Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (On)Zorgvuldig handelen
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
-
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De klacht betreft de vraag of de verkopend makelaar de koper voldoende heeft geïnformeerd bij de aankoop van een woning. De koper ontdekte na de aankoop dat een deel van de tuin aan de achterburen toebehoort, wat niet was vermeld in de koopovereenkomst. De koper stelt dat de makelaar hem hierover had moeten informeren en dat hij schade lijdt door de situatie.
De makelaar betwist de klacht en stelt dat hij niet op de hoogte was van de eigendomssituatie van de tuin. Hij heeft vertrouwd op de informatie die door de verkopers is verstrekt, waarin stond dat de terreinafscheidingen niet afwijken van de kadastrale eigendomsgrenzen. De makelaar vindt dat hij niet tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld en dat hij geen nader onderzoek hoefde te doen naar de perceelgrenzen.
De commissie oordeelt dat de makelaar onder de gegeven omstandigheden niet zonder meer mocht uitgaan van de door de verkopers verstrekte informatie. De kadastrale kaart en de aanwezigheid van een regenpijp hadden voor de makelaar reden moeten zijn om te twijfelen aan de juistheid van de informatie. De commissie concludeert dat de makelaar onvoldoende invulling heeft gegeven aan zijn taak om te waken voor het verstrekken van onjuiste informatie. De klacht wordt gegrond verklaard en de makelaar krijgt een waarschuwing opgelegd. Daarnaast moet de makelaar het klachtengeld aan de koper vergoeden en de behandelingskosten aan de commissie betalen.
Volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft de vraag of beklaagde, verkopend makelaar, klager bij de aankoop van een woning voldoende heeft geïnformeerd.
Standpunt van klager
Voor het standpunt van klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Klager heeft in juni 2023 een huis gekocht, waarbij beklaagde als verkoopmakelaar is opgetreden. In december 2023 heeft hij een overkapping in de tuin laten bouwen. Tijdens de bouw is hij onverwacht geconfronteerd met het feit dat een klein deel van de tuin aan de achterburen toebehoort. De buren willen nu dat koper de grond overneemt of de overkapping afbreekt. Hierdoor lijdt klager schade.
Beklaagde heeft klager er nooit op gewezen dat de tuin gedeeltelijk aan de buren toebehoort. Dit staat ook niet benoemd in de vragenlijst die behoort bij de koopovereenkomst. Beklaagde ontkent alle verantwoordelijkheid. Dit vindt klager niet conform de NVM Erecode.
Klager is van mening dat de woning aan hem heeft verkocht heeft met een verborgen gebrek. Buiten was/is niet zichtbaar dat dit stuk grond niet bij de tuin hoort.
Klager vindt dat beklaagde het verborgen gebrek moet herstellen en de daaruit voortvloeiende kosten moet dragen. Hij verzoekt de commissie dienovereenkomstig te beslissen.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Beklaagde is van mening dat klager gedeeltelijk niet-ontvankelijk moet worden verklaard in zijn klacht. Immers, hij stelt als oplossing van de klacht voor dat beklaagde het volgens hem bestaande verborgen gebrek moet herstellen en de daaruit voortvloeiende kosten moet dragen. Uit het reglement van de commissie volgt echter dat de commissie een dergelijke oplossing niet kan opleggen.
Beklaagde betwist voorts dat sprake is van tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen.
Beklaagde was er tijdens het verkoopproces niet mee bekend dat een deel van de tuin aan de eigenaar van het achterliggende perceel behoort. Hij kon klager hierover dan ook niet informeren. Voor beklaagde bestond geen aanleiding om nader onderzoek te doen naar de feitelijke omvang van het perceel en in het bijzonder naar de kadastrale en de feitelijke grens.
Beklaagde is opgetreden als verkopend makelaar en was dus geen belangenbehartiger van klager. Hij heeft de woning in de verkoop genomen en informatie over de woning verzameld. Hij heeft de vragenlijst voor de verkoop van een woning door de verkopers laten invullen. De verkopers hebben ingevuld dat de huidige terreinafscheidingen niet afwijken van de kadastrale eigendomsgrenzen. Een verkopend makelaar mag in beginsel vertrouwen op de juistheid van de door zijn opdrachtgever gegeven antwoorden. Er bestaat geen richtlijn of voorschrift op grond waarvan een makelaar bij de verkoop van een woning op een perceel de oppervlakte van het perceel heeft na te meten en heeft na te gaan of de feitelijke grens met de kadastrale grens overeenstemt.
