Geen misleiding bij verkoop hotel

Commissie: CommissieTuchtcommissie Vastgoedprofessionals    Categorie: (On)zorgvuldigheid    Jaartal: 2024
Soort uitspraak: Uitspraak   Uitkomst: Ongegrond   Referentiecode: 265797/519432

De uitspraak:

Waar gaat het over?

De klager verwijt de makelaar onzorgvuldig handelen bij de verkoop van een hotel in Valkenburg. Klager stelt dat hij misleid is, omdat de makelaar onderhandelingen met hem aanging terwijl een andere partij exclusiviteit had bedongen. Bovendien zou de makelaar een onjuiste voorstelling van zaken hebben gegeven en klager tegen een andere partij hebben uitgespeeld.
De makelaar betwist de klacht en stelt dat klager vooraf is geïnformeerd over de lopende onderhandelingen met een andere partij. Het gesprek van 18 april 2023 was slechts oriënterend en er was geen bindende mondelinge overeenkomst. De makelaar heeft transparant gehandeld en de exclusiviteit betekende enkel dat het object niet verkocht kon worden zolang onderhandelingen met de andere partij liepen, niet dat gesprekken met andere geïnteresseerden verboden waren. De commissie concludeert dat de makelaar klager voldoende heeft geïnformeerd over de situatie en dat geen sprake is van misleiding. Het stond de makelaar vrij om oriënterende gesprekken met klager te voeren, ondanks de lopende onderhandelingen met een andere partij. Er is geen bewijs dat de makelaar een onjuiste verklaring heeft afgelegd of tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld. De klacht wordt ongegrond verklaard.

Volledige uitspraak:

Standpunt van de klager

Voor het standpunt van de klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

Dc klacht heeft betrekking op de gang van raken rond de verkoop van een hotel in Valkenburg, waarbij de beklaagde als verkoopmakelaar was betrokken. De wijze waarop de beklaagde met klager als geïnteresseerde koper is omgegaan is verre van zorgvuldig te noemen. Dit terwijl de klager juist heel open was over zijn intenties en voorwaarden. De beklaagde is met de klager onderhandelingen aangegaan, terwijl naar inmiddels is gebleken het de beklaagde helemaal niet vrijstond, omdat een andere partij bij haar aanbod exclusiviteit had bedongen, welke door acceptatie van dat aanbod zo was overeengekomen. Ook volgens de NVM voorwaarden, meer specifiek artikel 1 en 4, is dat niet toegestaan, nog daargelaten dat dit niet past hij een zorgvuldige vervulling van de verkoopopdracht van de beklaagde. De beklaagde heeft geen enkel oog gehad voor de belangen van de klager in dezen. De klager begrijpt dat de beklaagde handelde in opdracht van de verkopers, maar dat wil niet zeggen dat hij zo onzorgvuldig met de klager mocht omgaan als hij heeft gedaan. Voorafgaand aan de bespreking met beklaagde heeft de klager kenbaar gemaakt niet geïnteresseerd te zijn als er andere gegadigden in het spel waren. De beklaagde heeft verzekerd dat dit niet het geval was. Hij heeft geen juiste voorstelling van zaken gegeven. Tijdens deze bespreking op 18 april 2023 is afgesproken dat mondelinge overeenstemming bindend zou zijn. Ook daarop wordt teruggekomen. Naar is gebleken werd de klager uitgespeeld tegen een andere partij. Dat de beklaagde vervolgens een onjuiste schriftelijke verklaring heeft afgegeven past niet bij een zorgvuldig handelend makelaar.

Standpunt van de beklaagde

Voor het standpunt van de beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

Met de klager zijn gesprekken gevoerd om zijn interesse te peilen om het betreffende object aan te kopen. Deze gesprekken hebben niet tot overeenstemming geleid en dit contact is in februari 2023 afgesloten. Daarna is met een andere partij wel overeenstemming bereikt, hetgeen in maart 2023 in een concept koopovereenkomst is vastgelegd. Er is met die partij discussie ontstaan over de inhoud van de koopovereenkomst, waarna beklaagde op verzoek van de verkopers weer een afspraak heeft gemaakt met de klager om te bespreken of er niet alsnog overeenstemming mogelijk was, voor het geval het met de partij waarmee op dat moment nog gesproken werd uiteindelijk niet zou lukken tot een transactie te komen. Al bij de telefonische uitnodiging voor dit gesprek heeft de beklaagde aangegeven dat er een concept koopovereenkomst met een derde lag en dat nog niet duidelijk was hoe dat traject verder zou verlopen.

Het zou dus slechts om een oriënterende bespreking kunnen gaan. Dat gesprek heeft op 18 april 2023 plaatsgevonden, waarbij beide verkopers, klager en beklaagde aanwezig waren. Bij aanvang van het gesprek is eerst (nogmaals) aan de orde geweest dat het slechts om een oriënterend gesprek ging en dat eerst moest worden afgewacht of er alsnog overeenstemming met de derde, met wie een concept koopovereenkomst was opgesteld, zou worden bereikt.

