Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (On)Zorgvuldig handelen
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
686973/969552
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
In deze zaak verwijt de klager zijn makelaar dat hij onvoldoende deskundig en voortvarend heeft gehandeld bij de verkoop van een woning waarop beklemrecht rustte. Volgens klager leidde dit tot het mislukken van de verkoop en gemiste inkomsten.
De makelaar stelt dat hij correct heeft gehandeld, dat het beklemrecht bekend was bij alle partijen en dat hij actief heeft meegedacht over oplossingen.
De commissie oordeelt dat de makelaar binnen de grenzen van zijn zorgplicht heeft gehandeld. Er is geen bewijs dat het beklemrecht de enige reden was voor het afketsen van de financiering, en de makelaar heeft voldoende inspanningen geleverd.
De klacht wordt ongegrond verklaard.
Volledige uitspraak:
Onderwerp van de klacht
De klacht heeft betrekking op het niet doorgaan van de verkoop van een woning waarop beklemrecht rust en de dienstverlening bij de verkoop.
Standpunt van klager
Voor het standpunt van klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit erop neer dat de beklaagde niet deskundig heeft gehandeld en tekortgeschoten is in de dienstverlening bij de verkoop van de woning van klager. Klager voert hiervoor, voor zover relevant, het volgende aan.
Partijen hebben op 4 juni 2024 een overeenkomst tot dienstverlening gesloten in verband met de verkoop van de woning van klager. Omdat op de woning een beklemrecht bleek te rusten, kregen de potentiële kopers de financiering niet rond en hebben zij op 15 augustus 2024 de koopovereenkomst ontbonden. Voor het slagen van de verkoop diende eerst een groene notariële opinie te worden afgegeven. De beklaagde bleek niet op de hoogte te zijn dat dit eeuwigdurend zakelijk recht tot problemen kon leiden bij de financieringsaanvraag door de potentiële kopers. Klager schat in dat hij vanwege het niet doorgaan van de verkoop € 300.000,– aan inkomsten is misgelopen.
Klager verwijt de beklaagde dat hij uit hoofde van zijn functie als makelaar niet op de hoogte was van problemen bij panden met beklemrecht en dat beklaagde hem hiervan niet op de hoogte heeft gebracht.
Daarnaast verwijt klager de beklaagde slechte dienstverlening en gebrek aan begeleiding, onder meer vanwege het niet met klager doorlopen van het koopcontract. De beklaagde had de belangen van klager beter kunnen behartigen door van de kopers een betere onderbouwing van de afwijzingen van de hypotheekverstrekkers te verlangen. Daarnaast had de beklaagde zijn verkoopactiviteiten voortvarender moeten oppakken door in overleg te treden met de tweede bieder op de woning. De woning was dan mogelijk aan de tweede bieder verkocht. Tenslotte heeft klager van de notaris een bericht ontvangen dat deze nimmer een bankgarantie van de potentiële kopers heeft ontvangen. De beklaagde heeft nagelaten dit met de potentiële kopers te regelen.
Op 19 augustus 2024 heeft klager de beklaagde bericht het vertrouwen in de dienstverlening te hebben verloren. De klager heeft om die reden op 23 september 2024 de samenwerking formeel ontbonden en van de daarop ontvangen intrekkingsfactuur enkel de kosten van het mediapakket ten bedrage van € 695,–(inclusief BTW) voldaan, maar niet de intrekkingskosten van € 550,– (inclusief BTW) nu door de beklaagde geen goede service is verleend. Klager verlangt van de beklaagde creditering van de intrekkingskosten en een acceptabele vergoeding voor de gemiste inkomsten.
Standpunt van de beklaagde
Voor het standpunt van de beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken en hetgeen ter zitting namens de beklaagde naar voren is gebracht. In de kern komt dit erop neer dat de klacht ongegrond dient te worden verklaard, omdat de beklaagde als verkopend makelaar in overeenstemming met de NVM-gedragsregels heeft gehandeld en klager naar behoren heeft ondersteund.
Dat op de te verkopen woning beklemrecht rustte was vanaf het begin bij alle partijen bekend en expliciet vermeld op Funda.nl en in de koopovereenkomst. Klager stelt dat de beklaagde op de hoogte had moeten zijn van financieringsregels met betrekking tot beklemrecht en hierin meer ondersteuning had moeten bieden.
De beklaagde heeft nooit eerder ervaren dat kopers problemen kregen met financiering van een woning waarop beklemrecht rust, omdat er meerdere banken zijn die in een dergelijke situatie wél financiering verstrekken. De verantwoordelijkheid voor het verkrijgen van financiering ligt primair bij de koper en diens financieel adviseur. De beklaagde heeft daarmee geen bemoeienis.