Er waren ook geen omstandigheden die beklaagde deden twijfelen aan de perceelgrens. De feitelijke situatie bestond al sinds 1998. Uit de feitelijke situatie kon beklaagde niet afleiden dat de kadastrale grens afweek van de feitelijke grens. Op basis van de verkregen informatie over de woning bestond voor beklaagde ook geen aanleiding om aan de feitelijke grens te twijfelen. De verkopers hebben zelf in de woning gewoond en hebben de tuin altijd volledig in gebruik gehad. Door de verkopers is niets verklaard waaruit beklaagde kon opmaken dat een klein deel van de tuin aan de achterburen zou toebehoren. De verkopers wisten dit immers ook niet. Beklaagde mocht gezien het vorengaande dan ook afgaan op de door de verkopers verstrekte informatie.
Beklaagde heeft ook nimmer van klager vernomen dat de grootte van het perceel en de grensafscheiding met de achterburen als zodanig voor hem relevant waren, omdat hij van plan was een overkapping in de tuin te plaatsen. Daarbij werd klager tijdens het aankoopproces bijgestaan door een aankoopmakelaar. De aankoopmakelaar heeft beklaagde nooit vragen gesteld over de grensafscheiding van het perceel. Het is de aankoopmakelaar van klager evenmin opgevallen dat de feitelijke grens met de achterburen afweek van de kadastrale grens. Door de aankoopmakelaar is hier kennelijk ook geen onderzoek naar gedaan. Het is beklaagde bekend dat klager een taxatierapport heeft laten opstellen voor het verkrijgen van financiering. Ook de door klager ingeschakelde financieringstaxateur heeft niet geconstateerd dat de feitelijke grens met de achterburen afwijkt van de kadastrale grens.
Beklaagde meent dat hij conform de Erecode NVM gehandeld. Als de commissie onverhoopt tot het oordeel komt dat beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld, geldt dat beklaagde ervan overtuigd is dat de vastgestelde tekortkoming/onzorgvuldigheid van geringe aard is. Beklaagde is ook niet eerder tuchtrechtelijk veroordeeld. In dat geval zou conform artikel 13 lid 3 van het reglement geen ruimte moeten zijn voor het opleggen van een maatregel.
Beklaagde verzoekt de commissie om de klacht gedeeltelijk niet-ontvankelijk te verklaren dan wel geheel ongegrond te verklaren
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van beklaagden ten tijde van de periode van de aansluiting (op welke wijze dan ook) bij één van de aangesloten organisaties, dat mogelijk in strijd is met:
• het bepaalde in de statuten van de aangesloten organisaties, reglementen, besluiten van zijn organisatie of relevante wet- en regelgeving en/of
• het vertrouwen in de stand van de sector, waarin beklaagde actief is of was, kan ondermijnen en/of
• in strijd is met de eer van die stand, respectievelijk de erecode dan wel gedragscode van zijn organisatie en/of
• in strijd is met bepalingen in de faciliteitenovereenkomst, voor zover van toepassing.
De commissie kan – indien zij komt tot een gegrondverklaring van de klacht – een sanctie opleggen, zoals genoemd in artikel 13 lid 2 van het reglement.
Op grond van het reglement is het niet mogelijk in deze procedure uitspraak te doen over het door klager verzochte herstel en vergoeding van de kosten. De commissie zal zich ten aanzien van dit verzoek dan ook niet bevoegd verklaren.
De commissie dient de vraag te beantwoorden of beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld jegens klager in het proces rondom de aankoop van de woning van klager, waarbij beklaagde als verkopend makelaar is opgetreden. De maatstaf die in de rechtspraak wordt aangehouden voor de beoordeling van deze vraag is of de beroepsbeoefenaar heeft gehandeld met de zorgvuldigheid die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsbeoefenaar mag worden verwacht.
