Commissie: Makelaardij
Categorie: Opdracht
Jaartal: 2014
Soort uitspraak: -
Uitkomst: -
Referentiecode:
81781
De uitspraak:
Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft de intrekking van een opdracht tot bemiddeling bij verkoop.
De consument heeft een bedrag van € 1.815,– niet betaald en bij de commissie gedeponeerd.
De consument heeft in november 2013 de klacht voorgelegd aan de ondernemer.
Standpunt van de consument
Het standpunt van de consument luidt in hoofdzaak als volgt.
In januari 2012 heb ik mijn woning bij de ondernemer in verkoop gegeven. Wij gingen uit van een vraagprijs van € 450.000,–. Ik wist dat ik ervoor getekend heb dat ik bij intrekking van de opdracht intrekkingskosten moet betalen, € 750,– bij intrekking binnen zes maanden en € 1.500,– bij intrekking nadien.
Nadat ik mijn woning bij de ondernemer te koop gezet heb ik eveneens via de ondernemer een andere woning gekocht. Dat was een nieuwbouwwoning. Nadat wij daarin waren getrokken en het met de verkoop nog steeds niet vlotte heb ik besloten de woning dan maar te verhuren. Ik heb dat aan de ondernemer doorgegeven. Uit de uitlatingen van de ondernemer begrepen wij dat, tegen de achtergrond van het gegeven dat wij ook bij hem onze nieuwe woning hadden gekocht en gelet op het feit dat wij ook van plan waren via hem de woning in verhuur te geven, wij er wel uit zouden komen waar het de afwikkeling van de verkoopopdracht betrof.
Wij waren dan ook onaangenaam verrast toen wij een nota voor de intrekkingskosten kregen. Daarbij wil ik niet onvermeld laten dat wij de indruk hadden dat de ondernemer zich de eerste zes maanden behoorlijk had ingespannen, maar het er daarna een beetje bij had laten zitten. Overigens hebben wij in dat verband de ondernemer niet aangeschreven dat wij over zijn inspanningen ontevreden waren.
Hoe dan ook, na ontvangst van de intrekkingsnota waren de verhoudingen toch wat minder en uiteindelijk hebben wij de woning via een andere makelaar verhuurd.
Wij hebben ook bezwaren tegen de intrekkingsnota omdat de kosten niet gerechtvaardigd worden door de inspanningen van de ondernemer.
De consument verlangt – indien genoegzame specificatie uitblijft – verlaging van de intrekkingskosten.
Standpunt van de ondernemer
Het standpunt van de ondernemer luidt in hoofdzaak als volgt.
Wij hanteren naast de NVM-voorwaarden bepaalde standaardtarieven. Die zijn opgenomen op een tarievenblad waarvoor de consument ook heeft getekend. In dit specifieke geval zijn wij afwijkende intrekkingskosten overeengekomen.
In de opdracht staan enkele startkosten vermeld, maar het gaat daarbij om externe kosten. In die opstartkosten zit geen vergoeding voor de door ons in de opstartfase bestede uren begrepen. Ter zitting heeft de voorzitter opgemerkt dat onze specificatie voor een groot deel bestaat uit standaardmatige opstartwerkzaamheden. Dat is op zichzelf wel juist, maar wij hebben dat gedaan om te laten zien wat wij voor tijd aan zo een zaak besteden nog voordat de opdracht leidt tot bezichtigingen en dergelijke. Ik hoor de consument zeggen dat hij die specificatie in het elektronisch dossier van uw commissie heeft kunnen inzien.
In de praktijk zijn de intrekkingskosten bij lange na niet kostendekkend.
Mij is gevraagd hoe wij ermee omgaan als de verkoop wordt omgezet in verhuur. Wij plegen dan de verkoopopdracht af te wikkelen aldus dat wij deze beschouwen als te zijn ingetrokken. U moet daarbij bedenken, dat de courtage die wij bij verhuur ontvangen veel lager is dan die bij verkoop. Dus als de verkoop niet doorgaat maar de verhuur wel, komen wij fors tekort. Wij doen dit ook indien, anders dan in dit geval, de verhuur onmiddellijk na de stopzetting van de verkoop ter hand wordt genomen, en wijzelf ook degene zijn die de verhuur ter hand nemen.
In dit geval speelt daarenboven, dat er een half jaar tussen heeft gezeten voordat de verhuurbemiddeling werd opgestart en dat bovendien niet via ons kantoor is gebeurd.
Ik merk voorts op dat strikt genomen wij niet eens een specificatie voor de intrekkingskosten behoefden te geven, want het ging gewoon om een vooraf afgesproken bedrag.
Overigens merk ik op dat nu de nadruk wordt gelegd op de voorgenomen verhuur, maar eerst ging het er de consument vooral om dat de kosten onvoldoende zouden zijn gespecificeerd.
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.
Uit de schriftelijke opdracht blijkt dat de ondernemer heeft bedongen dat bij intrekking na zes maanden een intrekkingsvergoeding van € 1.500,– verschuldigd zou zijn. In beginsel is de consument daaraan gebonden. Omstandigheden welke met zich zouden brengen dat de ondernemer in redelijkheid op die contractuele afspraak geen beroep zou kunnen doen zijn gesteld noch gebleken. De bedongen vergoeding is geenszins exorbitant, mede gelet op de werkzaamheden welke – onzichtbaar als deze veelal voor een opdrachtgever ook mogen zijn – naar ervaringsregels met het opstarten van een opdracht gemoeid plegen te zijn. Bovendien hebben in het verdere traject, naar de ondernemer onweersproken heeft gesteld, nog minstens acht bezichtigingen plaats gevonden.
De ondernemer heeft uitgelegd welke beleidslijn in zijn onderneming gevolgd pleegt te worden – en ook in dit geval is gevolgd – als de verkoop stil wordt gelegd en wordt overgegaan tot bemiddeling bij verhuur. Ofschoon ook een andere beleidslijn verdedigbaar is, kan niet worden gezegd dat de gevolgde beleidslijn in strijd zou zijn met de afspraken of onredelijk zou zijn.
In het standpunt van de consument ligt besloten dat bij hem en zijn partner de indruk is ontstaan dat tegen de achtergrond van het feit dat hij zijn nieuwe woning via de ondernemer heeft gekocht en dat in elk geval aanvankelijk het voornemen was om ook de verhuur via de ondernemer te laten lopen, de ondernemer coulance zou betrachten bij het maken van aanspraak op de intrekkingsvergoeding.
De commissie wil niet onvermeld laten dat het in gevallen als de onderhavige de voorkeur verdient dat de ondernemer aanstonds, als intrekking van de verkoopopdracht en het verlenen van een verhuuropdracht aan de orde is, er geen enkel misverstand over laat ontstaan of bestaan dat hij aanspraak maakt op de intrekkingsvergoeding. Kennelijk is dat niet gebeurd. Dat betekent niet dat het aan de ondernemer kan worden verweten dat een indruk als hiervoor omschreven bij de consument is ontstaan.
Op grond van het voorgaande is de commissie van oordeel dat de klacht ongegrond is.
Beslissing
Het door de consument verlangde wordt afgewezen.
Met in achtneming van het bovenstaande wordt het depotbedrag als volgt verrekend.
Het depotbedrag groot € 1.815,– wordt uitbetaald aan de ondernemer.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij, op 27 maart 2014.