Commissie: Vastgoedprofessionals
Categorie: Onderzoeksplicht / Verborgen gebreken
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: bindend advies
Uitkomst: Ongegrond
Referentiecode:
229857/253073
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De uitspraak gaat over een overeenkomst tussen beklaagde en klager betreffende verborgen gebreken aan de gekochte woning. Na aankoop van een woning, waarbij beklaagde is opgetreden als verkopend makelaar, is klager diverse gebreken tegengekomen, die niet zijn gemeld gedurende het aankoopproces. Evenmin staat hierover iets vermeld in de bijgevoegde lijst betreffende de staat van het pand. Klager voelt zich hierdoor misleid. Volgens beklaagde wist klager precies wat hij kocht. Alle door klager gestelde gebreken zijn voorafgaand aan de aankoop/levering aan de orde geweest en vormde voor klager geen probleem. Alle door klager genoemde verwijten aan het adres van beklaagde zijn onterecht. De commissie verklaart de klacht ongegrond en oordeelt dat niet is gebleken dat beklaagde klager heeft misleid. Daarvan is sprake wanneer door beklaagde opzettelijk een verkeerd beeld zou zijn geschetst. Uit de stukken en het verhandelde ter zitting is voor de commissie genoegzaam komen vast te staan dat het voor klager duidelijk moet zijn geweest dat de zaken waarover klager klaagt kapot waren, dan wel sterk verouderd. De commissie verklaart de klacht dan ook ongegrond.
De uitspraak
Behandeling van de klacht
De commissie heeft kennisgenomen van de overgelegde stukken, waaronder het klaagschrift en het verweerschrift. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 14 juni 2024 te Den Haag. Klager was ter zitting aanwezig en heeft zijn standpunt nader toegelicht. Namens beklaagde is verschenen de heer [naam], bijgestaan door de heer [naam]. Beklaagde heeft ter zitting de commissie verzocht de verkopende partij, mevrouw [naam] als derde via een ZOOM-verbinding tot de zitting toe te laten, zodat zij de feitelijke gang van zaken gedurende het verkoopproces kan toelichten. De commissie heeft zich beraden over dit verzoek en heeft het verzoek afgewezen, gezien het besloten karakter van de zitting.
Het onderwerp van de klacht
De klacht heeft betrekking op verborgen gebreken.
Standpunt van klager
Voor het standpunt van de klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dat op het volgende neer. Na aankoop van een woning, waarbij beklaagde is opgetreden als verkopend makelaar, is klager diverse gebreken tegengekomen, die niet zijn gemeld gedurende het aankoopproces. Evenmin staat hierover iets vermeld in de bijgevoegde lijst betreffende de staat van het pand.
De gebreken zijn de volgende:
– Alle screens aan de achterkant van het huis hebben scheuren.
– De hordeur van drie deuren zijn aan de onderkant kapot.
– De airco in slaapkamer lekt, waardoor de kast daaronder waterschade heeft.
– Er is sprake van een vochtplek in de slaapkamer.
– Het knikarmscherm van de zonwering werkt niet goed.
De koopovereenkomst is gesloten op 24 april 2023. Kort na de oplevering van de woning heeft klager op 27 juli 2023 de klachten aan beklaagde en de verkopende partij kenbaar gemaakt. Daags daarna heeft beklaagde hierop gereageerd. Gezien de slechte staat van de woning en de verborgen gebreken bestaat bij klager de indruk dat hij en zijn partner misleid zijn door beklaagde. Het niet melden van de gebreken ziet klager als wanprestatie. Hiervoor wil hij schadevergoeding.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dat op het volgende neer. Tussen klager en beklaagde bestaat geen contractuele relatie. Beklaagde is als makelaar voor de verkopende partij opgetreden. Klager zelf heeft geen aankoopmakelaar in de arm genomen. De door klager gekochte woning betreft een van binnen mooi gerenoveerde jaren ’70 woning, waarvoor vanwege het bouwjaar een ouderdomsclausule in de koopovereenkomst is opgenomen.
