Grondslag erfgrens is het kadaster

Commissie: CommissieTuchtcommissie Vastgoedprofessionals    Categorie: (On)zorgvuldigheid    Jaartal: 2024
Soort uitspraak: Uitspraak   Uitkomst: gegrond   Referentiecode: 490493/592824

De uitspraak:

Waar gaat het over?

Klaagster heeft beklaagde ingeschakeld voor de bemiddeling bij de verkoop van de onroerende zaak die haar en haar echtgenoot in eigendom toebehoorde. De feitelijke grenzen van het perceel stemden niet overeen met de kadastrale grenzen. Klaagster en de kopers van de onroerende zaak waren hiermee bekend. Om eventuele misverstanden daarover in de toekomst te voorkomen hebben klaagster en de kopers op een kadastrale tekening zowel de kadastrale grenzen als de feitelijke situatie aangegeven. Die tekening is door klaagster, haar echtgenoot en de kopers ondertekend. Beklaagde is van mening dat hij  transparant en zorgvuldig gehandeld. Hij heeft vooraf aangegeven dat de feitelijke grens en de kadastrale grens van elkaar afwijken. Beklaagde had zich in haar hoedanigheid bovendien moeten realiseren dat de titel van overdracht, te weten het verkochte/gekochte nauwkeurig in de leveringsakte moet worden vermeld zoals aangegeven in het Kadaster. De klacht is gegrond en de beklaagde heeft een boete opgelegd gekregen.

Volledige uitspraak:

Beoordeling van de klacht

De commissie heeft op grond van de door partijen overgelegde stukken, waaronder de stukken die klaagster na de uitnodiging voor de mondelinge behandeling nog aan de commissie heeft overgelegd, en hetgeen partijen tijdens de mondelinge behandeling naar voren hebben gebracht, het volgende overwogen.

Algemeen

Beklaagde is lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM). Als zodanig zijn op beklaagde de regels van de NVM van toepassing en is zij onderworpen aan tuchtrecht(spraak).

Het tuchtrecht heeft tot doel, kort gezegd, in het algemeen belang een goede wijze van beroepsuitoefening te bevorderen. Ter beoordeling van de commissie staat of een beroepsbeoefenaar ‒ in dit geval beklaagde ‒ in overeenstemming heeft gehandeld met de voor de desbetreffende beroepsgroep geldende normen en gedragsregels. Indien dit niet het geval is kan een maatregel worden opgelegd.

Het niet-ontvankelijkheidsverweer

Tijdens de mondelinge behandeling heeft beklaagde de commissie verzocht klaagster in haar klacht niet-ontvankelijk te verklaren omdat zij de klacht –alvorens zich tot de commissie te wenden – niet binnen een redelijke termijn vanaf het moment dat zij kennis heeft kunnen nemen van het handelen of nalaten van beklaagde, schriftelijk aan beklaagde heeft voorgelegd. Dit is volgens beklaagde in strijd met artikel 4 lid 1 van het reglement van de commissie.

Artikel 5 lid 2 van dat reglement bepaalt dat de commissie op verzoek van de beklaagde – gedaan bij eerste gelegenheid – de klager niet-ontvankelijk verklaart indien niet is voldaan aan de eisen gesteld in het door beklaagde genoemde artikel 4 lid 1. Met de eerste gelegenheid wordt bedoeld de eerste gelegenheid dat beklaagde in een procedure als deze aan het woord is. Die gelegenheid deed zich voor op 18 september 2024 toen beklaagde zijn verweerschrift bij de commissie heeft ingediend. In het verweerschrift heeft beklaagde de niet-ontvankelijkheid niet ingeroepen. Omdat aan de in artikel 5 lid 2 gestelde voorwaarde niet is voldaan, zal de commissie dit verzoek van beklaagde afwijzen en overgaan tot de inhoudelijke beoordeling van de klacht.

De inhoudelijke beoordeling

De omvang van de beoordeling

Klaagster heeft twaalf klachten tegen beklaagde aan de commissie voorgelegd. De meeste klachten zijn (te) algemeen geformuleerd. Bovendien nemen partijen daarover tegengestelde standpunten in, zodat de commissie niet kan vaststellen wie van beide partijen gelijk heeft en die klachten gegrond noch ongegrond kan verklaren. Wel kan uit die reeks van klachten afgeleid worden dat (de omvang van) de verkochte onroerende zaak (perceel grond met woning en verdere aanhorigheden) als de cruciale klacht moet worden aangemerkt. Dit perceel speelt namelijk een sleutelrol in het verkoopproces en is daarmee van fundamenteel belang voor klaagster. De commissie zal zich hierna dan ook alleen over laatstbedoelde klacht uitlaten.

De feiten

Met betrekking tot die cruciale klacht kunnen de volgende feiten en omstandigheden in deze procedure als vaststaand worden beschouwd.

