Commissie: Makelaardij Consumentenmarkt
Categorie: (On)deugdelijke uitvoering overeenkomst / Makelaardij
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: bindend advies
Uitkomst: Ongegrond
Referentiecode:
239513/297641
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Aan de uitspraak ligt een overeenkomst van opdracht ten grondslag tussen consument en makelaar om te bemiddelen bij de verkoop van de woning. De consument is door de koper in gebreke gesteld wegens het niet verstrekken van juiste informatie over het registergoed. Hierop stelt de consument dat de makelaar verwijtbaar handelt. Deze ontwijkt vragen van de consument en distantieert zich van nazorg, en beweert dat het een zaak tussen verkoper en koper is. De consument eist juiste informatie over een vrije achterom en een schadevergoeding. Volgens de makelaar is het vermelden van een vrije achterom gebeurd op aandringen van de consument, ondanks dat hier al onzekerheid over bestond. De consument heeft vele jaren in de woning gewoond.
Wat is de beslissing?
De commissie stelt dat de onderwerp van het geschil slechts de overeenkomst tot opdracht tussen consument en makelaar is, en dat de koper hier volledig buiten staat. Alles bij elkaar concludeert de commissie dat de makelaar geen verwijt gemaakt kan worden. De klacht van de consument is ongegrond.
De uitspraak
Behandeling van het geschil
De zaak is behandeld op 28 juni 2024 te Utrecht. Partijen zijn op de zitting verschenen, de consument fysiek in persoon met zus, de makelaar via een live-videoverbinding vertegenwoordigd.
Onderwerp van het geschil
Dit geschil vloeit voort uit de op 12 augustus 2022 gesloten overeenkomst van opdracht, waarbij de makelaar zich tegenover de consument heeft verbonden te bemiddelen bij de verkoop van de woning.
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. Dat standpunt komt in de kern op het volgende neer.
Zoals sinds 7 oktober 2013 bij de makelaar is gemeld, heeft de koper ons een half jaar na aktepassering in gebreke gesteld: wij zouden willens en wetens onjuiste informatie over het registergoed hebben verstrekt. Wij betwisten dit en menen dat onze verkoopmakelaar verwijtbaar gehandeld heeft. Per brief hebben wij hem dit gemeld en vragen gesteld, met name welke informatie hij wel/niet aan koper heeft verstrekt. Zijn reactie gaat volledig voorbij aan onze vragen, hij distantieert zich van nazorg en beweert dat het een zaak is tussen koper en verkoper.
Zoals ter zitting toegelicht, eist de consument dat de makelaar aangeeft welke informatie hij wel/niet aan koper heeft verstrekt over een vrije achterom en dat de makelaar een in goede justitie te bepalen schadevergoeding moet betalen.
Standpunt van de makelaar
Voor het standpunt van de makelaar verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. Dit standpunt komt in de kern op het volgende neer.
Niet duidelijk wordt welke afspraken de makelaar niet (deugdelijk) zou zijn nagekomen. Voor wat betreft de over het object verstrekte informatie, in het bijzonder de aan- of afwezigheid van een vrije achterom, heeft te gelden dat de inhoud daarvan tussen de makelaar en de consument in onderling overleg is bepaald. De consument erkent ook dat een en ander uitvoerig is besproken als resultaat daarvan is in de verkoopinformatie vermeld dat een vrije achterom aanwezig is. De consument heeft daar zelf ook expliciet op aangedrongen. Het is opvallend dat de consument de verstrekking van kennelijk onjuiste informatie de makelaar aanrekent, terwijl hij de makelaar zelf van die informatie heeft voorzien en expliciet heeft afgewogen het vrij achterom te vermelden, ondanks dat er bij het in verkoop brengen van de woning al onzekerheid over bestond. De consument heeft vele jaren in het verkochte huis gewoond en wist precies hoe de situatie ter plaatse juridisch en feitelijk was. Hij heeft het bestaan van een vrije achterom zelfs al in het eerste gesprek aan de makelaar aangegeven. Gezien de inhoud van de koopovereenkomst, hetgeen daaraan vooraf is gegaan en omdat de koper ook een aangrenzend perceel heeft gekocht, betwijfelt de makelaar de gegrondheid van de door de koper aan de consument gemaakte verwijten, maar de makelaar valt in ieder geval niets te verwijten. De makelaar heeft wel nazorg willen verlenen, maar toen haar onterecht verwijten werden gemaakt, heeft zij niet meer willen reageren.
De makelaar verlangt dat de klacht ongegrond wordt verklaard.