Klager heeft voor oplevering van de woning deze drie keer zeer uitgebreid bezichtigd, waaronder één keer met beklaagde en ook met de verkopende partij.
Klager betwist dat klager niet van de genoemde ‘gebreken’ op de hoogte was.
Zo heeft klager per email laten weten dat hij bij het laatste bezoek van 3 mei 2023 heeft gezien dat de in de woning achterblijvende horren kapot zijn. Klager schreef daarover dat dit geen probleem was, want hij was van plan er nieuwe horren in te zetten.
Verder is tijdens de voorinspectie de werking van het zonnescherm en de airco uitgelegd, omdat dit wat extra uitleg behoefde. Het motortje van het zonnescherm werkte niet goed en de airco werkte met het principe van een opvangbakje voor het condenswater. Dit alles was geen probleem voor klager, zo heeft klager laten weten.
Het enige wat beklaagde of de verkopende partij niet heeft gemeld is de aanwezigheid van een vochtplek, op een plaats mogelijk achter de kast in de slaapkamer. Noch beklaagde noch de verkopende partij had weet van deze vochtplek, zodat hiervan ook geen melding kon worden gemaakt. Klager heeft nagelaten aan te geven waarom beklaagde daar wel van op de hoogte had moeten zijn. Klager wist precies wat hij kocht. Alle door klager gestelde gebreken zijn voorafgaand aan de aankoop/levering aan de orde geweest en vormde voor klager geen probleem. Alle door klager genoemde verwijten aan het adres van beklaagde zijn onterecht. Beklaagde heeft niet tuchtrechtelijk verwijtbaar gehandeld jegens klager. Beklaagde verzoekt de commissie op grond van het voorgaande de klacht van klager ongegrond te oordelen.
Beoordeling van de klacht
Algemeen tuchtrecht en omvang klacht
Beklaagde is lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM). Als zodanig is op beklaagde (onder meer) de Erecode NVM van toepassing en is hij onderworpen aan tuchtrecht(spraak). De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van een vastgoedprofessional dat mogelijk in strijd is met de regels van de organisatie waarbij de vastgoedprofessional is of was aangesloten, in dit geval de regels van de NVM. Het tuchtrecht heeft tot doel, kort gezegd, in het algemeen belang een goede wijze van beroepsuitoefening te bevorderen. Ter beoordeling staat of een beroepsbeoefenaar – in dit geval beklaagde – in overeenstemming heeft gehandeld met de voor de betreffende beroepsgroep geldende normen en gedragsregels. Indien dit niet het geval is kan de commissie op grond van haar reglement een maatregel opleggen.
Bij deze beoordeling blijft buiten beschouwing de vordering van klager van schadevergoeding. Deze vordering betreft een civielrechtelijke aangelegenheid. Voor de beoordeling van een beslissing over een civielrechtelijke aangelegenheid is een tuchtprocedure – gelet op de doelstelling van het tuchtrecht – niet bedoeld. Gelet op het bepaalde in haar reglement is de commissie ook niet bevoegd te oordelen over civielrechtelijke kwesties. Klager moet in dit verzoek dan ook niet-ontvankelijk worden verklaard.
Algemeen aankoop woning en gebreken
Bij de aankoop van een bestaand huis, zoals in onderhavige zaak, geldt het principe dat de koper de woning koopt inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Teneinde eventuele gebreken te ontdekken, is het van belang dat de koper grondig onderzoek doet (onderzoeksplicht), waartegenover staat dat de verkoper een mededelingsplicht heeft. De verkoper is verplicht alle gebreken die hij/zij kent en die van belang zijn voor de aankoop van de woning, aan de koper te melden.
