Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Mededelingsplicht / Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals / Zorgplicht
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
247047/252435
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De uitspraak betreft een geschil over de overeenkomst tot opdracht tussen klager en beklaagde. Volgens de klager heeft de beklaagde als verkoopmakelaar van de woning van klager, misleidend opgetreden en zijn mededelingsplicht geschonden. Zo zou de klager door de beklaagde om kort na het sluiten van de koopovereenkomst nog een bouwtechnisch onderzoek op te zetten. Volgens de klager was dit niet haalbaar voor de datum die beklaagde had voorgelegd, maar een dag later. Hier is door beklaagde niet op gereageerd, alsmede de vraag wat de resultaten van dit onderzoek waren. Toen de fundering slecht bleek te zijn, heeft de beklaagde de klager contractueel gehouden aan de koop van de woning. De beklaagde stelt dat hij alle mededelingen aan de klager heeft gedaan. Hij had geen kennis kunnen hebben van de slechter fundering. Klager is akkoord gegaan met de koopovereenkomst, en de daarin opgenomen clausules.
Wat is de beslissing?
De commissie is van mening dat de beklaagde niet zijn mededelingsplicht jegens klager heeft geschonden. Hij had geen kennis, en had deze niet kunnen hebben, over de problemen met de fundering. Wel heeft hij verwijtbaar gehandeld met betrekking tot de ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst waardoor klager verplicht was tot koop over te gaan. Nu beklaagde niet heeft gereageerd op de mail over de datum van het bouwtechnisch onderzoek, heeft de klager dit opgevat als instemming met verlenging van deze datum. Beklaagde had de klager moeten informeren hierover en heeft onzorgvuldig gehandeld. De klacht is gegrond.
De uitspraak
Behandeling van het geschil
De Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals (hierna: de commissie) is op grond van artikel 3 van het reglement van de commissie bevoegd om de klacht te behandelen. Beklaagde is aangesloten bij de NVM en de commissie heeft (onder meer) tot taak om klachten te behandelen over het handelen en/of nalaten van beklaagde ten tijde van de periode van aansluiting bij de NVM dat mogelijk in strijd is met het bepaalde in de statuten, reglementen of besluiten van de NVM of relevante wet- en regelgeving.
De commissie heeft kennisgenomen van de overgelegde stukken.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 1 juli 2024 te Utrecht. Ter zitting zijn verschenen:
– klager, voornoemd;
– mevrouw [naam], echtgenote van klager;
– de heer mr. [naam] en de heer mr. [naam] gemachtigden van klager;
– de heer [naam], makelaar bij beklaagde;
– de heer mr. [naam] en mevrouw [naam], gemachtigden van beklaagde.
Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft schending van de mededelingsplicht en misleiding door beklaagde tijdens het aankoopproces van de woning van klager.
Standpunt van klager
Voor het standpunt van klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Op 20 oktober 2023 heeft klager een koopovereenkomst getekend voor de aankoop van een woning, waarbij beklaagde als verkopend makelaar optrad. Klager stelt onder druk te zijn gezet om voor 31 oktober 2023 alle bouwtechnische onderzoeken af te laten ronden. Specialistisch funderingsonderzoek was niet mogelijk voor 31 oktober 2023. Op 26 oktober 2023 heeft klager per e-mail aan beklaagde laten weten dat 31 oktober niet haalbaar zou zijn voor het funderingsonderzoek, maar 1 november 2023 wel, met nog drie weken uitwerking van de onderzoeksresultaten. Hij heeft hierop geen reactie van beklaagde ontvangen. Mondeling is door zowel verkoper als beklaagde ingestemd met het funderingsonderzoek.