Klaagster heeft beklaagde ingeschakeld voor de bemiddeling bij de verkoop van de onroerende zaak die haar en haar echtgenoot in eigendom toebehoorde. De feitelijke grenzen van het perceel stemden niet overeen met de kadastrale grenzen. Klaagster en de kopers van de onroerende zaak waren hiermee bekend. Om eventuele misverstanden daarover in de toekomst te voorkomen hebben klaagster en de kopers op een kadastrale tekening zowel de kadastrale grenzen als de feitelijke situatie aangegeven. Die tekening is door klaagster, haar echtgenoot en de kopers ondertekend.

Volgens die tekening hebben klaagster en haar echtgenoot het perceel 861 geheel, het perceel 743 gedeeltelijk en een deel van het perceel 860 dat gelegen is achter het perceel 743, aan kopers verkocht. Tijdens de mondelinge behandeling hebben klaagster en beklaagde bevestigd dat de kopers en verkopers dit zo met elkaar hebben afgesproken.

De koopovereenkomst van die transactie is door beklaagde opgesteld. De koopovereenkomst vermeldt de (ver-)koop van de percelen 861 en 743. Anders dan klaagster en de kopers met elkaar hebben afgesproken vermeldt de koopovereenkomst niet dat de (ver-)koop slechts het deel van het perceel 743 betreft zoals op de kadastrale tekening staat aangegeven en evenmin dat de (ver-)koop ook betrekking heeft op een deel van perceel 860 dat gelegen is achter perceel 743.

De koopovereenkomst vormde de grondslag voor de notariële leveringsakte, waarin uitsluitend is vermeld dat klaagster en haar echtgenoot aan de kopers het recht van eigendom is geleverd met betrekking tot de percelen 861 en 743.

De standpunten van partijen

Klaagster is van mening dat beklaagde haar belangen niet heeft behartigd en tegenover haar onzorgvuldig heeft gehandeld. Klaagster heeft aan beklaagde duidelijk meegedeeld dat zij de strook grond van één meter achter de heg niet in gebruik wilde hebben maar in eigendom wilde behouden om de heg te kunnen onderhouden. Hoewel de kopers die strook graag wilden hebben, zijn zij uiteindelijk ermee akkoord gegaan dat deze eigendom bleef van klaagster door de kadastertekening van hun handtekening te voorzien. Beklaagde heeft het stukje grond van perceel 860 dat achter perceel 743 is gelegen, niet ingebracht, haar om de tuin geleid door een tekening met tekst en handtekeningen van haar, haar echtgenoot en de kopers, niet de wijzigingen van de erfgrenzen bij de (concept-)akte besproken en de wijzigingen in de conceptakte bij de notaris geblokkeerd. Er was sprake van belangenverstrengeling doordat beklaagde, die haar makelaar was en haar belangen diende te behartigen, is opgekomen voor de belangen van de kopers. Klaagster verwacht dat beklaagde de afspraken zal nakomen, die de contracterende partijen hebben gemaakt over de aanpassing van de erfgrenzen.

Beklaagde heeft tegen voormeld standpunt van klaagster het volgende aangevoerd. Beklaagde heeft transparant en zorgvuldig gehandeld. Hij heeft vooraf aangegeven dat de feitelijke grens en de kadastrale grens van elkaar afwijken. Klaagster en haar echtgenoot en de kopers van de onroerende zaak hebben een kadastrale tekening, waarop zowel de kadastrale grenzen van de bij de (ver-)koop betrokken percelen als ook de feitelijke grenzen van wat er van die percelen door klaagster zou worden verkocht en door de kopers zou worden gekocht, met hun handtekening ondertekend. De contracterende partijen wilden aldus vooraf duidelijkheid hebben dat zij akkoord waren met de feitelijke situatie die onderwerp van de (ver-)koop zou zijn. De contracterende partijen hebben ervoor gekozen het transport van de onroerende zaak te laten plaatsvinden voordat het Kadaster de feitelijke grenzen had uitgezet en die feitelijke grenzen na het transport onderling te regelen. Beklaagde bestrijdt alle punten waarvan klaagster haar beticht. Er is geen sprake geweest van belangenverstrengeling. Beklaagde is als verkopend makelaar alleen opgetreden voor klaagster als verkopende partij.

