Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Informatieverstrekking
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
489303/870321
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
In deze zaak klaagt een koper over een makelaar die volgens hem zijn zorgplicht heeft geschonden bij de verkoop van een woning. De koper stelt dat de gebruiksoppervlakte van het souterrain kleiner bleek dan voorgesteld en dat hij daardoor te veel heeft betaald.
De makelaar verweert zich met de stelling dat hij slechts op verzoek van de verkoper een standaard koopakte heeft opgesteld en verder niet bij de verkoop betrokken was.
De commissie oordeelt dat er geen sprake was van een dienstverleningsovereenkomst tussen de makelaar en de verkoper. Omdat de makelaar dus niet als verkopend makelaar heeft opgetreden, rustte er geen zorgplicht jegens de koper. De klacht wordt ongegrond verklaard.
Volledige uitspraak:
Onderwerp van het geschil
De klager heeft de klacht voorgelegd aan beklaagde.
De klacht betreft de vraag of de beklaagde al dan niet zijn zorgplicht heeft geschonden bij de verkoop van de woning aan de 2e Jerichostraat te Rotterdam.
Standpunt van de klager
Voor het standpunt van de klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit erop neer dat de beklaagde zijn zorgplicht als verkopend makelaar heeft geschonden bij de verkoop van de woning aan klager. Hij voert hiervoor, voor zover relevant, het volgende aan.
Klager heeft de woning van zijn onderbuurman gekocht. De gekochte woonruimte omvat een begane grond en een souterrain. Voordat klager een bod op de woning heeft gedaan, ontving hij van verkoper informatie, bestaande uit foto’s en een plattegrond van de begane grond en het souterrain. Enkele dagen daarna heeft klager het huis in bewoonde staat gezien en van de verkoper vernomen dat de beklaagde de woning heeft getaxeerd op € 630.000,–tot € 650.000,–. Klager heeft op grond van de van de verkoper verkregen informatie, op expliciet verzoek van de verkoper, bij de beklaagde een bod voor de woning van € 660.000,– neergelegd, waarna de woning aan klager is verkocht. De beklaagde heeft vervolgens een voorlopig koopcontract opgesteld en heeft voor de bijlagen bij het contract verwezen naar Move.nl.
Tijdens het klussen in de woning ontdekte klager dat de gebruiksoppervlakte van het souterrain 20% kleiner was dan vermeld op de tekening. Dit had klager niet hoeven verwachten nu de informatie verkregen van de verkoper en de informatie vermeld op Move.nl over de gebruiksoppervlakte met elkaar overeenkomt. Bovendien verwees de beklaagde in het voorlopig koopcontract in artikel 23 naar de Meetinstructie conform de NEN-norm 2580, zodat nameting door klager niet nodig was. Wanneer klager had geweten dat de gebruiksoppervlakte fors kleiner was dan vermeld, dan had hij nooit € 660.000,– voor de woning geboden. Klager wenst hiervoor van de beklaagde een compensatie van minimaal € 20.000,–. Daarnaast verlangt klager van de commissie dat de beklaagde op zijn vingers wordt getikt, nu de beklaagde klager niet heeft gemeld dat de dienstverlening enkel uit het opstellen van een voorlopig koopcontract bestond. Ook hierbij is door de beklaagde onjuist en onzorgvuldig gehandeld door ten onrechte in het contract op te nemen dat de metingen volgens de NEN 2580 zijn uitgevoerd.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van de beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken en hetgeen ter zitting namens de beklaagde naar voren is gebracht. In de kern komt dit erop neer dat de klacht ongegrond dient te worden verklaard, omdat de beklaagde niet als verkopend makelaar heeft opgetreden bij de verkoop en om die reden niet verantwoordelijk kan worden gehouden voor informatie verstrekt door de verkopende partij aan klager.
De beklaagde stelt niet als verkopend makelaar betrokken te zijn geweest bij de verkoop van de woning. De beklaagde heeft ter zitting benadrukt dat geen sprake was van een dienstverleningsovereenkomst tussen het makelaarskantoor en de verkopende partij. De beklaagde was wel voornemens de woning in portefeuille te nemen, echter voordat het zover heeft kunnen komen, had de verkoper de woning al onderhands aan zijn bovenbuurman verkocht. De verkoper heeft de beklaagde enkel gevraagd een standaard koopcontract op te stellen aan welk verzoek door de beklaagde is voldaan. Aangezien het een standaard koopcontract betreft, bevat het ook bepalingen die voor de onderhandse verkoop niet gelden, zoals de bepaling over de meetinstructie. Hier kan de kopende partij geen rechten aan ontlenen. De beklaagde draagt hier geen verantwoordelijkheid in de zin van zorgplicht, nu een dienstverleningsovereenkomst hier ontbreekt. Om die reden zijn ook geen foto’s, plattegrond en brochure door de beklaagde opgesteld. De beschikbare informatie is enkel afkomstig van de verkopende partij zelf.