Beklaagde en verkoper waren beiden aanwezig bij het funderingsonderzoek. Ook heeft beklaagde na het onderzoek gevraagd naar de resultaten. Pas toen de fundering slecht bleek te zijn, werd een beroep gedaan op de contractuele voorwaarden, waarbij werd gesteld door beklaagde dat de termijn voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud zoals opgenomen in artikel 23 van de koopovereenkomst reeds was verstreken en klager gebonden was aan de koop. Er is pas na het tot stand komen van de koopovereenkomst, op 26 oktober 2023 aan de bouwtechnische inspecteur meegedeeld dat de aanleg van de A4 invloed heeft gehad heeft op de fundering. Tijdens het funderingsonderzoek op 1 november zijn meetbouten in de gevels van de woning aangetroffen. De verkoopster overhandigde toen direct correspondentie van Rijkswaterstaat waaruit blijkt dat in ieder geval tussen 2010 en 2015 twee maal per jaar zettingsmetingen zijn uitgevoerd. Dit was nooit met klager gedeeld, totdat hij er zelf acht kwam. Klager stelt twee mogelijke oplossingen voor, ten eerste het reduceren van de koopsom met de kosten voor funderingsherstel en ten tweede het ontbinden van de koop op basis van non-conformiteit. De woning is zonder funderingsherstel niet geschikt als woonruimte.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Beklaagde stelt allereerst dat klager niet-ontvankelijk is in zijn klacht gelet op de vorderingen van klager. Een tuchtprocedure leent zich niet voor het reduceren van de koopsom dan wel het ontbinden van de koopovereenkomst tussen klager en de verkoopster van de woning. De commissie kan een door klager gewenste oplossing niet opleggen, zodat klager om die reden niet-ontvankelijk verklaard dient te worden.
Subsidiair stelt beklaagde dat er geen sprake is van het schenden van enige regel dan wel tuchtrechtelijk laakbaar handelen. Er is geen sprake van het schenden van de mededelingsplicht en beklaagde heeft klager niet misleid tijdens het verkoopproces.
Beklaagde heeft alle informatie die op basis van de mededelingen van zijn opdrachtgever bij hem bekend waren met klager gedeeld, zoals het bouwjaar van de woning, dat de woning niet op heipalen staat, dat de woning een gemeentelijk monument is, dat een ouderdomsclausule zal worden opgenomen en dat de woning nabij de A4 is gelegen. Beklaagde was ten tijde van de verkoop van de woning en tot aan het funderingsonderzoek niet bekend met de funderingsproblemen. De woning is ten behoeve van de verkoop op 13 juni 2022 bouwtechnisch gekeurd. Uit het bouwtechnisch keuringsrapport volgt dat de directe kosten en de kosten op termijn voor de kruipruimte en fundering van de woning € 0,- bedragen. Voor beklaagde bestond geen enkele aanleiding om hieraan of aan de juistheid en volledigheid van de mededelingen van de verkoopster en/of de bouwkundig keurder te twijfelen. Het verwijt dat klager beklaagde maakt omtrent het onder druk zetten om voor 31 oktober 2023 alle bouwtechnisch onderzoeken af te ronden, blijkt nergens uit en beklaagde werpt dit verwijt verre van zich. De ontbindende voorwaarden in de koopovereenkomst zijn tot stand gekomen in samenspraak en met goedkeuring van klager. Klager heeft zelf op 19 oktober 2023 de door hem gewenste aanpassingen op de concept koopovereenkomst aan beklaagde doorgegeven. Beklaagde heeft deze aanpassingen verwerkt in de koopovereenkomst waar klager vervolgens mee akkoord is gegaan. De aanpassingen van klager zagen zelfs expliciet op het opnemen van een extra ontbindende voorwaarde ten aanzien van de mogelijkheid tot ontbinding van de koopovereenkomst indien herstelkosten van meer dan € 35.000,– uit het bouwtechnisch keuringsrapport zouden blijken vóór 31 oktober 2023. Indien beklaagde de hoogte van de kosten wenste te verlagen of over een langere termijn wenste te beschikken, had hij dit kenbaar moeten maken. Als klager het niet eens was met de inhoud van artikel 23 en de gehele koopovereenkomst, had hij hiermee niet akkoord moeten gaan en deze niet moeten ondertekenen.
Klager heeft in een e-mail van 19 oktober 2023 aangegeven dat hij op 20 oktober 2023 opdracht zal geven om een funderingsonderzoek in te plannen in week 42. Dat klager de uitkomst van dit onderzoek, de termijn waarbinnen dit moest plaatsvinden en waarbinnen het rapport moest worden gemaakt niet in de ontbindende voorwaarden heeft laten opnemen, kan beklaagde niet worden verweten.
