Commissie: Makelaardij Zakelijk
Categorie: Dienstverlening / Doorverkoop / Niet tekortgeschoten
Jaartal: 2023
Soort uitspraak: bindend advies
Uitkomst: Ongegrond
Referentiecode:
206442/228582
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De uitspraak gaat over een overeenkomst tussen een makelaar en een ondernemer. De ondernemer heeft de makelaar ingeschakeld om een bedrijfspand te verkopen. De makelaar adviseerde een prijs en de ondernemer ging hiermee akkoord. Vervolgens ging de makelaar binnen haar eigen portefeuille op zoek naar een koper. Uiteindelijk werd er een koper gevonden. Na twee werkdagen werd dit pand echter opnieuw te koop gezet en uiteindelijk verkocht voor een hogere prijs. De ondernemer beroept zich op punt 3 en punt 6 van de dienstverlening. Volgens hem heeft er geen overleg plaatsgevonden over de definitieve prijsvorming en is er een nieuwe opdracht aanvaard met een derde partij. Dit zou in strijd zijn met punt 6 van de dienstverlening. De makelaar stelt dat de verkoopprijs is bepaald op basis van een vergelijking met een aantal referentiepanden. Daarnaast geeft de makelaar aan dat de koper niet van plan was het pand door te verkopen. Dat het pand uiteindelijk voor een hogere prijs verkocht werd, was voor niemand te voorzien.
De commissie beslist als volgt:
De verkoopprijs is in overeenstemming met de ondernemer tot stand gekomen. De makelaar heeft daarmee zijn opdracht vervuld. De klachten over punt 3 en punt 6 van de dienstverlening zijn gemotiveerd betwist. De klacht is ongegrond.
De volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
Het geschil ziet op de financiële afwikkeling van een opdracht tot dienstverlening bij verkoop van een bedrijfspand. De ondernemer stelt de makelaar aansprakelijk voor de schade die zij bij deze verkoop door toedoen van de makelaar heeft geleden. Deze schade wordt beperkt tot een bedrag van
€ 10.000,–, de competentiegrens van de commissie.
Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer. Ik heb de makelaar benaderd om onze belangen te behartigen bij de verkoop van een bedrijfspand. Deze makelaar wilde mij helpen nadat een andere niet verder met ons in zee wilde, omdat er beslag lag op de pand. Ik heb de makelaar gevraagd wat we voor het pand konden vragen. Zij adviseerden mij dat ze ervan uitgingen dat we er € 135.000,– voor konden vragen. Ik heb ze gevraagd om het pand online te koop aan te bieden. Zij wilden echter eerst binnen hun eigen portefeuille kijken en zeiden dat ze voor dit bedrag een koper hadden. We konden met deze koper uiteindelijk niet overeenkomen. Vervolgens heb ik gevraagd wanneer ze het pand online konden zetten. Zij gaven toen aan dat er nog een potentiële koper was. Mede omdat de makelaar heeft geadviseerd over het verkoopbedrag en dat we er wellicht niet meer voor konden krijgen hebben wij dit bod geaccepteerd. Echter, twee werkdagen na de afhandeling van de koop is het pand nogmaals te koop gezet dit op aanvraag van de koper. De vraagprijs was dit keer € 159.000,–. Ik heb gezien dat er een bod op het pand is gedaan en de makelaar vertelde ons dat het pand inmiddels was verkocht voor dat hogere bedrag. Dit is in strijd met de ondertekende opdracht van dienstverlening.
Wij lijden hierdoor schade van om en na bij € 25.000,–. Ik heb de makelaar een e-mail gestuurd met dat ik hem aansprakelijk stel voor de schade wij hebben geleden. Zij hebben aangegeven geen enkele aansprakelijkheid te aanvaarden. Ik verwijt de makelaar dat hij ons niet ons niet goed heeft geadviseerd over de hoogte van de vraagprijs. In punt 3 van de opdracht tot dienstverlening staat vermeld dat ze na onderzoek overleg zullen voeren over een definitieve prijsvorming. Dit is niet gebeurd. Tevens staat er in punt 6 dat ze geen nieuwe opdracht zullen aanvaarden van een derde. Dit is helaas gebeurd en wel binnen twee werkdagen.
Standpunt van de makelaar
Voor het standpunt van de makelaar verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer. De vraagprijs is onder meer tot stand gekomen na vergelijking met een aantal referentiepanden. Een en ander is met de ondernemer besproken en zij is met een vraagprijs van € 135.000,– akkoord gegaan. Dit bedrag is ook bij de koop overeengekomen. Tot en met het moment van de notariële overdracht is er geen wanklank geweest. De koper heeft nimmer de bedoeling gehad door te willen verkopen. Hij kocht het pand met de intentie als beleggingsobject voor de verhuur. Op 24 februari jl. vond de overdracht bij de notaris plaats. Een dag later meldde zich echter iemand die het “te huur” bord had gezien en vroeg of de eigenaar misschien niet wilde verkopen. De nieuwe eigenaar wilde dat wel, maar dat moest dan wel tegen een interessante probeerprijs gebeuren, die minimaal € 159.000,– moest zijn. Dat dit uiteindelijk een verkoop werd had niemand voorzien. Wij vinden dit zuur voor de ondernemer, maar wij hebben naar eer en geweten gehandeld en achten de klachten dus ongegrond.
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen. De commissie stelt vast de het bedrijfspand is verkocht voor een prijs die met overeenstemming van de ondernemer tot stand is gekomen. De makelaar heeft aldus zijn opdracht vervuld. Zoals gezegd is de ondernemer akkoord gegaan met het verkoopbedrag. Dat zij dat koopcontract onder invloed van dwang, dwaling, bedrog of anderszins zou hebben getekend is op geen enkele wijze onderbouwd of gebleken.
Als meest verstrekkend stelt de ondernemer dat de makelaar het pand niet meteen overeenkomstig haar wens online heeft gezet, maar is gaan zoeken in zijn eigen bestand. De commissie gaat hieraan voorbij. Het is immers volstrekt ongewis of het online zetten van het pand tot een hogere opbrengst dan de initiële vraagprijs zou hebben geleid.
De voorgestelde grieven ten aanzien van het in strijd met artikel 3 en 6 van de opdracht tot dienstverlening vermeende handelen door de makelaar worden – mede in het licht van de gemotiveerde betwisting daarvan – verworpen. Evenmin valt in zien dat de makelaar op enigerlei ander wijze tekort zou zijn geschoten in zijn opdracht jegens de ondernemer, Voor de door de ondernemer verzochte schadeloosstelling is dus geen enkele plaats. De klacht wordt voor ongegrond gehouden en wordt mitsdien als volgt beslist.
Beslissing
Het door de ondernemer verlangde wordt afgewezen. Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij zakelijk, bestaande uit de heer mr. D. van den Brink, voorzitter, mevrouw J.P.J. De Kleermaeker, de heer A.C. Doeser, leden, op 27 november 2023.