Overwegingen van de commissie

De rechtsverhouding tussen klaagster en beklaagde kan aangemerkt worden als een overeenkomst van opdracht als bedoeld in artikel 7:401 van het Burgerlijk Wetboek. Dit artikel bepaalt dat een opdrachtnemer – in dit geval beklaagde – bij zijn werkzaamheden de zorg van een goed opdrachtnemer in acht moet nemen. Dit betekent dat beklaagde tegenover haar opdrachtgever – in dit geval klaagster – moet handelen zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsgenoot/vakgenoot in gelijke omstandigheden mag worden verwacht. Beklaagde heeft deze wettelijke verplichting verzaakt door in de koopovereenkomst slechts de (ver-)koop van de percelen 861 en 743 op te nemen, in plaats van het perceel 861 geheel, het perceel 743 gedeeltelijk en een deel van het perceel 860 dat gelegen is achter het perceel 743, zoals de contracterende partijen voor ogen heeft gestaan en waarvan zij – ook tegenover beklaagde – blijk hebben gegeven door ondertekening van de kadastrale tekening.

De commissie is daarnaast van oordeel dat de handeling van beklaagde ook in strijd is met het bepaalde in artikel 2 van de NVM Erecode 2024, inhoudende dat een NVM-makelaar zich aan afspraken dient te houden en met het bepaalde onder A. van de bijlage, die een integraal onderdeel van die erecode vormt, waarin is vermeld dat een NVM-makelaar enkel het belang van haar opdrachtgever moet dienen. Beklaagde heeft zich bij het opstellen van de koopovereenkomst niet gehouden aan wat de contracterende partijen met elkaar hebben afgesproken over wat er verkocht/gekocht zou worden. Door dat na te laten heeft beklaagde het belang van klaagster niet gediend, omdat het verkochte niet datgene was wat klaagster wilde verkopen en waarover zij met de kopers tot afspraken was gekomen.

Beklaagde had zich in haar hoedanigheid bovendien moeten realiseren dat de titel van overdracht, te weten het verkochte/gekochte nauwkeurig in de leveringsakte moet worden vermeld (artikel 3:89 lid 2 Burgerlijk Wetboek) en dat enige andere vermelding dan wat tussen de contracterende partijen is overeengekomen van invloed is op de uiteindelijke eigendomsoverdracht van klaagster naar de kopers en het behoud van de eigendom door klaagster. Dat beklaagde zich dit heeft gerealiseerd is niet gebleken.

Conclusie

Op grond van de voorgaande overwegingen komt de commissie tot de conclusie dat de klacht van klaagster gegrond is.

De op te leggen sanctie

Gelet op de aard en ernst van de klacht is de commissie van oordeel dat de betreffende gedraging van beklaagde een boete van € 7.500,– rechtvaardigt. Daarbij heeft de commissie ook laten meewegen dat door de fout van beklaagde het belang van het vertrouwen in de beroepsorganisatie is geschonden.

Het verzoek van klaagster

Klaagster verlangt dat beklaagde de afspraken die over de aanpassing van de erfgrenzen zijn gemaakt, zal nakomen. De commissie is echter niet bevoegd een daartoe strekkende beslissing te nemen. De commissie heeft tot taak een antwoord te geven op de vraag of een persoon, die tot een bepaalde beroepsorganisatie behoort, zich bij zijn beroepsuitoefening al dan niet heeft gedragen (gehandeld en/of nagelaten) in overeenstemming met de normen en regels die voor de desbetreffende beroeporganisatie gelden. Als dat niet het geval is, kan de commissie ter bevordering van een goede wijze van beroepsuitoefening eventueel een sanctie aan die persoon opleggen. De commissie heeft niet tot taak klaagster in geval van gegrondbevinding van haar klacht genoegdoening te verschaffen. Het verzoek van klaagster zal worden afgewezen.

Klachtengeld en behandelingskosten 

De klacht van klaagster is gegrond. Daarom zal beklaagde, overeenkomstig het bepaalde in artikel 14 van het reglement van de commissie, aan klaagster het klachtengeld dat zij aan de commissie heeft betaald voor de behandeling van de klacht geheel moeten vergoeden. Dit is een bedrag van € 99,99.

Bovendien is beklaagde op grond van artikel 15 lid 1 van dat reglement een bijdrage in de behandelingskosten van de klacht verschuldigd.

Beslissing

De commissie:

•          verklaart de klacht van klaagster gegrond;

•          bepaalt dat beklaagde een boete van € 7.500,– dient te betalen aan de NVM;

•          bepaalt dat beklaagde aan klaagster het klachtengeld van € 99,99 dient te betalen;

•          bepaalt dat beklaagde als bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht het door de

Stichting Geschillencommissies voor Beroep en Bedrijf voor 2024 vastgesteld bedrag aan de

commissie dient te betalen;

•          bepaalt dat beklaagde de hiervoor genoemde betalingsverplichtingen dient na te komen binnen

veertien dagen na verzending van deze uitspraak;

•          wijst het verzoek van klaagster af.

 

Aldus beslist op 11 december 2024 door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. A.D.R.M. Boumans, voorzitter, de heer J. Weide en mevrouw mr. L. Schots – Smit, leden, in aanwezigheid van de heer mr. L.G.H. Cox, secretaris.