Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (On)Zorgvuldig handelen
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
245334/264345
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Een koper klaagt bij de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals over onvolledige en onjuiste informatieverstrekking door een makelaar tijdens een biedingsproces. Hij voelt zich misleid over het aantal biedingen en vindt dat de makelaar onzorgvuldig omgaat met het digitale biedsysteem Move. Ook zou er verwarring zijn ontstaan over informatie over een andere woning. De commissie onderzoekt de communicatie, maar kan niet vaststellen dat de makelaar bewust verkeerde informatie geeft of tuchtrechtelijk verwijtbaar handelt. De klacht wordt ongegrond verklaard.
Volledige uitspraak
Behandeling van de klacht
Bij een daartoe op 7 februari 2024 ontvangen vragenformulier heeft de klager zich met een klacht gewend tot de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals (verder te noemen: de commissie). Het makelaarskantoor en de makelaar hebben hierop verweer gevoerd.
De commissie heeft kennisgenomen van de overgelegde stukken.
De klacht is ter zitting behandeld op 8 november 2024 te Den Haag.
Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen ter zitting te verschijnen. De klager is ter zitting verschenen en heeft zijn standpunt toegelicht. Het makelaarskantoor werd ter zitting vertegenwoordigd door de heer [naam]. De makelaar is digitaal ter zitting verschenen.
Onderwerp van de klacht
De klacht betreft incomplete en onjuiste informatieverstrekking aan de klager door de makelaar van het makelaarskantoor.
Standpunt van de klager
Voor het standpunt van de klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken en hetgeen op zitting naar voren is gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De klager stelt dat de makelaar van het makelaarskantoor de klager incompleet en onjuist heeft geïnformeerd. Ook stelt de klager dat de makelaar inadequaat gebruik heeft gemaakt van het Move account. De makelaar heeft niet geheel onbewust als zodanig gehandeld; bedoeld is om een beeld van de werkelijkheid te creëren in plaats van een objectieve weergave te geven van de feiten. De makelaar heeft tuchtrechtelijk verwijtbaar gehandeld.
De klager voert aan dat hij samen met zijn partner op 2 augustus 2023 de woning aan de [straat] te [stad] heeft bezichtigd, waarna hij op 3 augustus 2023 een eerste bod op deze woning heeft geplaatst via het Move-account.
Op 18 september 2023 volgde een tweede bezichtiging. De makelaar deelde mee dat er meerdere gegadigden waren die een bod wilden uitbrengen. De makelaar heeft klager toen rondgeleid en verteld dat er meerdere gegadigden waren die een bod wilden uitbrengen. Het voorstel was dat alle gegadigden via mail een uitnodiging zouden ontvangen om voor 25 september om 11.00 via Move een eindvoorstel te doen. Deze uitnodiging heeft klager later in de middag op 18 september ontvangen. Hierop heeft klager via mail op 18 september nog een vraag gesteld over hoeveel gegadigden nog een bod zouden gaan doen.
Op 19 september heeft de makelaar geantwoord dat hij geen mededelingen mag doen over biedingen/prijzen van andere partijen, maar dat er een andere bieding binnen was die hoger was dan die van klager.
Op 25 september 2023 heeft de klager een tweede bod gedaan, waarna de klager is gebeld dat het bod werd geaccepteerd. De klager vroeg vervolgens hoeveel biedingen er waren gedaan door andere gegadigden in de afgelopen week en de makelaar antwoordde dat er twee biedingen waren gedaan.
In het Move-account stonden twee andere biedingen, die waren de klager echter al bekend aangezien die ruim vóór 18 september 2023 waren gedaan. Eén daarvan betrof het bod van 3 augustus 2023 van de klager zelf. De makelaar had moeten weten – ook als hij de vraag niet goed verstaan zou hebben – naar welke informatie de klager op zoek was. De klager wilde nieuwe informatie hebben, niet informatie die hij reeds had.
De klager hoorde dat er andere biedingen per e-mailbericht en telefonisch waren gedaan, maar dat die niet waren ingevoerd in Move. Deze biedingen dienen altijd ingevoerd te worden in Move. De makelaar heeft niet transparant gehandeld en niet in de geest van de verbetermaatregelen die in de branche zijn doorgevoerd.
De klager ontving van de makelaar bovendien informatie over een andere woning die niet correct was.
De klager verzoekt de commissie te bepalen dat de makelaar op eigen kosten een cursus volgt en dat de courtage die werd verkregen met de verkoop van de woning aan de [straat] te [stad] wordt gedoneerd aan een goed doel.
Standpunt van het makelaarskantoor
Voor het standpunt van het makelaarskantoor verwijst de commissie naar de overgelegde stukken en hetgeen op zitting naar voren is gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Het makelaarskantoor voert aan dat in het biedlogboek drie biedingen staan: allereerst een bod op 3 augustus 2023 van de klager, vervolgens op 24 augustus 2023 een bod van een ander en op 25 september 2023 een bod van de klager. In het dossier is niets terug te vinden van eventuele andere gegadigden die bijvoorbeeld telefonisch of per e-mailbericht een bod hebben gedaan en die conform de werkwijze van het makelaarskantoor hebben verzocht een dergelijk bod in Move te zetten.
De makelaar van het makelaarskantoor heeft in diens e-mailbericht van 19 september 2023 in ieder geval in de basis correct geantwoord op vragen van de klager omtrent aantallen gegadigden en biedingen die zij uitgebracht hebben door te schrijven dat hij geen uitspraak mag doen over biedingen/prijzen van andere partijen.