Op een verkopende makelaar rust de verplichting aan potentiële kopers de informatie te verstrekken die essentieel is voor het nemen van een weloverwogen aankoopbeslissing. Dit volgt uit de verplichting voor de makelaar zijn functie naar eer en geweten uit te voeren en in zijn communicatie te waken voor onjuiste beeldvorming over personen, zaken en rechten (regel 1 van de in 2023 van toepassing zijnde NVM Erecode). Bij het verstrekken van deze informatie mag de verkopende makelaar in beginsel uitgaan van de juistheid van de door de verkopende partij gegeven informatie over de staat van het huis, zoals bijvoorbeeld blijkt uit de vragenlijst. Dit kan anders zijn als er voor de makelaar redelijkerwijs twijfel kan bestaan over de juistheid of volledigheid van de verstrekte informatie. Het niet naleven van deze verplichting is onderworpen aan tuchtrechtspraak.
Vaststaat dat de cliënten van beklaagde op de ‘Vragenlijst over de woning’ de vraag: “Wijken de huidige terreinafscheidingen af van de kadastrale eigendomsgrenzen?” ontkennend hebben beantwoord.
Beklaagde is op deze informatie afgegaan.
Deze informatie is niet juist gebleken; het gedeelte van de tuin waarop klager een overkapping heeft geplaatst, behoort kennelijk aan de buren toe. Dit is op de kadastrale kaart te zien middels een rood hoekje. De directeur van beklaagde heeft ter zitting desgevraagd verklaard dat hij dit heeft gezien, maar dat hij hieraan geen specifieke aandacht heeft besteed.
Ter zitting is voorts vast komen te staan dat partijen tijdens de bezichtiging van de woning hebben gesproken over het betreffende hoekje van de tuin en dat het hen bevreemdde dat in dat hoekje een regenpijp aanwezig was voor de afwatering van het pand van de buren. Ook dit is voor beklaagde geen aanleiding geweest om nader onderzoek te doen naar de eigendom van dit hoekje.
De commissie is van oordeel dat beklaagde onder de gegeven omstandigheden niet zonder meer mocht uitgaan van de door zijn cliënten verstrekte informatie. De kadastrale kaart en de aanwezigheid van de regenpijp hadden voor beklaagde reden moeten vormen om te twijfelen aan de verstrekte informatie.
Gelet op het voorgaande komt de commissie tot de conclusie dat beklaagde onvoldoende invulling heeft gegeven aan zijn taak om als makelaar ervoor te waken dat onjuiste informatie wordt verstrekt. Dat klager
– zoals beklaagde heeft gesteld – werd bijgestaan door een aankoopmakelaar en dat de feitelijke situatie al sinds 1998 bestond en dat bij eerdere transacties niet duidelijk is geworden dat deze afwijkt van de kadastrale grens, maakt dit naar het oordeel van de commissie niet anders.
De commissie zal de klacht dan ook gegrond verklaren. Omdat de klacht gegrond is, kan de commissie aan beklaagde een maatregel opleggen. Zij zal beklaagde onder verwijzing naar artikel 13 lid 2 sub a van haar reglement een waarschuwing opleggen.
Gelet op de uitkomst van de procedure moet beklaagde het klachtengeld van € 99,99 aan klager vergoeden. Ook moet hij de behandelingskosten aan de commissie betalen.
Hetgeen partijen voorts nog naar voren hebben gebracht behoeft geen bespreking, nu dit niet tot een ander oordeel kan leiden.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie;
– verklaart zich niet bevoegd met betrekking tot het door klager verzochte herstel en vergoeding van de kosten;
– verklaart de klacht gegrond en legt beklaagde een waarschuwing op;
– veroordeelt beklaagde tot vergoeding aan klager van het klachtengeld, ten bedrage van € 99,99. Betaling dient binnen één maand na verzending van dit bindend advies plaats te vinden;
– bepaalt dat beklaagde behandelingskosten aan de commissie moet voldoen;
– wijst het meer of anders verlangde af.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. A.R.O. Mooy, voorzitter, de heer J. Verdoold en mevrouw mr. E.J.P.J.M. Kneepkens, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. drs. I.M. van Trier, secretaris, op 8 april 2025.