Informatie over lopende bestuursrechtelijke procedure

De Geschillencommissie




Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals    Categorie: (On)Zorgvuldig handelen / Zorgvuldigheid    Jaartal: 2024
Soort uitspraak: Uitspraak   Uitkomst: Ongegrond   Referentiecode: 257255/348792

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over?

Klagers hebben een appartementsrecht gekocht. Na levering van de woning is gebleken dat door de buren bezwaar is gemaakt tegen een bouwvergunning. Volgens klager zou beklaagde tegen de erecode van zijn beroepsgroep hebben gehandeld. De verkopers hebben opzettelijk verzwegen dat er met betrekking tot de woning procedures aanhangig waren betreffende de omgevingsvergunning voor het plaatsen van de opbouw [straatnaam] 94-1. Ten tijde van de verkoop vond de behandeling van het beroep plaats bij de rechtbank. Omdat beklaagde via de Fugro-rapportage van de bestuursrechtelijke procedures afwist en door [eigenaar van nr 94-I] is geïnformeerd dat de informatie in de verkoopbrochure onvolledig is, heeft beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar gehandeld. Beklaagde betwist dat de verkopers hem hebben geïnformeerd over de lopende bestuursrechtelijke procedures. Zij waren daar zelf ook niet mee bekend. De commissie heeft geen reden om aan de verklaring van [eigenaar van nr 94-I] te twijfelen, maar evenmin aan die van beklaagde. Al met al is de commissie van oordeel dat het verwijt dat beklaagde opzettelijk informatie heeft achtergehouden ook met deze verklaring van [eigenaar van nr 94-I] onvoldoende aannemelijk is gemaakt.

Volledige uitspraak

De procedure

Klagers hebben een tuchtklacht ingediend bij de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals (verder te noemen: de commissie). Beklaagde heeft door middel van een verweerschrift op de klacht gereageerd.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 18 september 2024 te Utrecht. Klager heeft deelgenomen aan de behandeling via een videoverbinding en werd bijgestaan door haar gemachtigde
mr. C.E. Dettmeijer-Vermeulen die in Utrecht aanwezig was. Beklaagde is ook verschenen, hij werd bijgestaan door mr. R. Bosman.

Onderwerp van de klacht

Klagers hebben een appartementsrecht gekocht. Na levering van de woning is gebleken dat door de buren bezwaar is gemaakt tegen een bouwvergunning. Klagers zijn van mening dat beklaagde van die bestuursrechtelijke procedure op de hoogte was, maar bewust die informatie niet met klagers als aspirant-kopers heeft gedeeld. Beklaagde heeft daarmee de erecode van de NVM geschonden.

De commissie verklaart de klacht ongegrond. Klagers hebben onvoldoende aannemelijk gemaakt dat beklaagde wist dat sprake was van een bestuursrechtelijke procedure, laat staan dat hij over meer informatie beschikte die hij had moeten delen met klagers.

De vaststaande feiten

Het gaat in deze zaak om het appartementsrecht [straatnaam] nr 94-H in [plaatsnaam]. Het pand [straatnaam] 94 bestaat verder uit een bovenwoning, aangeduid met [straatnaam] 94-1. Het pand is gebouwd in 1872. Bij de bouw is ‘ingebalkt’ bij [straatnaam] 92, wat wil zeggen dat [straatnaam] 94 gebruik maakt van een bouwmuur inclusief fundering van [straatnaam] 92. [straatnaam] 96 heeft op haar beurt bij [straatnaam] 94 ingebalkt.