De koper mag er in ieder geval vanuit gaan dat de woning die eigenschappen bezit, die nodig zijn voor een ‘normaal gebruik’ van de woning. Volgens vaste rechtspraak betekent dat dat op een voldoende veilige manier in de woning kan worden gewoond, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Van dit laatste is sprake bij een gebrek zoals een compleet verzakte ondervloer, verrotte vloerbalken, zwam in de vloer, aanwezigheid van asbest, ongedierte of bij ernstige lekkage vanwege bouwkundige mankementen.
Bij normaal gebruik van een woning speelt een rol:
1. De ouderdom van de woning; immers hoe ouder een woning is hoe meer rekening gehouden dient te worden met te verrichten achterstallig onderhoud en aanpassingen aan de eisen van de tijd.
2. In hoeverre de koper bekend is met bepaalde gebreken. Kortom is sprake van een kenbaar gebrek of een verborgen gebrek.
Bij een verborgen gebrek is van belang om rekening te houden met het volgende:
1. De bewoonbaarheid van de woning. Wanneer sprake is van een van de hiervoor genoemde problemen als een compleet verzakte vloer, ongedierte of een ernstige lekkage dan zal dat eerst moeten worden opgelost om normaal en veilig in het huis te kunnen wonen. In een geval van een kapotte koelkast of afzuigkap geldt het bewoonbaarheidsprincipe niet. Ook zonder deze items kan redelijkerwijs in de woning worden gewoond. Dergelijke ongemakken kunnen niet worden aangemerkt als een verborgen gebrek, een compleet verzakte vloer wel.
2. Het ‘op de hoogte’ criterium is ook van belang bij een verborgen gebrek. Het is belangrijk dat het gebrek bij aankoop niet is te zien, maar ook dat koper niet op de hoogte is gebracht van het probleem c.q. gebrek.
Een verkopend makelaar hoeft niet alles te zien. Een makelaar is geen bouwkundige en van hem/haar kan niet worden verwacht dat hij/zij de te verkopen zaak volledig inspecteert. Op de koper rust bovendien ook een eigen onderzoeksplicht, waarbij een aankopend makelaar een ondersteunende en bemiddelende rol kan spelen.
Inhoudelijk oordeel klachten
De klacht van klager houdt in dat beklaagde hem heeft misleid omdat bepaalde gebreken niet door de verkopend makelaar aan klager zijn gemeld. Misleiding houdt in dat beklaagde klager opzettelijk een verkeerd beeld heeft gegeven en klager dat heeft willen laten geloven. Beklaagde zou klager opzettelijk bepaalde zaken verkeerd hebben voorgesteld. Misleiding zou hebben plaatsgevonden vanwege een aantal gebreken die niet door beklaagde zijn gemeld. De genoemde gebreken raken het bewoonbaarheidsprincipe niet.
De gebreken waar het om gaat betreffen de volgende:
– Alle screens aan de achterkant van het huis hebben scheuren.
– De hordeur van drie deuren (horren) zijn aan de onderkant kapot.
– De airco in slaapkamer lekt, waardoor de kast daaronder waterschade heeft.
– Er is sprake van een vochtplek in de slaapkamer.
– Het knikarmscherm van de zonwering werkt niet goed.
Uit de lijst van zaken bij de koopovereenkomst blijkt dat zaken als airco, horren, screens en zonwering achter zouden blijven in de woning. De lijst geeft een overzicht van aanwezige zaken weer, die of in de woning achterblijven, overgenomen kunnen worden en welke zaken door de verkopende partij worden meegenomen. De lijst geeft aan welke zaken er zijn, niet hoe ze functioneren.