Beoordeling van het geschil
De commissie stelt voorop dat dit geding zich beperkt tot de rechtsverhouding tussen partijen op basis van de tussen hen gesloten overeenkomst van opdracht. De koper van de woning staat hier buiten en de rechtsverhouding die de consument met de koper heeft op basis van de koopovereenkomst, ligt buiten deze aan de commissie voorliggende zaak. De commissie overweegt verder als volgt.
De in het vragenformulier geformuleerde klacht en eis liggen aan de commissie ter beoordeling voor. Daarin niet genoemde klachten moeten buiten beschouwing worden gelaten.
De consument klaagt – samengevat – dat de makelaar tekort is geschoten door bij zijn werk niet de zorg van een goed opdrachtnemer in acht te hebben genomen. Als goed opdrachtnemer heeft de makelaar bij het verrichten van diensten moeten handelen zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mocht worden verwacht.
Voor zover de consument de makelaar verwijt dat in de verkoopinformatie was vermeld dat een vrije achterom aanwezig is, kan dat tot niets leiden. De makelaar stelt onweersproken dat die vermelding in de opgestelde verkoopinformatie was gebaseerd op hem door de consument zelf vooraf verstrekte informatie en dat de consument destijds ook nadrukkelijk van hem heeft verlangd om die vermelding in de verkoopinformatie op te nemen. De al dan niet aanwezigheid van een vrije achterom is een omstandigheid waarvan de consument als eigenaar van de te verkopen woning wetenschap heeft of behoort te hebben. De makelaar heeft dan ook in beginsel mogen vertrouwen op de al eerder door de consument gedane mededeling dat hij op grond van kadastrale informatie over eigendom, een in 2020 verricht kadastraal onderzoek en een kadastrale kaart uit 1919 kenbaar had gemaakt dat het gaat om een openbaar pad van de gemeente dat een achteruitgang wil geven aan alle huizen daar, waaronder Weststraat 4. Ook in hun reactie op het verweerschrift geeft de consument zelf nog aan dat hij voor de op te stellen verkooptekst destijds belangrijk vond:
“(…) het noemen van de garage, tuin en ‘vrije achterom’, die alle drie al in de tekst waren opgenomen, (…)”.
Waar de consument de makelaar verwijt nooit aan de consument te hebben aangegeven dat de koper de vrije achterom wilde gaan gebruiken, kan dat ook tot niets leiden. Nu de door de consument met de makelaar opgestelde verkoopinformatie juist met het oog op potentiële kopers is opgesteld en daarin was vermeld dat een vrije achterom aanwezig is, heeft de consument moeten begrijpen en verwachten dat een koper er reeds op basis van die vermelding in de verkoopinformatie op zou kunnen en mogen vertrouwen dat sprake is van een vrije achterom die ook daadwerkelijk gebruikt kan worden.
Voor zover de consument de makelaar verwijt dat na de ingebrekestelling door de koper wegens beweerd ontbreken van een vrije achterom niet bevredigend is geantwoord op zijn vraag welke informatie over een vrije achterom de makelaar tijdens of na bezichtigingen nog aan de koper heeft verstrekt, leidt dat ook tot niets. Niet alleen wist de consument immers reeds dat een vrije achterom in de opgestelde verkoopinformatie was vermeld, maar ook bevestigt de makelaar ter zitting dat daarover tijdens of na bezichtigingen aan de koper verder niets is gezegd.
De makelaar zou mogelijk een spreekplicht kunnen hebben geschonden als deze wist of had moeten weten dat geen sprake is van een vrije achterom, maar dat is hier niet aan de orde nu beide partijen ter zitting verklaren dat een vrije achterom ook daadwerkelijk aanwezig is. Dat is tussen hen dus niet in geschil.
Alles bij elkaar concludeert de commissie dat de verwijten aan de makelaar onterecht zijn en er geen sprake is van een aan de makelaar toe te rekenen tekortkoming, ook niet voor zover de makelaar de koper wegens beweerd ontbreken van een vrije achterom heeft verwezen naar de consument als diens verkopende wederpartij bij de koopovereenkomst.
De commissie komt tot de slotsom dat de klacht ongegrond is. Wat de consument verder nog aanvoert, bevat geen feiten die de commissie anders doen beslissen. De commissie beslist nu als volgt.
Beslissing
De commissie wijst het door de consument verlangde af.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij, bestaande uit mr. M.G.W.M. Stienissen, voorzitter, mr. J.J. Hendrikse en mr. drs. M.J. Ziepzeerder, leden, op 28 juni 2024.