Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Informatie
Jaartal: 2023
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: Ongegrond
Referentiecode:
201829/210140
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De klacht betreft het verzwijgen van informatie voor klaagster als koper in de aanloop naar de totstandkoming van een koopovereenkomst. Hoewel de klacht op goede gronden is ingediend, verklaart de commissie de klacht ongegrond.
De uitspraak
Behandeling van de klacht
Bij een daartoe op 10 maart 2023 ontvangen vragenformulier heeft klaagster zich met een klacht gewend tot de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals (verder te noemen: de commissie). De beklaagde heeft hierop verweer gevoerd.
De commissie heeft kennisgenomen van de overgelegde stukken.
De klacht is ter zitting behandeld op 4 september 2023 te Den Haag.
Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen ter zitting te verschijnen. Klaagster werd gedurende de procedure en ter zitting vertegenwoordigd door haar vader de heer [naam] en was vergezeld van haar vriend de heer [naam]. De beklaagde werd ter zitting bijgestaan door mr. [naam] en vertegenwoordigd door de heer [naam], directeur.
Mevrouw mr. [naam], medewerker Klachtenloket Vastgoedprofessionals, heeft als toehoorder de zitting bijgewoond.
Standpunt van de klager
Het standpunt van de klager luidt – zakelijk weergegeven – in hoofdzaak als volgt.
Beklaagde is opgetreden als vertegenwoordiger van de verkopende partij. In die hoedanigheid heeft zij klaagster een appartement getoond en op haar website via Funda informatie verstrekt.
De koop is gesloten en op 5 mei 2022 is het appartement overgedragen aan klaagster. Drie weken later openbaarde zich een ernstige lekkage.
Voorafgaand aan de verkoop is het appartement verhuurd geweest. In die tijd voerde beklaagde feitelijk het beheer over het gehuurde (inning huur, aanspreekpunt voor huurster). In elk geval op 23 december 2020 heeft huurster beklaagde op de hoogte gesteld van het bestaan van de lekkage. Daarna is daar nog herhaaldelijk over gecommuniceerd tussen huurster en beklaagde. Dat heeft niet tot een oplossing geleid. Voor zover klaagster bekend, is de laatste melding betreffende de lekkage op 20 december 2021 gedaan en hebben er nadien geen werkzaamheden aan het dak plaatsgevonden.
Noch bij de bezichtiging van het appartement op 11 april 2022, noch bij de ondertekening van de koopovereenkomst heeft de makelaar klaagster gewezen op de aanwezigheid van deze lekkage, hoewel beklaagde daar dus volgens klaagster van op de hoogte is geweest. Anders dan beklaagde stelt, was bij de bezichtiging het bestaan van de lekkage niet zichtbaar. Inmiddels heeft klaagster deze zelf laten herstellen voor een bedrag van € 1.879,91, omdat de Vereniging van Eigenaren (hierna: VvE) niet thuis gaf. Gedurende een periode van drie maanden is sprake geweest van gederfd woongenot, doordat maatregelen getroffen moesten worden om schade aan de vloer en de inboedel als gevolg van de lekkage te voorkomen.
Dat de melding betreffende de lekkage bij een andere afdeling van beklaagde (afdeling Verhuur) is terechtgekomen is geen sterk argument van een partij die zich presenteert als vastgoedprofessional.
Klaagster stelt voor haar voor dit alles te compenseren door betaling van een bedrag van € 3.000,–.
Ter zitting heeft klager verder nog – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd.
Het is aan de zijde van klaagster duidelijk dat zij in een tuchtprocedure als onderhavige geen schadevergoeding van beklaagde kan vorderen. Omdat beklaagde de voor de verkoop aanwezige lekkages in het appartement van klaagster voor haar heeft verzwegen, hecht zij er belang aan dit laakbare handelen door de verkopend makelaar aan de kaak te stellen. Nu zij niet in contractuele relatie met beklaagde staat en voor haar de gang naar de Geschillencommissie Makelaardij derhalve niet openstaat, ziet zij een uitspraak van de tuchtcommissie als de meest voor de hand liggende optie daartoe.