Tot juni 2023 woonde [voorlaatste eigenaar] op [straatnaam] 94-1. Hij heeft in 2018 – nadat een woningbrand had plaatsgevonden – een bouwvergunning gevraagd om een opbouw op [straatnaam] 94 te plaatsen en een dakterras. De vereniging van eigenaars (hierna: VvE) van [straatnaam] 92 hebben bezwaar gemaakt tegen die bouwvergunning. Aan Fugro NL LAND B.V. is opdracht gegeven funderingsonderzoek uit te voeren. Dat onderzoek heeft geleid tot de Fugro-rapportage van 22 mei 2019. Op 14 mei 2021 heeft de gemeente de bouwvergunning verleend. De VvE [straatnaam] 96 heeft bezwaar of beroep ingesteld tegen dat besluit.
De VvE [straatnaam] 96 heeft de VvE [straatnaam] 94 op 2 augustus 2019 aansprakelijk gesteld voor alle schade die de VvE [straatnaam] 96 lijdt en zal lijden als gevolg van de werkzaamheden die zonder toestemming van de VvE [straatnaam] 96 zijn uitgevoerd aan en op de mandelige bouwmuur tussen de panden, alsmede als gevolg van de gewichtstoename die door de werkzaamheden is toegevoegd op de gemeenschappelijke bouwmuur en fundering.

[straatnaam] 94-1 is in mei 2023 verkocht aan [eigenaar van nr 94-I] .

Voordat de eigenaars van [straatnaam] 94-H de woning te koop aanboden, was deze verhuurd. De verkopers hebben de NVM ‘Vragenlijst voor de verkoop van een appartementsrecht’ ingevuld. De vraag 1n, of over het appartement een geschil/procedure gaande is, al dan niet bij de rechter, huurcommissie of andere instantie, is ontkennend beantwoord.

Beklaagde heeft in opdracht van de verkopers de woning 2 juni 2023 te koop gezet met een vraagprijs van € 1.280.000 k.k. A. [eigenaar van nr 94-I] heeft die dag een informele bezichtiging gehad van de woning.

Klagers hebben de woning op 9 juni 2023 bezichtigd. Zij lieten zich adviseren door aankoopmakelaar [naam makelaar].

[eigenaar van nr 94-I] heeft op 14 juni 2023 een bod uitgebracht op de woning van € 1.300.000. In de begeleidende e-mail heeft [eigenaar van nr 94-I] geschreven: ‘Naar verwachting zullen er na aankoop diverse kosten gemaakt worden, hier is rekening mee gehouden in het bod. Dit zijn de kosten voor renovatie’.

Klagers hebben op 15 juni 2023 een bod uitgebracht van € 1.400.094. De woning is daarna bouwkundig geïnspecteerd en ook door een aannemer bekeken. De kosten van de voorgenomen begroting vielen hoger uit. Om die reden hebben klagers per brief van 29 juni 2023 te kennen gegeven dat zij de woning willen afnemen voor een bedrag van € 1.300.000. De verkopers zijn niet op dat voorstel ingegaan. Daarna is de woning alsnog geleverd tegen betaling van €1.400.094 bij akte van levering van 4 september 2023.

Standpunt van klagers

Voor het standpunt van klagers verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dat op het volgende neer.

De verkopers hebben opzettelijk verzwegen dat er met betrekking tot de woning procedures aanhangig waren betreffende de omgevingsvergunning voor het plaatsen van de opbouw [straatnaam] 94-1. Ten tijde van de verkoop vond de behandeling van het beroep plaats bij de rechtbank.

Beklaagde was op de hoogte van deze procedures. In de Fugro-rapportage wordt op pagina 15 namelijk gewezen op het bezwaar dat de VvE [straatnaam] 92 heeft gemaakt tegen de verleende bouwvergunning. Bovendien heeft [eigenaar van nr 94-I] bij de informele bezichtiging op 2 juni 2023 tegen beklaagde gezegd dat de brochure en verstrekte informatie onvolledig is. In zijn optiek zouden de gerechtelijke procedures moeten worden vermeld. [eigenaar van nr 94-I] heeft aangekondigd dat hij bij zijn bod rekening zou houden met deze procedures.

Omdat beklaagde via de Fugro-rapportage van de bestuursrechtelijke procedures afwist en door [eigenaar van nr 94-I] is geïnformeerd dat de informatie in de verkoopbrochure onvolledig is, heeft beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar gehandeld.

Standpunt van beklaagde

Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit op het volgende neer.

Beklaagde heeft uitgelegd hoe hij aan de verkoopinformatie is gekomen. De verkopers bewoonden [straatnaam] 94-H niet zelf. Een van hen was weliswaar bestuurslid van de VvE, maar was zelf woonachtig in Laren. Beklaagde heeft gevraagd naar documentatie, maar de verkopers konden nagenoeg niets aanleveren.