Uit de stukken en het verhandelde ter zitting is voor de commissie genoegzaam komen vast te staan dat het voor klager duidelijk moet zijn geweest dat meerdere horren kapot waren. Dit blijkt ook uit een email-bericht van klager van 10 mei 2023 aan de verkoper, waarin klager aangeeft bij het laatste bezoek te hebben geconstateerd dat de horren kapot waren. Wanneer dit voor klager een heikel punt zou zijn geweest, had het in de rede gelegen dat hij op dat moment -waarop het voorlopig koopcontract was getekend maar alle overige formaliteiten rond financiering en overdracht nog plaats moesten gaan vinden- jegens de verkoper of beklaagde zijn klacht daarover had neergelegd. In plaats daarvan heeft klager in hetzelfde bericht van 10 mei 2023 aangegeven daar niet moeilijk over te doen, omdat hij er toch nieuwe horren in wil zetten. Kortom klager heeft de horren, in de staat zoals ze verkeerden, geaccepteerd. Het is de commissie niet duidelijk op grond waarvan beklaagde in deze misleiding kan worden verweten. Klager is op de hoogte van het defect aan de horren.
Evenmin valt de verkopend makelaar misleiding te verwijten in verband met de overige door klager genoemde klachtpunten. Zoals al eerder aangegeven, een verkopend makelaar hoeft niet alles te zien. Een makelaar is geen bouwkundige en van hem/haar kan niet worden verwacht dat hij/zij de te verkopen zaak volledig inspecteert. Het is niet aan beklaagde om het functioneren van de airco, het intact zijn en werken van de screens en het knikarmscherm van de buitenzonwering te testen.
Beklaagde maakt in zijn verweerschrift er melding van dat klager, behoudens de vlek in de slaapkamer waar de verkoper zelf evenmin weet van had, van de gestelde gebreken reeds op de hoogte was. Dit heeft klager onvoldoende weerlegd. Zo wist klager dat in ieder geval een deel van de screens defecten vertoonden, maar heeft hij, zo is gebleken uit navraag door de commissie, bij de bezichtiging de overige zes tot zeven screens niet getest. Naar het oordeel van de commissie had het in de rede gelegen om zeker bij de eindinspectie kritisch te kijken naar eventuele aanwezige visueel zichtbare gebreken.
Wat betreft de airco en het knikarmscherm van de zonwering, geeft beklaagde aan dat door de verkopende partij duidelijk de werking is uitgelegd, waarbij uitgelegd is hoe het minimaal lekken van de airco is te voorkomen en voor wat betreft het knikarmscherm is vastgesteld dat het motortje niet altijd goed werkt en dat waarneembaar is dat het scherm niet in nieuwstaat verkeert. Van verborgen gebreken die niet aan klager zijn medegedeeld, is dan ook naar het oordeel van de commissie geen sprake; immers al deze gebreken waren kenbaar gemaakt bij klager. Het voorgaande kan dan ook geen aanleiding geven om te spreken van misleidend handelen door beklaagde.
Dit geldt ook voor de vochtplek achter de kast in de slaakkamer, die later is geconstateerd door klager. Geen van partijen had hier wetenschap van, evenmin beklaagde, zodat er enkel om die reden geen sprake kan zijn van misleiding.
De commissie heeft nergens in de stukken aanknopingspunten gevonden die de klachten van klager onderschrijven. Mogelijk heeft klager andere verwachtingen gehad, maar dan had het zeker in de rede gelegen dat klager de horren, screens, zonwering en airco op deugdelijkheid had onderzocht bij een van de bezoeken aan de woning. De commissie is niet gebleken dat beklaagde bij de wijze waarop hij zijn werkzaamheden als verkopend makelaar heeft uitgevoerd, misleiding kan worden verweten. Op grond van het voorgaande zal de klacht ongegrond worden verklaard. Hetgeen partijen voorts nog naar voren hebben gebracht behoeft geen bespreking, nu dit niet tot een ander oordeel kan leiden. Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart klager niet-ontvankelijk in zijn verzoek om schadevergoeding;
– verklaart de klachten van klager ongegrond.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. A.D.R.M. Boumans, voorzitter, mevrouw mr. M.J. Boon en de heer G.W.J.M. van den Putten, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. J.M. Bouter-Bijsterveld, secretaris, op 14 juni 2024.