De vertegenwoordiger van klaagster heeft desgevraagd aangegeven ervan overtuigd te zijn dat, vóór de aankoop van het appartement, de door huurster van het pand aan beklaagde gemelde lekkages, niet aan klaagster zijn gemeld. Klaagster benadrukt dat uit berichtgeving in de stukken duidelijk naar voren komt dat beklaagde ruimschoots voor de totstandkoming van de overeenkomst moet hebben geweten van de (al dan niet deugdelijk gerepareerde) lekkages in het betreffende appartement.
Op 21 maart 2022 is de koopovereenkomst getekend. Op 5 mei 2022 zou de levering plaatsvinden. Van de verkoper had klaagster toestemming gekregen om voor het inmeten ten behoeve van de meubilering op 11 april 2022 al vast in het gekochte maten op te meten. Dat klaagster tijdens of na het bezoek aan het appartement op 11 april 2022 door beklaagde op de hoogte zou zijn gesteld van de (vermoedelijke) aanwezigheid van een lekkage, of dat daarvan sporen zichtbaar waren, wordt door klaagster uitdrukkelijk ontkend.
De VvE is niet bijster actief. In feite is sprake van een slapende VvE. Klaagster merkt op bij de VvE tegen een muur aangelopen te zijn. Daarom heeft zij zelf opdracht gegeven tot herstel.
Het kan wellicht zo zijn dat sprake is van twee bedrijven, maar [naam] werkt voor beide kantoren. De beheerder heeft de huurder in de kou laten staan.
Standpunt van de beklaagde
Het standpunt van de beklaagde luidt in hoofdzaak als volgt.
Tussen klaagster en beklaagde bestaat geen contractuele relatie. Beklaagde is opgetreden als opdrachtnemer van de verkoper. Dat heeft geresulteerd in de totstandkoming van een koopovereenkomst met klaagster als (mede)koper. In die overeenkomst is in artikel 24 een beding opgenomen dat luidt als volgt:
“Koper is ermee bekend dat verkoper het verkochte nooit zelf feitelijk heeft gebruikt en dat verkoper derhalve koper niet kan informeren over eigenschappen respectievelijk gebreken aan het verkochte waarvan verkoper op de hoogte zou kunnen zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had gebruikt. In verband hiermee zijn partijen, in afwijking van artikel 6.3. van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW, overeengekomen dat dergelijke eigenschappen respectievelijk gebreken voor rekening en risico van koper komen en dat hier bij de vaststelling van de koopsom rekening mee [i]s gehouden. Koper vrijwaart verkoper voor alle eventuele aanspraken van derden.”
Klaagster heeft de verkoper aangesproken, maar deze heeft aansprakelijkheid afgewezen met een beroep op artikel 24 van de koopovereenkomst.
In het verleden is er bij een andere afdeling van beklaagde, in een andere plaats, een melding van de voormalige huurster binnengekomen van een lekkage. Hiervan is de Vereniging van Eigenaren (VvE) op de hoogte gebracht, die dat verder zou oplossen. De vestiging van beklaagde die heeft bemiddeld bij de verkoop was hiervan niet op de hoogte.
Tijdens het bezichtigen van het appartement is er niets bijzonders geconstateerd. Bovendien zou de lekkage zijn opgelost door de VvE. Tijdens de bezichtiging van het appartement op 11 april 2022 heeft beklaagde met koper nog een ronde gedaan door het appartement om maten te nemen. Toen is geconstateerd dat er weer lekkage was. Beklaagde heeft de VvE hier toen van op de hoogte gesteld en klaagster is hiervan op de hoogte.
Ter zitting is door de advocaat van beklaagde een pleitnotitie overgelegd. Hiertegen is geen bezwaar gemaakt. Kort samengevat en voor zover relevant voor de zaak, bevat de pleitnotitie de volgende inzicht gevende informatie.
Vertegenwoordiger van beklaagde is als makelaar werkzaam bij beklaagde in Heiloo en heeft geen inzage in het systeem van de vestiging in Alkmaar, de afdeling die de verhuur verzorgd. De afdeling Verhuur betreft een andere afdeling en inmiddels ook een andere rechtspersoon. Het verhuursysteem van deze vestiging mag door de vertegenwoordiger van beklaagde ook niet worden ingezien op grond van het oogpunt van privacy en de AVG-richtlijn. Hij was daarom ook niet bekend met de eerdere lekkages en is er geen sprake van het bewust verzwijgen van lekkages.