Het makelaarskantoor voert met betrekking tot de incorrecte informatie die verstrekt is over een andere woning aan dat de makelaar van het kantoor vermoedelijk twee woningen met elkaar heeft verward. De klager dient los van die verwarring informatie over een woning te onderzoeken indien dit voor een eventueel bod relevant was geweest.
Het makelaarskantoor stelt dat geen onjuiste of incomplete informatie is verstrekt en dat de makelaar niet in strijd met de ere- of gedragscode heeft gehandeld. Het makelaarskantoor verzoekt de klacht ongegrond te verklaren.
Standpunt van de makelaar
Voor het standpunt van de makelaar verwijst de commissie naar de overgelegde stukken en hetgeen op zitting naar voren is gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De makelaar verwijst naar het standpunt van het makelaarskantoor en stelt dat hem geen verwijt kan worden gemaakt. De klager heeft – zoals zichtbaar in Move – een bod gedaan met het doel de woning te kopen en verder ook gehandeld met dat doel. De klager heeft zelf een afspraak gemaakt met de verkopende partij met het oog op het installeren van zonnepanelen.
Beoordeling van de klacht
De commissie heeft ingevolge haar reglement tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van beklaagden ten tijde van de periode van de aansluiting bij één van de aangesloten organisaties, dat mogelijk in strijd is met:
· het bepaalde in de statuten van de aangesloten organisaties, reglementen, besluiten van zijn organisatie of relevante wet- en regelgeving en/of
· het vertrouwen in de stand van de sector, waarin beklaagde actief is of was, kan ondermijnen en/of
· de eer van die stand, respectievelijk de erecode dan wel gedragscode van zijn organisatie en/of
· bepalingen in de faciliteitenovereenkomst, voor zover van toepassing.
De commissie doet dat door een uitspraak over de klacht te doen.
Met betrekking tot de klacht van de klager overweegt de commissie naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde het volgende.
Naar aanleiding van de vraag van klager van 18 september 2023 schrijft de makelaar in een e-mailbericht van 19 september 2023 het navolgende:
“Goedemiddag familie [naam],
(…)
Helaas mag ik mij niet uiten over de biedingen/prijzen van andere partijen.
Op dit moment is er wel een hogere bieding binnen dan uw eerste voorstel.
(…)”
Uit het overgelegde biedlogboek blijkt niet dat die informatie juist is geweest, omdat het bod van een derde pas op 24 augustus 2023 als zodanig in het biedlogboek is vermeld. Dat sluit echter niet uit dat zich op 19 september al een serieuze tweede gegadigde had gemeld. In elk geval blijkt uit het biedlogboek dat op 24 september een bod is gedaan dat inderdaad het eerder bod van klager overtrof. Voorts is juist dat een makelaar tegenover geïnteresseerde kopers gedurende het biedproces geen mededelingen mag doen over de biedingen van andere partijen.
De commissie stelt vast dat de klacht zich verder in essentie toespitst op informatie die de makelaar op 25 september 2023 telefonisch met de klager heeft gedeeld. De klager had die dag een tweede bod op de woning uitgebracht.
De commissie kan niet vaststellen hoe het telefonische gesprek op 25 september 2023 precies is verlopen. Daar zijn immers geen bewijsstukken van. Dat de makelaar onjuiste informatie heeft verstrekt is niet komen vast te staan. De informatie waarvan vaststaat dat zij is verstrekt (namelijk: dat er vóór 25 september twee biedingen waren gedaan) is in elk geval niet onjuist. Bij het ontbreken van een inzicht in het exacte verloop van het telefoongesprek kan de commissie niet vaststellen dat de makelaar bewust onjuiste informatie zou hebben verstrekt. Niet valt uit te sluiten dat in de onderlinge communicatie niet duidelijk is geweest op welke informatie klager uit was. De commissie kan niet vaststellen dat de makelaar op grond van de vraagstelling van klager niet anders heeft kunnen begrijpen en moeten begrijpen dan dat klager slechts beoogde te vragen of er na 24 augustus nog meerdere biedingen waren gedaan.
Overigens stelt de commissie vast dat volgens de door klager geschetste tijdlijn de vraag op 25 september is gesteld nadat klager zijn hogere bod al had gedaan. Het is dan de vraag in hoeverre de verlangde informatie nog relevant is geweest voor de omvang van zijn bod, dat uiteindelijk ook is geaccepteerd.
De commissie is verder van oordeel dat niet is gebleken dat er andere biedingen – dan de biedingen die hiervoor zijn benoemd – zijn gedaan die opgenomen hadden moeten worden in Move, nu uit de overgelegde stukken niet blijkt dat dergelijke biedingen zijn gedaan.
De commissie is tot slot van oordeel dat de incorrecte informatie die verstrekt is aangaande een andere woning slordig is, maar op zichzelf geen tuchtrechtelijk verwijt oplevert.
De commissie is van oordeel dat de makelaar en het makelaarskantoor geen verwijt kan worden gemaakt en verklaart de klacht dus ongegrond.
Beslissing
De commissie verklaart de klacht ongegrond en wijst het verzochte af.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. R.J.M. Cremers, voorzitter, de heer drs. M.J. Faasse en de heer mr. P.C. de Klerk, leden in aanwezigheid van de heer mr. N. van Gelder, (plaatsvervangend) secretaris op 8 november 2024.