Klager stelt dat hij op 26 oktober 2023 aan beklaagde heeft aangegeven dat het funderingsonderzoek niet haalbaar was voor 31 oktober 2023. Mondeling zouden volgens klager zowel de verkoopster als beklaagde hebben ingestemd met het funderingsonderzoek. Klager stelt dat pas op het moment dat de fundering slecht bleek te zijn, een beroep werd gedaan op de contractuele voorwaarden. Klager lijkt hiermee te doelen op het feit dat hij vindt dat door beklaagde en de verkoopster zou zijn ingestemd met de verlenging van de fatale termijn van de ontbindende voorwaarde van artikel 23. Beklaagde benadrukt dat het instemmen met, het faciliteren van en het aanwezig zijn bij een funderingsonderzoek iets geheel anders is dan het verlenen van verlenging van de ontbindingstermijn. Klager heeft op geen enkel moment verzocht om verlenging van de termijn uit artikel 23. Een dergelijke verlenging is niet verleend door de verkoopster en niet door beklaagde. Uit niets blijkt dat om verlenging van deze termijn is verzocht door klager en dit is door klager ook niet aangetoond. Het is ook niet de taak van beklaagde om voor te stellen de termijn van de ontbindende voorwaarde te verlengen. Beklaagde behartigt immers de belangen van de verkoopster. Daarnaast stelt beklaagde dat klager ervaring heeft met het verrichten van funderingsonderzoek en dus bekend was met de termijn die daarvoor nodig was. Klager heeft eerder op basis van de uitkomst van een dergelijk funderingsonderzoek afgezien van een aankoop. Klager bezit daarmee meer kennis dan een gemiddelde koper. Van klager had dan ook verwacht mogen worden dat hij zelf kon inschatten welke termijn nodig was om de bouwkundige keuring en het daarop volgende funderingsonderzoek uit te laten voeren. Van tuchtrechtelijk laakbaar handelen of nalaten is gezien het voorgaande geen sprake.
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van beklaagden ten tijde van de periode van de aansluiting (op welke wijze dan ook) bij één van de aangesloten organisaties, dat mogelijk in strijd is met:
• het bepaalde in de statuten van de aangesloten organisaties, reglementen, besluiten van zijn organisatie of relevante wet- en regelgeving en/of
• het vertrouwen in de stand van de sector, waarin beklaagde actief is of was, kan ondermijnen en/of
• in strijd is met de eer van die stand, respectievelijk de erecode dan wel gedragscode van zijn organisatie en/of
• in strijd is met bepalingen in de faciliteitenovereenkomst, voor zover van toepassing.
De commissie kan indien zij komt tot een gegrondverklaring van de klacht een sanctie opleggen, zoals genoemd in artikel 13 lid 2 van het reglement. Op grond van het reglement is het niet mogelijk in deze procedure uitspraak te doen over de door klager voorgestelde wijze van oplossing van het geschil, te weten het reduceren van de koopprijs met de kosten voor funderingsherstel dan wel het ontbinden van de koop. Dit leidt echter niet tot niet-ontvankelijkheid van klager in zijn klacht, zoals beklaagde kennelijk meent.
De commissie dient daarmee de vraag te beantwoorden of beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld jegens klager in het proces rond de aankoop van de woning van klager, waarbij beklaagde als verkopend makelaar heeft opgetreden. De maatstaf die in de rechtspraak wordt aangehouden voor de beoordeling van deze vraag is of de beroepsbeoefenaar heeft gehandeld met de zorgvuldigheid die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsbeoefenaar mag worden verwacht.
De commissie is van oordeel dat niet is komen vast te staan dat beklaagde zijn mededelingsplicht heeft geschonden. Aangenomen moet worden dat beklaagde niet op de hoogte was van meer of andere informatie omtrent de fundering, dan met klager gedeeld in het aankoopproces. Zoals klager zelf aangeeft, is het de verkoopster geweest die naderhand informatie (brieven van Rijkswaterstaat) toonde, waarin wordt gesproken over uitgevoerde zettingsmetingen, niet beklaagde. Dat door beklaagde meermaals is aangegeven dat er geen aanvullende gegevens zijn is dan ook niet verwijtbaar, nu hij hiervan geen kennis had en dit ook niet hoefde te verwachten.
Wel is de commissie van oordeel dat beklaagde verwijtbaar heeft gehandeld ten aanzien van het niet informeren van klager over zijn verzoek tot het verlengen van de fatale termijn van de ontbindende voorwaarde in artikel 23 van de koopovereenkomst. Beklaagde stelt hierover dat uit niets blijkt dat om verlenging van deze termijn is verzocht door klager en dit door klager ook niet is aangetoond.
