trachten te vernietigen of te ontbinden met een beroep op dwaling of wanprestatie loopt hij de kans tegengeworpen te krijgen dat hij heeft gezien wat hij heeft gekocht en dat hij heeft gekocht wat hij heeft gezien.

Tegen die achtergrond is zeer onzeker of de koper met enig succes een beroep op vernietiging of ontbinding had kunnen doen.
De bedenktijd was reeds voorbij. Wel liep nog de termijn voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud, maar de koper hoefde slechts omstreeks 50% van de koopprijs k.k. te financieren. Dat betekent dat het onderpand, ook indien dit enkele duizenden euro’s minder waard geweest zou zijn, nog altijd zoveel overwaarde had ten opzichte van de leensom, dat zeer onzeker is dat een beroep op het financieringsvoorbehoud enige reële kans van slagen zou hebben gehad.
Tegen die achtergrond was er geen enkele juridische of feitelijke noodzaak om de kopers tegemoet te komen.

Dat is ook het standpunt dat – terecht – door de ondernemer wordt verdedigd.

De consument stelt echter, en zijn klacht is dan ook daarop, althans mede daarop, gericht, dat de ondernemer haar verkeerd heeft geadviseerd door haar voor te houden dat zij juist wel de kopers tegemoet diende te komen. Het is enkel daarom dat zij dat als verkoper heeft gedaan. Er was voor haar naar zij stelde geen enkele reden om dat eigener beweging te doen, zeker niet nu zij al fors verlies op die woning had geleden.

De standpunten van partijen staan op dit punt lijnrecht tegenover elkaar. Er zijn geen objectieve aanwijzingen voorhanden welke de ene lezing bij voorbaat geloofwaardiger maken dan de andere.
Het verwijt van de consument aan het adres van de ondernemer houdt in feite in dat de ondernemer – die tekort was geschoten in zijn verplichtingen door verkeerde opmetingen te doen – ook nog eens tekort is geschoten is zijn verplichtingen jegens de consument door deze onjuist voor te lichten omtrent de door de consument te volgen handelwijze toen het verschil in oppervlakte bekend werd.
Het is met name die laatste gestelde tekortkoming die nu aan de orde is. In het hiervoor weergegevene ligt besloten dat de ondernemer die tekortkoming gemotiveerd betwist. Het is echter, bij verschil van mening, de consument die als “eiser” zijn standpunt op dit punt dient aan te tonen. Nu beide standpunten tegenover elkaar staan en er geen ander bewijs voorhanden is, kan niet worden gezegd dat bewezen is dat de ondernemer de consument op dit punt verkeerd heeft voorgelicht.

Nu op dat onderdeel geen tekortkoming is bewezen, dient de vordering tot vergoeding van € 3.500,– te worden afgewezen.

Subsidiair heeft de consument gevorderd dat de courtage wordt berekend op basis van de uiteindelijke netto koopsom van de verkochte woning. De commissie acht die vordering toewijsbaar. Immers, in elk geval is aan de zijde van de ondernemer sprake geweest van een tekortkoming op het onderdeel van de oppervlakte van de woning. De consument heeft daar in elk geval hinder van ondervonden. Een redelijke uitleg van de overeenkomst brengt met zich dat de ondernemer aanspraak kan maken op vergoeding van courtage, berekend over de overeengekomen koopsom, verminderd met de korting van € 3.500,–. Materialiter was de koopprijs ook verlaagd; het is louter om praktische redenen geweest dat door de kopers voor een andere wijze van afwikkeling is gekozen.

Uit de courtagenota blijkt dat aan courtage in rekening is gebracht 1,25% over € 365.000,–, dus € 4.562,50, plus € 342,– voor open dagen en tophuisvermeldingen, samen € 4.904,50 excl. btw of € 5.934,45 incl. btw. Uit de emailberichten van de consument van 15 en 30 december 2013 volgt dat € 1.646,51 is betaald, zodat resteert € 4.287,94, wat overeenkomt met het gedeponeerde bedrag.
Op het verschuldigde bedrag dient 1,25% van € 3.500,– te vermeerderen met btw, dus € 52,94 in mindering te worden gebracht.
Op grond van het voorgaande is de commissie van oordeel dat de klacht ten dele gegrond is.
Nu de klacht echter slechts voor een zeer gering deel gegrond is zal slechts omstreeks een derde deel van het klachtgeld, afgerond € 25,–, moeten worden vergoed.

Beslissing

De commissie bepaalt dat de consument aan courtage € 52,94 minder verschuldigd is.

De commissie wijst het meer of anders verlangde af.

Met in achtneming van het bovenstaande wordt het depotbedrag als volgt verrekend.

Van het depotbedrag groot € 4.287,94 wordt € 52,94 terug betaald aan de consument en wordt € 4.235,– uitbetaald aan de ondernemer.

Bovendien dient de ondernemer overeenkomstig het reglement van de commissie een bedrag van € 25,– aan de consument te vergoeden ter zake van het klachtengeld.

Overeenkomstig het reglement van de commissie is de ondernemer aan de commissie als bijdrage in de behandelingskosten van het geschil een bedrag verschuldigd van € 350,–.

Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij, op 27 maart 2014.