Tijdens het gesprek werd duidelijk dat partijen elkaar in grote lijnen konden vinden en tegen welke condities, maar er was geen overeenstemming over alle essentialia. Deze gang van zaken doet niets af aan het voorbehoud, dat eerst bij aanvang van het gesprek was gemaakt. De klacht van de klager heeft er betrekking op dat hem niet bekend was dat het traject met een derde nog niet was afgerond. Het is voor de beklaagde een raadsel hoe de klager dit anders kan hebben opgevat dan zoals hem dat tenminste tweemaal is meegedeeld en is besproken. Tevens stelt de klager dat mondelinge overeenstemming tijdens het gesprek van 18 april 2023 zou zijn bereikt en dat dit bindend zou zijn. Dat is om meerdere redenen onjuist. Los van het eerder genoemde en algehele voorbehoud waaronder de bespreking plaatsvond, hebben beide partijen tijdens het gesprek ook nog een voorbehoud gemaakt om afspraken eerst met hun adviseur te bespreken. Tevens was er geen overeenstemming over alle essentialia, omdat ook nadien nog over onderdelen werd gesproken en er vervolgens op onderdelen een verschil van mening bleek. Ook stelt de klager duidelijk aangegeven te hebben dat hij niet tegen een andere partij uitgespeeld zou worden.

Hem is meegedeeld dat dat niet zou gebeuren en ook niet kon, omdat met de andere partij de eventuele koopprijs al vaststond en zelfs was vastgelegd.

Bij de beklaagde gelden duidelijke richtlijnen, ook ten aanzien van besprekingen en onderhandelingen.

De beklaagde streeft altijd naar volledige transparantie. Als niet eerder aan een partij is aangegeven dat er een tweede partij in het spel is en hoe daar in de specifieke situatie mee om te gaan, dan geldt exclusiviteit voor die partij, zolang de besprekingen niet uitdrukkelijk zijn beëindigd. Omdat de besprekingen met de kandidaat-koper nog liepen en er zelfs een concept koopovereenkomst lag, heeft de beklaagde er zorg voor gedragen dat duidelijk werd aangegeven dat de door verkopers gewenste bespreking met de klager vrijblijvend moest zijn. Het gaat er bij deze klacht in feite om wiens lezing van de bespreking van 18 april 2023 voor waar wordt aangehouden. Er is geen enkele aanleiding de lezing van beklaagde, die overeenkomt met de lezing van zijn opdrachtgevers, niet voor waar aan te nemen.
 
Beoordeling van de klacht

De commissie heeft het volgende overwogen.

Algemeen
Beklaagde is lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM). Als zodanig is op beklaagde (onder meer) de Erecode NVM van toepassing en is hij onderworpen aan tuchtrecht(spraak).

De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van een vastgoedprofessional dat mogelijk in strijd is met de regels van de organisatie waarbij de vastgoedprofessional is of was aangesloten, in dit geval de regels van de NVM.

Het tuchtrecht heeft tot doel, kort gezegd, in het algemeen belang een goede wijze van beroepsuitoefening te bevorderen. Ter beoordeling staat of een beroepsbeoefenaar ‒ in dit geval beklaagde ‒ in overeenstemming heeft gehandeld met de voor de desbetreffende beroepsgroep geldende normen en gedragsregels. Indien dit niet het geval is kan een sanctie worden opgelegd.

Kern van de klacht is dat het de beklaagde niet vrijstond om met de klager in onderhandeling te gaan, nu exclusiviteit was bedongen door een andere partij en dat het gesprek op 18 april 2023 niet gezien kan worden als een oriënterend gesprek. Door deze gang van zaken is klager misleid.

Wat betreft de exclusiviteit die gold voor de andere partij heeft de beklaagde ter zitting uitgelegd dat dit inhoudt dat het object niet aan een andere partij kan worden verkocht zolang er onderhandelingen lopen met de eerdere partij. Dit betekent echter niet dat geen andere gesprekken gevoerd mogen worden met geïnteresseerden. Het stond de verkoper c.q. de beklaagde dus vrij om met de klager (opnieuw) in gesprek te gaan. Voorafgaand aan het gesprek op 18 april 2023 is volgens de beklaagde en blijkens de verklaring van de verkoper van het object aangegeven aan de klager dat reeds een concept overeenkomst tot stand was gekomen met een andere partij. Dat sprake is van een onjuiste verklaring, zoals de klager stelt, is niet aangetoond. De commissie is van oordeel dat de beklaagde aannemelijk heeft gemaakt dat aan klager duidelijk is gemaakt dat er nog onderhandelingen gaande waren met een derde partij. Dat de klager dit wellicht niet zo heeft begrepen of anders heeft opgevat kan zo zijn, maar dit is niet aan de beklaagde te wijten. Gelet hierop kan de commissie de stelling van de klager dat hij door de beklaagde is misleid niet volgen.

Conclusie
Gelet op het vorenstaande zal de commissie de klacht over het handelen van beklaagde rond de verkoop van een hotel, waarbij de klager als geïnteresseerde was betrokken, ongegrond verklaren. De beklaagde heeft bij zijn werkzaamheden gehandeld volgens de gedragsregels die door de NVM zijn opgesteld.

De commissie kan niet tot het oordeel komen dat beklaagde op enig punt tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld. De klachten zullen ongegrond worden verklaard.

Derhalve wordt als volgt beslist.

Beslissing

De commissie:

–       verklaart de klacht ongegrond.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. A.D.R.M. Boumans, voorzitter, de heer drs. M.J. Faasse, mevrouw mr. L. Schots – Smit, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. M. Gardenier, secretaris, op 11 december 2024.