Toevallig was beklaagde betrokken bij een aankooptraject, waarbij zijn cliënt geïnteresseerd was in [straatnaam] 92-1. De verkopend makelaar had de Fugro-rapportage verstrekt. Beklaagde was van mening dat die informatie ook relevant was in het verkooptraject [straatnaam] 94-H en heeft deze daarom opgenomen in de verkoopdocumentatie, naast allerlei andere relevante documentatie.

Beklaagde betwist dat de verkopers hem hebben geïnformeerd over de lopende bestuursrechtelijke procedures. Zij waren daar zelf ook niet mee bekend.

Ook betwist beklaagde dat [eigenaar van nr 94-I] hem heeft geïnformeerd.

Beoordeling van het geschil

Algemeen
Beklaagde is lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM). Als zodanig is op beklaagde (onder meer) de Erecode NVM van toepassing en is hij onderworpen aan tuchtrecht(spraak).

De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van een vastgoedprofessional dat mogelijk in strijd is met de regels van de organisatie waarbij de vastgoedprofessional is of was aangesloten, in dit geval de regels van de NVM.

Het tuchtrecht heeft tot doel, kort gezegd, in het algemeen belang een goede wijze van beroepsuitoefening te bevorderen. Ter beoordeling staat of beklaagde in overeenstemming heeft gehandeld met de voor de betreffende beroepsgroep geldende normen en gedragsregels. Als dit niet het geval is kan de commissie op grond van haar reglement een maatregel opleggen.

De commissie overweegt dat op een verkopend makelaar de verplichting rust om aan potentiële kopers de informatie te verstrekken die essentieel is voor het nemen van een weloverwogen aankoopbeslissing. Dit volgt uit de verplichting voor de makelaar zijn functie naar eer en geweten uit te voeren en in zijn communicatie te waken voor onjuiste beeldvorming over personen, zaken en rechten (regel 1 van de NVM Erecode).

Bij het verstrekken van deze informatie mag de verkopende makelaar in beginsel uitgaan van de juistheid van de informatie die de verkoper geeft over de staat van de woning, zoals bijvoorbeeld blijkt uit de vragenlijst. Dit kan anders zijn als er voor de makelaar redelijkerwijze twijfel kan bestaan over de juistheid of volledigheid van de verstrekte informatie.

De Fugro-rapportage
Klagers hebben ter zitting naar voren gebracht dat beklaagde duidelijk had moeten maken dat de Fugro-rapportage niet afkomstig is van de verkopers, maar dat beklaagde deze heeft gekregen toen hij als aankoopmakelaar optrad voor een geïnteresseerde in [straatnaam] 92. Zij hadden dan namelijk de informatie kritischer bekeken. De commissie volgt klagers daarin niet. Er bestaat geen algemene norm dat de makelaar duidelijk moet maken waar hij de verkoopdocumentatie vandaan heeft gehaald. Het belang dat klagers hadden bij het vermelden van de herkomst hoefde beklaagde ook niet van meet af aan duidelijk te zijn geweest. In zoverre is de klacht ongegrond.

In de Fugro-rapportage staat op bladzijde 15 dat door de eigenaars van [straatnaam] 92 bezwaar is aangetekend tegen de vergunning die is verleend voor de verbouwing van [straatnaam] 94. Klagers vinden dat beklaagde vanwege deze vermelding moet hebben geweten dat ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst er bestuursrechtelijke procedures plaatsvonden. Dat is naar het oordeel van de commissie niet zo. Beklaagde kon (net als de aankoopmakelaar) hierdoor weten dat er in 2019 bezwaar is aangetekend tegen de verleende omgevingsvergunning. Hij kon niet weten dat de VvE [straatnaam] 92 en 96 in beroep zijn gegaan tegen de afwijzing van hun bezwaren en evenmin dat zij de VvE [straatnaam] 94 civielrechtelijk aansprakelijk hebben gesteld. Die informatie volgt allemaal niet uit de Fugro-rapportage.