Op 1 augustus 2024 hebben de kopers de beklaagde bericht dat hun hypotheekverstrekker geen hypotheek kon verstrekken vanwege het recht van beklemming op de kavel. Daarbij hebben ze bij de beklaagde naar de mogelijkheid tot het verlengen van de termijn voor het financieel voorbehoud gevraagd. Klager is hierover direct ingelicht en de beklaagde heeft actief meegedacht over mogelijke oplossingen om deze financieringsaanvraag alsnog gehonoreerd te krijgen door verkrijging van een zogenaamde groene opinie. Op 15 augustus 2024 hebben de kopers echter de koopovereenkomst ontbonden, waarna de beklaagde contact heeft gezocht met de hypotheekadviseur van de kopers en aanvullende documentatie heeft opgevraagd. De kopers wilden liever geen woning met beklemrecht, maar dat beklemrecht op de woning rustte was ze al lang bekend. Achteraf bleek dat de taxateur een lagere taxatiewaarde in het opgestelde taxatierapport heeft genoemd dan de overeengekomen verkoopprijs, hetgeen mogelijk de reden was dat de kopers de financiering niet hebben rond gekregen.
De beklaagde is van mening dat hij zijn werkzaamheden zorgvuldig heeft uitgevoerd en absoluut niet is tekort geschoten in de dienstverlening. De beklaagde heeft meegedacht over het alsnog verkrijgen van de groene opinie die kopers aangaven nodig te hebben. De aangeboden hulp door de beklaagde is echter door klager afgewezen. Eveneens heeft de beklaagde na de ontbinding van de opdracht tot dienstverlening een evaluatiegesprek met klager op kantoor gevoerd om het proces mondeling te bespreken en te evalueren. De beklaagde zag nog goede kansen om de verkoop tot een goed einde te brengen met een andere partij.
Door de opzegging van de dienstverleningsovereenkomst heeft de beklaagde niet de mogelijkheid gekregen om samen met de klager naar een oplossing te zoeken en vervolgstappen te zetten in het verkoopproces. Dit had de beklaagde graag gedaan. Klager heeft mogelijk zelf gedurende het verkooptraject contact met de kopers opgenomen, hetgeen mogelijk het gehele proces niet gunstig heeft beïnvloed. Echter, vast staat dat de beklaagde in de uitoefening van zijn beroep zich goed van zijn taken heeft gekweten en in overeenstemming met de NVM-gedragsregels heeft gehandeld.
Dat klager door toedoen van de beklaagde schade heeft geleden, betwijfelt de beklaagde omdat klager de betreffende woning onlangs zeer winstgevend heeft verkocht en het beklemrecht voor € 3.000,– af heeft weten te kopen.
Beoordeling van de klacht
Beklaagde is lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM). Als zodanig is op beklaagde (onder meer) de Erecode NVM van toepassing en is de beklaagde onderworpen aan tuchtrecht(spraak).
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van een vastgoedprofessional dat mogelijk in strijd is met de regels van de organisatie waarbij de vastgoedprofessional is of was aangesloten, in dit geval de regels van de NVM.
Het tuchtrecht heeft tot doel, kort gezegd, in het algemeen belang een goede wijze van beroepsuitoefening te bevorderen. Ter beoordeling staat of een beroepsbeoefenaar ‒ in dit geval de beklaagde ‒ in overeenstemming heeft gehandeld met de voor de desbetreffende beroepsgroep geldende normen en gedragsregels. Indien de beroepsbeoefenaar niet in overeenstemming met de NVM-gedragsregels heeft gehandeld, kan de commissie in haar uitspraak tot een gegrondverklaring van de klacht komen en een sanctie opleggen, zoals genoemd in artikel 13 lid 2 van het reglement.
Op grond van haar reglement is de commissie niet bevoegd in deze procedure uitspraak te doen over een vordering tot schadevergoeding. Zij beoordeelt uitsluitend de tuchtrechtelijke verwijten die aan de beklaagde zijn gemaakt. De commissie laat zich dan ook niet uit over het crediteren van een nota of een verzoek tot schadevergoeding, nu dit buiten haar werkterrein en daarmee buiten haar bevoegdheid valt.
De commissie dient de vraag te beantwoorden of beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld jegens klager in het proces rond de verkoop van de woning van klager.
Met betrekking tot onderhavige klacht overweegt de commissie naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde hieromtrent het volgende. Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting staat naar het oordeel van de commissie vast dat de door klager aan haar voorgelegde klacht uit vier onderdelen bestaat.
1. De beklaagde heeft klager niet op de hoogte gebracht van financieringsproblemen die spelen bij panden waarop een beklemrecht rust en daarbij evenmin adequaat op problemen geanticipeerd.
2. De beklaagde had in plaats van de ontbinding van de koopovereenkomst door de kopers te accepteren, ze moeten wijzen op de noodzaak van betere onderbouwing van de afwijzingen door de banken van de hypotheekaanvragen, oftewel hierin meer de regie moeten voeren.
3. Voorts had de beklaagde andere potentiële kopers die ook een bod op de woning hadden uitgebracht, actief moeten benaderen en (tenminste) hun wens voor verdere verkooponderhandelingen moeten polsen. De beklaagde heeft de belangen van klager onvoldoende behartigd door ook hier de regie niet te pakken.