Klaagster is bij toezending van de concept-koopovereenkomst op de hoogte gesteld van alle relevante informatie betreffende het appartement, waaronder het modelreglement splitsing in appartementsrechten, waaruit blijkt dat de VvE het beheer voert (en zorg voor het onderhoud draagt) van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken. De VvE is dan ook de aangewezen partij om actie te ondernemer bij melding van een lekkage, zoals klaagster die heeft ondervonden. De berichten van klaagster over de lekkage zijn doorgezet aan de verkopende partij, die zich vervolgens heeft beroepen op de exoneratieclausule in de koopovereenkomst.
Beklaagde betreft niet de partij die het beheer heeft gevoerd over het appartement tijdens de verhuur daarvan door de vorige eigenaar. Beklaagde heeft alleen bemiddeld bij het sluiten van de koopovereenkomst en heeft daarbij steeds adequaat gereageerd, ook na de levering van de woning door contact te zoeken met de VvE en de verkopende partij. Beklaagde is dan ook geen verwijt te maken.
Ter zitting is namens beklaagde verder nog – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd.
Mijn kantoor in Heiloo is een zelfstandige onderneming die los staat van het kantoor van mijn vader in Alkmaar. Mijn vader heeft een afdeling beheer en heeft voor de vorige eigenaar de administratie en het technisch beheer verzorgd. De naam ‘[naam] in het dossier is de naam van de verkoper.
Bij de koopovereenkomst ontbreekt de bijlage B, de informatiestaat die de verkoper altijd invult en waarop alle relevante informatie met betrekking tot het object zou moeten staan. In dit geval is afgezien van het invullen van dat formulier, omdat de verkoper ten aanzien van de daarop vermelde feiten niets kon verklaren bij gebrek aan wetenschap. De eigenaar heeft het appartement nooit bewoond.
De aanwezigheid van de lekkage viel niet te constateren toen wij het appartement hebben opgenomen. Dat was wel het geval op 11 april 2022, toen klaagster het appartement heeft bezocht. Daarop hebben wij contact gezocht met de VvE om hen op het gebrek te wijzen.
De verkoper heeft mijn kantoor ingeschakeld voor de verkoop, omdat dat dichterbij was dan het kantoor van mijn vader in Alkmaar. Bovendien kenden de verkoper en ik elkaar vanuit eenzelfde netwerk in Heiloo. Het verslag van de vergadering van de VvE uit 2019 is het meest recente verslag waar ik de hand op heb kunnen leggen.
Beoordeling van de klacht
De commissie heeft het volgende overwogen.
De commissie heeft ingevolge haar reglement tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van beklaagde ten tijde van de periode van de aansluiting bij één van de aangesloten organisaties, dat mogelijk in strijd is met:
- het bepaalde in de statuten van de aangesloten organisaties, reglementen, besluiten van zijn organisatie of relevante wet- en regelgeving en/of
- het vertrouwen in de stand van de sector, waarin beklaagde actief is of was, kan ondermijnen en/of
- de eer van die stand, respectievelijk de erecode dan wel gedragscode van zijn organisatie en/of
- met bepalingen in de faciliteitenovereenkomst, voor zover van toepassing.
De commissie doet dat door een uitspraak over de klacht te doen.
Op grond van haar reglement is de commissie niet bevoegd in deze procedure uitspraak te doen over een vordering tot schadevergoeding.
Met betrekking tot de klacht van klaagster overweegt de commissie naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde het volgende.
Blijkens de stukken is de koop tussen de verkopende partij en klaagster en haar vriend gesloten en ondertekend op 21 maart 2022 en op 5 mei 2022 is het appartement overgedragen aan klaagster. Drie weken later openbaarde zich een ernstige lekkage, waarvan klaagster achtereenvolgens melding heeft gemaakt bij de VvE, de verkopende partij en beklaagde.