Beklaagde heeft ter zitting toegelicht dat hij over de bezwaren, zoals genoemd in de Fugro-rapportage, vragen heeft gesteld aan de verkopers. Zij waren niet bekend met de bezwaren of bestuursrechtelijke procedures. Zij hebben ook heel lang niet daar gewoond en de VvE was inactief. Tegen deze achtergrond is de commissie van oordeel dat klagers niet aannemelijk hebben gemaakt dat beklaagde wist dat er bestuursrechtelijke procedures aanhangig waren ten tijde van de verkoop en die informatie opzettelijk heeft verzwegen. In zoverre is de klacht ongegrond.

De verklaring van [eigenaar van nr 94-I] maakt voorgaande naar het oordeel van de commissie niet anders. Ter zitting heeft [eigenaar van nr 94-I] aanvullende informatie verstrekt over hoe de bezichtiging en het gesprek met beklaagde is gegaan. [eigenaar van nr 94-I] had op 1 juni 2023 de sleutel van [straatnaam] 94-1 gekregen en was dus nog niet heel lang daar woonachtig toen hij [straatnaam] 94-H bezichtigde. Toen [eigenaar van nr 94-I] zijn woning kocht, was hem bekend dat er een brief was gestuurd door de VvE’s [straatnaam] 92 en 96 naar de VvE [straatnaam] 94, maar met de inhoud was hij niet bekend. Wel wist hij dat er een bestuursrechtelijke procedure liep van VvE [straatnaam] 92 tegen VvE [straatnaam] 94. Daarover heeft [eigenaar van nr 94-I] beklaagde naar zijn zeggen geïnformeerd.

Beklaagde heeft verteld dat hij [eigenaar van nr 94-I] inderdaad een rondleiding heeft gegeven door het woonhuis. Dat verliep vlot, want [eigenaar van nr 94-I] had vrij snel door dat een verbouwing prijzig zou zijn. Ze hebben wel gesproken over de vraag of het nog nut heeft om rond de vraagprijs te bieden, in plaats van eroverheen, maar over de bestuursrechtelijke procedures is het gesprek volgens beklaagde niet gegaan.

De commissie heeft geen reden om aan de verklaring van [eigenaar van nr 94-I] te twijfelen, maar evenmin aan die van beklaagde. Het is best mogelijk dat [eigenaar van nr 94-I] beklaagde heeft geïnformeerd over de bestuursrechtelijke procedures, maar dat laatstgenoemde er onvoldoende acht op heeft geslagen. Het is ook mogelijk dat [eigenaar van nr 94-I] onvoldoende duidelijk heeft gemaakt hoe zwaarwegend deze bestuursrechtelijke procedures zijn voor het bepalen van de vraagprijs, zodat het beklaagde niet kwalijk valt te nemen dat hij niets met deze informatie heeft gedaan. Beklaagde heeft er – op zich terecht – op gewezen dat [eigenaar van nr 94-I] in zijn schriftelijke bod niets vermeldt over de invloed van de bestuursrechtelijke procedures op zijn bod. Daarmee toont beklaagde niet aan dat [eigenaar van nr 94-I] niet de waarheid zegt, maar het is een indicatie dat beklaagde niet duidelijk hoefde te zijn dat de bestuursrechtelijke procedures zo relevant waren als achteraf is gebleken. Al met al is de commissie van oordeel dat het verwijt dat beklaagde opzettelijk informatie heeft achtergehouden ook met deze verklaring van [eigenaar van nr 94-I] onvoldoende aannemelijk is gemaakt.

Op grond van het voorgaande is de commissie van oordeel dat de klacht ongegrond is.
Daarom wordt als volgt beslist.

Beslissing

De commissie verklaart de klacht van klagers ongegrond.

Overeenkomstig het reglement van de commissie is beklaagde aan de commissie behandelingskosten verschuldigd.

Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mr. A.D.R.M. Boumans, voorzitter, P.C.A. van Ingen, mr. E.J.P.J.M. Kneepkens , leden, in aanwezigheid van mr. C.J.H. Terwal, secretaris, op 18 september 2024.