Op grond van het voorgaande kan de beklaagde dan ook niet verantwoordelijk worden gehouden voor een
meetfout. De klacht is om die reden ongegrond. Dat klager de gang naar de tuchtcommissie heeft genomen, ervaart de beklaagde als misbruik van recht.
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.
Beklaagde is lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM). Als zodanig is op beklaagde (onder meer) de Erecode NVM van toepassing en is de beklaagde onderworpen aan tuchtrecht(spraak).
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van een vastgoedprofessional dat mogelijk in strijd is met de regels van de organisatie waarbij de vastgoedprofessional is of was aangesloten, in dit geval de regels van de NVM. Het tuchtrecht heeft tot doel, kort gezegd, in het algemeen belang een goede wijze van beroepsuitoefening te bevorderen. Ter beoordeling staat of een beroepsbeoefenaar ‒ in dit geval de beklaagde ‒ in overeenstemming heeft gehandeld met de voor de desbetreffende beroepsgroep geldende normen en gedragsregels. Indien de beroepsbeoefenaar niet in overeenstemming met de NVM-gedragsregels heeft gehandeld, kan de commissie in haar uitspraak tot een gegrondverklaring van de klacht komen en een sanctie opleggen, zoals genoemd in artikel 13 lid 2 van het reglement.
Op grond van haar reglement is de commissie niet bevoegd in deze procedure uitspraak te doen over een vordering tot schadevergoeding. Zij beoordeelt uitsluitend de tuchtrechtelijke verwijten die aan de beklaagde zijn gemaakt. De commissie laat zich dan ook niet uit over een verzoek tot schadevergoeding nu dit buiten haar werkterrein en daarmee haar bevoegdheid valt.
De commissie dient de vraag te beantwoorden of beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld jegens klager in het proces rond de aankoop van de woning door klager. De maatstaf die in de rechtspraak wordt aangehouden voor de beoordeling van deze vraag is of de beroepsbeoefenaar heeft gehandeld met de zorgvuldigheid die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsbeoefenaar mag worden verwacht. Echter eerst dient hier vastgesteld te worden of de beklaagde hier als verkopend makelaar heeft opgetreden, alvorens te kunnen beoordelen hoever de verantwoordelijkheid en daarmee de zorgplicht van de beklaagde reikt.
Met betrekking tot onderhavige klacht overweegt de commissie naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde hieromtrent het volgende. Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting staat naar het oordeel van de commissie vast dat geen sprake is van dienstverleningsovereenkomst gesloten tussen de beklaagde en de verkopende partij. De commissie kan nergens uit opmaken dat de rol van de beklaagde groter is geweest dan het opstellen van een koopakte, nadat de verkoper met klager tot overeenstemming over de verkoop zijn gekomen. Uit niets blijkt verdere bemoeienis van de beklaagde. Kennelijk heeft klager door de communicatie met de verkoper de indruk gekregen dat er sprake was van een dienstverleningsovereenkomst tussen de verkoper en de beklaagde dan wel dat de beklaagde op enigerlei wijze bij de verkoop betrokken is geweest. Daarvan is echter geen enkel bewijs geleverd, zodat deze indruk de beklaagde dan ook niet kan worden tegengeworpen. Ook het doorsturen van de koopakte door de beklaagde naar klager, impliceert niet dat sprake moet zijn van een dienstverleningsovereenkomst. Het ligt namelijk voor de hand en het betreft ook een gangbare werkwijze dat wie een koopovereenkomst opstelt, deze ook doorstuurt naar de betrokken partijen.
Gezien het ontbreken van de dienstverleningsovereenkomst, bestaat er voor de beklaagde geen zorgplicht jegens klager de door de verkoper verstrekte gegevens over de te verkopen woning op juistheid te controleren. Mogelijk heeft de verkoper onjuiste informatie verstrekt over de grootte van het souterrain en betrokkenheid van de beklaagde gesuggereerd, de beklaagde is echter niet verantwoordelijk voor foutief gegeven informatie door de verkoper nu op hem geen contractuele verantwoordelijkheid voor de verkoper rust. De conclusie uit het voorgaande luidt dan ook dat de beklaagde niet tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld nu op hem geen zorgplicht jegens de klager rust. De klacht wordt daarom ongegrond verklaard.
Nu de klacht van klager ongegrond wordt verklaard, dient het klachtengeld voor rekening van klager te komen. De klager heeft het klachtengeld reeds aan de commissie voldaan, zodat hierover niet meer behoeft te worden beslist.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie verklaart de klacht ongegrond.
Het door de klager verlangde wordt afgewezen.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. E.A. Messer, voorzitter, de heer drs. M.J. Faasse, mevrouw mr. M.T. Buiting, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. J.M. Bouter – Bijsterveld, secretaris, op 6 juni 2025.