De commissie stelt vast dat de vertegenwoordiger van beklaagde naar eigen zeggen in ieder geval op 11 april 2022 bekend is geworden met lekkageverschijnselen, tijdens zijn bezoek met klaagster aan het appartement voor het opnemen van maten. Uit recent overgelegde correspondentie is naar voren gekomen dat de verkopend makelaar op dat moment de VvE gevraagd heeft naar deze lekkage te kijken, deze op te lossen en beklaagde daarvan op de hoogte te stellen. Dit is onder meer gebleken uit het schriftelijk contact tussen beklaagde en een lid en/of voorzitter van de VvE op 29 april 2022.
Eerdere bekendheid, van vóór de datum van 21 maart 2022 waarop de koopovereenkomst tussen partijen is getekend, van beklaagde met de lekkage heeft de commissie op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting, niet vast kunnen stellen. Naar het oordeel van de commissie is onvoldoende komen vast te staan dat de informatie over eerdere lekkages die bekend waren bij de afdeling Verhuur van het kantoor van de vader van de directeur/eigenaar van beklaagde in Alkmaar, gedeeld is met beklaagde. Nu een dergelijke overdracht van informatie onvoldoende is komen vast te staan, kan naar het oordeel van de commissie beklaagde geen verwijt worden gemaakt van het achterhouden van informatie (als bemiddelend makelaar van de verkopende partij) aan klaagster vóór de totstandkoming van de verkoop op 21 maart 2022.
Op 5 mei 2022 heeft de overdracht van het appartement aan klaagster plaatsgevonden. Drie weken later ontstond een grote lekkage, waar klaagster zeer van moet zijn geschrokken en waarvan zij enorm veel hinder heeft ondervonden. Terecht heeft klaagster zich aanvankelijk gericht tot de VvE, nu die verantwoordelijk is voor het beheer van de buitenruimten, waaronder ook het balkon van de bovenbuurman valt, alwaar de oorzaak van de lekkage bij klaagster ligt. De vraag in hoeverre de VvE hierin is tekortgeschoten staat echter niet ter beoordeling van de commissie. De commissie dient zich te beperken tot de vraag of beklaagde, de makelaar van de verkopende partij, zich in strijd met de hiervoor genoemde wetgeving, reglementen en/of erecodes heeft gehandeld. Tot deze toets is de commissie beperkt.
Naar het oordeel van de commissie geeft het dossier en hetgeen partijen ter zitting naar voren hebben gebracht, onvoldoende grondslag om vast te kunnen stellen dat beklaagde reeds vóór de op 21 maart 2022 tot stand gekomen koop, op de hoogte was van eventueel aanwezige dan wel niet of onvoldoende gerepareerde lekkages. Alleen als dit vast zou komen staan, is voldoende aannemelijk dat de verkopend bemiddelend makelaar willens en wetens en daarmee in strijd met goed makelaarschap zou hebben gehandeld. Hiervan is naar het oordeel van de commissie niet gebleken.
Wat er ook heeft plaatsgevonden tijdens het bezoek van het appartement door beklaagde op 11 april 2022 is in dat verband niet relevant, omdat dit bezoek heeft plaatsgevonden ná totstandkoming van de koopovereenkomst op 21 maart 2022. Daarbij is daarop naar het oordeel van de commissie adequaat actie ondernomen door beklaagde.
Hoezeer een en ander ook voor klaagster belastend is geweest en hoe goed de commissie ook begrijpt dat klaagster zich tot de commissie heeft gewend, de commissie kan niet anders dan haar klacht ongegrond verklaren. Wel is de commissie van oordeel dat de klacht op goede gronden is ingediend. Om die reden zal de commissie onder toepassing van artikel 22, lid 4 van het Reglement Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals bepalen dat beklaagde het door klaagster betaalde klachtengeld dient te vergoeden.
Beslissing
De commissie verklaart de klacht ongegrond.
Wel dient de ondernemer overeenkomstig artikel 22, lid 4 van het reglement van de commissie een bedrag van € 99,99 aan de consument te vergoeden ter zake van het klachtengeld.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mr. R.J.M. Cremers, voorzitter, mevrouw mr. M.C. de Gier en drs. M.J. Faasse, leden in aanwezigheid van mevrouw mr. J.M. Bouter-Bijsterveld, secretaris op 4 september 2023