De commissie kan beklaagde hierin niet volgen. Uit het dossier blijkt dat beklaagde klager op 26 oktober 2023 een e-mail heeft gestuurd, waarin klager aangeeft dat hij graag op woensdag 1 november het onderzoek naar de fundering wil laten uitvoeren. Klager geeft verder aan op basis van de resultaten van het funderingsonderzoek (die twee weken later volgen) een definitief besluit te kunnen nemen over de koop van de woning. Ook verzoekt klager om een bevestiging. Beklaagde heeft hierop niet gereageerd.
De commissie is van oordeel dat, alhoewel in deze e-mail niet expliciet om verlenging van de ontbindende voorwaarde wordt verzocht, beklaagde de e-mail wel als zodanig had dienen op te vatten. Beklaagde heeft echter op geen enkele wijze op de e-mail gereageerd. Hij heeft klager hiermee in het ongewisse gelaten. Klager heeft het niet reageren opgevat als een instemming met de verlenging van de termijn. Hij heeft immers aangegeven dat hij na ontvangst van de resultaten van het funderingsonderzoek een definitief besluit wilde nemen over de aankoop van de woning. Hieruit had beklaagde moeten afleiden dat klager er dus kennelijk vanuit ging dat de koop nog niet definitief was. Mocht verkoper/beklaagde van mening zijn dat er geen sprake kon zijn van verlenging van de ontbindende voorwaarde, dan had hij dit aan klager moeten laten weten. Door niet te reageren heeft beklaagde verkeerde verwachtingen gewekt en hiermee heeft beklaagde niet gehandeld met de zorgvuldigheid die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar mag worden verwacht. Hij heeft daarmee zijn zorgplicht geschonden. Van een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar wordt een hoge mate van zorgvuldigheid verwacht bij het geven van inlichtingen aan kopers van een woning. Een duidelijke uitleg over bepalingen uit de koopovereenkomst dan wel het reageren op een e-mail, zeker indien daarin om een bevestiging wordt gevraagd, behoort daar zeker toe.
De stelling van beklaagde dat het niet de taak van beklaagde is om voor te stellen de termijn van de ontbindende voorwaarde te verlengen, omdat hij immers de belangen van de verkoopster behartigt, kan de commissie evenmin volgen. De makelaar dient ook oog te hebben voor de belangen van de koper. Bovendien is het resultaat dat de koper en verkoopster nu in een juridische strijd zijn verwikkeld, waar ook de verkoopster niet bij gebaat is.
Op grond van het voorgaande is de commissie van oordeel dat de klacht gegrond is.
De maatregel
Omdat de klacht gegrond is, kan de commissie aan beklaagde een maatregel opleggen. De aard en de ernst van de tuchtrechtelijk verwijtbare gedraging van beklaagde rechtvaardigen naar het oordeel van de commissie, onder verwijzing naar artikel 13 lid 2, sub b, van haar reglement, het opleggen van de sanctie van berisping.
Klachtengeld en behandelingskosten
Nu de klacht gegrond wordt verklaard, zal de commissie, onder verwijzing naar artikel 22 van het reglement, beklaagde veroordelen tot vergoeding aan klager van het door hem betaalde klachtengeld, zijnde een bedrag van € 100,–.
Bovendien is beklaagde op grond van artikel 15 lid 1 van het reglement een bijdrage in de behandelingskosten van het geschil verschuldigd.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart klager niet-ontvankelijk in zijn verzoek tot reductie van de koopprijs dan wel ontbinding van de koop;
– verklaart de klacht gegrond;
– legt aan beklaagde de maatregel van berisping op;
bepaalt dat beklaagde binnen veertien dagen na verzending van deze uitspraak aan klager het klachtengeld van € 100,- dient te betalen;
– bepaalt dat beklaagde als bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht het door de Stichting Geschillencommissie voor Beroep en Bedrijf voor 2024 vastgestelde bedrag aan de commissie dient te betalen.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. E.A. Messer, voorzitter, de heer drs. M.J. Faasse, mevrouw mr. E.J.P.J.M. Kneepkens, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. M. Gardenier, secretaris, op 1 juli 2024.