4. De beklaagde had ervoor zorg moeten dragen dat door de kopers de bankgarantie naar de notaris was gestuurd.
Ad 1.
Uit de stukken en hetgeen ter zitting door partijen naar voren is gebracht, is het voor de commissie genoegzaam komen vast te staan dat alle bij het verkoopproces betrokken partijen op de hoogte waren dat op de woning van klager een beklemrecht rustte. Dat dit beklemrecht een prominent probleem vormt voor het als potentieel koper rondkrijgen van de financiering is naar het oordeel van de commissie onvoldoende gebleken en is bovendien door de beklaagde ter zitting gemotiveerd weersproken. De commissie acht het niet uitgesloten dat in onderhavige kwestie een rol speelde dat juist de door de kopers gekozen hypotheekverstrekkers bezwaar maakten tegen een onderpand met beklemrecht en dat andere hypotheekverstrekkers geen bezwaar zouden hebben gemaakt, zoals de beklaagde heeft gesteld. Bovendien sluit de commissie niet uit dat bij de ontbinding van de koopovereenkomst tevens een rol heeft gespeeld dat de getaxeerde waarde van het onderpand door de taxateur, ingeschakeld door de hypotheekverstrekker, op een lager bedrag is vastgesteld dan de overeengekomen verkoopprijs, zodat mogelijk (ook) om die reden het financieringsdoel niet kon worden bereikt en is afgezien van de koop. Naar het oordeel van de commissie is dan ook onvoldoende vast komen te staan dat vanwege het beklemrecht de financiering door de kopers niet is gerealiseerd.
Voorts stelt klager dat de beklaagde onvoldoende op de financieringsperikelen heeft geanticipeerd, maar ook daarvan is de commissie niet gebleken. Zo heeft de beklaagde in zijn verweer aangegeven mee te hebben willen denken over het verkrijgen van de groene opinie die kopers aangaven nodig te hebben. De beklaagde heeft ook aangegeven goede kansen op verkoop te zien, echter klager heeft kort daarna de opdracht tot dienstverlening ontbonden. Klager verwachtte meer ondersteuning en informatie van de beklaagde, echter alles overziende oordeelt de commissie dat zij niet ziet dat de beklaagde hierin steken heeft laten vallen. Dit klachtonderdeel is dan ook ongegrond.
Ad 2.
Klager stelt dat de beklaagde de kopers er op had moeten wijzen dat de afwijzingen door de banken van de hypotheekaanvragen onvoldoende waren onderbouwd en nadere onderbouwing behoefden. Hierin had volgens klager de beklaagde een meer sturende rol moeten aannemen. Naar het oordeel van de commissie zijn de afwijzingen voldoende onderbouwd en zijn deze berichten ook bij de stukken overgelegd. Waarom deze afwijzingen van de banken een nadere toelichting behoeven is de commissie niet duidelijk geworden. De afwijzingsberichten die zich in het dossier bevinden, zijn gebruikelijke afwijzingen zoals die in de praktijk veelal gebezigd worden en die vormen voldoende grond om als koper de koopovereenkomst te kunnen ontbinden. Ook dit klachtonderdeel is derhalve ongegrond.
Ad 3.
De beklaagde had volgens klager andere potentiële kopers die een bod op de woning hadden gedaan, moeten benaderen en moeten polsen of zij nog interesse hadden voor de woning. Desgevraagd ter zitting heeft de beklaagde aangegeven in het kader van de goede dienstverlening bij de tweede bieders navraag te hebben gedaan naar de interesse voor de desbetreffende woning. Die interesse bleek er bij de andere bieders niet meer te zijn, waarna de bemoeienis van de zijde van de beklaagde vanwege het intrekken van de dienstverleningsovereenkomst door klager is geëindigd. Naar het oordeel van de commissie heeft de beklaagde op dit punt voldoende gedaan en kan de beklaagde geen onvoldoende belangenbehartiging worden verweten.
Ad 4.
De beklaagde had ervoor zorg moeten dragen dat de potentiële kopers de bankgarantie naar de notaris zouden sturen. De commissie deelt deze stelling niet. Omdat de potentiële kopers de financiering niet rond gekregen en de overeenkomst hebben ontbonden, was er ook geen reden om een bankgarantie naar de notaris te sturen. De beklaagde is hier dus terecht niet meer achter aan gegaan.
Uit het voorgaande is naar het oordeel van de commissie geen tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen door de beklaagde gebleken. De conclusie luidt dan ook dat de klacht ongegrond is.
Nu de klacht van klager ongegrond wordt verklaard, dient het klachtengeld voor rekening van klager te komen. De klager heeft het klachtengeld reeds aan de commissie voldaan, zodat hierover niet meer behoeft te worden beslist.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie
– is niet bevoegd inzake de gevorderde schadevergoeding en het verzoek tot creditering van de intrekkingskosten;
– verklaart de klacht ongegrond.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. E.A. Messer, voorzitter, de heer drs. M.J. Faasse, mevrouw mr. M.T. Buiting, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. J.M. Bouter-Bijsterveld, secretaris, op 6 juni 2025.